Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-71118/2017

05 декабря 2017 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  30 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  05 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Файр" (адрес: Россия 195043, 

<

...>/Б/3Н, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Российский ордена трудового Красного знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена" Министерства здравоохранения Российской Федерации (адрес: Россия 195427, 

<

...> ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительным п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар-3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью

 

при участии

- от истца: не явился (извещен);

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Файр" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российский ордена трудового Красного знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена" Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее – ответчик, Учреждение) о признании недействительным п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар-3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью, внесении изменений в п. 5.1 Договора аренды и изложении его в редакции, предложенной обществом; о зачете неосновательного обогащения в размере 1 132 717, 63 руб., в том числе НДС, в счет последующих арендных платежей по договору.

Определением суда от 21.09.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 30.11.2017.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, каких-либо заявлений, ходатайств в суд не направил.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Ответчиком (арендодателем) и Истцом (арендатором) 03 ноября 2016 года заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № Ар-3/2016 в отношении части нежилого помещения площадью 125, 5 кв.м., расположенного на первом этаже здания главного корпуса ФГБУ «РНИИТО им. Р.Р. Вредена» Минздрава России, по адресу: 

<

...>, для использования под объект торгового назначения (общепит) - пункт питания для сотрудников учреждения, студентов и посетителей пациентов в порядке, предусмотренном  ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

Договор аренды № Ар-3/2016 от 03 ноября 2016 года заключен сторонами в порядке, установленном ст. 621 ГК РФ и ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в соответствии с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок  без проведения торгов на  основании решения Министерства здравоохранения РФ (письмо от 07.0.2016 г. исх. № 23-1/10/2-6360) и ГУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге (письмо от 26.10.2016 г. исх. № 7664-16).

Во исполнение положений ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» Учреждением проведена оценка рыночной стоимости аренды объекта. 

На основании Отчета ООО «Городской центр оценки» от 08.07.2016 года № 135/З-2016-Н стоимость аренды объекта составляет 1 178 400 (один миллион сто семьдесят тысяч четыреста) рублей в год за объект без учета НДС и коммунальных услуг. 

Пунктом 5.1. Договора аренды № Ар-3/2016 от 03.11.2016 г., предусмотрено, что сумма годовой  арендной платы за право владения и пользования Объекта установлена в размере 2 626 204 (два миллиона шестьсот двадцать шесть тысяч двести четыре) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% в размере 400 607 (четыреста тысяч шестьсот семь) рублей 39 копеек.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на Отчет о рыночной стоимости аренды объекта на основании ООО «Городской центр оценки» от 08.07.2016 года № 135/З-2016-Н, которым определена рыночная стоимость арендной платы в отношении указанного объекта аренды.  Какой-либо иной отчет о рыночной стоимости арендной платы за аренду Объекта на момент заключения Договора отсутствовал. Истец указал, что арендная плата по договору должна составлять 1 390 512 рублей, а условие об арендной плате в части превышающей определенную отчетом о рыночной стоимости является недействительным в силу норм, определенных ст.ст. 168, 180 ГК РФ.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

14.07.2017 года Обществом в адрес Учреждения направлена претензия (исх. № 1), содержащая требование об изменении п. 5.1 Договора. В удовлетворении претензии Ответчиком было отказано, что подтверждается претензией (вх. № 22-15/1486 от 14.07.2017 г.) и ответом Ответчика на данную претензию от 24.07.2017 г. за исх. № 22-12/1480.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течении 6 месяцев с даты составления отчета. 

Согласно ст.12 Федерального закона от  29.07.1998 г. № 135-ФЗ (с изм. от 05.07.2016 г.) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Письмом Минэкономразвития № 19491-ЕЕ/Д05и и ФАС АК/32618/14 от 14.08.2014 года о позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов установлено, что по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня).

Согласно разъяснениям Верховный суд РФ в Определении от 16 июня 2016 года № 303-ЭС16-5765, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не может быть предметом рассмотрения после заключения, в связи с его подписанием без протокола разногласий по условию о цене объекта.

При заключении Договора аренды № Ар-3/2016 от 03 ноября 2016 года истец по вопросу несогласия с установленной суммой годовой арендной платы к ответчику не обращался и при подписании договора каких-либо возражений в этой части не заявил. 

В соответствие со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок  его условия могут быть изменены по соглашению Сторон. 

При заключении спорного договора на новый срок сторонами было достигнуто взаимное соглашение о стоимости арендной платы и преддоговорной спор, в части размера арендной платы, между Сторонами не возникал.

Доказательств обратного, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие нарушение прав и законных интересов заявителя, в связи с исполнением договора, равно как и наступление для него неблагоприятных последствий.

Судом установлено, что договор отвечает требованиям действующего законодательства, волеизъявление сторон было направлено на его заключение и последующее исполнение, договор заключен в письменной форме, подписан  сторонами.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя в части признания недействительным п. 5.1 Договора аренды, внесение в него изменений и изложения в редакции, предложенной заявителем.

Суд полагает, что ссылка Истца на позицию Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" о том, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации и такой договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, является несостоятельной, так как сроки регистрации Договора аренды продлены Сторонами на основании дополнительных соглашений № 1 от 06.12.2016 г., № 2 от 02.03.2017 г., № 3 от 15.08.2017 г., № 4 от 31.08.2017 г. Указанные соглашения являются неотъемлемой частью Договора аренды и подписаны Сторонами без каких-либо возражений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Обязательства из неосновательного обогащения (кондикционные обязательства) выполняют функцию универсального института защиты гражданских прав, так как относятся к числу внедоговорных и оформляют отношения, не характерные для нормальных имущественных отношений между субъектами гражданского права. Основная цель данных обязательств -восстановление имущественной сферы лица, за счет которого другое лицо неосновательно обогатилось.

Для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие фактического состава, включающего следующие элементы:

-одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого лица;

-имущество приобретается или сберегается без оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Неосновательное обогащение может происходить либо в форме приобретения, либо в форме сбережения имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 1102 ГК РФ  лицо, которое без установленных законом иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109  ГК РФ.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 22 декабря 2015 года по делу № 306-ЭС15-12164 необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке. 

Аналогичная позиция  изложена в постановлении  Президиума ВАС РФ №  11524/12 по делу N А51-15943/2011 от 29.01.2013 г.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В данном случае  внесенные заявителем в качестве арендной платы платежи не могут быть признаны неосновательным сбережением ответчика, поскольку в спорный период истец использовал объект аренды на условиях аренды и обязан была вносить платежи за пользование чужим имуществом в соответствии с действующими договорами. Таким образом, арендатор, перечислявший арендную плату во исполнение обязательства, основанного на действующем договоре аренды, не вправе требовать ее возврата. В данном случае, у ответчика не возникло неосновательного обогащения, поскольку он не приобрел и не сберег денежных средств за счет истца.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований, у суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.