РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-305996/23-77-2285

г. Москва

28 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарём судебного заседания Летовым А.В., 

с участием представителей: 

от истца: ФИО1 (доверенность б/н от 21.11.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до перерыва, ФИО2 (доверенность б/н от 16.08.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

от ответчика: ФИО3 (доверенность б/н от 20.11.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до и после перерыва,  ФИО4 (доверенность б/н от 03.05.2023г., предъявлено удостоверение адвокате рег. номер 37/629) – до и после перерыва,  

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЯТНИЦА" (107045, 

<

...>, ЭТ/КОМНАТЫ 1/1,2,8,8А,9,А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2020, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СРЕТЕНСКИЙ ТУПИК" (107045, 

<

...>, СТР.11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2005, ИНН: 

<

***>),

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО БАНК "РАЗВИТИЕ-СТОЛИЦА" (105064, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.08.2002, ИНН: 

<

***>),

2. УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 03.11.2009г., 115191, 

<

...>)

о взыскании 4 296 389 руб. 90 коп.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЯТНИЦА" обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СРЕТЕНСКИЙ ТУПИК" о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 745 454 руб. 24 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.10.20220г. по 20.10.2024г. в размере 550 935 руб. 66 коп.

Определением суда от 10.01.2024г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО БАНК "РАЗВИТИЕ-СТОЛИЦА" .  УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам письменного отзыва на иск.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили,  отзывы на иск не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства,   выслушав доводы представителей сторон, пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Обществом с ограниченной ответственностью "ПЯТНИЦА" (истец, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сретенский тупик» (ответчик, Арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 16.07.2020 на срок - 5 лет со дня государственной регистрации в целях размещения предприятия общественного питания с проведением Арендатором ремонтных работ в арендуемых помещениях.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование Арендатору нежилые помещения, находящиеся по адресу: 107045, 

<

...>.

Объектом аренды, согласно пункту 2.1. Договора, являются Помещения общей площадью 94,0 кв.м., а именно комната 1 (кафетерий) - 59,5 кв.м, комната 2 (кухня) - 16,3 кв.м., комната 8 (уборная) - 1,7 кв.м., комната 8а (уборная) - 1,6 кв.м., комната 9 (кладовая) - 4,3 кв.м., комната А (клетка лестничная) - 10,6 кв.м., расположенные на первом этаже, кадастровый (или условный) номер 83904.

Нумерация и площадь комнат дана в соответствии с поэтажным планом и экспликацией ТБТИ г.Москвы (Приложение №1 к Договору).

Акт приёма-передачи подписан Арендатором и Арендодателем в дату заключения Договора (Приложение № 2 к Договору).

Согласно пункту 1.3. Договора государственная регистрация Договора осуществляется Арендатором.

В соответствии с пунктами 1.3, 5.7. Договора Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания Договора предоставить Арендатору все имеющиеся документы, необходимые для государственной регистрации.

В пункте 2.3. Договора указано, что на момент заключения Договора предоставляемые в аренду Помещения не заложены, под арестом не состоят, не обременены обязательствами третьих лиц и не являются предметом спора или судебного разбирательства. Арендодатель гарантирует, что в Помещениях на дату передачи Арендатору отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и переоборудование. В случае, если существуют обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, Арендодатель обязуется снять существующие ограничения в течение 1 (одного) месяца с момента подписания Договора.

Как указывает истец, после заключения Договора и передачи по Акту приёма-передачи арендуемых помещений Арендатору стало известно, что имеются препятствия в регистрации Договора - обременение в виде зарегистрированного договора аренды предшествующего арендатора Помещения, которое Арендодатель снял только в ноябре 2021 года.

После снятия Арендодателем вышеуказанного обременения Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации Договора, по итогам рассмотрения которого регистрирующим органом в адрес Арендатора направлено уведомление о приостановлении регистрации от 02.03.2022 № MFC-0558/2022-262170, согласно которому по данным ЕГРН в отношении Помещений зарегистрирована ипотека, залогодержателем является АО Банк «Развитие-Столица».

04.03.2021 между Арендодателем и АО Банк «Развитие-Столица» заключен договор залога вышеуказанного недвижимого имущества, а 26.04.2021 в ЕГРН внесена соответствующая запись о наличии обременения в пользу банка.

Ввиду отсутствия согласия залогодержателя на регистрацию Договора в Росреестре, осуществление государственной регистрации названного Договора невозможно.

Кроме того, Арендатору стало известно, что при заключении Договора Арендодатель предоставил Арендатору поэтажный план и экспликацию помещения БТИ, содержащие искаженные сведения об основных характеристиках объекта, несоответствующие данным, имеющимся в ЕГРН, что подтверждается выданной Росреестром выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2022, № КУВИ-999/2022-074787.

Из анализа указанной выписки следует, что Арендодателем производилась перепланировка помещения, однако необходимые изменения в ЕГРН не внесены, в результате чего имеются несоответствия между площадями, указанными в выписке ЕГРН и в технической документации БТИ: 78,7кв.м. по выписке из ЕГРН и 94 кв.м, по документации из БТИ, что также свидетельствует о наличии препятствий в регистрации Договора.

В соответствии с пунктом 7.3.8. Договора Арендодатель обязуется безвозмездно оказывать содействие Арендатору в получении необходимых согласований и/или разрешений для осуществления Арендатором целевой деятельности в помещении, а именно: выдавать представителю Арендатора заверенные надлежащим образом (нотариусом либо генеральным директором Арендодателя) комплекты документов на помещение.

Как указано в пункте 5.6. Договора, расходы на изготовление иных документов, необходимых для государственной регистрации Договора, в том числе изготовление кадастрового паспорта, технического плана несет Арендодатель.

Для внесения изменений в ЕГРН после проведенной перепланировки, необходим технический план, который изготавливается на основании проекта перепланировки и технического заключения на проект перепланировки, которые должны быть выполнены за счет Арендодателя. Однако указанные действия Арендодателем до настоящего времени не предприняты.

Истец ссылается на то, что в результате недобросовестного бездействия Арендодателя в период с даты заключения Договора  и до настоящего времени, Арендатор лишен возможности зарегистрировать Договор в установленном порядке.

Истец пояснил, что ввиду отсутствия возможности зарегистрировать Договор в Росреестре Арендатор лишен возможности использовать помещения по целевому назначению - размещение предприятия общественного питания с правом реализации алкогольной продукции. Фактически деятельность предприятия общественного питания не осуществляется.

Согласно пункту 3.2.5. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа месяца подлежащего оплате. Размер арендной платы определен – 250 000 рублей в месяц до 31.12.2020 (пункт 3.2.3. Договора) и 300 000 рублей в месяц с 01.01.2021 (пункт 3.2.4. Договора).

Пунктом 4.1. Договора установлен обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей.

Согласно пункту 3.2.6. Договора Арендодатель не позднее 5 рабочих дней со дня заключения договора вносит 800 000 рублей, из которых 300 000 обеспечительный платеж и 500 000 рублей предоплата за первые два оплачиваемых месяца аренды.

Пунктом 3.2.1. Договора стороны согласовали, что по причине проведения ремонтных работ Арендатору предоставляются арендные каникулы длительностью два месяца пятнадцать дней с момента передачи Арендатору помещений по акту приёма-передачи. Во время арендных каникул не начисляется арендная плата.

Дополнительно в пункте 3.2.2. стороны Договора установили, что если Арендодатель не предоставляет все необходимые для государственной регистрации документы в течение одного месяца, в соответствии с п.2.3 договора, о арендные каникулы автоматически продлеваются на срок, равный сроку задержки в предоставлении соответствующих документов свыше одного месяца.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что в период с 21.07.2020г. по 24.03.2022г. арендатор ошибочно перечислил арендодателю  арендную плату в размере 3 745 454 руб. 24 коп. В связи с тем, что срок оплаты арендных платежей не наступил вследствие арендных каникул, перечисленные денежные средств являются неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Направленная ответчику претензия   № 27 от 28.02.2022г. оставлена последним без удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратись последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств:

-возникновение на стороне ответчика имущества (в форме приобретения или сбережения);

-отсутствие для этого правовых оснований;

- уменьшение имущества истца, причинная связь между первым ипоследним обстоятельствами.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Согласно п. 1.3 Договора аренды государственная регистрация настоящего Договора осуществляется Арендатором за свой счет. Арендатор обязан подать все необходимые документы и настоящий Договор в трех экземплярах на государственную регистрацию не позднее 3-х (трех) месяцев с момента заключения настоящего Договора со дня его подписания Сторонами и в порядке, установленным действующим законодательством РФ.

В то же время, как следует из Описи документов, принятых для оказания государственных услуг, ООО «Пятница» подало документы на государственную регистрацию Договора аренды только 16.02.2022 г., то есть спустя полтора года после подписания сторонами Договора аренды.

На основании поданного Заявления Росреестром по Москве в адрес ООО «Пятница» , было представлено Уведомление от 02.03.2022 г. № MFC-0558/2022-262170 о приостановлении государственной регистрации .

Единственным основанием, указанным Управлением Росреестра для приостановления регистрационных действий по Договору аренды является отсутствие согласия АО «Банк «Развитие-Столица», который является залогодержателем объекта недвижимости.  Между тем, договор залога между ООО «Сретенский тупик» и Банком был заключен 04.03.2021 года, то есть через 8 месяцев после заключения Договора аренды. Соответственно, на момент заключения Договора аренды никакого залога на помещение не имелось.

С момента получения ООО «Пятница» указанного Уведомления, истец не обращался к ООО «Сретенский тупик» за получением согласия Банка для осуществления регистрации Договора аренды.

С учетом того, что Уведомление Росреестра от 02.03.2022 г. не содержит иных оснований для приостановления регистрации Договора аренды, довод истца о том, что какое-то изменение площадей также свидетельствует о наличии препятствий в регистрации Договора не  является необоснованным.

Кроме того, ответчик указывает на то, что ООО «Пятница», получив в марте 2022 года Уведомление о приостановлении государственной регистрации Договора аренды, продолжало пользоваться арендованным помещением, но не обращалось непосредственно к ООО «Сретенский тупик» за получением согласия залогодержателя для регистрации Договора аренды.

В то же время, ООО «Сретенский тупик» пояснило, что не нарушало обязательств и в случае обращения ООО «Пятница» к ответчику за получением согласия АО «Банк «Развитие- Столица» на регистрацию Договора аренды, такое согласие было бы получено.

Как  следует из представленных в материалы дела доказательств,  ООО «Пятница» длительное время осуществляло арендные платежи как Базовой, так и Переменных частей, что подтверждает использование истцом помещений в целях аренды. Доказательств  того, что истец не имел возможности пользоваться арендованными помещениями по назначению  в заявленный период в материалы дела не представлено.

Кроме того, факт использования помещений подтверждается Актами об оказанных услугах, подписанных, в том числе, истцом, что подтверждает получение встречного исполнения обязательств со стороны ответчика.

С учетом того, что истец, в нарушение своих обязательств, предусмотренных Договором аренды и устными договоренностями, производил арендные платежи в части Базовой арендной платы нерегулярно, в связи с чем, образовалась задолженность перед ответчиком. Арендодатель 30.08.2023 г. на основании п. 10.7 Договора аренды направило в адрес ООО «Пятница» уведомление о расторжении договора аренды и возврате помещения, в связи с чем, Договор аренды прекратил свое действие через 14 календарных дней с момента направления такого уведомления, то есть последним днем действия аренды является 13 сентября 2023 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2024г. в удовлетворении исковых требований ООО «Пятница о признании недействительной односторонней сделки ООО «Сретенский тупик», выраженной в уведомлении от 30.08.2023 № 300823 по одностороннему отказу от исполнения договора аренды от 16.07.2020, заключенного между сторонами; об обязании в пятидневный срок с даты вступления судебного акта по делу в законную силу устранить препятствия/ограничения в регистрации договора аренды от 16.07.2020, а именно устранить препятствие для государственной регистрации договора аренды от 16.07.2020 в виде ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0001087:1742, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу залогодержателя АО Банк «Развитие-Столица», посредством либо получения согласия от залогодержателя АО Банк «Развитие-Столица» на государственную регистрацию  договора аренды от 16.07.2020, либо погашения кредитных обязательств и снятия обременения в виде ипотеки в отношении помещения, либо иным возможным способом; об обязании получить актуальный кадастровый паспорт помещения с кадастровым номером 77:01:0001087:1742, расположенного по адресу: 

<

...>, и осуществить регистрацию произведенных изменений характеристик помещения в ЕГРН; о присуждении в случае неисполнения решения по делу в указанный срок в пользу истца за счет ответчика на основании ст.308.3 Гражданского кодекса РФ денежной суммы в виде судебной неустойки (астрента) по требованию об устранении препятствия/ограничения в регистрации договора аренды в размере 20.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного решения, начиная с пятого дня с даты вступления решения суда в законную силу по день исполнения решения суда в соответствующей части отказано. Встречный иск удовлетворен, с ООО «Пятница» взыскано  в пользу ООО «Сретенский тупик»  6 965 766 рублей 21 копейку задолженности, с дальнейшим начислением задолженности по постоянной ставке арендной платы исходя из 300 000 рублей 00 копеек в месяц до момента фактического возврата арендуемых помещений. Суд обязал  ООО «Пятница»  в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу освободить помещение (комн.1 (кафетерий), комн.2 (кухня), комн.8 (уборная), комн.8а (уборная), комн.9 (кладовая), комн.А (клетка лестничная)) общей площадь 94 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, и передать помещение в освобожденном виде ООО «Сретенский тупик»  по акту приема-передачи.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом того, что ООО «Пятница» пользовалось полученными в аренду помещениями, что подтверждается вышеуказанным решением суда, можно сделать вывод о том, что истец получал встречное исполнение, обусловленное Договором аренды и, соответственно, у ООО «Сретенский тупик» не возникло в данном случае неосновательного обогащения, подлежащего возврату в пользу ООО «Пятница».

Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства,   суд не усматривает, что у ответчика возникло неосновательное обогащение на указанную истцом сумму за счет истца, в связи с чем, суд считает необоснованной позицию истца о возникновении неосновательного обогащения ответчика, а требование о взыскании денежных средств в размере 3 745 454 руб. 24 коп. не подлежащим удовлетворению.

Соответственно, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.10.20220г. по 20.10.2024г. в размере 550 935 руб. 66 коп.,  поскольку факт неосновательного обогащения материалами дела не подтвержден, в связи с чем, основания для применения мер ответственности, предусмотренной ст. 395 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

Руководствуясь ст. ст. 8,12, 307-310, 395, 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст.  65, 68, 70,  71, 110,  123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 319 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

С.В. Романенкова