155/2017-198211(1) 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12  

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № 09АП-30834/2017-ГК 

г. Москва Дело № А40-122040/2016  «27» сентября 2017 года 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года  Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2017 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей Веклича Б.С., Александровой Г.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

АО "АИЖК" (Правприемник фонда "РЖС") 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года  по делу № А40-122040/2016, принятое судьей Махалкиным М.Ю.,  

по иску ООО «Сигма» (ОГРН 

<

***>) к АО «АИЖК» (ОГРН 

<

***>) третьи лица: Минкультуры России, Росимущество, 

о расторжении Договора аренды № ДЗ-143 от 30 сентября 2011 года и взыскании 181  243 432 руб. 71 коп.,  

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.05.2016, ФИО3 по доверенности от  09.03.2016, ФИО4 по доверенности от 09.04.2016,  

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 21.09.2015,  ФИО6 по доверенности от 21.07.2015,  

от третьих лиц: Росимущество – ФИО7 по доверенности от 17.01.2017,  Минкультуры России - не явился, извещен.  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – истец) обратилось в  Арбитражный суд г. Москвы с иском к Фонду «РЖС» (далее – ответчик) о расторжении  договора аренды № ДЗ-143 от 30.09.2011 г. и взыскании убытков в размере 181 243 432  руб. 71 коп. (с учётом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).  

Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 611, 612 Гражданского кодекса РФ и  мотивирован предоставлением истцу земельного участка, использование которого по  назначению (для многоэтажного жилищного строительства) было невозможно по причине  нахождения арендованного участка в зоне объекта всемирного наследия ЮНЕСКО  «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников.  

Определением суда от 20.10.2016 г. произведена процессуальная замена ответчика  на АО «АИЖК» (далее – ответчик).  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года исковые  требования истца удовлетворены в полном объеме.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом , ответчик обратился в  Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил  решение отменить в полном объеме.  

В обоснование жалобы ответчик ссылается на неправомерное применение судом  первой инстанции статьи 612 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора аренды  земельный участок не был включен в перечень культурного наследия; на неправомерное  принятие в качестве преюдиции судебные акты Ленинградского областного суда, из  которых не следует, что земельный участок невозможно использовать по целевому  назначению; на указание в обжалуемом судебном акте Приказа Комитета по культуре  Ленинградской области от 13.07.2015 г. № 01-01/15-33, который в материалах дела  отсутствует; на неверное определение даты течения срока исковой давности; на  неустановление судом первой инстанции факта нарушения права истца, вины ответчика и  причинно-следственной связи между действиями последнего и возникновением убытков;  на неправомерную квалификацию в качестве убытков взысканную по решению суда  сумму 68 263 088,80 руб., но не уплаченную истцом арендную плату; на неправомерность  вывода суда о непригодности земельного участка в отсутствие установленных границ  территории и в отсутствие акта Министерства культуры РФ о включении объекта в реестр  объектов культурного наследия.  

Представитель ответчика и Росимущества в судебном заседании апелляционного  суда поддержали доводы жалобы в полном объеме, просили решение от 15.05.2017г.  отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых  требований в полном объеме.  

Представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы, считают  решение от 15.05.2017г. законным и обоснованным, жалобу – не подлежащей  удовлетворению.  

Министерство культуры России в судебное заседание апелляционного суда не  явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.  Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ  рассмотрено в его отсутствие.  

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения  проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства,  проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение  следует отменить в части взыскания с ответчика 68 713 088 руб.80 коп. убытков, принять  новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в указанной  части, в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключён  Договор аренды земельного участка № ДЗ-143 от 30.09.2011 г. (далее – Договор), согласно  которому ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование земельный  участок общей площадью 40 000 кв.м. (кадастровый номер: 47:09:0106001:18) по адресу:  Ленинградская область, Всеволожский район, Колтушская волость, с. Павлово для  осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.2  Договора).  

Земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, что  подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 47-АА № 011781 от  14.01.2011 г. и передан истцу по акту приёма-передачи от 30.09.2011 г. (т. 1 л.д. 79).  

Срок аренды по Договору установлен сторонами в 3 (три) года (п. 2.1 Договора). 

Постановлением администрации МО «Всеволжский муниципальный район»  Ленинградской области от 25.09.2012 г. № 3184 был утверждён градостроительный план  

земельного участка для размещения жилых и производственных зданий по адресу:  Ленинградская область, Всеволожский район, Колтушская волость, с. Павлово, которое  определением судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного  суда от 19.06.2014 г. по делу № 33-2629/2014 признано незаконным и отменено.  

Постановлением администрации МО «Всеволжский муниципальный район»  Ленинградской области от 03.10.2013 г. № 257 был утверждён проект планировки  территории земельного участка общей площадью 40 000 кв.м., кадастровый номер:  47:09:0106001:18, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский  район, Колтушская волость, с. Павлово, которое определением судебной коллегии по  административным делам Ленинградского областного суда от 19.06.2014 г. по делу № 33- 2413/2014 признано незаконным и отменено.  

Кроме того, определением судебной коллегии по административным делам  Ленинградского областного суда от 19.06.2014 г. по делу № 33-2300/2014 признано  незаконным выданное администрацией МО «Всеволжский муниципальный район»  Ленинградской области ООО «Сигма» разрешение на строительство от 04.10.2013 г.  объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, Колтушская волость, с. Павлово.  

Вышеназванными судебными актами, вступившими в законную силу, установлено,  что земельный участок общей площадью 40 000 кв.м., с, непосредственно граничит с  объектом культурного наследия – парк научного городка врача-физиолога ФИО8,  который в 1990 году был включён в Список всемирного наследия ЮНЕСКО  «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников», в состав  которого вошли, в том числе, объекты: «Павлово-Колтуши», «Колтушинская  возвышенность», «Павлово», в связи с этим на указанный земельный участок  распространятся ограничения, установленные ст.ст. 34 – 36 Федерального закона от  25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации».  

При этом, Ленинградский областной суд в своих судебных актах ссылался на часть  1 статьи 34 данного Федерального закона, согласно которой в целях обеспечения  сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с  ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная  зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого  природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия  определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.  

Согласно части 3 вышеназванной статьи, границы зон охраны объектов культурного  наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия  (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов  Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список  всемирного наследия), особые режимы использования земель в границах территорий  данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных  зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в  отношении объектов культурного наследия федерального значения либо проекта  объединенной зоны охраны объектов культурного наследия – органом государственной  власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны  объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия  регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального)  значения – в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.  

Однако разработка проекта зон охраны объекта ЮНЕСКО не была завершена. 

Вышеназванные выводы судебной коллегии по административным делам  Ленинградского областного суда, изложенные в определениях от 19.06.2014 г. по делу №  33- 2629/2014, по делу № 33-2413/2014 и по делу № 33-2300/2014, признаны судом первой  инстанции не подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела в соответствии с  положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.  

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец ссылался на то, что в  связи с предоставлением истцу земельного участка, использование которого по  

назначению (для многоэтажного жилищного строительства) было невозможно по причине  нахождения арендованного участка в зоне объекта всемирного наследия ЮНЕСКО  «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников, истцом  были понесены убытки в виде затрат на освоение земельного участка и внесения арендной  платы.  

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по  требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при  существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных  настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что  она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при  заключении договора.  

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено  предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование  имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества.  

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель  отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично  препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не  знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду,  недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены  статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из  предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от  арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  имущества; потребовать досрочного расторжения договора.  

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были  им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору  либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или  проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду  (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что  продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него  информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец  обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.  Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37  Земельного кодекса Российской Федерации.  

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель  в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях  земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным  использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об  использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость  продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на  решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении  которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной  цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения  причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи  земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).  

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами Ленинградского  областного суда уже установлено, что земельный участок общей площадью 40 000 кв.м.  

непосредственно граничит с объектом культурного наследия – парк научного городка  врача-физиолога Павлова И.П., который в 1990 году был включён в Список всемирного  наследия ЮНЕСКО «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы  памятников», в состав которого вошли, в том числе, объекты: «Павлово-Колтуши»,  «Колтушинская возвышенность», «Павлово», в связи с этим на указанный земельный  участок распространятся ограничения, установленные ст.ст. 34 – 36 Федерального закона  от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации».  

При этом, в силу части 3 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об  объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской  Федерации» особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и  требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон  утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в  отношении объектов культурного наследия федерального значения либо проекта  объединенной зоны охраны объектов культурного наследия – органом государственной  власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны  объектов культурного наследия.  

Как установлено судебными актами Ленинградского областного суда разработка  проекта зон охраны объекта ЮНЕСКО не была завершена, в связи с чем признаны  незаконными выданное администрацией МО «Всеволжский муниципальный район»  Ленинградской области ООО «Сигма» разрешение на строительство от 04.10.2013 г.  объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, Колтушская волость, с. Павлово, градостроительный план  земельного участка для размещения жилых и производственных зданий, а также проект  планировки территории земельного участка общей площадью 40 000 кв.м.  

На основании указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что использование истцом земельного участка с кадастровым номером:  47:09:0106001:18 по целевому назначению, указанному в п. 1.2 спорного Договора (для  осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства) не  представляется возможным, в связи с чем судебная коллегия поддерживает выводы суда  первой инстанции о законности требований истца в части расторжения договора аренды  земельного участка № ДЗ-143 от 30.09.2011г.  

При этом, ссылки сторон на противоречащие друг другу письменные пояснения  Минкультуры России (представленные последним в суд первой и апелляционной  инстанции) не имеют правового значения для разрешения спора по существу,  поскольку являются правовой позицией третьего лица, не влекущей за собой  установление правового режима земельного участка относительно особого режима  использования земель в границах территорий объектов культурного наследия.  

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение  недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе  потребовать возмещения непокрытой части убытков.  

Судебная коллегия соглашается с размером убытков, установленных судом первой  инстанции на основании имеющихся в деле доказательств в размере 112 530 343,91 руб.,  которые складываются из:  

- уплаченной в период с 23.09.2011 г. по 30.06.2013 г. арендной плате по спорному  Договору в размере 31 537 168, 48 руб.;  

- расходов по разработке проектной документации и подготовкой к строительству в  размере 80 993 175, 43 руб.  

Вместе с тем, отнесенные судом к убыткам судебные расходы в размере 450 000  руб. , понесенные истцом в ходе рассмотрения дел в Ленинградском областном суде,  нельзя квалифицировать как убытки, возникшие по вине ответчика, поскольку истец понес  их не в связи с использованием земельного участка, а в ходе судебного процесса, в котором  ответчик участия не принимал.  

Взысканная (но не уплаченная арендатором) с истца в пользу ответчика решениями  суда по делам № А40-140112/2013 и № А40-205564/2014 задолженность в размере 68 263  088, 80 руб. также не является ни убытками, ни основательным обогащением ответчика,  поскольку они (убытки) фактически не понесены истцом, а применение судом статьи 88.1  Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и  возможности производства по инициативе судебного пристава-исполнителя зачета  встречных однородных требований, является преждевременным, поскольку получение  истцом в случае безакцептного списания с ответчика не уплаченной арендной платы в  виде убытков повлечёт получение уже истцом неосновательного обогащения, что является  недопустимым Кроме того, в связи с расторжением договора аренды земельного участка,  истец не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре  вышеназванных судебных актов по новым обстоятельствам.  

В связи с вышеизложенным указанные суммы неправомерно взысканы с ответчика,  а решение в указанной части не является законным и подлежит отмене. В остальной части  решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Довод ответчика о пропуске истцом исковой давности, был подробно исследован  судом первой инстанции и отклонен как необоснованный, поскольку срок исковой  давности начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении  своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).  

При этом, судебная коллегия соглашается с выводами о том, что о невозможности  застройки земельного участка истец узнал со дня оглашения определений судебной  коллегии по административным делам Ленинградского областного суда от 19.06.2014 г. по  делу № 33-2629/2014, по делу № 33-2413/2014 и по делу № 33-2300/2014, поскольку все  распорядительные акты администрации МО «Всеволжский муниципальный район»  Ленинградской области (в том числе разрешение на строительство и сам  градостроительный план) были признаны незаконными.  

Довод ответчика о том, что о нарушении своего права истец узнал в 2012 году,  поскольку 05.07.2012 г. между истцом и ООО «Архитектурная мастерская ФИО9»  был заключён договор № НП 010/12, согласно которому исполнитель обязуется выполнить  научно-исследовательские и проектные работы по теме: «Проект зон охраны объекта  культурного наследия федерального значения «Научный городок врача-физиолога ФИО8», судом правомерно отклонен как необоснованный.  

Доводы АО «АИЖК» о том, что расходы ООО «СИГМА» на общую сумму  47 252 538 руб. не подтверждены, а представленные акты приема-передачи простых  векселей , копии простых векселей от 01.04.2014г. со штампом «вексель погашен»  02.04.2014г. имеют пороки : ООО «Сигма» и ООО «КСК» являются взаимозависимыми  обществами, запись в разделе «для индоссамента» на всех имеющихся в деле векселях  была осуществлена одним и тем же почерком, имеются вступившие в законную силу  судебные акты , свидетельствующие о поступлении денежных средств физических лиц в  счет оплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не по вексельной схеме),  подлежат отклонению в связи со следующим.  

Перечень форм расчетных документов, предусмотренный Положением о  безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденным Банком России 03.10.2002  N 2-П, не является исчерпывающим. При этом, сами акты приема-передачи векселей в  совокупности с самими векселями следует рассматривать как неотъемлемую часть  расчетных документов между кредитором и должником.  

Поскольку расчеты векселями , а также взаимозачет по ним , были произведены  между ООО «Сигма» и ООО «КСК» (последний не является участником по настоящему  делу), судебная коллегия не имеет процессуальных оснований для исследования и оценки  совершенной ими оспоримой сделки (взаимозачет) как сделки с пороками  (недействительной сделки) , поскольку такая сделка может быть признана  недействительной только по решению суда в рамках иного судопроизводства.  

Вместе с тем, действия ООО «СИГМА» по передаче векселей во исполнение  обязательств по договорам с третьим лицом следует квалифицировать в качестве действий  по исполнению обязательства по оплате, что соответствует положениям подпункта 9  

пункта 1 статьи 8 ГК РФ, который устанавливает, что гражданские права и обязанности  возникают вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает  наступление гражданско-правовых последствий, и положениям статей 320, 327 ГК РФ,  устанавливающим право внесения денежной суммы или ценных бумаг.  

Расходы по государственной пошлине по иску относятся на стороны  пропорционально размеру удовлетворенных требований, по апелляционной жалобе – на  ответчика согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года  по делу № А40-122040/2016 отменить в части взыскания с АО «АИЖК» в пользу ООО  «Сигма» 68 713 088 руб.80 коп. убытков и госпошлины, в указанной части в иске отказать.  

В остальной части (в части расторжения договора аренды № ДЗ-143 от  30.09.2011г. , взыскания с ответчика в пользу истца 112 530 343 руб.91 коп. убытков и  124 175 руб.91 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску)  решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный  суд Московского округа.  

Председательствующий судья Н.И.Панкратова 

Судьи Б.С. Веклич 

 Г.С. Александрова 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.