ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-57739/2021

город Ростов-на-Дону

15 августа 2022 года

15АП-4782/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 06.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело № А32-57739/2021

по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района

к ООО «Торговый дом «Гермес» при участии третьего лица: администрации муниципального образования Туапсинского района

о взыскании задолженности по арендной плате, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283 в размере 5 процентов от кадастровой стоимости за период с 10.01.2018 по 10.07.2021 в сумме 7 855 110,85 руб., неустойки в сумме 728 429,82 руб.

Решением от 14.02.2022 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283 в размере 5 процентов от кадастровой стоимости за период с 10.01.2018 по 10.07.2021 в сумме 7 855 110,85 руб., неустойка по состоянию на 08.09.2021 в сумме 728 429,82 руб.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Ответчик не был извещен о рассмотрении дела в суде первой инстанции. В рамках дела № A32-6124/2020 администрации отказано в удовлетворении искового заявления к ООО «Торговый дом «Гермес» о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283, о возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить администрации поселения земельный участок. Судом сделан вывод, что неосвоение земельного участка вызвано бездействием администрации Туапсинского городского поселения в приведении градостроительной зоны в соответствие с целями предоставления земельного участка. До устранения истцом несоответствия вида разрешенного использования объекта аренды, видам разрешенного использования для данной территориальной зоны ответчик лишен законной возможности использовать земельный участок для целей строительства и получения разрешительных документов на строительство объекта.

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

Определением от 22.07.2022 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением председателя судебного состава в составе суда произведена замена судьи Мисника Н.Н. на судью Нарышкину Н.В., в связи с пребыванием в отпуске судьи Мисника Н.Н. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы искового заявления.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО «Торговый дом «Гермес» (арендатор), заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283 с кадастровым номером 23:51:0102006:508, площадью 6 844 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> предназначенный для многофункционального жилого комплекса, сроком действия до 12.02.2058.

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения Туапсинского района, переданы администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

Истцу поступило представление от 25.12.2019 № 4651-02/05 Контрольно-счетной палаты Краснодарского края.

Согласно указанному представлению, установлено, что в соответствии с пунктом 3.7 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, а также руководствуясь статьей 270.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 07.02.2011 № 6-ФЗ «Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» и статьей 20 Закона Краснодарского края от 04.10.2011 № 2321-КЗ «О Контрольно-счетной палате Краснодарского края» истцу предложено принять исчерпывающие меры по устранению и по недопущению впредь нарушений и недостатков, отмеченных в представлении и в акте от 17.12.2019, а также причин и условий им способствующих, разработать план мероприятий по устранению нарушений и недостатков и представить в Контрольно-счетную палату Краснодарского края. Информацию о результатах рассмотрения настоящего представления и принятых решениях и мерах с приложением подтверждающих документов необходимо направить в письменной форме в Контрольно-счетную палату Краснодарского края в течение 30-ти дней со дня получения представления.

Истцом 24.01.2020 утвержден план мероприятий исполнения представления Контрольно-счетной палаты Краснодарского края, внесенного по результатам проведенного контрольного мероприятия «Проверка работы администрации МО Туапсинский район и поселений, входящих в его состав, по мобилизации доходов в консолидированный бюджет Краснодарского края в 2017-2018 годах».

Истцом во исполнение пункта 1 данного плана мероприятий принято решение доначислить ООО «Торговый дом «Гермес» арендную плату по договору аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283 в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 10.01.2018 по 10.07.2021.

В результате доначисленной арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за указанный период в сумме 7 855 110,85 руб.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия от 24.09.2021 № 2022/21-12/02-02 с требованием погасить задолженность за период с 10.01.2018 по 10.07.2021 в сумме 7 855 110,85 рублей.

В ответ на данную претензию ООО «Торговый дом «Гермес» в письме от 25.10.2021 № 258 отказалось от оплаты начисленных платежей со ссылками на необоснованное применение ставки аренды в размере 5% от кадастровой стоимости участка, поскольку постановление от 31.03.2016 № 121 не распространяется на земельные участки, предоставленные по результатам торгов, что четко отражено не только в тексте, но и в самом названии указанного постановления.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обратилась в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283, заключенный с ответчиком, представление Контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 25.12.2019 № 4651-02/05 с приложением расчета.

Как следует из материалов дела спорная арендная плата начислена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы, находящиеся государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» в размере 5 процентов как в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Ссылки общества в ответе на претензию, что постановление от 31.03.2016 № 121 не распространяется на земельные участки, предоставленные по результатам торгов, отклоняются судом, поскольку в п. 2.8 спорного договора аренды стороны предусмотрели, что по истечении года со дня проведения торгов размер годовой арендной платы устанавливается и подписывается обеими сторонами в качестве обязательного приложения к договору в соответствии с действующим нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, регламентирующими размеры арендной платы за земельные участки.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.01.2022 № 306-ЭС21-25253 по делу № А12-26740/2020.

В соответствии с абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

Как указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102006:508 площадью 6 844 кв. м передан ООО «Торговый дом «Гермес» в аренду на основании договора аренды от 12.02.2009 № 5100007283 для многофункционального жилого комплекса (п. 1.1 договора).

Согласно аукционной документации (протокол о результатах торгов) спорный земельный участок предоставлен для строительства многофункционального жилого комплекса.

По смыслу абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства на участке.

Так из представленной в материалы дела информации отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, выраженной в письме от 19.10.2021 № 674/12-08 в отделе отсутствует информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельный участок с кадастровым номером 23:51:60102006:508.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела А32-6124/2020 апелляционной коллегией указано, что согласно письму Туапсинской межрайонной прокуратуры от 31.03.2020 № 210ж-2020 установлено, что администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района проверок спорного земельного участка в рамках муниципального земельного контроля не проводила.

Материалами дела подтверждается, что общество, с момента заключения спорного договора имело намерение использовать и предпринимало меры к освоению земельного участка именно с тем видом разрешенного использования, который указан в договоре аренды.

В частности, материалами дела подтверждается, что общество своевременно и в полном объеме вносило арендную плату по договору аренды, в период с момента заключения по настоящее время осуществляет надлежащий уход за участком, не допуская, его засорения и зарастания травой. Общество, имея намерение использовать спорный земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, со дня заключения договора, предпринимало действия направленные на его освоение:

- по договору от 30.06.2009 № 20, ФГУ «Туапсеберегозащита» подготовлен технический отчет от 30.09.2009 об инженерно-геологических изысканиях на объекте «многофункциональный жилой комплекс в 

<

...>».

- Управлением архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения 01.07.2009 подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102006:508

- в 2009 году Обществом подготовлен эскизный проект объекта, планируемого к строительству на спорном земельном участке.

- между ООО «Торговый дом «Гермес» и администрацией заключено соглашение о взаимодействии № 98 от 31.07.2009, в соответствии с условиями которого, Общество безвозмездно передает в собственность администрации денежные средства на проектирование подводящих инженерных сетей к жилой застройке по ул. К. Маркса в г. Туапсе площадью 6844 кв.м, с кадастровым номером 23:51:0102006:508

- между администрацией Краснодарского края, администрацией муниципального образования Туапсинский район и Обществом заключено соглашение от 17.09.2010 о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории Краснодарского края.

- получены технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения

- между ОАО «НЭСК – электросети» и Обществом заключен договор № 4-52-10-47 от 2010 года на технологическое присоединение к электрической сети;

- получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, выполнено строительство трансформаторной подстанции;

- 01.04.2015 МУП «ЖКХ г. Туапсе» выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение объекта: «строительство многофункционального жилого комплекса по ул. К. Маркса, 44 с подземными гаражами в г. Туапсе».

Указанные обстоятельства и действия арендатора, а также постоянная оплата арендных платежей свидетельствуют о его заинтересованности в продолжении арендных отношений, ответчиком подтверждено принятие мер и совершение действий, направленных на получение необходимых документов, с целью использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности наличия препятствий со стороны администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в дальнейшем освоении ООО «Торговый дом «Гермес» земельного участка.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А32-6124/2020 вступило в законную силу.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Заявителем указано, что ООО «Торговый дом «Гермес» после вступления в законную силу постановления по делу № А32-6124/2020 снова направило письмо о вынесении на сессию вопроса об изменении градостротиельной зоны и Генерального плана в части территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102006:508.

Письмом № 1257/21-12/05-05 от 25.05.2021, несмотря на ранее полученное положительное заключение публичных слушаний, обществу было отказано во внесении изменений в генеральный план Туапсинского городского поселения, в связи с отсутствием оснований для внесения изменений.

При этом, в соответствии с пунктом 4.1.12 договора аренды от 12.02.2009 № 5100007283, арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, её согласования, проведения экспертиз, а также оформления разрешения на строительство.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из указанного следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом, апелляционная коллегия учитывает, что спорным договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику участка не предусмотрены.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя, что до устранения истцом несоответствия вида разрешенного использования объекта аренды, видам разрешенного использования для данной территориальной зоны ответчик лишен возможности использовать земельный участок для целей строительства и получения разрешительных документов на строительство объекта.

Таким образом, с учетом доказанности наличия препятствий со стороны администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в дальнейшем освоении ООО «Торговый дом «Гермес» земельного участка, заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Поскольку спор рассмотрен апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене по безусловным процессуальным основаниям. По делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в иске.

Судебные расходы распределяются апелляционным судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. Если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2022 по делу № А32-57739/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Торговый дом «Гермес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                               Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

 

Н.В. Нарышкина