Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-18533/2018

14 февраля 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сургута к публичному акционерному обществу «Сургутстройтрест» и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора уступки прав и обязанностей от 16.11.2017 № 2/2017 по договору аренды земельного участка от 24.09.2014 № 584 недействительным,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика-1 – не явились,

от ответчика-2 – ФИО2 по доверенности от 21.01.2019 № 86 АА 2475648,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сургутстройтрест» (далее – ответчик-1, общество) и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик-2, предприниматель, ИП ФИО1) о признании договора уступки прав и обязанностей от 16.11.2017 № 2/2017 по договору аренды земельного участка от 24.09.2014 № 584 недействительным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ответчик-2 явку полномочного представителя в судебное заседание обеспечил, другие лица в суд не явились.

Судебное заседание проводится в отсутствие истца и ответчика-1, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик-1 представил отзыв и заявление о признании исковых требований, просил удовлетворить требования истца.

Ответчик-2 представил отзыв с приложением дополнительных документов, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Представил платежное поручение об оплате суммы по договору уступки прав.

Заслушав представителя ответчика-2, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «Запсибинтерстрой» и ООО «Керама-Н» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2017 № 584, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне ПД.1, общей площадью 95885 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101000:83, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Домостроителей, 6, занимаемый нежилыми зданиями со встроено-пристроенными нежилыми помещениями с учетом их функционального назначения (без выделения границ в натуре):

- площадью 3748 кв.м. для расчета арендной платы ООО «Запсибинтерстрой» для эксплуатации административно-бытового корпуса и столовой с теплым переходом;

- площадью 6500 кв.м. для расчета арендной платы ООО «Керама-Н» под объекты производственного назначения: встроенное помещение – арматурный цех и часть нежилого здания – холодный склад арматурного цеха (пункт 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 11.02.2014 по 10.02.2024. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение (пункт 1.5 договора).

В дальнейшем в договор на стороне арендаторов вступили ОАО «Сургутстройтрест», ООО «Стройторг», ООО «СУ25», ООО «Макро-Строй».

Соглашением от 20.10.2014 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2017 № 584 пункт 1.1 договора аренды дополнен абзацами:

«- площадью 18296 кв.м. для расчета арендной платы ООО «Стройторг» под объекты производственного назначения: часть нежилого здания – склад готовой продукции и встроенное нежилое офисное помещение;

- площадью 43940 кв.м. для расчета арендной платы ОАО «Сургутстройтрест» под производственную базу в составе: склад цемента, склад заполнителей с галереей подачи заполнителей, склад инструмента, производственный корпус, внутриплощадочные автодорожные пути, подъездной железнодорожный тупик.»

На основании договора купли-продажи от 27.10.2017 № 1/2017 ООО «Стройторг» передал в собственность покупателя ИП ФИО1 недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:83 по адресу: г. Сургут, северный промрайон, ул. Домостроителей, 6, в том числе: 

- склад готовой продукции. Нежилое здание, площадью 10344,4 кв.м., этаж 1;

- офисное помещение, назначение: нежилое, площадь 217,7 кв.м., 1, 2 этаж;

- сооружение «Газоснабжение установки для нагрева 6-ти труб НКТ»  (л. д. 24).

Между ОАО «Сургутстройтрест» (первоначальный арендатор) и ИП ФИО1 (новый арендатор) был заключен договор от 16.11.2017 № 2/2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2017 № 584, по которому к новому арендатору переходят права и обязанности первоначального арендатора на земельный участок площадью 8671 кв.м., являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:83, расположенного по адресу: г. Сургут, северный промрайон, ул. Домостроителей, 6. Границы арендуемого земельного участка обозначены в прилагаемой к договору Схеме расположения арендуемого земельного участка (Приложение № 1) (пункт 2 договора уступки) (л. д. 19).

С момента государственной регистрации договора уступки у нового арендатора возникает обязанность в срок и в порядке, установленным договором аренды, уплачивать арендную плату за аренду земельного участка с учетом особенностей, установленных пунктом 3 договора уступки. Размер арендной платы, подлежащей уплате новым арендатором, определяется пропорционально площади арендуемого земельного участка, исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды за аренду всего земельного участка, переданного в аренду по договору аренды (пункт 3 договора уступки).

Уступка прав и обязанностей является возмездной. Стоимость уступаемого права по договору составляет 500 000 руб., в том числе НДС 18 процентов (пункт 6 договора уступки).

Договор уступки  зарегистрирован в установленном законом порядке 01.12.2017.

ОАО «Сургутстройтрест» письмом от 17.11.2017 № 551-3 уведомило Администрацию о том, что между ОАО «Сургутстройтрест» и  ИП ФИО1 был заключен договор уступки прав и обязанностей (л. д. 18).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, Администрация указывает, что договор уступки от 16.11.2017 № 2/2017 является недействительным. По мнению истца, от ООО «Стройторг» к ИП ФИО1 перешло право собственности на склад готовой продукции, офисное помещение и сооружение «Газоснабжение установки для нагрева 6-ти труб НКТ», однако от ОАО «Сургутстройтрест» какое-либо недвижимое имущество по ул. Домостроителей, д. 6, г. Сургут на праве собственности не переходило. Соответственно ОАО «Сургутстройтрест» не вправе было передавать часть земельного участка, находящегося в аренде не только у него, но у других лиц на стороне арендатора, без передачи прав на недвижимое имущество, в связи с чем были нарушены нормы земельного законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-СЗ и пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:83, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Домостроителей, сформирован и поставлен на кадастровый учет, предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то есть ОАО «Сургутстройтрест» не являлось единственным арендатором земельного участка.

Решение о разделе земельного участка общей площадью 95885 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101000:83 уполномоченным органом в порядке статьи 11.3 ЗК РФ не принималось, схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в порядке статьи 11.3 ЗК РФ не утверждалась.

Из договора аренды следует, что земельный участок предоставляется арендаторам без выделения границ в натуре, то есть каждый из них в равной мере пользуется земельным участком, пропорционально своей доле объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Доказательств обратного материалы дела не содержат. Согласно выписке из ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:83 является неразделенным, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора - действующим. Общество не могло самостоятельно распоряжаться неделимым земельным участком, поскольку не является его единственным арендатором.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости. Следовательно, передача доли в праве общей долевой собственности на земельный участок без доли в праве собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, по договору является ничтожной.

Как следует из материалов дела, на спорном неделимом земельном участке расположено несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам.

От ООО «Стройторг» к ИП ФИО1 перешло право собственности на склад готовой продукции, офисное помещение и сооружение «Газоснабжение установки для нагрева 6-ти труб НКТ», однако от ОАО «Сургутстройтрест»  какое-либо недвижимое имущество по ул. Домостроителей, д. 6, г. Сургут на праве собственности не переходило. 

Пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из условий договора уступки следует, что сторонами фактически осуществлен выдел доли на земельный участок в натуре, без участия других арендаторов и пересмотра их долей в арендуемом имуществе, что недопустимо без согласия остальных арендаторов и арендодателя.

Учитывая изложенное, ОАО «Сургутстройтрест» не вправе было передавать часть земельного участка с выделением его границ, без передачи прав на недвижимое имущество, согласия арендодателя и других арендаторов, то есть оспариваемый договор уступки нарушает не только нормы Земельного кодекса Российской Федерации, но и права и законные интересы других арендаторов и истца.

ОАО «Сургутстройтрест» согласилось с доводами иска, представило письменное признание иска.

Доводы ответчика-2 о полной уплате суммы по договору уступки, а так же уплате арендных платежей на весь арендуемый им участок, с учетом площади, переданной по договору уступки, не имеют правового значения для выводов суда о недействительности ничтожной сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ), в связи с чем ответчик-2 вправе предъявлять самостоятельное требование о возврате ему уплаченных сумм по договору уступки.

Истец о применении последствий недействительности следки не заявлял. Земельный участок находится в законном владении ответчиков, что подтверждается дополнительным соглашением от 14.12.2017 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2014 № 584, в соответствии с которым ИП ФИО1 вступил в договор на стороне арендатора, размеры арендуемых ими площадей и соответствующей оплаты определены арендатором.

Таким образом, требования истца являются обоснованными, договор уступки от 16.11.2017 № 2/2017 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2014 № 584 подлежит признанию недействительным с момента его заключения, как ничтожная сделка.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд исходит из следующего. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб. (за одно требование неимущественного характера), указанная государственная пошлина подлежит взысканию с обеих сторон ничтожной сделки в равных долях.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требований удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей от 16.11.2017 № 2/2017 по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2014 № 584, заключенный между публичным акционерным обществом «Сургутстройтрест» с индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сургутстройтрест» в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяО.Г. Чешкова