/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 июля 2018 года

Дело №

А56-42676/2017

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Асмыковича А.В., судей Власовой М.Г.,                      Константинова П.Ю.,     

при участии от Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга Шавровой О.Н. (доверенность от 09.01.2018 № 01-29-9/18-0-0),

рассмотрев 16.07.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 (судьи Протас Н.И.,                 Зотеева Л.В., Юрков И.В.) по делу № А56-42676/2017, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Норма-Дом СПб», место нахождения: 196626, Санкт-Петербург, поселок Шушары, Первомайская улица, дом 5, корпус 1, помещение 4-Н,                              ОГРН 1157847390216, ИНН 7820046333 (далее – ООО «УК «Норма-Дом СПб», Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, дом 86,                        ОГРН 1027801583743, ИНН 7802047944 (далее – Администрация), о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Заречная улица, дом 11, корпус 2, строение 1;                            корпус 4, строение 1 (извещение № 310117/3187345/01) и отмене результатов открытого конкурса.

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «А&E «Управляющая компания «Уют», место нахождения: 192019, Санкт-Петербург, улица Седова, дом 12, офис 412 (далее – ООО «А&E «УК «Уют»).  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2017 требования ООО «УК «Норма-Дом СПб» удовлетворены; признаны незаконными действий Администрации по проведению открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Заречная улица, дом 11, корпус 2, строение 1; корпус 4, строение 1 (извещение № 310117/3187345/01) и отмены результатов открытого конкурса. В пользу Компании с Администрации взыскано 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 решение суда первой инстанции от 30.11.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация ссылается на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем просит отменить данные судебные акты и принять новый – об отказе ООО «УК «Норма-Дом СПб» в удовлетворении исковых требований. 

Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что истцом не пропущен срок исковой давности на обжалование действий Администрации; по мнению подателя жалобы, исчисление срока в данном случае следует производить не с момента проведения конкурса, а с момента получения истцом ответа Администрации от 26.12.2016. Податель жалобы полагает, что судами не дана оценка доводу Администрации о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Податель жалобы также считает противоречащими материалам дела выводы об отсутствии у Администрация оснований для проведения конкурса по отбору управляющей компании на право управления спорными многоквартирными домами; в данном случае Администрация считает, что ее действия были законны и обоснованны, поскольку на момент совершения оспариваемых действий у Администрации отсутствовали доказательства и документы, свидетельствующие о том, что способ управления спорными домами был выбран и реализован собственниками.

 В судебном заседании  представитель поддержал доводы жалобы.

 ООО «УК «Норма-Дом СПб» и ООО «А&E «УК «Уют»  надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако их представители в суд не явились, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части 3 статьи 284 АПК РФ.

Законность принятых судебных актов проверена в кассационном порядке, и суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «А&E «УК «Уют» признано победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, являющимися объектами нового строительства и расположенными по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, ул. Заречная, д. 11, корпус 2, строение 1 и корпус 4, строение 1. 

Указанный конкурс был проведен Администрацией 16.03.2017.  

 Полагая, что Администрация провела данный конкурс, несмотря на принятое собственниками решение о выборе способа управления и управляющей организации, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали заявленные исковые требования правомерными и удовлетворили их.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, а также проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает кассационную жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению в связи со  следующим. 

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (часть 3 ЖК РФ). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 ЖК РФ).

Обязанность органа местного самоуправления по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации предусмотрена частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ. Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Такой порядок установлен в «Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила).

В пункте 39 названных Правил предусмотрено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится; отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Как правильно указал апелляционный суд, по смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

В рассматриваемом случае основанием для удовлетворения заявленных ООО «УК «Норма-Дом СПб» требований явилось то, что собственниками помещений выбран способ управления и управляющая организация (истец). Данное обстоятельство подтверждается протоколами внеочередных общих собраний собственников помещений многоквартирных домов (корпус 2 и корпус 4) от 09.12.2016 № АП2/1 и № АП4/1 (том дела 1, листы 41 – 45 и 46 – 50). Указанные протоколы не оспорены, недействительными в установленном порядке не признаны. 

Во исполнение решений, принятых общими собраниями собственников спорных домов, между истцом и собственниками заключены договоры управления, реестры которых представлены в материалы дела;  оригиналы указанных договоров были представлены суду на обозрение. К материалам дела также приобщены договоры, заключенные Компанией с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов и предоставлению коммунальных услуг собственникам, владельцам и пользователям помещений в многоквартирных домах.

Удовлетворяя требования Компании, суды исходили из того, что на момент размещения Администрацией 31.01.2017 извещения о проведении конкурса по выбору управляющей организации, собственники помещений выбрали способ управления многоквартирными домами в установленном законом порядке (протоколы от 09.12.2016) и реализовали принятое решение о выборе способа управления, управляющей организации ООО «Норма-Дом СПБ», в связи с чем имелись правовые основания для признания действий Администрации по проведению открытого конкурса незаконными и отмене результатов конкурса.

Довод подателя жалобы о пропуске срока исковой давности рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявление ООО «УК «Норма-Дом СПб» поступило в арбитражный суд 16.06.2017, в то время как  оспариваемые торги по отбору управляющей организации проведен Администрацией 16.03.2017.

Следовательно, указанный в вышеприведенной норме права 3-месячный срок для обращения в суд Компанией соблюден.

Довод Администрации относительно того, что о нарушении его прав истцу стало известно в момент получения им ответа Администрации от 26.12.2016, и именно с этого момента исчисляется срок давности по настоящему спору, кассационная инстанция считает несостоятельным. 

В  упомянутом письме от 26.12.2016 № 01-33-12914/16-0-1 (том дела 1, листы 84 – 87) 

Администрация указывает на ненадлежащее оформление договоров управления, а также на то, что в общих собраниях, решения по результатам которых оформлены протоколами от 09.12.2016 № АП2/1 и № АП4/1, принимали участие лица, которые на момент проведения собраний не обладали документами, подтверждающими их право собственности на жилые помещения (кроме договора долевого участия). Принимая во внимание изложенное, Администрация посчитала, что способ управления спорными домами не выбран и не реализован по смыслу статьи 161 ЖК РФ, ввиду чего оснований не проводить конкурс в данном случае не имеется.  

Суд кассационной инстанции не может согласиться с позицией Администрации.

Как разъяснено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212 по делу № А56-2498/2016, по смыслу действующих положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Также суды не нашли оснований для вывода о ничтожности решения общего собрания собственников от 09.12.2016.

Из положений пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 ГК РФ следует, что решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из Закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Ни одного из вышеперечисленных оснований для вывода о ничтожности решения общего собрания собственников от 09.12.2016 суды не установили по материалам дела.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций, сделанные на основе оценки материалов дела, об отсутствии у Администрации правовых оснований для проведения открытого конкурса в связи с наличием на момент его проведения решения дольщиков и собственников помещений в многоквартирном доме об избрании способа управления этими многоквартирными домами и выбора ООО «УК «Норма-Дом СПб» управляющей организацией, являются законными и обоснованными.

На момент получения письма Администрации от 26.12.2016 права Компании не были нарушены, поэтому довод Администрации о том, что срок давности следует исчислять с этой даты, несостоятелен. Процессуальный срок на обжалование результатов рассматриваемого в настоящем деле открытого конкурса о выборе управляющей организации для управления многоквартирными домами, на момент подачи заявления в суд не истек.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с изложенным кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки оспариваемых Администрацией выводов судов.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом всестороннего рассмотрения в двух судебных инстанциях, где получили надлежащую правовую оценку. В данном случае указанные доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а по своей сути направлены на иную оценку имеющихся доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 часть 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд                      Северо-Западного округа                                                    

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу № А56-42676/2017 оставить без 

 

 

 

изменения, а кассационную жалобу Администрации Выборгского района                    Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

 

Председательствующий

А.В. Асмыкович

Судьи

 

М.Г. Власова

 П.Ю. Константинов