ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-103544/2023

27 февраля 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В.

судей   Беловой А.Р.,  Федуловой Л.В.,   

при участии в судебном заседании:

от ООО «Матрешка» (онлайн-участие) – ФИО1 дов. от 21.03.2023,  ФИО2, дов. от 12.02.2025

от Департамента городского имущества города Москвы (онлайн-участие) - ФИО3, дов. от 06.12.2024    

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2024 ипостановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024по исковому заявлению ООО «Матрешка» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

ООО «Матрешка» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом» и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенной по адресу: 

<

...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, в редакции истца.

Арбитражный суд города Москвы решением от 11.07.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024, урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 36 020 500 (Тридцать шесть миллионов двадцать тысяч пятьсот) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-103544/23-180- 819 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 353,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, по состоянию на 22 декабря 2022 года, выполненным экспертом ООО «А 101 Консалт» ФИО4, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящего з залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 428 815 (четыреста двадцать восемь тысяч восемьсот пятнадцать) руб. 47 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Также суд взыскал с Департамента в пользу Общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента и Общества в суд кассационной инстанции поступили заявления об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которые судом было удовлетворены. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 26.02.2025, 16 час. 00 мин. проводилось посредством использования веб-конференции. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.

От Общества поступил отзыв, в котором истец просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва. Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.08.2020 между Обществом (Арендатор) и Департаментом (Арендодатель) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00654/20 от 21.08.2020г, по условиям которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенное по адресу: 

<

...>.

Истец 22.12.2022 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ) обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Истец указал, что подал соответствующее заявление в личном кабинете Портала - mos.ru, заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-125219/22-(0)-0 от 22.12.2022г.

В ответ на обращение истца Департаментом 28.02.2023 был направлен проект договора купли-продажи № 59-8258 от 28.02.2023 вышеуказанного объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-125219/22-(0)-6 от 28.02.2023г, а также Распоряжение Департамента от 27.02.2023 № 9889 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н, общей площадью 353,4 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 09.02.2023 № М432-141-П/2023 и экспертное заключение от 13.02.2023 № 01/255-23. Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора, Цена Объекта составляет 70 925 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.02.2023 № М432-141-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 13.02.2023 № 01/255-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец посчитал, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8258 от 28.02.2023 является чрезмерно завышенной. В целях определения стоимости выкупаемых объектов истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» на проведение оценки рыночной стоимости объекта. После проведения оценки истец подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ. В соответствии с Отчетом № 0023Н-19 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001031:2464 общей площадью 353,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н от 21 марта 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 20 825 945 руб. 00 коп.

Истец 21.03.2023 в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 2103/1 от 21.03.2023 на № 33-5-125219/22-(0)-6 от 28.02.2023г.), Отчетом № 0023 Н-19 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001031:2464 общей площадью 353,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н от 21.03.2023, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в Департамент посредством Портала mos.ru; как указал истец, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по пункту 3.1. проекта договора (цена договора) и пункту 3.4. проекта договора (оплата по договору). 

Письмом № 33-5-125219/22-(0)-8 от 24.03.2023 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 217, 307, 309, 310, 421, 422, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статей 3, 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», учли позицию, сформулированную в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», и обоснованно исходили из следующего.

Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.

Установив данные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключения судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что цена объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I) по состоянию на 22.12.2022 (на дату обращения за выкупом) без учета НДС  составляет 36 020 500 руб. и урегулировали возникшие разногласия сторон по указанной цене.

При этом, установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 428 815 руб. 47 коп. 

Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза, дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В связи с урегулированием разногласий путем принятия редакции Общества судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы правомерно отнесены судом на Департамент (статьи 106, 110 АПК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки. Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции. Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу № А40-103544/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                    Е.В. Немтинова

Судьи                                                                                                 А.Р. Белова

Л.В. Федулова