ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело №  А65-10418/2023

г. Самара

02 ноября   2023 года

11АП-16476/2023

Резолютивная часть постановления оглашена  26 октября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено  02 ноября 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Коршиковой Е.В.,  Романенко С.Ш.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную  жалобу ООО «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан  от 28 августа  2023  г. по делу  № А65-10418/2023 (судья Хуснутдинова А.Ф.),  по иску Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  об обязании привести помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи, присуждении судебной неустойки на случай неисполнения решения суда,

третьи лица: Управление Росреестра по РТ, ООО «Камос», ООО «Стройпрогресс-К», ООО «Студия Фасарт Казань», ИП ФИО2, 

      с участием в судебном заседании:

    от истца - представителя ФИО3, по доверенности от 31.05.2023  г., 

          от ответчика -  представителя ФИО4, по доверенности от 09.01.2023 г., 

    иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Султан Плюс» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее- ответчик), согласно которому просило обязать ответчика привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022, и присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда. 

 В порядке ст. 51 АПК РФ судом к участию в деле в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра по РТ, ООО «Камос», ООО «Стройпрогресс-К», ООО «Студия Фасарт Казань», ИП ФИО2

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 28 августа  2023  г.  иск удовлетворен; на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» возложена обязанность привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022; с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд»  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» на случай неисполнения решения суда взыскана судебная неустойка по истечении 30 ти-дневного срока с момента вступления в законную силу решения по день его фактического исполнения в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки; с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик  обратился  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на отсутствие у него установленной законом или договором обязанности по приведению спорного помещения в соответствие с данными кадастрового учета. Указывает, что технические характеристики помещения указаны в договоре и были известны покупателю на момент его заключения. Считает, что судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, не дана оценка заявлению ответчика о необходимости применения положений ст. 10 ГК РФ.  Кроме того, полагает завышенным размер судебной неустойки, установленной судом за неисполнение судебного акта.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу истец  просит оставить решение  суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика    - без удовлетворения.

   От ответчика поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе. 

В судебном заседании представитель ответчика -  ФИО4, по доверенности от 09.01.2023 г., поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца - ФИО3, по доверенности от 31.05.2023  г., в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третьи лица  в судебное заседание не явились.

  Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между гражданином ФИО5 (покупатель) и ответчиком - ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» (продавец) был заключен договор купли-продажи № 1490 от 28.09.2022, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № 1 к договору) продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества:

- объект 1 - помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>, д. 1, корп. 3, пом. № 1001;

- объект 2 - доля в праве (в размере 912/1000 доли) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425 общей площадью 1000кв.м, который будет образован в будущем из земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1419, площадью 16076кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-производственных помещений, расположенный по адресу: РТ, городской округ г. Казань, 

<

...> (п. 1.1.1, 1.1.2).

Объект 2 будет образован и оформлен в общую долевую собственность продавца в течении 25 рабочих дней со дня оплаты покупателем цены объектов в полном объёме (п. 1.1.2). 

Земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1419 принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» под управлением ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» (п. 1.1.2).

Обьект-1 расположен в здании с кадастровым номером 16:50:200106:340 (п. 1.5).

Покупатель подтверждает, что планировка объекта-1 соответствует сведениям, содержащимся в технической документации (технические паспорта), а также сведениям, содержащимся в ЕГРН (п. 1.6).

Покупатель уведомлен, что на дату заключения договора объект-1 сдан в аренду, покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой его частью; права и обязанности по заключенным договорам аренды переходят на покупателя с момента передачи объекта-1 по передаточному акту (п. 1.7).

Цена договора и порядок оплаты цены договора согласованы в разделе 2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.10.2022 к договору), согласно которого общая стоимость объектов по договору составляет 23 896 400 рублей; стоимость объекта-1 составляет 5 291 568 рублей; стоимость объекта-2 составляет 18 604 832 рубля.

Стороны установили, что в срок до 05.10.2022 покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере 4 801 900 рублей; покупатель обязуется оплатить объекты в сумме, предусмотренной п. 2.1 договора в следующем порядке: сумму в размере 9 500 000 рублей - в срок до 25.10.2022, сумму в размере 9 594 500 рублей - в срок до 28.10.2022; обеспечительный платеж в размере 4 801 900 рублей засчитывается в счет оплаты цены объектов в момент поступления на расчетный счет продавца вышеуказанных сумм.

Объекты передаются от продавца покупателю по передаточному акту после выполнения покупателем обязательства по полной оплате стоимости объектов; в передаточном акте отражаются характеристики объектов и их состояние на момент передачи (п. 4.1-4.3 договора).

Приложением № 2 к договору стороны согласовали перечень юридических лиц, арендующих помещения в объекте-1 (арендаторов).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.11.2022 стороны произвели замену покупателя по договору – гражданина ФИО5 на нового покупателя - ООО «Султан Плюс».

Пунктом 6 дополнительного соглашения № 3 от 16.01.2023 покупатель гарантировал, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактические состоянием объектов) и информацией о них, содержащейся в документах продавца (в т.ч. с выписками из ЕГРН), а также в общедоступных источниках информации, в том числе опубликованных и размещенных муниципальными и государственными органами.

Установлено, что покупатель оплатил стоимость объектов недвижимости в следующем порядке: 29.09.2022 в сумме 750 000 рублей, платежным поручением № 1749420 от 04.10.2022 в сумме 4 051 900 рублей, платежным поручением № 2033945 от 15.11.2022 в сумме 19 094 500 рублей.

Из материалов дела следует, что в связи с просрочкой оплаты цены договора продавец 30.11.2022 направил в адрес покупателя уведомление-претензию № 02-919-22 с требованием уплаты 372 201 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате договора, которая была оплачена покупателем 06.12.2022 платежным поручением № 186.

Установлено, что продавцом и покупателем 16.01.2023 был подписан акт приема-передачи объекта 2 - доли в праве (в размере 912/1000) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425. 

Акт приема-передачи объекта 1 - помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 сторонами не был подписан.

 Письмом (исх. № 02-30-23 от 17.01.2023) продавец пригласил покупателя по месту нахождения объектов недвижимости для подписания передаточного акта помещения.

Помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 18.01.2023. 

Как указал истец, при осмотре помещения было выявлено, что оно не соответствует техническому паспорту объекта и данным кадастрового учета, в связи с чем, подписать акт осмотра помещения истец отказался.

Уведомлением-претензией (исх. № 19-01-2023 от 19 января 2023 года) покупатель потребовал у продавца привести помещение в соответствие с данными технического паспорта и данным кадастрового учета, после чего, покупатель готов немедленно принять помещение. После приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта покупатель просил продавца предоставить техническое заключение по результатам обследования конструкций помещения, в кратчайшие сроки после приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта назначить дату и время передачи помещения.

Уведомлением-претензией от 28.01.2023 покупатель предложил продавцу передать покупателю помещение в состоянии, соответствующем техническому паспорту, а также допустить в помещение специалиста 03.02.2023 для проведения кадастровых работ.

Письмом (исх. № 02-73а-23 от 02.02.2023) продавец отказал покупателю в доступе в помещение 03.02.2023.

В письме (исх. № 11-2-23 от 06.02.2023) продавец сообщил, что помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 соответствует данным технического паспорта и данным кадастрового учета, в связи с чем, считает требование покупателя о передаче ему помещения в состоянии, соответствующем данным технической документации, предложением о расторжении договора.

Письмом (исх. № 06-02-2023 от 06.02.2023) покупатель сообщил продавцу, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 отсутствуют и подтвердил свою готовность незамедлительно составить и подписать акт осмотра помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422.

Письмом (исх. № 08-02-2023 от 06.02.2023) покупатель просил представителей продавца явиться на осмотр помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в 13 часов 10.02.2023 по месту расположения помещения.

В уведомлении-претензии (исх. № 11-3-23 от 09.02.2023) продавец пригласил покупателя 10.02.2023 к 13 часам по месту нахождения помещения для подписания передаточного акта.

Помещение было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 10.02.2023, о чем был составлен акт осмотра, претензий к проведенной процедуре осмотра у истца не возникло. 

На осмотре присутствовал специалист - кадастровый инженер, которым был составлен технический паспорт помещения. 

ООО «Премьер» по результатам осмотра 10.02.2023 было составлено заключение о наличии строений на земельном участке и технический паспорт помещения № 1001. 

Согласно данным технического паспорта от 10.02.2023 планировка помещения не соответствует данным технического паспорта от 2004г. и данным кадастрового учета.

Согласно данным технического паспорта общая площадь помещения 1001 составляет 540,5 кв.м. 

С учетом изложенного, уведомлением-претензией (исх. № 17-02-2023 от 17.02.2023) покупатель сообщил продавцу о несоответствии помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 данным технического паспорта от 10.02.2023, в связи с чем, покупатель потребовал у продавца привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета в течение 7 дней с момента получения претензии.

Уведомлением-претензией (исх. № 11-8-23 от 15.03.2023) продавец сообщил покупателю, что продавцом будет рассмотрена возможность внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении помещения в соответствии с предоставленным техническим планом по состоянию на 10.02.2023.

По состоянию на 04.04.2023 изменения в сведения ЕГРН продавцом не внесены.

Обосновывая исковые требования, истец указывал, что при заключении вышеуказанного договора покупатель исходил из его потребности в приобретении спорного помещения в той планировке, которая соответствовала состоянию помещения до его перепланировки, при этом на приобретение помещения в перепланированном виде он согласия не давал.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих установленных им обстоятельств.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2022 нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 принадлежит на праве общей долевой собственности Закрытому паевому инвестиционному рентному фонду «Казанский рентный инвестиционный фонд», о чем сделана запись регистрации № 16:50:200106:1422-16/203/2022-1 от 09.09.2022, а также находится в доверительном управлении у ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «АС-Фонд Строительный», о чем сделана запись регистрации № 16:50:200106:1422-16/203/2022-2 от 09.09.2022.

В соответствии со сведениями ЕГРН и технического паспорта по состоянию на 03.03.2004 общая площадь нежилого помещения составляла 552,5кв.м.

Согласно представленному в материалы дела  техническому заключению № 0-114/23 по результатам обследования нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, подготовленному АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», усматривается, что объектом обследования являлось нежилое помещение № 1001, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Несущий остов здания - сборный каркас, состоящий из железобетонных колонн, железобетонных балок и железобетонных плит покрытий. Наружные стены - кирпичные, ненесущие.

Согласно поэтажному плану, выполненному по состоянию на 2023 года, общая площадь нежилого помещения составляет 540,8кв.м.

При проведении обследования выявлены следующие изменения:

- демонтированы дверные и оконные блоки;

- устроен проем в перегородке (ненесущей стене) между пом. 7-6 по техпаспорту 2004 года;

- демонтированы ненесущие подоконные части проемов в пом. 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года;

- открыты ранее заложенные проемы в пом. 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, существование которых изначально подтверждается наличием железобетонных перемычек над проемами;

- устроено технологическое отверстие в ненесущей стене в пом. 4 по техпаспорту 2004 года;

- устроены оконные проемы в ненесущей кирпичной стене в пом. 2 по техпаспорту 2004 года;

- в техпаспорте 2004 года ошибочно не указаны несущие колонны;

- смонтированы перегородки, короба;

- заложены проемы между пом. 8-7, 7-6, в пом. 3 по поэтажному плану 2023 года;

- частично заложены проемы между пом. 6-5, в пом. 6 по поэтажному плану 2023 года. 

Изменение (уменьшение) общей площади на 11,7 кв.м произошло в результате выполненных изменений планировки, переобмеров и пересчета площадей.

По результатам обследования установлено, что работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. 

В результате выполненных работ несущие конструкции здания не затронуты, при этом экспертиза безопасности реконструированного объекта не проводилась, суду такие доказательства представлены не были.

Выявленные по результатам обследования изменения в помещениях не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в частности Градостроительным уставом городом Казани, утвержденным решением Казанского Совета народных депутатов от 26 июня 1998 № 2-12 (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). 

Объект недвижимости свои границы и другие основные характеристики не изменил, в результате произведенных работ не был создан новый объект.

Таким образом, согласно техническому заключению № 0-114/23, подготовленному АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, были осуществлены в том числе и в период после 2004 года, в результате указанной перепланировки, а именно: демонтаж дверных и оконных блоков, устройство проемов в перегородке (ненесущей стене) между помещениями 7-6 по техпаспорту 2004 года, демонтаж ненесущих подоконных частей проемов в помещениях 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года, открытие ранее заложенных проемов в помещениях 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, устройство технологического отверстия в ненесущей стене в помещении 4 по техпаспорту 2004 года, устройство оконных проемов в ненесущей кирпичной стене в помещении 2 по техпаспорту 2004 года, монтаж перегородки, короба; также были заложены проемы между помещениями, вместо одного помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 фактически имеют место несколько отдельных самостоятельных помещений.

Доказательства легализации реконструкции спорного помещения ответчиком суду не были представлены.

Суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям заключенного договора (п. 1.1.1) продавец обязался передать в собственность покупателя объект-1 как помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5 кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>, д. 1, корп. 3, пом. № 1001, т.е. в нарушение ст. 554 ГК РФ в договоре не указаны особенности передаваемого помещения. 

Доказательства осуществления кадастрового учета спорного объекта в реконструированном виде ответчиком суду также не представлено.

В отсутствие представления со стороны ответчика доказательств легализации произведенной реконструкции (перепланировки) спорного объекта, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования ООО «Султан Плюс» о приведении помещения 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи №1490 от 28.09.2022.

Кроме того, основываясь на положениях ч.ч.1, 4 ст. 174 АПК РФ, ст. 308.3 ГК РФ, суд первой инстанции установил на случай неисполнения судебного акта неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения. 

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильном применении им норм материального права.

Спорные правоотношения сторон регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

На основании п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенных норм следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, уклонение одной из сторон от его подписания считается отказом, соответственно, от передачи (принятия) имущества.

Положениями закона не предусмотрена обязанность продавца по устранению недостатков продаваемого имущества до его передачи покупателю.

Указанная обязанность также не установлена условиям заключенного сторонами договора купли-продажи.

Кроме того, согласно условиям заключенного сторонами договора покупатель при заключении договора подтверждил, что планировка объекта-1 соответствует сведениям, содержащимся в технической документации (технические паспорта), а также сведениям, содержащимся в ЕГРН (п. 1.6 договора).

Также, согласно п. 6 дополнительного соглашения №3 к договору купли-продажи от 16.01.2023г. покупатель гарантировал, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактическим состоянием объектов.). 

Таким образом, покупатель подтвердил соответствие планировки помещения данным технической документации и сведениям ЕГРН, выразил согласие с приобретением спорного помещения в фактическом состоянии. На момент заключения договора возражений против технических характеристик помещения, их соответствия сведениям ЕГРН не заявлял. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 1.7 договора покупатель уведомлен, что на дату заключения договора объект-1 сдан в аренду, покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой его частью; права и обязанности по заключенным договорам аренды переходят на покупателя с момента передачи объекта-1 по передаточному акту.

Как указывалось ответчиком и не опровергнуто истцом, к каждому договору аренды имеется план арендуемых помещений в фактическом состоянии помещений, в связи с чем, истцу было известно о фактическом состоянии объекта на момент заключения договора.

Таким образом, оснований считать, что покупатель был введен продавцом в заблуждение относительно свойств и характеристик продаваемого помещения, не имеется.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности по приведению помещения 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи №1490 от 28.09.2022.

В свою очередь, ссылка ответчика на злоупотребление правом со стороны истца не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции.

  Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу указанной статьи злоупотребление правом не предполагается, а подлежит доказыванию в каждом конкретном случае.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены Кодексом. 

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Кодекса), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ ГК РФ). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. В этом случае выяснению подлежат действительные намерения лица. 

Выбранный истцом способ защиты права не свидетельствует о злоупотреблении им правом. Доказательств того, что истец, обращаясь в суд, преследовал цель причинения вреда ответчику, не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено. 

Понесенные ответчиком  расходы по уплате государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан  от 28 августа  2023  г. по делу  № А65-10418/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» расходы по уплате государственной пошлины за подачу  апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко