Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13243/2023

г. Хабаровск

09 октября 2023 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Калашникова А.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 680038, 

<

...>, помещ.14) о признании недействительным предостережения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю о недопустимости нарушения обязательных требований от 05.06.2023 № 1503, об обязании исключить из единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий сведения о предостережении от 05.06.2023 № 1503.

В судебное заседание явились:

от ООО СЗ «Талан-Регион-9»: не явился;

от Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю: ФИО2, представитель по доверенности от 11.05.23г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании недействительным предостережения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю о недопустимости нарушения обязательных требований от 05.06.2023 № 1503, об обязании исключить из единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий сведения о предостережении от 05.06.2023 № 1503.

ООО СЗ «Талан-Регион-9» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель Управления Роспотребнадзора с требованиями заявителя не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве.

По материалам дела судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

В соответствии с пунктом 4.2 решения межведомственного совещания при заместителе Генерального прокурора Российской Федерации «О состоянии законности и повышения эффективности работы органов прокуратуры, государственной власти и органов местного самоуправления, контролирующих органов в сфере соблюдения прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 10.03.2021 проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в форме наблюдения за соблюдением обязательных на сайте единой информационной системы жилищного строительства (далее - ЕИСЖС): ппрз://наш.дом.рф.

Наблюдение за соблюдением обязательных требований проведено на основании задания от 22.03.2021 на проведение контрольного (надзорного) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом на предмет наличия/отсутствия исполнения наличия/отсутствия исполнения законодательства строительными организациями, привлекающими средства граждан для возведения объектов долевого строительства. Контрольное мероприятие проведено в соответствии с требованиям - ч. ст. 57, ст. 74 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

По результатам контрольного мероприятия Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9» объявлено предостережение за № 1503 от 05.06.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований. Обществу предлагается принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований установленных ст. 10, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Заявитель, не согласившись с предостережением  № 1503 от 05.06.2023, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе контрольного (надзорного) мероприятия установлено, что на сайте ЕИСЖС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 08.08.2022 размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта ЖК «Сердце Востока», расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Договор).

Управлением Роспотребнадзора, при анализе условий типового договора на соблюдение обязательных требований, выявлено включение в него недопустимых условий ущемляющих права потребителя, а именно:

- пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что «сумму экономии средств (в случае её образования) при строительстве жилого дома, которая будет являться дополнительным вознаграждением застройщика и участнику не возвращается».

Между тем, абз. 1 ст. 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) установлено, что потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Таким образом, из буквального толкования указанных норм следует, что потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги. Как установлено, предметом договора долевого строительства является строительство квартиры площадью _кв. м исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра площади квартиры. При этом п.2.1 договор определяет, что в сумму стоимости 1 кв.м. входит оплата услуг застройщика в размере 2%.

Следовательно, п. 2.1 договора при подписании договора с участником долевого строительства застройщик изначально исходил из стоимости кв.м., в которую уже заложена оплата его услуг, а в результате в его деятельности образовалась сумма экономии, что приводит к уменьшению стоимости кв.м., которую и должен оплатить потребитель. Кроме   того,   признание   экономии   в   качестве   дополнительного вознаграждения застройщику указанным пунктом с участника долевого строительства фактически взимается двойная плата за услуги застройщика по договору.

- в пункте 2.2.5 Договора предусмотрено, что «если пп. 2.2.3. установлена процентная рассрочка - то в случае нарушения участником сроков внесения любого из платежей, установленных Приложением № 1 к Договору, - участник обязуется на основании соответствующего требования застройщика уплачивать проценты на не уплаченный в срок платеж в размере 24 % (двадцать четыре процента) годовых, которые начисляются ежемесячно со дня наступления просрочки в уплате участником цены договора на неоплаченную часть цены договора, не позднее последнего рабочего дня каждого месяца до момента полного погашения цены договора. Все суммы, причитающиеся застройщику по настоящему договору в качестве процентов, рассчитываются по формуле простых процентов на основании года, равного 365 или 366 календарным дням соответственно, за фактическое количество дней наличия неоплаченной части цены договора и (или). Уплата указанных процентов - не освобождает участника от выполнения обязательств по уплате цены договора и процентов за рассрочку уплаты цены договора»;

- в пункте 5.2 Договора предусмотрено, что «В случае просрочки исполнения любых денежных обязательств по настоящему договору участник обязан уплатить на основании соответствующего требования застройщика неустойку в размере, установленном настоящим договором, а в случаях, не урегулированных настоящим договором, или в случаях, урегулированных действующим законодательством императивно, - в размере, определяемом согласно действующему законодательству»;

- в пункте 5.6 Договора предусмотрено, что «В случае просрочки исполнения любых денежных обязательств по настоящему договору участник обязан уплатить на основании соответствующего требования застройщика неустойку в размере, установленном настоящим договором, а в случаях, не урегулированных настоящим договором, или в случаях, урегулированных действующим законодательством императивно, - в размере, определяемом согласно действующему законодательству».

Между тем, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в   предусмотренный   договором   период,   систематическое   нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Учитывая изложенное, указанный пункт предусматривает, что с потребителя за нарушение сроков оплаты очередного взноса по ДДУ оплачивает не только неустойку предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ, но и проценты на не уплаченный в срок платеж в размере 24 %.

При этом ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей (цены договора) в предусмотренный договором период, то наступает ответственность, предусмотренная статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

- в п. 3.2.6. Договора указано, что «Застройщик вправе удерживать Объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику и не передавать его последнему до момента исполнения участником своего обязательства по оплате цены договора (п.2.2. Договора), в случае, если в срок, предусмотренный договором для передачи Застройщиком Объекта долевого строительства у участника имеется просроченная задолженность по договору».

Между тем, в случае просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, указанное является основанием именно для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (положением ч. 4, ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, законом за нарушение срока внесения платежа для участника долевого строительства предусмотрена неустойка (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство может обеспечиваться неустойкой (как и предусмотрено нормами Федерального закона № 214-ФЗ), однако, включая указанный пункт в договор застройщик фактически накладывает на участника долевого строительства двойное обеспечение по обязательству.

Также стоит отметить, что указанным пунктом застройщик нарушает требования п. 1 ст. 6 Федеральный закон № 214-ФЗ в части исполнения своей обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Более того, срок передачи объекта в силу действующего законодательства должен быть единым для участников долевого строительства.

В связи с тем, что ДЦУ уже предусмотрена неустойка за неисполнение договорных обязательств, следовательно, включение в договор условия об удержание объекта долевого строительства приводит к злоупотреблению своим правом со стороны застройщика.

- пункт 3.4.3 Договора содержит следующее условие: «Не позднее 5 (Пяти) дней с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства жилого дома и/или секции жилого дома и о готовности застройщика к передаче объекта долевого строительства, приступить к приемке объекта долевого строительства, и завершить его приёмку в течение 5 (Пяти) дней с момента начала приёмки с подписанием соответствующего передаточного акта, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 7 и ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данное условие противоречит ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ согласно которой, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

- пунктом 4.1 Договора установлено, что качество объекта долевого строительства, который будет передан участнику застройщиком по настоящему договору, должно соответствовать условиям настоящего Договора, требованиям СНиП, проектной документации. 

Данное условие не в полном объёме корреспондирует с требованиями п. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку согласно указанной норме застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

- пунктом 4.2. Договора установлено, что «гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства устанавливается 5 (пять) лет. Гарантийный срок на отделочные работы устанавливается 1 (один) год».

Данный пункт находится в противоречии с п. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ из толкования которого следует, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

- Абзацем 3 пункта 4.2 Договора предусмотрено, что «Все обнаруженные в течение гарантийного срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта долевого строительства и подписании акта приема-передачи, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 45 календарных дней с момента уведомления Участником об этих недостатках».

Данное условие противоречит частям 2, 6 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ согласно которым, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». 

Статьей 30 Закона № 2300-1 предусмотрено, что недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Таким образом, установление застройщиком в договоре конкретного императивного срока устранения недостатков ограничивает право потребителя на минимальный срок, объективно необходимый для устранения выявленных недостатков с учётом обычно применяемого способа.

- в пункте 4.3 Договора указано, что «Застройщик вправе при невыполнении Участником п. 3.4.7. (реконструкция фасада, к нарушению архитектурного облика) настоящего договора не исполнять гарантийные обязательства, в порядке, предусмотренном п.7 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Данное условие не соответствует изложенному в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ так как, согласно указанной норме застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, при осуществлении реконструкций в части фасада и нарушения архитектурного облика, потребитель лишается права на предъявление требований относительно недостатков объекта долевого строительства, а именно в отношении: элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

- в пункте 4.5 Договора указано, что «Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Данное условие противоречит ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ согласно которому, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Пунктом 4 части 2 статьи 16 Закона № 2300-1 предусмотрено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

- в пункте 7.7 Договора указано, что «В случаях, когда участник является должником (обязательства по оплате выполнены не в полном объеме) перед застройщиком вплоть до момента ввода жилого дома в эксплуатацию (либо до передачи готового объекта долевого строительства) - уступка участником права требования исполнения обязательства по настоящему договору допускается исключительно с письменного согласия застройщика».

Данное условие противоречит части 1 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В связи с чем, оспариваемое предостережение Управления Роспотребнадзора от 05.06.2023 № 1503 соответствует законодательству, а также не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся  на заявителя и не взыскиваются в связи с её уплатой обществом при  обращении в суд.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                  А.Г. Калашников