АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-555/2022 

14.06.2022 г

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  06.06.2022  года.

Решение  в полном объеме изготовлено   14.06.2022  года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рыковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 14) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664022, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, СЕДОВА УЛИЦА, ДОМ 34А), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолитстрой-Иркутск» (ИНН 

<

***>, адрес: 664003, 

<

...>), о взыскании 5 605 635 руб. 81 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности, удостоверение;

от ответчика: не явились, извещены; 

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» (далее – ответчик, ООО ФК «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ») о взыскании 5 605 635 руб. 81 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды  земельного участка от 27.10.2014 №211/14 за период 01.04.2020 по 31.12.2021 в сумме 4 369 475 руб. 32 коп., неустойка за период с 02.10.2020 по 22.12.2021 в размере 1 236 160 руб. 49 коп.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.04.2022 к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолитстрой-Иркутск» (ИНН 

<

***>, адрес: 664003, 

<

...>).

В судебном заседании 30.05.2022 объявлялся перерыв до 06.06.2022.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  уведомленные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в процесс не явились.

Ответчик заявленные требования оспорил, представил отзыв на исковое заявление. 

Дело рассматривается в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, по имеющимся в нем документам.

Исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Иркутской области  (арендодатель) и ООО ФК «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от  27.10.2014 №211/14 (далее - договор от 27.10.2014 №211/14), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый №38:36:000013:17105, площадью 12308 кв.м. (далее – земельный участок).

В соответствии с пунктом 1.5 договора, участок передан арендатору под строительство жилых домов.

Согласно пункту 3.4.6 договор арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование участком арендатор вносит арендную плату.

Размер арендной платы определяется на основании расчета такой платы на текущий год (пункт 4.4 договора).

Согласно пункт 4.5 договора сумма арендной платы вносится равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

В силу пункта 5.3 договора за неисполнение,  ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пунктами 3.4.6, 4.5 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.10.2014.

В обоснование иска Администрация указала на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, задолженность ответчика за период с 01.04.2020 по 31.12.2021 составила по расчету истца 4 369 475 руб. 32 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком  обязательств по внесению арендной платы истцом начислена ответчику неустойка за период с 02.10.2020 по 22.12.2021 в размере 1 236 160 руб. 49 коп. 

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил предупреждение от 25.08.2021 №505-70-2871/21 с требованием о погашении задолженности по арендной плате. 

Поскольку ответчик предупреждение оставил без внимания, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском. 

Решением от 11.07.2019 по делу №А19-2396/2019 должник ООО «Деловые инвестиции» признан несостоятельным (банкротом); в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 27.11.2019 по делу №А19-2396/2019 в четвертую очередь реестра требования кредиторов должника ООО «Деловые инвестиции» включены требования Администрации о взыскании 1 456 221 руб. 80 коп. основного долга по договору аренды земельного участка № 211/14 от 27.10.2014 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, 201 390 руб. 36 коп. неустойки за период с 23.08.2017 по 06.02.2019.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2020 года (обязательство по оплате наступило 10.05.2020, после принятия заявления о признании должника банкротом 07.02.2019) по 4 квартал 2021 года, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования о взыскании основного долга и неустойки относятся к текущим платежам и на основании пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежат рассмотрению в общеисковом порядке. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно статье 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 №162-ОЗ                                      «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Иркутск:

1) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством;

2) выдача разрешения на использование земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) утверждение схемы расположения земельного участка в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 №264/43-пп.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Иркутской области от 18.12.2014 №162-ОЗ                    «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» полномочия, предусмотренные статьей 2 настоящего Закона, перераспределяются сроком до 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2019 изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков перешли к органам местного самоуправления муниципального образования город Иркутск в лице Администрации города Иркутска.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор от 27.10.2014 №211/14 является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В порядке пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Оспаривая заявленные требования, ответчик указал на возведение на арендуемом земельном участке многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, дома №77/1 и №77/3, указанные дома введены в эксплуатацию, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность, а договор аренды прекращается, с целью определения даты прекращения действия договора аренды ответчик ходатайствовал об истребовании доказательств.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 27.10.2014 №211/14 участок предоставляется под строительство жилых домов.

Как указывает ответчик и не оспаривается истцом, на предоставленном земельном участке велось строительство многоквартирных жилых домов, указные дома введены в эксплуатацию.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 установлено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Определениями Арбитражного суда Иркутской области от 16.02.2022, от 16.03.2022, от  25.04.2022 в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области (664007 

<

...>) истребованы сведения о регистрации (даты регистрации) права собственности на жилые помещения многоквартирного дома с кадастровым номером 38:36:000013:21269 и многоквартирного дома с кадастровым номером 38:36:000013:18454, расположенных по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, д.77/1 и д.77/3.

Согласно сведениям, представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, по запросу суда первая регистрация права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, д. 77/3, произведена 05.02.2021, что подтверждается, в том числе выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2022 №КУВИ-001/2022-71716194. 

С учетом изложенного, правомерен довод ответчика о прекращении договора от 27.10.2014 №211/14 с 05.02.2021 (дата регистрации права собственности первого лица).

Согласно расчету арендной платы на 2020 год, являющемуся приложением к договору от 27.10.2014 №211/14, арендная плата  за 2020 года ставила 2 198 258 руб. 03 коп. 

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, задолженность ответчика по внесению арендной платы за 2020 года составляет 1 651 696 руб. 61 коп. 

Поскольку договор аренды земельного участка от  27.10.2014 №211/14 прекращен 05.02.2021, начисление арендной платы подлежит по 04.02.2021.

Согласно расчету арендной платы на 2021 год, являющемуся приложением к договору от 27.10.2014 №211/14, арендная плата за 2021 года ставила 1 176 392 руб. 49 коп., из которых 583 361 руб. 76 коп. за 1 и 2 квартала (6 месяцев), 296 515 руб. 37 коп. за 3 квартал, 296515 руб. 36 коп. за 4 квартал.  

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 04.02.2021 составила 111 116 руб. 52 коп., исходя из следующего расчета.

Арендная плата в месяц составляет 583 361 руб. 76 коп. /6 = 97 226 руб. 96 коп.

Арендная плата в день (за месяц февраль) составляет 97226 руб. 96коп. /28 дней = 3472 руб. 39 коп.

За период с 01.02.2021 по 04.02.2021 плата составляет 3472 руб. 39 коп.*4 дня =13 889 руб. 56 коп.

Таким образом, с 01.04.2020 по 04.02.2021 всего арендная плата составила 1 651 696,61+97226,96+13889,56=1 762 813 руб. 13 коп. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании арендной платы подлежит частичному удовлетворению в размере 1 762 813 руб. 13 коп. В удовлетворении остальной части требования о взыскании основного долга суд отказывает. 

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 02.10.2020 по 22.12.2021 в размере 1 236 160 руб. 49 коп. в связи с нарушением срока исполнения обязательства по внесению арендной платы. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

В пункте 4.4 договора от 27.10.2014 №211/14 стороны согласовали условие о том, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пунктами 3.4.6., 4.5. договора, в виде неустойки в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Как следует из представленного в материалы дела расчета, неустойка  начислена за период с 02.10.2020 по 22.12.2021 на задолженность, взысканную по решению Арбитражного суда Иркутской области от 08.06.2020 по делу №А19-3422/2020, а также на задолженность в размере 1 651 696 руб. 96 коп. (размер арендной платы за 2,3,4 кварталы 2020 года) и на задолженность за 2021 год.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08.06.2020 по делу №А19-3422/2020 с общества с ограниченной ответственностью Финансовая компания «Деловые инвестиции» в пользу Администрации города Иркутска взыскано 2 744 819 руб. 45 коп. основного долга, 481 869 руб. неустойки, а всего – 3 226 688 руб. 45 коп.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, учитывая частичное удовлетворение требований о взыскании арендной платы в размере 1 762 813 руб. 13 коп., в том числе взыскание арендной платы за период с 01.01.2021 по 04.05.2021 в размере 111 116 руб. 52 коп. размер неустойки согласно расчету суда за период с 02.10.2020 по 04.02.2021 составляет в общем размере 401 803 руб. 81 коп. исходя из следующего расчета.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 02.10.2020 по 31.12.2021 составляет 340 105 руб. 35 коп., судом проверен расчет за указанный период и является верным. 

Неустойка за период с 01.01.2021 по 04.05.2021 составляет 1762813 руб.13 коп. *0,1%*35 дней=61 698 руб. 46 коп. 

Ответчик ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, в связи с чем у суда отсутствует право на уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требование о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению в размере 401 803 руб. 81 коп. на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора.

Оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению основной долг в размере ответчика 1 762 813 руб. 13 коп., неустойка в размере 401 803 руб. 81 коп., в удовлетворении остальной части требований следует отказать.

Разрешая вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по уточненным требованиям в размере 5 605 635 руб. 81 коп. составляет 51 028 руб.

Администрация в  соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

Из положений части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований в размере 2 164 616  руб. 94 коп. против заявленных 5 605 635 руб. 81 коп., на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 19 704 руб. 47 коп. относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в доход федерльного бюджета. 

Согласно пункту 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном статьей 333.41 настоящего Кодекса.

С учетом данных положений закона, суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с должника в федеральный бюджет, до 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА основной долг в сумме 1 762 813 руб. 13 коп., пени в размере 401 803 руб. 81 коп. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ДЕЛОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                 Н.В.Рыкова