АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-42782/2021

г. Краснодар

25 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании заявителя – акционерного общества «Каменное», заинтересованного лица – администрации Милютинского района Ростовской области, третьих лиц: администрации Орловского сельского поселения Милютинского района Ростовской области, ФИО1, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Каменное» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу № А53-42782/2021, установил следующее.

АО «Каменное» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Милютинского района Ростовской области (далее – администрация) о признании незаконным, выраженного в письме от 19.11.2021 № 84.бэп/1502 решения об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:623 площадью 1 868 126 кв. м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Милютинский район, п. Доброполье, по направлению на юго-восток.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Орловского сельского поселения (далее – администрация поселения) и ФИО1

Решением от 13.05.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.07.2022, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из обстоятельств, установленных в делах № А53-2930/2020 и А53-21100/2020, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс), согласно которым земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600009:623, также, как и земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600009:403, образован из земельного участка общей площадью 470 га. Участок общей площадью 470 га, из которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600009:623, являлся объектом аренды по договору от 15.02.2007 и договору от 01.03.2005 № 2. На момент заключения договора аренды от 15.02.2007 земельный участок площадью 470 га не был поставлен на кадастровый учет, данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным. Оценив условия договора аренды от 01.03.2005 № 2, суды пришли к выводу об отсутствии в нем описания местоположения земельного участка, сведений о его кадастровом номере. Доказательств тому, что на момент заключения договора аренды от 01.03.2005 № 2 земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а также проведения регистрационных действий в отношении объекта аренды не представлено. Переданный обществу земельный участок как объект права не индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Доказательств использования исходного земельного участка на основании договора аренды, наличия обременения земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:623 не представлено. Поскольку на момент заключения договора аренды от 01.03.2005 № 2 земельный участок, явившийся объектом аренды, на кадастровый учет не поставлен, договор не прошел государственную регистрацию, установленный срок договора истек 01.02.2006, у администрации отсутствовали основания для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность без торгов в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В кассационной жалобе общество просит решение от 13.05.2022 и постановление апелляционного суда от 27.07.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления, указывая, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права заявителя на выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Срок аренды земельного участка по договору установлен с 01.03.2005 по 01.02.2006, однако, по истечение срока аренды общество уведомлений о прекращении аренды и возврате земельного участка не получало, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Отказывая в удовлетворении заявления, суды сослались на судебные акты по делам № А53-21100/2020, А53-2930/2020, выводы которых не являются преюдициальными для настоящего спора. Так, в рамках дела № А53-21100/2020 рассматривался спор по иску общества к администрации об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:403. В рамках дела № А53-2930/2020 общество оспаривало постановление администрации от 13.12.2019 № 934 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, утверждении схемы расположения земельного участка». Отказывая в удовлетворении заявления общества, суды сослались на незаключенность договора аренды от 15.02.2007. Однако, в рамках настоящего спора заявитель основывает свои требования на другом договоре аренды от 01.03.2005 и более ранних отношениях, основанных на договоре аренды от 15.04.2000. Вывод судов о необходимости регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее года, противоречит действующему законодательству. Заявитель также отмечает неправильный кадастровый номер участка в договоре от 15.04.2000 – 61:23:06020000, в то время как правильный кадастровый номер 61-23-06-02-00-00.

В нарушение статьи 279 Кодекса отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 15.11.2022 объявлялся перерыв до 16.11.2022 до 09 часов 30 минут, который продлен до 18.11.2022 до 11 часов 30 минут; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено без участия сторон.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 01.03.2005 администрация поселения (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 2, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, находящийся по адресу: Ростовская области, Милютинский район, п. Доброполье, для использования в целях выращивания сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 470 га. Срок аренды участка установлен с 01.03.2005 по 01.02.2006 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года, вступает в силу с даты его подписания сторонами.

3 ноября 2021 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:623 в собственность без торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), мотивируя тем, что испрашиваемый земельный участок сформирован из участка площадью 470 га, предоставленного обществу в аренду на основании договора аренды от 01.03.2005 № 2. Рассматривая данный договор аренды как действующий, заявитель полагает, что в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса за обществом сохранено право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:623.

Письмом от 19.11.2021 № 84.бэп/1502 администрация отказала в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, сославшись на отсутствие договорных отношений и зарегистрированных обременений в пользу общества.

Заявитель, ссылаясь на незаконность отказа администрации, нарушение его прав (интересов) в сфере экономической деятельности, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса).

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статьей 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел № А53-2930/2020 и № А53-21100/2020, судебные инстанции указали, что переданный обществу земельный участок как объект права не индивидуализирован соответствующим образом путем определения размера, границ и местоположения. На момент заключения договора аренды от 01.03.2005 № 2 земельный участок, являющийся объектом аренды, на кадастровый учет не поставлен, данный договор государственную регистрацию не прошел. Установленный при заключении договора аренды от 01.03.2005 № 2 срок его действия истек 01.02.2006. Использование заявителем земельного участка в отсутствие надлежаще оформленных арендных отношений не порождает у него права требовать предоставления ему участка на праве собственности за плату без проведения торгов, ввиду чего у администрации отсутствовали законные основания для предоставления спорного земельного участка в собственность без торгов в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии совокупности условий для признания оспариваемого отказа незаконным, и, как следствие, отказали в удовлетворении заявления.

Кассационная коллегия также считает необходимым указать следующее.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в порядке статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса.

Таким образом, поскольку реализация положений подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, связана с предоставлением в аренду участка вне публичных процедур (реализуется закрепленное законом преимущество перед иными лицами), отсутствие государственной регистрации договора аренды влечет отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Кассационная инстанция полагает, что судами при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства. Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу № А53-42782/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

В.Е. Епифанов