АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

                            (с перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ)

Дело № А66-12945/2018

г.Тверь

22 мая 2019 года

    (резолютивная  часть объявлена 20 мая  2019 года)

       Арбитражный суд Тверской области в составе судьи  Сердюк С.В.,  при ведении  протокола судебного заседания  и аудиозаписи секретарем судебного заседания Турсыналиевой З.А.,  при  участии представителей истца -    Шмелева А.В., Смирновой А.С.  по доверенностям,  представителя Администрации города Твери - Аваева Д.В. по доверенности, представителя Департамента управления имуществом Администрации города Твери - Воробьевой  Ю.А. по доверенности (до перерыва),  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент», Тверская область (ОГРН 1086952025027, ИНН 6950091092), к ответчику: Администрации города Твери, г. Тверь (ОГРН 1036900087806 ИНН 6901043057) 

третье лицо: Департамент управления имуществом Администрации города Твери, г. Тверь (ОГРН  

<

***> ИНН 

<

***>),

об урегулировании разногласий (с учетом уточнения иска от 04.04.2019),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом Администрации города Твери (далее -ответчик) о  понуждении к заключению договора, а именно:

   -обязать Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери заключить с ООО «Центр Инструмент» договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 5564 кв. метра, с кадастровым номером 69:40:0200011:470, по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 14.1 закона Тверской области от 09.04.2008г. № 49-30 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», в редакции протокола разногласий от 28.04.2018г. Общества с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент» в части пункта 2.1. Договора.

      -пункт 2.1. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Цена Участка составляет 228 800,00 руб. (Двести двадцать восемь тысяч восемьсот рублей 00 коп.). Расчет выкупа Участка:

Площадь Участка, кв.м

Кадастровая стоимость Участка (руб.)

Расчет цены выкупа Участка

Цена          выкупа Участка (руб.)

5 564

9 152 000,00

9 152 000,00 х 2,5%

228 800,00

 Определением от 10 октября 2018 года суд привлек к участию в деле в  качестве соответчика  Администрацию города Твери.

Определением  суда от 21 января  2019 года изменен процессуальный статус Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери с ответчика  на третье лицо, не заявляющее  самостоятельных требований  относительно  предмета спора.

           Определением суда от 04 апреля 2019 года судом, в  порядке ст. 49 АПК РФ,  удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому  истец  просит: урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Администрацией города Твери, г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5664 кв. метра, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер участка 69:40:0200011:470, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 228 800 рублей (двести двадцать восемь тысяч рублей (НДС не облагается).»

 Суд огласил, что до начала судебного заседания от ответчика  получен Акт обследования территории (объекта) с приложениями на 9 листах.

 Истец настаивает на исковых требованиях, с учетом уточнения  иска, представил  письменные пояснения, устно пояснил свои доводы.

 Третье лицо представило дополнительные документы и отзыв на уточненные исковые требования.

 Суд приобщил к материалам дела полученные документы.

 Ответчик и третье лицо возражают  против удовлетворения иска, устно пояснили свои доводы.

 В судебном заседании 15 мая 2019 года судом, в  порядке ст. 163 АПК РФ,  объявлялся  перерыв до 20 мая  2019 года до 14 час. 30 мин. Информация  о перерыве в установленном порядке размещена  на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области и в Картотеке арбитражных дел.

 После перерыва судебное заседание продолжено в  порядке ст. 156 АПК РФ  в отсутствие  третьего лица, извещенного надлежаще согласно ст.ст. 121-123 АПК РФ.

 Позиции сторон после перерыва не изменились.

Истец требования поддержал с учетом уточнения,  устно пояснил свои доводы,  представил обзор судебной практики для сведения.

Ответчик возражал против  удовлетворения  иска, не считает спорный договор офертой, поскольку он не подписан ответчиком, указывает, что  договор получен истцом ошибочно. На вопрос суда ответчик пояснил, что  данный договор не отозван.

Из материалов  дела следует:  ООО «Центр Инструмент» 12.01.2018 г.  подано  заявление   в   Департамент   управления   имуществом   и   земельными   ресурсами администрации г. Твери о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 5564 кв.м., разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, с кадастровым   номером   69:40:0200011:470, с кадастровой стоимостью 9152000, 00 руб.  под   принадлежащими   ООО   «Центр Инструмент» на праве собственности объектами недвижимого имущества.

Департаментом был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, который был предан ООО «Центр Инструмент» для подписания.

В связи с тем, что объекты, собственником которых является ООО «Центр Инструмент», были отчуждены из государственной собственности, договор был подписан со стороны ООО «Центр Инструмент», с протоколом разногласий, согласно которому, в пункте 2.1 договора купли-продажи, выкупная цена должна быть установлена в соответствии с Законом Тверской области от 09.04.2008г. № 49-30 "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской  области". Указанный договор  передан 28.04.2018г. истцом в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери для подписания.

17.05.2018г., письмом № 30/2445-и, Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери было отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий по льготной цене (т.1 л.д.29, 90-91).

            23.01.2019 года администрацией г. Твери, письмом № 01/296-и, в ответ на обращение ООО «Центр-Инструмент» с заявлением о разъяснении ответа Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери от 17.05.2018г. № 60/2445-и,  сообщено, что указанное  не является отказом в заключении договора купли-продажи (т.2 л.д.1, 8).

                Таким образом, считая, что подписанный и направленный в адрес администрации г. Твери проект договора купли-продажи с протоколом разногласий до настоящего времени не рассмотрен, решение по нему администрацией г. Твери не принято, истец  обратился в  арбитражный  суд с рассматриваемым иском.

           Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

             В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

          Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Из представленных в материалы дела  доказательств, в том числе - проекта  договора купли-продажи земельного участка, согласованного с начальником департамента управления и земельными ресурсами администрации города, заместителем начальника департамента управления и земельными ресурсами администрации города, начальником юридического отдела департамента управления и земельными ресурсами администрации города Твери, начальником отдела предоставления земель департамента управления и земельными ресурсами администрации города (т.1 л.д.10-12)  следует, что стороны вступили во взаимоотношения по заключению договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Закона № 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

           В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка Законом о введении в действие данного Кодекса.

          Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. 

          При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

           В соответствии с ч. 1 ст. 14.1 Закона Тверской области № 49-ЗО от 09.04.2008 года «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

            Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

          Обосновывая свои требования, истец ссылается на то обстоятельство, что  объекты недвижимого имущества,  расположенные на   земельном участке, отчуждались в процессе приватизации,  в связи с чем   приобретение земельного участка под этими объектами недвижимости должно осуществляться по льготной цене в соответствии с нормами вышеназванного законодательства.

Ранее собственником объектов являлось ОАО "Тверьхимволокно"(т.1 л.д.18).

Факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий надлежащим образом подтверждается материалами дела и не оспаривается  ответчиком. 

        Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

        Согласно представленным в дело документам кадастровая стоимость земельного участка на момент подачи заявления истца и установленных законодательством сроках на оформление сделки купли-продажи была равной  9152000,00 руб. Данное обстоятельство ответчиком также не оспаривается.

        Таким образом, выкупная цена спорного земельного участка, с учетом применения 2,5% кадастровой стоимости земельного участка должна составлять 228 800,00 руб.

        Истцом представлено  в материалы дела  заключение строительно-технической  экспертизы в отношении нежилого здания -склада № 1, находящегося  по адресу: Тверская обл., г.Тверь, площадь Гагарина, д.1 (т.2),согласно которому  объект обладает всеми  признаками капитального строения, основные конструкции и монтажные узлы фундаментов нежилого строения  находятся в работоспособном состоянии, несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, на момент проведения строительной экспертизы (01.08-04.10.2018)  здание создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, в связи с  чем необходимо проведение противоаварийных мероприятий. 

        В материалы  дела представлен трехсторонний  Акт обследования территории с фототаблицами и схемой земельного участка.  Указанный Акт конкретных выводов  о техническом состоянии зданий не содержит, из представленных фотоматериалов усматривается, что  на момент производства осмотра на  объекте ведутся работы. Из пояснений  истца, данных в судебном заседании, следует, что работы  носят восстановительный характер.

        Об экспертизе стороны  не ходатайствовали.

        Ответчик  в судебном заседании пояснил, что основной  его довод против  удовлетворения  иска сводится к тому, что  оферта истцу не направлялась.   Вместе с тем,  суд исходит из того, что  факт  получения истцом проекта договора купли-продажи земельного участка установлен материалами дела  и сторонами не оспаривается.  Имеющийся  договор содержит  ряд согласований.  О фальсификации не заявлено. Доводы  ответчика о том, что  данный договор ошибочно был передан истцу, судом отклоняются,  как не подтвержденные документально.  Данный  договор не отозван, протокол разногласий  к договору ответчиком  получен, однако ответа на него не имеется. Кроме того, суд также учитывает, что подобное поведение ответчика, выразившееся в направлении согласованных, но не подписанных самим ответчиком договоров,  носит не единичный, а систематический характер (т.2 л.д.15-18 - такие же документы  составлены в отношении ООО "Дом стекла" и представлены истцом в материалы настоящего дела; дела №№ А66-11033/2018, А66-20661/2018, А66-2767/2018).

        Из представленных документов следует, что сторонами был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Направление ответчиком в адрес истца не подписанной оферты договора купли-продажи земельного участка не влияет на сущность самой оферты. Данная правовая позиция отражена в решении суда по делу №А66-11033/2018, оставленном без изменения судом апелляционной  инстанции и вступившем в законную силу.

         Учитывая изложенное,  суд считает заявленные требования  подлежащими удовлетворению в полном  объеме, с учетом ранее принятого уточнения иска.

         В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются в пользу истца в размере 6 000 руб. 00 коп.

         Руководствуясь статьями 65, 110, 121-123, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и администрацией города Твери, г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5664кв. метра, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер участка 69:40:0200011:470, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 228 800 рублей (двести двадцать восемь тысяч рублей (НДС не облагается).»

         Взыскать с администрации города Твери, г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  6 000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

          Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

         Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в  порядке и срок, установленные АПК РФ.

           Судья                                                                                         С.В. Сердюк