АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19153/20

22 февраля 2023 г.

г. ФИО11-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            22 февраля 2023 г.

 

Арбитражный суд ФИО11 ской области в составе судьи Овчаренко Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Утиный остров» (ОГРН 

<

***>) в лице законного представителя общества с ограниченной ответственностью «Петролизинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Утиный остров» (ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью ПФК «Атлантис-Пак» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и ФИО2, 

третье лицо – УФС государственной регистрации кадастра и картографии по РО, 

о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, 

при участии: от ООО «Петролизинг»-  представитель ФИО3 по доверенности 

от ООО «Петролизинг» - представитель ФИО3 по доверенности

от ООО «Утиный остров» - представитель не явился

от ФИО2- представитель ФИО4 по доверенности от 25.01.2022

от ООО ПФК «Атлантис –Пак» - представитель ФИО5 по доверенности от 21.12.2021

от Управления Росреестра по ФИО11 ской области – представитель не явился 

 

установил:

участник общества с ограниченной ответственностью «Утиный остров» - общества с ограниченной ответственностью «Петролизинг» обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПФК «Атлантис-Пак» и ФИО2, с требованиями:

- признать недействительной сделку по отчуждению двух земельных участков, расположенных по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой кв а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+400 с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:060000941.

- применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/010/2013-673 от 09.10.2013г., восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 13.06.2012.

- применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/010/2013-672 от 09.10.2013г., восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 13.06.2012. 

             Протокольным определением суда от 07.02.2023 судом приняты уточненные исковые требования в следующей редакции:

            - признать недействительной сделку по отчуждению двух земельных участков, расположенных по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой кв а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+400 с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:060000941, оформленную договором купли-продажи земельных участков от 12.09.2013, заключенным между ООО «Утиный остров» и ФИО2

- применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/010/2013-673 от 09.10.2013г., восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 13.06.2012.

- применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/010/2013-672 от 09.10.2013г., восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 13.06.2012. 

            В судебном заседании представитель ООО «Петролизинг» поддержал уточненные исковые требования.

           Представитель ООО «Утиный Остров» исковые требования не поддерживает, в иске просит отказать.

            Представители ответчиков иск не признают.

            Третье лицо явку представителя не обеспечило, ходатайств не направило.

            Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Суд установлены следующие обстоятельства.

ООО «Утиный остров»  зарегистрировано 13.07.2006 (ОГРН 

<

***>), участниками общества являются ООО «Петролизинг» с долей 26%, ООО ПКФ «Атлантис-Пак» с долей 74%.

Уставной капитал общества составляет 1 200 000 руб. Согласно Решения учредителя Общества № 1 от 29.06.2006 и п. 42 Учредительного Договора, 100% уставного капитала оплачено до момента регистрации Общества денежными средствами. Согласно Решения учредителя Общества № 2 от 19.07.2006 за счет денежных средств, внесенных в уставной капитал,  приобретено недвижимое имущество на общую сумму 1 082 823 руб. в Пролетарском районе ФИО11 ской области,6-й км а/д «Сухой- Дальний» от ПК 9+400, на земельном участке площадью 21300 кв.м.

Согласно Договору № 1 от 20.07.2006 Обществом было приобретено на праве собственности:

- Дом охотника, площадью 525,5 кв.м.

- Сарай, площадью 20,2 кв.м.

- Сарай, площадью 64,2 кв.м.

- Сарай, площадью 4 кв.м.

- Сарай, площадью 50 кв.м.

- Сарай, площадью 63,3 кв.м.

- Сарай, площадью 80,3 кв.м.

- Кухня, площадью 84,1 кв.м.

- Бытовка, площадью 18,4 кв.м.

- Вольер, площадью 61,2 кв.м.

- Гараж, площадью 158,6 кв.м.

-  Зеленые насаждения, дорожки, ограждения, выгребная яма

а также на ином вещном праве пользования земельный участок, площадью 21 300 кв.м.

            Данный земельный участок по сведениям истца не выкупался обществом, и границы его не были сформированы.

          Согласно аудиторскому заключению и документам, на основании которого оно составлено,  в  т.ч. представленным выпискам из ЕГРН следует, что земельные участки с кадастровым номером 61:31:0600003:942 (далее ЗУ с КН 942), с кадастровым номером 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941 были образованы в 2012 путем разделения земельного участка площадью 21 300 кв.м. с КН 61:31:0600003:45 (далее ЗУ с КН 45) на 3 земельных участка:

1)     61:31:0600003:940, площадью 7 984 кв.м.

2)     61:31:0600003:942, площадью 5 870 кв.м.

3)     61:31:0600003:941, площадью 7 446 кв.м.

Между ФИО2 (Покупатель) и ООО «Утиный Остров» в лице генерального  директора ФИО6 (продавец)  12.09.2013 заключен договор купли- продажи земельных участков.

Согласно условиям договора продавец продал, а покупатель купил и принял  следующие земельные участки:

- земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование -  для организации охотничьего хозяйства, площадью 7984 кв.м., кадастровый номер 61:31:0600003:940, расположенный по адресу: Россия, ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+ 400;

- земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование -  для организации охотничьего хозяйства, площадью 7446 кв.м., кадастровый номер 61:31:0600003:941, расположенный по адресу: Россия, ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+ 400 (далее – Имущество) (п.1 договора).

Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается:

- свидетельством о государственной регистрации права 61-АЗ 229560 от 15.03.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.06.2012 сделана запись регистрации № 61-61-37/001/2012-920;

- свидетельством о государственной регистрации права 61-АЗ 158191 от 13.06.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.06.2012 сделана запись регистрации № 61-61-37/001/2012-921. (п. 2 договора).

Имущество по соглашению сторон  продано за 2 800 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен  в срок до 30.09.2013 – ипотека в силу закона не возникает (п. 3 договора).

Вместе с тем, как указал истец, совершение данной сделки было от него скрыто, земельные участки проданы по явно заниженной цене (рыночная стоимость отчужденного имущества составляет не менее 5 млн рублей). Кроме того, в результате указанных взаимосвязанных действий было раздроблен принадлежащий ООО «Утиный Остров» единый имущественный комплекс – охотничье хозяйство, что влечет невозможность осуществления ООО «Утиный остров» деятельности, для ведения которой оно создавалось. Из совокупности действий руководителя ООО «Утиный остров» ФИО6, покупателя ФИО2 и фирмы (второго участника ООО «Утиный Остров») видно, что они действовали в сговоре в целях вывода активов хозяйственного общества на лицо, подконтрольное второму участнику (фирмы) – ФИО7 Получение документов и информации о сделке стало возможным только по результатам аудиторской проверки, которая проведена после инициации судебного процесса в рамках дела № А53-6751/2019.

По мнению ООО «Петролизинг», генеральный директор ООО «Утиный остров» ФИО6 является полностью подконтрольным и зависящим от ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Единственным  участником ООО «Атлантис-Пак»  является ООО «Тавр-Холдинг».

Участниками ООО «Тавр –Холдинг» являются ООО «Праймери Дон» (ИНН 

<

***>) 99,9988% и ФИО8 0,0012%.

 Участниками ООО «Праймери Дон» являются ООО «Тавр Холдинг» (ИНН 

<

***>) 0,0001% и ООО «Агроком Холдинг» (ИНН 

<

***>) 99,9999%.

Участниками ООО «Агроком Холдинг» являются ООО «Праймери Дон» 41,5559% и  ФИО9 58,4441%.

Управляющей компанией, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа, ООО «Агроком Холдинг» является ООО «Группа Агроком».

Единственным участником ООО «Группа Агроком» ФИО10.

В свою очередь ФИО6 является с марта 2012 года по декабрь 2012 года директором НП «Академия футбола им. В. Понедельника», а с декабря 2012 года по сентябрь 2014 директором его правопреемника АНО ФК «Академия Футбола им. В. Понедельника». Данные компании  полностью подконтрольными ФИО10

ФИО6 являлся с января 2006 по декабрь 2007 генеральным директором ФК «СКА ФИО11-на-Дону», а с декабря 2007 по февраль 2012 директором правопреемника ЗАО «Футбольный клуб «СКА ФИО11-на-Дону». Данные компании  полностью подконтрольными ФИО10

ФИО6 является  с июля 2019 директором ООО «Донской Осетр», единственным участником которого является ОООО «Праймери Дон».

ФИО6 являлся с августа 2006 года по август 2011 года генеральным директором ЗАО  «ЖКФ «СКА ФИО11-на-Дону», единственным участником которого являлся Фонд «Возрождения Клуба «СКА-ФИО11» (ИНН 

<

***>), который в свою очередь также являлся учредителем НП «Академия футбола им. В. Понедельника» и контролировалось ФИО10

Таким образом ФИО6 является лицом, доход и должность которого  полностью зависит от второго участника ООО «ПКФ «Анлантис- Пак» и от его конечного бенефициара.

По данным аудиторского заключения ООО «Утиный Остров» в последние годы не ведется основная деятельность. Единственный вид деятельности,  это аренда в пользу ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

ФИО6 уклоняется от ответов на предложения участника ООО «Петролизинг» возобновить деятельность, в том числе с участием в финансировании со стороны ООО «Петролизинг». 

Второй участник ООО ПКФ «Антантис- Пак» намеренно не  способствует  возобновлению деятельности Общества и осуществляет действия по исключению ООО «Петролизинг» из состава ООО «Утиный остров». С 2014 года  не созывает  надлежащее годовое собрание. В конце 2016 года инициирует иск  об исключении ООО «Петролизинг» из общества (дело А53-28982/2016). ООО ПКФ «Атлантис- Пак» на протяжении 2017-2019  неоднократно осуществляет попытки изменения Устава Общества в целях исключения влияния ООО «Петролизинг» на принятие решения по управлению ООО «Утиный остров» (Протоколы от 20.01.2017, от 20.02.2018, от 16.09.2019). В рамках дела А53-37473/2019 ООО «Петролизинг» обратилось в Арбитражный суд ФИО11 ской области с иском к ООО «Утиный остров»  о признании недействительным решения внеочередного общего собрания участников общества о том, что общество будет действовать на основании типового устава № 5, утвержденного приказом Министерства экономического развития России от 01.08.2018 № 411, принятое 13.09.2019. Решением суда первой инстанции от 27.01.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.06.2020,  постановлением кассационной инстанции от  23.09.2020 исковые требования удовлетворены.

Покупатель ФИО7 является полностью подконтрольным лицом ООО ПКФ «Атлантис-Пак» и ФИО6

ФИО2 сменил на должности ФИО6 в ЗАО ЖКФ «СКА-ФИО11-на-Дону», став в сентябре 2011 его Президентом.  ФИО7 с октября 2016 по сентябрь 2017 являлся ликвидатором Фонда «Возраждения Клуба «СКА- ФИО11» (ИНН 

<

***>).

ООО «Петролизинг» считает, что между участниками ООО ПКФ «Атлантис-Пак», генеральным директором ООО «Утиный остров», ФИО7 существовал сговор о заключении оспариваемой сделки с целью  вывода активов Общества во вред ООО «Петролизинг».

Также общество указывает, что самостоятельным основанием для признания оспариваемой сделки ничтожной является отчуждение земельных участков, без расположенных на них объектов недвижимости, что в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является сделкой с нарушением закона.  В целях фактического завладения всеми постройками ООО «Утиный остров» и сокрытия юридической продажи имущества в сделке по отчуждению двух спорных земельных участков не были отражены объекты, которые расположены на продаваемых земельных участках, что нарушает прямой запрет закона.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском.

Решением от 16.12.2020, оставленными без изменения постановлением апелляционного суда от 23.03.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2021 решение Арбитражного суда ФИО11 ской области от 16.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021 по делу № А53-19153/2020 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд ФИО11 ской области.

Направляя дело на новое  рассмотрение, суд кассационной инстанции указал следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, за исключением случаев, когда информация о совершении сделки скрывалась от участников и (или) из предоставлявшихся участникам при проведении общего собрания материалов нельзя было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса не следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом). Отказывая в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, суды согласились с доводами ответчиков о том, что обществу было известно об оспариваемой сделке в момент утверждения годового бухгалтерского отчета в 2014 году и отклонили доводы участника о том, что хозяйственное общество и его руководитель скрывали совершение оспариваемой сделки от ООО «Петролизинг», которое смогло узнать о ее совершении только в момент получения аудиторского заключения.

Однако в материалы дела представлено аудиторское заключение, в котором аудиторами отмечено, что сделка по отчуждению части земельного участка, принадлежащего ООО «Утиный остров», не была надлежащим образом отражена в бухгалтерской отчетности. В отчете о финансовых результатах за 2014 год в части показателей предыдущего отчетного периода (за 2013 год) отсутствует показатель по строке 2340 «Прочие доходы», по которой подлежат отражению доходы от реализации основных средств.

Суды также не учли, что во владении и пользовании общества до 2012 года находился только один земельный участок площадью 21 300 кв. м. В дело не представлены доказательства того, что сведения о разделении указанного земельного участка на три самостоятельных участка каким-либо образом были доведены до ООО «Петролизинг», согласованы с ним, отражены в годовой отчетности или в иных документах, с которыми участник мог познакомиться.

При этом согласно пояснительной записке, на которую сослались суды, изменилась стоимость земельного участка, но не количество (состав) земельных участков, более того, указанным документом подтверждается наличие у общества земельного участка на конец отчетного периода – 2013 год. При таких обстоятельствах судам следовало проверить и оценить довод общества о том, что незначительное уменьшение стоимости основных средств без отражения доходов от реализации и изменения состава (количества) земельных участков, принадлежащих обществу, и без доведения до участника значимой информации об образовании новых участков не могло само по себе вызвать его сомнения в совершении сделки с землей по отчуждению принадлежащего обществу единственного земельного участка.

Суды также не учли доводы общества о том, что внешне (видимость изменения правообладателя) разделение земельного участка или порядка его использования после заключения оспариваемой сделки не изменилось. Общий забор охотхозяйства ограждает территорию, в которую входят все три земельных участка, общая территория благоустроена в одном стиле газонами, декоративными кустарниками, светильниками, имеет один пост охраны; доказательства использования этой территории ФИО2, ведения им какой-либо хозяйственной деятельности, не представлены.

Также суд кассационной инстанции указал на необоснованный отказ ООО «Петролизинг» в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы в целях определения рыночной стоимости отчужденного имущества; данное обстоятельство входило в предмет доказывания по заявленным требованиям (сделка оспаривается по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса) и общество ссылалось на занижении стоимости земельных участков, при этом ответчики не представили доказательств продажи спорного имущества на выгодных условиях, по рыночной цене, как и не представили доказательств оплаты по сделке, обоснование ее экономической целесообразности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно пунктам 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 09.08.2006 и выпискам из ЕГРН по состоянию на 20.08.2020 ООО «Утиный остров» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, ранее расположенные на едином земельном участке площадью 21 300 кв. м с кадастровым номером 61:31:0600003:45 по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой кв а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+400 (т. 2, л. д. 48 – 87):

– административное здание площадью 525, 5 кв. м (литера А);

– сарай площадью 20,2 кв. м (литера В);

– сарай площадью 80,3 кв. м (литера Л);

– кухня площадью 84,1 кв. м (литеры КК1К2);

– сарай площадью 63,3 кв. м (литера И);

– сарай площадью 50 кв. м (литера З);

– сарай площадью 64,2 кв. м (литера Г).

Разрешая спор, суды не проверили доводы ООО «Петролизинг» о том, что право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Утиный остров»; вместе с тем в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600003:45 на три самостоятельных участка часть этих строений оказались расположенными на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:941 и 61:31:0600003:940, отчужденных ФИО2, в связи с чем имеются основания для применения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса к оспариваемой сделке, а также положений статьи 10 и 168 Гражданского кодекса (злоупотребление правом).

При этом суды не исследовали и не приняли во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, представленные истцом в подтверждение указанных доводов, – технический паспорт, межевой план, схему раздела земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600003:45, фотографии со спутника; необоснованно отказали в назначении землеустроительной экспертизы для установления фактического месторасположения зданий.

При новом рассмотрении дела, представителем ООО «Петролизинг»  было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной и оценочной экспертизы, проведении которой просил поручить специализированному частному учреждению «ФИО11 ский центр судебных экспертиз» экспертам ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, на разрешение экспертов просил поставить следующие вопросы (с учетом уточнений):

1. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и всех расположенных на нем зданий и сооружений по состоянию на 09.10.2013?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 и всех расположенных на нем зданий и сооружений по состоянию на 09.10.2013?

3. На земельной участке и/или земельных участках с каким кадастровым номером и/или кадастровыми номерами находились следующие объекты недвижимости, приобретенные ранее ООО «Утиный остров» по Договору № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2006, расположенные по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 на 09.10.2013, и на 07.07.2021 и на момент проведения экспертизы:

- Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696

- Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В кадастровый номер 61:31:0000000:9339

- Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336

- Сарай, площадью 4 кв.м., лит Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337

- Сарай, площадью 50 кв.м., лит З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338

- Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471

- Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335

- Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334

- Бытовка, площадью 18,4 кв.м.

- Вольер, площадью 61,2 кв.м.

- Гараж, площадью 158,6 кв.м.

4. Определить являются ли два здания конюшни и поста охраны, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 объектами недвижимости, и, если да, то указать год их создания

5. Определить рыночную стоимость зданий, в том числе право собственности на которые не зарегистрировано, и строений, расположенные на земельных участках 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941, за исключением объектов недвижимости, указанных в пунктах 3 настоящего ходатайства, по состоянию на 09.10.2013 с учетом 100 процентной готовности.

Представителем ООО «Петролизинг» был представлен ответ экспертного учреждения о готовности проведения экспертизы, а также чек- ордера от 02.09.2021, 11.11.2021 о перечислении денежных средств на депозит суда за проведение экспертизы.

ООО ПФК «Атлантис –Пак» не возражал против назначения судебной экспертизы, однако просил проведения экспертизы поручить экспертам ООО «Судэксперт- групп» либо ООО «Оценка 161», перед экспертами просил поставить следующие вопросы (с учетом уточнений):

1. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013?

3. Были ли на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 следующие объекты недвижимости:

- Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696

- Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В кадастровый номер 61:31:0000000:9339

- Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336

- Сарай, площадью 4 кв.м., лит Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337

- Сарай, площадью 50 кв.м., лит З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338

- Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471

- Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335

- Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334

- Бытовка, площадью 18,4 кв.м.

- Вольер, площадью 61,2 кв.м.

- Гараж, площадью 158,6 кв.м.

Представителем ответчика были приобщены письма экспертных учреждений о готовности проведения экспертизы, платежное поручение № 14970 от 20.09.2021 о перечислении денежных средств на депозит суда.

Определением суда от 04.03.2022 года производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Ростэксперт», экспертам ФИО18 и ФИО19.

На разрешение экспертов поставить следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г.?

3) Находились ли на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г. следующие объекты недвижимости:

 Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696;

 Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339;

 Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336;

 Сарай, площадью 4 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337;

 Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338;

 Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471;

 Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335;

 Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334;

 Бытовка, площадью 18,4 кв.м.;

 Вольер, площадью 61,2 кв.м.;

 Гараж, площадью 158,6 кв.м.

Установлен срок проведения экспертизы до 04.05.2022.

18.04.2022 от экспертной организации в материалы дела поступило ходатайство о привлечении к проведению экспертизы и включению в состав экспертов по делу эксперта ФИО20.

Определением от 10.06.2022 суд привлек эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Ростэксперт» ФИО20 к производству экспертизы по делу, а также удовлетворил ходатайство о продлении срока проведения экспертизы, продлил срок для проведения судебной экспертизы по делу № А53-19153/20 до 29.07.2022. Также суд обязал эксперта согласовать и определить дату осмотра со сторонами.

18.07.2022 от ООО «Петролизинг» в материалы дела проступило ходатайство о проведении повторного осмотра в рамках судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», после приостановления производства по делу в связи с назначением экспертизы суд решает вопросы о замене эксперта, о привлечении к производству экспертизы другого эксперта, об отводе эксперта, о предоставлении эксперту дополнительных материалов, о постановке перед экспертом дополнительных вопросов, об отмене разрешения участвующему в деле лицу присутствовать при производстве экспертизы, о продлении срока проведения экспертизы без возобновления производства по делу.

Для рассмотрения заявления истца суд назначил судебное заседание, о времени и месте которого извещены лица, участвующих в деле и эксперты.

В заседании представитель истца заявление о проведении повторного осмотра при проведении судебной экспертизы поддержал, указал на не допуск к месту осмотра. 25.07.2022 от экспертной организации в материалы дела поступило заключение экспертизы.

Определением от 26.07.2022 суд отказал в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Петролизинг» о проведении повторного осмотра в рамках проведения судебной экспертизы, поскольку экспертиза по делу выполнена и ее результаты в виде экспертного заключения представлены в материалы дела, суд возобновил производство по делу №А53-19153/20.

Согласно выводов   экспертного заключения № 1-9/07/22 от 22.07.2022 представленного ООО «Ростэксперт»:

По первому вопросу - Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 составляет 1 181 600 руб.;

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 составляет 1 102 000 руб.

По третьему вопросу: Находились ли на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г. следующие объекты недвижимости:

 Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696;

 Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339;

 Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336;

 Сарай, площадью 4 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337;

 Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338;

 Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471;

 Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335;

 Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334;

 Бытовка, площадью 18,4 кв.м.;

 Вольер, площадью 61,2 кв.м.;

 Гараж, площадью 158,6 кв.м.

ответить не представляется возможным (по причинам, указанным в исследовательской части);  Дом охотника (литер А), площадью 525,5 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:1696 полностью расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:942.

В исследовательской части экспертного заключения указано, что в ходе проведенного исследования, экспертом были получены актуальные выписки из ЕГРН об участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941, 61:31:0600003:942.

Натуральный осмотр земельных участков и объектов недвижимости показал, что уверенно идентифицировать можно лишь Дом охотника (лит. А), площадью 525,5 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:1696, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:942.

Остальные объекты недвижимости идентифицировать  на месте не удалось, поскольку часть объектов отсутствует, часть  не совпадает с исследуемыми объектами недвижимости по многим параметрам: геометрическим размерам/ конфигурации объектов, площади, назначению и расположению.

В программе AutoCAD были наложены измеренные точки углов дома охотника и границы, полученные выписки ЕГРН. В результате определено, что Дом охотника (литер А), площадью 525,5 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:1696 целиком и полностью расположен на земельном участке  с кадастровым номером 61:31:0600003:942.

То есть при ответе на поставленный вопрос буквально: Дом охотника (литер А), площадью 525,5 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:1696 по состоянию на 09.10.2013 не находился  ни на участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940, ни на участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941. На каких земельных участках были размещены по состоянию на 09.10.2013 остальные объекты недвижимости установить не представляется возможным.

Не согласившись с выводами представленного экспертного заключения ООО «Петролизинг» заявило ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Ходатайство мотивировано пороками проведенного по делу экспертного исследования, в частности тем, что представленное заключение содержит противоречия в выводах о наличии/отсутствии объектов недвижимости на земельных участках, а также на сомнения в обоснованности выводов экспертизы, поскольку экспертом не приведены координаты якобы выявленных им и обследованных объектов, ни площадь, ни геометрические параметры, ни конфигурация, ни назначение.  Также ООО «Петролизинг» полагает проведенное исследование не правомерным по причине недопуска его представителя на осмотр. Общество указало, что по дороге к ООО «Утиный остров» в 3-5 км от него главный проезд был перекрыт белыми воротами с приваренной новой цепью  и навесным замком, по бокам от данных ворот выкопаны новые ворота. Еще 3 возможных объездных пути также были перекрыты: свежие ворота с цепью и замками, недавно вырытые рвы. Представителем истца составлен акт от 14.07.2022. Представитель истца указал, что  эксперт прибыл на другой берег реки Маныч, оттуда его забрали на катере и доставили с воды к месту осмотра путем высадки на пристани, которая имеется в месте осмотра,

В обоснование своей позиции истцом в материалы дела представлено Поручение на производство справки от 01.08.2022 № 0352/С, выполненное  Специализированным частным учреждением  «ФИО11 ский центр судебных экспертиз» экспертом ФИО14.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

-Определить  на каких земельных участках расположены металлические ворота, препятствующие свободному доступу  к земельным участкам 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941.

Экспертом сделан следующий вывод:

Экспертом определено фактическое местонахождение металлических ворот, препятствующих свободному доступу  к земельным участкам 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941.

Определены координаты поворотных точек горизонтальной проекции местоположения металлических ворот (ворота № 1, № 2, № 3- нумерация принята условно).

В результате проведенного исследования экспертом определено следующее:

- металлические ворота № 1 расположены на территории земельного участка КН 61:31:0600003:1066 (адрес: РО, Пролетарский район, хут. Сухой, территория земель Суховской с/администрации) по данным ЕГРН;

- металлические ворота № 2 расположены на территории земельного участка КН 61:31:0600003:959 (адрес: РО, Пролетарский район, СПК «Луч» контур 314-10) по данным ЕГРН;

- металлические ворота № 3 расположены на территории земельного участка КН 61:31:0600003:7 (адрес: РО, Пролетарский район, Пролетарского района р.у. 47,48) по данным ЕГРН.

ООО ПКФ «Атлантис-Пак» возражал против проведения по делу повторной экспертизы, указав, что довод истца о невозможности присутствовать при осмотре экспертом земельных участков является несостоятельным, поскольку представитель общества такую возможность имел. Учитывая, что путь следования к месту экспертизы был определен навигационной системой автомобиля, при обнаружении факта невозможности проезда на легковом автомобиле, представитель ООО   ПКФ «Атлантис-Пак» дошел пешком.  Экспертами ООО «Ростэксперт» полно и обоснованно провели экспертизу и составили экспертное заключение. Доводы истца сводятся исключительно к несогласию с выводами экспертного заключения.

Ответчик, ФИО2, также возражал против проведения повторной экспертизы, указал, что он надлежащим образом обеспечил присутствие экспертов и своего представителя на принадлежащих ему земельных участках. Исполняя определение суда о необходимости проведения экспертизы, ФИО2 вынужден был понести  определенные финансовые расходы по обеспечению доставки экспертов в определенный день и время на указанные земельные участки. Однако по независящим от экспертов и ответчиков представители ООО «Петролизинг» не присутствовали на проведении осмотра земельных участков.

Истцом также  представлено экспертное заключение от 05.08.2022 № 0173/И, выполненное  Специализированным частным учреждением  «ФИО11 ский центр судебных экспертиз» экспертом ФИО15

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г.?

3) Определить  рыночную стоимость зданий, в том числе право собственности на которые не зарегистрировано, и строений, расположенных на земельных участках 61:31:0600003:940,  61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013?

Согласно выводов эксперта:

По первому вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.- составляет 2 968 731,89 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013  составляет 2 768 684,58 руб.

По третьему вопросу: рыночная стоимость зданий, в том числе право собственности на которые не зарегистрировано, и строений, расположенных на земельных участках 61:31:0600003:940,  61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 составляет 12 116 028,69 руб.

Ответчик не согласившись с представленной истцом внесудебным экспертным заключением от 05.08.2022 № 0173/И, выполненным  Специализированным частным учреждением  «ФИО11 ский центр судебных экспертиз» экспертом ФИО15, представил заключение специалиста № 27/09/2022  от 26.09.2022 на указанное экспертное заключение, выполненное частнопрактикующим оценщиком ФИО21

Оценщик указал, что по результатам  проведенного анализа Заключения о результатах оценочного экспертного исследования № 0173/И от 05 августа 2022 года на соответствие требованиям законодательства и достоверности произведенных расчетов, в целом необходимо отметить следующее:

- экспертом нарушено требование ст. 8 73-ФЗ: эксперт не провел исследование объективно, на строго научной и практической основе всесторонне и в полном объеме. В результате чего:

Экспертом некорректно  был произведен анализ рынка объекта оценки и подобраны аналоги (не были учтены все предложения на продажу, в том числе представленные на бумажном носителе);

Эксперт некорректно ввел поправку на дату предложения объектов, исказив итоговую величину рыночной стоимости объектов;

Эксперт не учел нахождение аналога № 1 в заповедной зоне, не проанализировал необходимость введения корректировки, что повлияло на итоговый результат;

Эксперт не учел разницу в категории земель объектов исследования и аналога № 3, что также привело к искажению итогового результата стоимости объекта;

Эксперт неправильно определил фактический и функциональный взносы объектов исследования, а, следовательно, исказил их итоговую рыночную стоимость.

-Экспертом нарушено требование п.8 ФСО № 1 «…Информация о события, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в  том случае, когда информация соответствует сложившимся ожиданиям  рынка на дату оценки…» Используемые экспертом при расчете рыночной стоимости объектов аналоги, представленные на продажу значительно позже даты оценки,  не являются аналогами как таковыми.

Экспертом нарушено требование ст. 11 ФЗ-135: «отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение». В результате чего:

-эксперт некорректно ввел скидку на торг при расчете стоимости объектов исследования и исказил итоговый результат стоимости

Экспертом нарушено требование ст. 11 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «…В отчете должны быть указаны… перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения». В результате сего проверить достоверность таких показателей, указанных в Заключении, как:-к1- коэффициент, учитывающий стоимость ремонтных  мероприятий с учетом долговечности; - темп развития научно  - технического прогресса. Так как эти показатели участвуют в расчетах и в формировании итогового результата рыночной стоимости, проверить достоверность невозможно.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования рассчитана неверно, с нарушением требований ФЗ-73, ФЗ-135, ФСО-2, ФСО-7.

В связи с выявленными нарушениями законодательства РФ, некорректным указанием  состояния объекта исследования и его фактического и функционального износов на момент отчуждения, некорректным подбором объектов – аналогов при определении рыночной стоимости объекта исследования, Заключение о результатах оценочного экспертного исследования № 01\3/И от 05.08.2022 не может являться надлежащим доказательством по делу.

Также ответчиком представлен Отчет об оценке № 36 от 27.09.2022 об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940; земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013, выполненного ООО «Алгоритм- Лаборатория Экспертных решений.

Согласно представленного экспертного заключения рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.- составляет 1 091 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013  составляет 1 026 000 руб.

ООО «Петролизинг» поддержал ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Проведение повторной комплексной землеустроительной и оценочной экспертизы ООО «Петролизинг» просит поручить экспертам ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО», или экспертам ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения».

На разрешение повторной экспертизы ООО «Петролизинг» предлагает вынести следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и всех расположенных на нем зданий и сооружений по состоянию на 09.10.2013?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 и всех расположенных на нем зданий и сооружений по состоянию на 09.10.2013?

3. На каком земельном участке и/или земельных участках находились следующие объекты недвижимости по состоянию на 09.10.2013 и на 07.07.2021 и на момент проведения экспертизы,:

- Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696

- Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В кадастровый номер 61:31:0000000:9339

- Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336

- Сарай, площадью 4 кв.м., лит Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337

- Сарай, площадью 50 кв.м., лит З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338

- Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471

- Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335

- Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334

- Бытовка, площадью 18,4 кв.м.

- Вольер, площадью 61,2 кв.м.

- Гараж, площадью 158,6 кв.м.

4. Определить рыночную стоимость зданий, в том числе право собственности на которые не зарегистрировано, и строений, расположенные на земельных участках 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941, за исключением объектов недвижимости, указанных в пунктах 3 настоящего ходатайства, по состоянию на 09.10.2013 с учетом 100 процентной готовности.

Ответчики возражали против ходатайства истца о проведении по делу повторной экспертизы. Альтернативных кандидатур экспертов и экспертных организаций не представлено, денежные средства на депозит суда не внесены.

По результатам изучения представленного заключения эксперта, с учетом доводов сторон, суд относится критически к экспертному заключению № 1-9/07/22 от 22.07.2022 выполненному ООО «Ростэксперт», поскольку оценочная стоимость земельных участков определена им без расположенных на них  объектов недвижимости, эксперт в заключении указал, что в ходе проведенного исследования, экспертом были получены актуальные выписки из ЕГРН об участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:0600003:941, 61:31:0600003:942.  Натуральный осмотр земельных участков и объектов недвижимости показал, что уверенно идентифицировать можно лишь Дом охотника (лит. А), площадью 525,5 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:1696, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:942. Остальные объекты недвижимости идентифицировать  на месте не удалось, поскольку часть объектов отсутствует, часть  не совпадает с исследуемыми объектами недвижимости по многим параметрам: геометрическим размерам/ конфигурации объектов, площади, назначению и расположению, а также исследование земельных участок и расположенных на них объектах без участия представителя ООО «Петролизинг».

При указанных обстоятельствах, заключение № 1-9/07/22 от 22.07.2022 ООО «Ростэксперт» признано судом не достоверным. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

Определением суда от 29.09.2022 года производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» ФИО22 и ФИО23. Установлен срок проведения экспертизы до 31.10.2022 г.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г.?

3) Находились ли на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г. следующие объекты недвижимости:

 Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696;

 Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339;

 Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336;

 Сарай, площадью 4 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337;

 Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338;

 Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471;

 Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335;

 Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334;

 Бытовка, площадью 18,4 кв.м.;

 Вольер, площадью 61,2 кв.м.;

 Гараж, площадью 158,6 кв.м.

Установить фактическое местоположение зданий

4) Находятся ли указанные в вопросе 3 объекты на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 на момент экспертного исследования.

28.10.2022 от экспертной организации в материалы дела поступило ходатайство о продлении сроков проведения экспертизы в связи со сложностью и объемностью исследования.

Определением суда от 01.11.2022 судебное заседание по вопросу о продлении срока экспертизы с учетом необходимости надлежащего извещения сторон и экспертов назначено на «21» ноября 2022 года 12 часов 30 минут.

В судебном заседании явившийся в заседание руководитель экспертной организации ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» представил в материалы дела экспертное заключение.

Определением суда от 21.11.2022 суд продлил срок проведения экспертизы с 31.10.2022 по 21.11.2022 и возобновил производство по делу в виду представления 21.11.2022 в материалы дела экспертного заключения от 18.11.2022 № 03-11/22.

Экспертами ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» сделаны следующие выводы:

По первому вопросу рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г. составляет 4 552 447 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 составляет 4 245 709 руб.

По третьему вопросу: В результате  проведенного исследования по  третьему вопросу, выполненных замеров, изучения материалов технического паспорта, выполненного Пролетарским (с) филиалом ГУП ТИ РО по состоянию на 01.11.2006, информации с общедоступного сервиса Google Планета Земля, установления на дату обследования фактического  местоположения объектов, указанных в определении Арбитражного суда ФИО11 ской области от 29 сентября 2022 года по делу А53-19153/2020 эксперты пришли к следующему выводу:

На земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м., не находился на 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

В отношении бытовки, литер Д, площадью 18,4 кв.м., невозможно установить находился ли этот объект на дату 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

Фактическое местоположение зданий на 09.10.2013:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

определено по координатам точек границ объектов в исследовательской части настоящего Заключения и схематично отражено в Приложении 1.

Фактическое расположение следующих объектов:

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Бытовка, лит. Д, площадью 18,4 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м. точно, с определением координат, установить невозможно, в связи с отсутствием литера З и литера А на момент обследования на рассматриваемых земельных участках и невозможностью достоверно идентифицировать литер Д на момент обследования. Схематичное расположение литера З и литера Д отражено в Приложении 1.

По четвертому вопросу: на момент экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940 находились следующие объекты:

- к.н. 61:31:0000000:9335, сарай, литер Л общей площадью 80,3 кв.м.

- гараж литер М, площадью 158,6 кв.м.

На момент экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 находились следующие объекты:

- к.н. 61:31:0000000:9471; Сарай, лит. И, площадью 63,3 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9337, Сарай, лит. Ж, площадью 4 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000: 9336, Сарай, лит. Г, площадью 64,2 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9339; Сарай, лит. В, площадью 20,2 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9334, Кухня, лит. КК1К2, площадью 84,1 кв.м.,

- вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696 и Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338, не находились на момент экспертного  исследования на земельных участках с  с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

В отношении Бытовки лит Д, площадью 18,4 кв.м. невозможно установить находился ли этот объект на момент экспертного исследования на земельных участках с  кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

ООО «Анлантис Пак» не согласно с выводами экспертного заключения №03-11/22 от 18.11.2022, выполненное экспертами  ООО «Центр Экспертиз и оценки «ЭКСПРО». С целью  проверки выводов судебно          й экспертизы, ответчик обратился в ООО «Бета консалтинг» для составления рецензии. Согласно представленной Рецензии № 105-2022-СЭ от 12.12.2022, выполненной ФИО24, проведенное экспертом исследование по вопросам по первому и второму вопросам в части определения стоимости не является всесторонним и полным, поэтому не может обеспечить достоверность сделанных выводов.

Проверка рецензируемого заключения эксперта на предмет объективности эксперта, всесторонности и полноты исследований, обоснованности и достоверности сделанных выводов показала:

- экспертом допущены многочисленные нарушения методологии, нормативных актов в области оценочной деятельности;

- используемые данные и исходная информация для расчета в значительной части не являются полными, объективными и достоверными;

- проведенный анализ, и корректировки в значительной части являются недостаточными и необоснованными;

-при расчетах экспертом допущены математические ошибки.

Данные выводы свидетельствуют о грубых нарушениях экспертом требований статей 4,7,8 и 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности» и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный стандартов оценки.

Заключение  эксперта № 03-11/22 от 18.11.2022 по арбитражному делу А53-19153/2020 (ООО Центр экспертиз и оценки «ЭСКПРО», эксперты ФИО22., ФИО25) в части первого и второго вопросов по определению стоимости имущества выполнено со значительными нарушениями, результаты экспертизы  являются недостоверными, заключение не может являться надлежащим доказательством в судебном деле.

Также обществом представлено  заключение  кадастрового инженера ИП ФИО26 ФИО27 инженером было установлено следующее:

На страницах 60-62 приведены координаты поворотных точек исследованных объектов недвижимости.

В результате перепроверки указанных координат и расчетов длин линий и площади согласно заключению эксперта № 03-11/22 от18.11.2022 установлены существенные  несоответствия, которые выразились в том, что длины линий, ни площадь рассчитанные из координат существенно не соответствует  размерам объекта недвижимости по наружным стенам, указанными в техническом паспорте ГУП ТИ РО, в том числе  не соответствуют поэтажному плану.

Ответчик, ФИО2 не согласился с выводами экспертного заключения,  в пояснениях указал, что экспертом выбраны некорректные объекты- аналоги, при подготовке экспертного заключения в части нахождения строений на спорных земельных участках от 09.10.2013 эксперт пришел к выводам на основании лишь использования технического паспорта, выполненного по состоянию на 01.11.2006 на охотничий комплекс, тогда как  земельные участки с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 были проданы ФИО2 в 2013 году и использование данных технического паспорта, подготовленного 7 лет до состоявшейся сделки некорректно. Приобретенные земельные участки были свободными от строений, зданий и сооружений, что подтверждается текстом договора купли- продажи.  ФИО2 возвел на указанных земельных участках строения: хозяйственные постройки (сараи), баню, гостевой коттедж повышенной комфортности, конюшню, гараж, погреб, эллинг, о чем имеются технические паспорта. Факт наличия указанных строений также подтверждается и самим заключением № 03-11/22 от 18.11.2022, где на стр. 57 заключения эксперт сообщает, что при натуральном обследовании земельных участков установлено наличие иных объектов, сведения о которых отсутствует в техническом паспорте по состоянию на 01.11.2006.

По ходатайству ответчиков в судебное заседание, состоявшееся 07 февраля 2023 года вызваны эксперты ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» ФИО22 и ФИО23.

Эксперт ФИО22 отвечая на вопросы ответчиков указал, при выборе аналогов есть специфические виды разрешенного использования такие как охотхозяйства, есть ряд видов разрешенного использования, которые относятся к коммерческой сфере такие как жилая, коммерческая, торговая и так далее. Они могут быть объединены одной группой, в частности как в данном исследовании в рамках проведенной экспертизы - это коммерческая застройка.  Такого вида разрешенного использования как охотхозяйство предложений практически нет, поскольку специфический вид разрешенного использования, его уже формируют непосредственно под конкретный готовый объект. Также учитывая текущее использование объектов исследования, разные направления деятельности, в том числе рекреационное хозяйство - на территории есть домики туристического назначения, индустриального назначения - есть складские помещения, есть сельскохозяйственного направления - птичники и так далее. В данной ситуации в полной мере весь спектр коммерческой деятельности. Поэтому когда в оценочной практике используется в данном случае текущее использование, подразумевают под собой широкий спектр коммерческой деятельности. В данном случае рассматривалась информация десятилетней давности, круг коммерческого предложения на рынке достаточно ограничен, также локация объекта специфическая,  что  сужает возможности экспертов по выбору аналогов объекта.

Эксперт пояснил, что по факту нужно было определить рыночную стоимость земельных участков. Название сравнительного подхода это рыночный подход который подразумевает под собой использование рыночной информации. С таким видом специфического использования подходит только сравнительный подход, потому что землю затратным подходом посчитать невозможно, доходный подход  не даст объективного рыночного  результата при расчете. В заключение эксперта неприменимы требования об отчете об оценке.

Эксперт ФИО22 указал, что при подборе аналогов никогда невозможно выбрать абсолютно идентичные объекты либо находящиеся в одном населенном пункте,  учитывая локацию объекта исследования, предложение объектов как такого нет. Поэтому при поиске аналогов рассматривались варианты подобных  объектов имеющихся свою береговую линию так как объект исследования имеет свою береговую линию. Факторы местоположения, то есть удаленность, транспортная доступность и т.д., эти факторы учтены. В экспертном заключении есть таблица, там рассчитаны все корректировки. Касаемо того, что был взят аналог на Павло-Очаковской косе, по сути, коса представляет собой дельту Дона с пресной водой. Уровень развития инфраструктуры схож с объектом исследования, в связи с чем экспертом был выбран данный аналог.

В судебном заседании эксперт ФИО23 в отношении литер М пояснила, что на момент обследования была плохая связь, прибор очень долго определял координаты ввиду того что далеко находятся пункты поэтому долго стояли на каждой точке. Данный объект был последним, поэтому вполне возможно, что координаты были определены с погрешностью. Идентичность объекта определялась не только координатами, а также визуально и сопоставлялись с  техническим паспортом, Небольшая погрешность  не помешала определить на каком земельном участке данный  объект был расположен.

Эксперт указала, что  объекты соответствовали технической документации.

Эксперт пояснила, что Литер Д невозможно было достоверно идентифицировать, что указано в экспертном заключении.

В отношении Литер Л эксперт указала, что у литера Л  будет значительно отличаться конфигурация, длина линий, потому что он частично разрушен и передняя часть, которая в техническом паспорте присутствует -  она разрушена. Здание соответствует техническому  паспорту.

Литер К1КК2 кухня экспертом было определено, что здание изменило конфигурацию, визуально было видно, что  выполнена пристройка, но параметры здания  соответствует техническому паспорту.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что эксперты дали исчерпывающие ответы на все замечания,  само экспертное заключение от 18.11.2022 № 03-11/22 соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам, подпись эксперта удостоверены печатью учреждения. Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу не имеется. В экспертном заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу. Эксперты, которым было поручено проведение экспертизы и которые подписали экспертное заключение, обладают специальными познаниями, выводы экспертов являются достоверными.

Кроме того, само экспертное заключение сторонами по существу не оспорено. Доказательств того, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, в материалы дела не представлено.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» установлено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно пункту 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В обоснование наличия явного ущерба для общества ООО "Петролизинг" ссылается на то, что фактически по договору от 12.09.2013 обществом «Утиный  остров» в пользу  ФИО2 были отчуждены не только земельные участки, но и расположенное  на территории земельных участков здание и 11 иных построек. В целях фактического завладения всеми постройками ООО «Утиный остров» и сокрытия юридической продажи данного имущества в сделке по отчуждению двух спорных земельных участков не были отражены объекты, которые расположены на продаваемых земельных участках. Также сделка по отчуждению земельных участков совершена в ущерб ООО "Утиный остров" и его участника.

Согласно выпискам из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 61:31:0600003:942, 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 образованы в 2012 году путем разделения земельного участка с площадью 21 300 кв. м с кадастровым номером 61:31:0600003:45.

Общество указывает, что в результате раздела земельного участка и совершения оспариваемой сделки из состава основных средств выведена большая часть имущества по заниженной стоимости, что не только причинило ущерб, но и делает невозможным нормальное ведение деятельности ООО "Утиный остров"; такая сделка не является разумно необходимой для хозяйствующего субъекта, совершена в интересах одного участника (фирмы) и причиняет неоправданный вред хозяйственному обществу и второму участнику (пункт 17 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), поскольку единый имущественный комплекс - охотничье хозяйство оказался раздробленным на три части. При этом земельные участки отчуждены без находящихся на них объектов недвижимости; строения, образующие единый комплекс и принадлежащие ООО "Утиный остров", оказались на отчужденных участках, что влечет невозможность их использования; экономическая нецелесообразность оспариваемой сделки очевидна и ответчиками не опровергнута.

В рамках рассматриваемого дела, судом проведена комплексная судебная землеустроительная и оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» ФИО22 и ФИО23.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г.?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г.?

3) Находились ли на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 г. следующие объекты недвижимости:

 Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696;

 Сарай, площадью 20,2 кв.м., лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339;

 Сарай, площадью 64,2 кв.м., лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000:9336;

 Сарай, площадью 4 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337;

 Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338;

 Сарай, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 61:31:0000000:9471;

 Сарай, площадью 80,3 кв.м., лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335;

 Кухня, площадью 84,1 кв.м., лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334;

 Бытовка, площадью 18,4 кв.м.;

 Вольер, площадью 61,2 кв.м.;

 Гараж, площадью 158,6 кв.м.

Установить фактическое местоположение зданий

4) Находятся ли указанные в вопросе 3 объекты на земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941 на момент экспертного исследования.

В экспертном заключении от 18.11.2022 № 03-11/22 экспертами ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г. составляет 4 552 447 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 составляет 4 245 709 руб.

По третьему вопросу: В результате  проведенного исследования по  третьему вопросу, выполненных замеров, изучения материалов технического паспорта, выполненного Пролетарским (с) филиалом ГУП ТИ РО по состоянию на 01.11.2006, информации с общедоступного сервиса Google Планета Земля, установления на дату обследования фактического  местоположения объектов, указанных в определении Арбитражного суда ФИО11 ской области от 29 сентября 2022 года по делу А53-19153/2020 эксперты пришли к следующему выводу:

На земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м., не находился на 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

В отношении бытовки, литер Д, площадью 18,4 кв.м., невозможно установить находился ли этот объект на дату 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

Фактическое местоположение зданий на 09.10.2013:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

определено по координатам точек границ объектов в исследовательской части настоящего Заключения и схематично отражено в Приложении 1.

Фактическое расположение следующих объектов:

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Бытовка, лит. Д, площадью 18,4 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м. точно, с определением координат, установить невозможно, в связи с отсутствием литера З и литера А на момент обследования на рассматриваемых земельных участках и невозможностью достоверно идентифицировать литер Д на момент обследования. Схематичное расположение литера З и литера Д отражено в Приложении 1.

По четвертому вопросу: на момент экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940 находились следующие объекты:

- к.н. 61:31:0000000:9335, сарай, литер Л общей площадью 80,3 кв.м.

- гараж литер М, площадью 158,6 кв.м.

На момент экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 находились следующие объекты:

- к.н. 61:31:0000000:9471; Сарай, лит. И, площадью 63,3 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9337, Сарай, лит. Ж, площадью 4 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000: 9336, Сарай, лит. Г, площадью 64,2 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9339; Сарай, лит. В, площадью 20,2 кв.м.,

- к.н. 61:31:0000000:9334, Кухня, лит. КК1К2, площадью 84,1 кв.м.,

- вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Дом охотника, площадью 525,5 кв.м., лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696 и Сарай, площадью 50 кв.м., лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338, не находились на момент экспертного  исследования на земельных участках с  с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

В отношении Бытовки лит Д, площадью 18,4 кв.м. невозможно установить находился ли этот объект на момент экспертного исследования на земельных участках с  кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

Согласно выводам экспертного заключения от 18.11.2022 № 03-11/22 экспертами ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 г. составляет 4 552 447 руб.; рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой км. а/д «Сухой-Дальний» от ПК 9+400 с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 составляет 4 245 709 руб.

ФИО2 земельные участки  реализованы по цене 2 800 000 (т.е. участки проданы по цене более чем в три раза ниже рыночной).

Указанное свидетельствует об отсутствии экономической обоснованности отчуждения спорных земельных участков для предпринимателя.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств объективной необходимости, экономической целесообразности заключения договора на вышеназванных условиях ответчики не представили.

В связи с этим ООО «Петролизинг»  причинен ущерб  вследствие продажи земельных участков по заниженной цене.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно пунктам 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, отражено, что принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, в связи с чем не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Из указанных положений следует, что требование пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса подлежит применению к случаям, когда одному лицу (отчуждателю) принадлежит право собственности на земельный участок и на расположенный на нем объект недвижимости.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 09.08.2006 и выпискам из ЕГРН по состоянию на 20.08.2020 ООО "Утиный остров" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, ранее расположенные на едином земельном участке площадью 21 300 кв. м с кадастровым номером 61:31:0600003:45 по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой кв а/д "Сухой -Дальний" от ПК 9+400 (т. 2, л.д. 48 - 87):

- административное здание площадью 525, 5 кв. м (литера А);

- сарай площадью 20,2 кв. м (литера В);

- сарай площадью 80,3 кв. м (литера Л);

- кухня площадью 84,1 кв. м (литеры КК1К2);

- сарай площадью 63,3 кв. м (литера И);

- сарай площадью 50 кв. м (литера З);

- сарай площадью 64,2 кв. м (литера Г).

Материалами дела подтверждается, что право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ООО "Утиный остров".

Ответчик, ФИО2, ссылается на то, что приобретенные земельные участки были свободными от строений, зданий и сооружений, что подтверждается текстом договора купли- продажи.  ФИО2 возвел на указанных земельных участках строения: хозяйственные постройки (сараи), баню, гостевой коттедж повышенной комфортности, конюшню, гараж, погреб, эллинг, о чем имеются технические паспорта.

Суд отклоняет довод ответчика, поскольку Экспертами ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» в экспертном заключении от 18.11.2022 № 03-11/22. Указано, что на земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:940 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 61:31:0600003:941 по состоянию на 09.10.2013 находились следующие объекты:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м., не находился на 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

В отношении бытовки, литер Д, площадью 18,4 кв.м., невозможно установить находился ли этот объект на дату 09.10.2013 на земельных участках с кадастровым номером 61:31:0600003:940 и 61:31:0600003:941.

Фактическое местоположение зданий на 09.10.2013:

Сарай, лит. В, кадастровый номер 61:31:0000000:9339; площадью 20,2 кв.м.,

Сарай, лит. Г, кадастровый номер 61:31:0000000: 9336; площадью 64,2 кв.м.,

Сарай, лит. Ж, кадастровый номер 61:31:0000000:9337, площадью 4 кв.м.,

Сарай, лит. И, кадастровый номер 61:31:0000000:9471; площадью 63,3 кв.м.,

Сарай, лит. Л, кадастровый номер 61:31:0000000:9335; площадью 80,3 кв.м.,

Кухня, лит. КК1К2, кадастровый номер 61:31:0000000:9334; площадью 84,1 кв.м.,

Вольер,  лит. Е, площадью 61,2 кв.м.;

Гараж, лит М, площадью 158,6 кв.м.

определено по координатам точек границ объектов в исследовательской части настоящего Заключения и схематично отражено в Приложении 1.

Фактическое расположение следующих объектов:

Сарай, лит. З, кадастровый номер 61:31:0000000:9338; площадью 50 кв.м.,

Бытовка, лит. Д, площадью 18,4 кв.м.,

Дом охотника, лит. А, кадастровый номер 61:31:0000000:1696; площадью 525,5 кв.м. точно, с определением координат, установить невозможно, в связи с отсутствием литера З и литера А на момент обследования на рассматриваемых земельных участках и невозможностью достоверно идентифицировать литер Д на момент обследования.

Таким образом, эксперт подтвердил, что на момент продажи земельный участков, на нем находились объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Утиный остров». Обратно ответчиками в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд  признает оспариваемый договор недействительным (ничтожным), как совершенный сторонами со злоупотреблением своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Под злоупотреблением правом следует понимать умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 названного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 127 от 25.11.2008 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса" отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Суд соглашается с довода истца. Материалами дела подтверждается, что в ЕГРН переход права собственности на спорные объекты недвижимости не был отражен. Данные объекты недвижимости в данный момент зарегистрированы в ЕГРН на ООО «Утиный остров». Возможность осуществления регистрационных действий с земельным участком без расположенных на нем объектов недвижимости объясняется тем, что здания на них не были определены координатами в ЕГРН на местности, что отражено в выписках ЕГРН, так как отсутствуют координаты зданий в графе каждой из выписок «кадастровый номер земельного участка, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке» отмечено «данные отсутствуют».

Одновременно с отчуждением земельных участков с кадастровыми номерами 941, и 940 по оспариваемому договору были отчуждены объекты недвижимости ООО «Утиный остров» незавершенные строительством с полной степенью готовности, что подтверждается расшифровкой бухгалтерской отчетности за 2013 год, скринами фотографий из космоса на 28.04.2012, 14.04.2015, 13.10.2018, 15.0.2019, данными бухгалтерского баланса ООО «Утиный остров» за 2009-2013 по данным сервиса Контур Фокус на 14.02.2022.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к  выводу о ничтожности договора купли-продажи от 12.09.2013, заключенного между ООО «Утиный остров» и ИП ФИО2 И., как совершенное с нарушением положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, посягающих на права и охраняемые законом интересы ООО «Петролизинг» (пункт 2 статьи 168 Кодекса), поскольку в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600003:45 на три самостоятельных участка, часть  строений оказались расположенными на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 61:31:0600003:941 и 61:31:0600003:940, отчужденных ФИО2

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельных участков от 12.09.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Утиный остров» и ФИО2 заключен с нарушением требований действующего законодательства, данная сделка является недействительной.

ООО "Петролизинг" считает, что   генеральный директор ООО "Утиный остров" ФИО6 является полностью подконтрольным и зависящим от ООО ПКФ "Атлантис-Пак" по следующим обстоятельствам.

Единственным участником ООО "Атлантис-Пак" является ООО "Тавр-Холдинг".

Участниками ООО "Тавр -Холдинг" являются ООО "Праймери Дон" (ИНН 

<

***>) 99,9988% и ФИО8 0,0012%.

Участниками ООО "Праймери Дон" являются ООО "Тавр Холдинг" (ИНН 

<

***>) 0,0001% и ООО "Агроком Холдинг" (ИНН 

<

***>) 99,9999%.

Участниками ООО "Агроком Холдинг" являются ООО "Праймери Дон" 41,5559% и ФИО9 58,4441%. Управляющей компанией, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа, ООО "Агроком Холдинг" является ООО "Группа Агроком".

Единственным участником ООО "Группа Агроком" ФИО10.

В свою очередь ФИО6 является с марта 2012 года по декабрь 2012 года директором НП "Академия футбола им. В. Понедельника", а с декабря 2012 года по сентябрь 2014 директором его правопреемника АНО ФК "Академия Футбола им. В. Понедельника".

Данные компании полностью подконтрольными ФИО10 ФИО6 являлся с января 2006 по декабрь 2007 генеральным директором ФК "СКА ФИО11-на-Дону", а с декабря 2007 по февраль 2012 директором правопреемника ЗАО "Футбольный клуб "СКА ФИО11-на-Дону".

Данные компании полностью подконтрольными ФИО10 ФИО6 является с июля 2019 директором ООО "Донской Осетр", единственным участником которого является ОООО "Праймери Дон".

ФИО6 являлся с августа 2006 года по август 2011 года генеральным директором ЗАО "ЖКФ "СКА ФИО11-на-Дону", единственным участником которого являлся Фонд "Возрождения Клуба "СКА-ФИО11" (ИНН 

<

***>), который в свою очередь также являлся учредителем НП "Академия футбола им. В. Понедельника" и контролировалось ФИО10

Таким образом ФИО6 является лицом, доход и должность которого полностью зависит от второго участника ООО "ПКФ "Анлантис- Пак" и от его конечного бенефициара.

Покупатель ФИО7 является полностью подконтрольным лицом ООО ПКФ "Атлантис-Пак" и ФИО6

ФИО7 сменил на должности ФИО6 в ЗАО ЖКФ "СКА-ФИО11-на-Дону", став в сентябре 2011 его Президентом. ФИО7 с октября 2016 по сентябрь 2017 являлся ликвидатором Фонда "Возраждения Клуба "СКА- ФИО11" (ИНН 

<

***>).

По данным аудиторского заключения единственный вид деятельности, это аренда в пользу ООО ПКФ "Атлантис-Пак", основная деятельность не ведется.

Данные доводы судом отклоняются, поскольку согласно пункту 1 статьи 45 Федерального Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации): являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Суд не находит  доказательств того, что ФИО7 находился с ФИО6 до заключения спорного договора в родственных связях, в трудовых, дружеских отношениях или в служебной зависимости, также как и отсутствие доказательств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях указанных лиц, ООО "Петролизинг".

Само по себе наличие корпоративного конфликта между ООО "Петролизинг" и ООО ПКФ "Атлантис-Пак" не свидетельствует о недействительности сделки по данному основанию.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ООО ПКФ "Атлантис-Пак" не является стороной по договору купли-продажи земельных участков от 12.09.2013. ООО "Утиный Остров" возражает против заявленных истцом требований.

ООО ПКФ "Атлантис-Пак" с 2011 года входит в группу лиц с ООО "ГРУППА АГРОКОМ", данная информация регулярно открыто раскрывается как в бухгалтерской отчетности, так и на официальном сайте ООО ПКФ "АнтантисПак".

Сам факт работы ФИО6 в другой организации, входящей в одну группу лиц с ООО ПКФ "Антантис-Пак" не может служить основанием для отношений контроля.

Ссылка ООО "Петролизинг" на корпоративные споры между участниками ООО "Утиный остров" не имеет отношение к настоящему делу, так как оспариваемая сделка совершена до начала первого корпоративного спора.

Довод истца о том, что сделка является притворной, судом отклоняется.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В качестве подтверждения реальности сделки ООО «Утиный остров» указало, что 25 сентября 2013 года ФИО2, как физическое лицо оплатил 2 800 000 руб. наличными денежными средствами, которые были приняты кассиром- операционистом ООО «Утиный остров» и проведены через кассовый аппарат. В подтверждение  этого ФИО2 был выдан кассовый чек. В конце дня по ПКО № 10 от 25.09.2013 денежные средства в составе дневной выручки сданы кассиром- операционистом в кассу предприятия. В этот же день из кассы по РКО № 30 от 25.09.2013 сданы в банк на расчетный счет. По расчетному счету внесение средств было зафиксировано в квитанции № 2705755 от 25.09.2013.

Также суд не принимает представленный ООО «Петролизинг» акт осмотра объектов недвижимости от 07.07.2021 в качестве надлежащего доказательства нахождение  объектов недвижимости на спорных земельных участков, поскольку названный акт составлен в одностороннем порядке; доказательств извещения истцом ответчиков суду не представлено..

Ссылка ответчика, ООО «ПАК Атлантис», на рецензию № 105-2022-СЭ от 12.12.2022 ООО «Бета консалтинг» и заключение  кадастрового инженера ИП ФИО26 не принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с признанием недействительным Договора купли-продажи от 12.09.2013   подлежат аннулированию записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 09.10.2013г.,  аннулированию записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/010/2013-673 от 09.10.2013г. ; аннулированию записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 09.10.2013г.,  аннулированию записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/010/2013-672 от 09.10.2013г.

В свою очередь, подлежит восстановлению запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 13.06.2012., запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 13.06.2012.

В процессе рассмотрения спора ответчиками было заявлено ходатайство о пропуске исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснено, что иски о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса для оспоримых сделок.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 Гражданского кодекса), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем.

Вместе с тем, несмотря на то, что косвенный иск участника общества об оспаривании совершенной обществом сделки с заинтересованностью подается участником от имени общества, а сам участник выступает как представитель общества, при расчете момента начала срока давности следует ориентироваться на то, когда о совершении такой сделки узнал или должен был узнать соответствующий участник (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2016 по делу N 305-ЭС16-3884).

Согласно абзацу 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" срок давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее одобрения, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения в порядке, предусмотренном законом или уставом, хотя бы она и была совершена раньше. Предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников (акционеров) по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, если из представлявшихся участникам при проведении этого собрания материалов можно было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом).

Следуя изложенной правовой позиции Пленума, суд установил, что началом срока исковой давности является момент, когда участник общества узнал о самом факте совершения сделки.

ООО «Петролизинг» указывает, что об оспариваемой сделке ему стало известно лишь с момента получения отчета об аудиторской проверке (апрель 2020).

С иском о признании договора купли-продажи недействительным ООО "Петролизинг" обратилось в арбитражный суд  02.07.2020.

Согласно  аудиторское заключение, аудиторами отмечено, что сделка по отчуждению части земельного участка, принадлежащего ООО "Утиный остров", не была надлежащим образом отражена в бухгалтерской отчетности. В отчете о финансовых результатах за 2014 год в части показателей предыдущего отчетного периода (за 2013 год) отсутствует показатель по строке 2340 "Прочие доходы", по которой подлежат отражению доходы от реализации основных средств.

Также суд учитывает, что  во владении и пользовании общества до 2012 года находился только один земельный участок площадью 21 300 кв. м. В дело не представлены доказательства того, что сведения о разделении указанного земельного участка на три самостоятельных участка каким-либо образом были доведены до ООО "Петролизинг", согласованы с ним, отражены в годовой отчетности или в иных документах, с которыми участник мог познакомиться.

По  результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что ООО «Петролизинг»  должно было узнать о совершении сделки не позднее даты проведения годового общего собрания участников ООО "Утиный остров" по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка (2013 года).

Материалами дела подтверждено, что ООО «Петролизинг» принимал участие в годовом общем собрании ООО «Утиный остров» (Протокол № 1 от 30.04.2014).

Как указал истец, ранее при проведении годового собрания за 2013 год, бухгалтерская отчетность Обществом представлялась без пояснения к ней, что отражено в Уведомлении о проведении собрания, полученном ООО «Петролизинг» (т.2 л.д. 36), в нем отсутствует ссылка к приложениям на Пояснения.

Согласно бухгалтерской отчетности стоимость основных активов изменилась незначительно, что может соответствовать уровню амортизации.

Право собственности на объекты недвижимости- здания на дату судебного заседания зарегистрированы на ООО «Утиный остров», таким образом ООО «Петролизинг» не могло узнать об их отчуждении.

Суд принимает во внимание довод истца о том, что  внешне (видимость изменения правообладателя) разделение земельного участка или порядка его использования после заключения оспариваемой сделки не изменилось. Общий забор охотхозяйства ограждает территорию, в которую входят все три земельных участка, общая территория благоустроена в одном стиле газонами, декоративными кустарниками, светильниками, имеет один пост охраны.

Учитывая наличие корпоративного конфликта между участниками общества, а также тот факт, что в рамках аудиторской проверки не были представлены все документы, отражающие достоверно характер и состав имущества общества, оснований считать пропущенным срок исковой давности у суда не имеется, поскольку общество не представило суду доказательства, подтверждающие осведомленность ООО «Петролизинг» о спорных сделках.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С учетом постановления суда кассационной инстанции от 08.11.2021 , с ответчика с пользу истца надлежит взыскать государственную пошлину за подачу искового заявления в сумме 6 000 руб., за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., и кассационной жалобы в размере 3 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.09.2013  заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Утиный остров» ОГРН 

<

***> и ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:31:0600003:940, 61:31:060000941, расположенных по адресу: ФИО11 ская область, Пролетарский район, 6-ой кв а/д «Сухой –Дальний» от ПК 9+400. 

  Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/010/2013-673 от 09.10.2013г. Восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:941 – 61-61-37/001/2012-921 от 13.06.2012.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи прекращения права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 09.10.2013г.,  аннулирования записи государственной регистрации права ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/010/2013-672 от 09.10.2013г. Восстановить запись  государственной регистрации права ООО «Утиный остров» на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600003:940 – 61-61-37/001/2012-920 от 13.06.2012. 

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петролизинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Овчаренко Н. Н.