АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru 

 

   Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

                                                  

Дело № А23-10490/2022

19 февраля 2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 (до и после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (249035, Калужская область, Боровский район, д. Кабицыно, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» (249037, Калужская область, город Обнинск, площадь Преображения, 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 29.11.2022 сроком действия на пять лет (до и после перерыва),

от ответчика – представителя ФИО4 по доверенности от 18.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, представителя ФИО5 по доверенности от 21.12.2023 сроком действия до 31.12.2024 (до и после перерыва), 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № Н-06-2022 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 40:27:030601:4169 общей площадью 68,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 10.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Определением Арбитражного суда Калужской области от 28.03.2023 производство по делу было приостановлено до получения заключения экспертов по результатам назначенной судебной экспертизы.

21.07.2023 в Арбитражный суд Калужской области от Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы поступило экспертное заключение.

10.01.2024 от эксперта Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы ФИО6 поступили письменные ответы на замечания по заключению эксперта № 274/2-3 от 18.07.2023, в соответствии с которыми, с учетом выявленных и исправленных технических неточностях стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> д., 10 (помещение №11) по состоянию на 27.06.2022 без НДС равна 1 877 500 руб.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании 22.01.2024 был объявлен перерыв до 05.02.2024 до 11 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

05.02.2024 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд урегулировать разногласия, при заключении договора № Н-06-2022 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 40:27:030601:4169, общей площадью 68,1 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>, приняв следующие пункты договора № Н-06-2022 в редакции:

 

№

Статья договора

Редакция договора

1

Пункт 1.3

Цена приобретения составляет 1 877 500 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без НДС

2

Абзац 1

Пункт 2.1.

Покупатель обязан уплатить Продавцу за приобретенный объект 1 877 500 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без НДС

 

Приложение к договору

 

 

Дата внесения платежа

Сумма, рублей

I

До 01 апреля 2024 года

93 875

2

До 01 июля 2024 года

93 875

3

До 01 октября 2024 года

93 875

4

До 01 января 2025 года

93 875

5

До 01 апреля 2025 года

93 875

6

До 01 июля 2025 года

93 875

7

До 01 октября 2025 года

93 875

8

До 01 января 2026 года

93 875

9

До 01 апреля 2026 года

93 875

10

До 01 июля 2026 года

93 875

11

До 01 октября 2026 года

93 875

12

До 01 января 2027 года

93 875

13

До 01 апреля 2027 года

93 875

14

До 01 июля 2027 года

93 875

15

До 01 октября 2027 года

93 875

16

До 01 января 2028 года

93 875

17

До 01 апреля 2028 года

93 875

18

До 01 июля 2028 года

93 875

19

До 01 октября 2028 года

93 875

20

До последнего дня рассрочки

93 875

 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, выразили не согласие с выводами экспертного заключения (подробно изложены в письменных пояснениях), а также заявили ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании 05.02.2024 был объявлен перерыв до 14.02.2024 до 15 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержали ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы, суд находит его надлежащим и достоверным, экспертное исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства, статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» сведения. Процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена.

Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимых для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию эксперта. Кроме того, эксперт перед проведением экспертного исследования предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного судом на основании ст. 86, 87, 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено и объявлено определение об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных процессуальным законодательством оснований для ее назначения, приведенные ответчиком доводы в обоснование заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы сводятся по существу к несогласию с выводами эксперта, вместе с тем, доказательств и доводов, подтверждающих наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах эксперта, ответчиком не представлено.

При этом судом принято во внимание пояснения эксперта в судебном заседании 11.12.2023, представленный ответ на замечания по заключению эксперта вместе с заявлением об исправлении технических неточностей, допущенных при расчетах, дополнительные объяснения эксперта по поводу возникновения технической неточности в сделанном ими заключении, учтено, что при исправлении технической ошибок итоговый результат по первому вопросу изменился на 2,1% и составил 1 877 500 руб.

Также суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, судом были установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером: 40:27:030601:4169, общей площадью 68,1 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...> (далее – объект), на основании договора аренды 2№ 7-06-17-24 от 07.11.2017г., зарегистрированного Росреестром по Калужской области.

Объект является муниципальной собственностью, номер записи в ЕГРН № 40-40/011-40/011/002/2016-5442/1 от 03.08.2016.

Предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства, которым в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008. № 159-ФЗ предоставлено преимущественное право приобретения арендуемого имущества.

27.06.2022 ИП ФИО2 обратился в Администрацию города Обнинска с заявлением на выкуп арендованного имущества, выразил намерение реализовать указанное право на арендуемый объект.

18.08.2022 Администрацией города Обнинска было принято Постановление № 1786-п «Об условиях приватизации арендуемого имущества».

Письмом от 18.08.2022. № 1786-п Администрация г. Обнинска представила в адрес истца проект договора № Н-06-2022 купли-продажи муниципального имущества с просьбой направить свое согласие либо отказ на заключение договора.

Цена приобретения объекта в собственность согласно пункту 1.3 и 2.1. предлагаемого ответчиком проекта договора составила 3 410 000 рублей без учета НДС.

30.09.2022 истец направил Протокол разногласий, в котором подтвердил свое согласие на приобретение арендуемого имущества, одновременно предложив уменьшить цену договора до 25 000 рублей за 1 кв.м. выкупаемой площади.

Протокол разногласий был отклонен письмом Администрации г. Обнинска от 01.11.2022 исх. № 01-14/5553-22 со ссылкой на отчет ООО «Аналитик Центр»

Ссылаясь на то, что цена объекта, предложенная Администрацией города Обнинска в договоре № Н-06-2022 является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частью 2  статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением от 28.03.2023, в целях определения рыночной стоимости объекта, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, проведение которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы ФИО7.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> д., 10 (помещение №11) по состоянию на 27.06.2022 (дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе) (с НДС и без НДС)? 

Согласно выводам экспертного заключения № 274/2-3 от 18.07.2023 было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 40:27:030601:4169, общей площадью 68,1 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...> , в ценах по состоянию на 27.06.2022 (дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе) составляет 2 207 000 руб.

Стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 40:27:030601:4169, общей площадью 68,1 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...> , в ценах по состоянию на 27.06.2022, без НДС (20%) равна 1 839 167 руб.  (т. 2, л.д. 78).

В судебном заседании 11.12.2023 была опрошена эксперт ФИО7, которая, ответив на вопросы суда и представителей сторон, пояснила, что все замечания, которые были первоначально указаны истцом, были устранены, вопросы и рецензия на экспертное заключение представлены только в судебной заседании, и для ответа на поставленные вопросы с ними необходимо ознакомиться и возможно произвести новые расчеты. 

По результатам заданных вопросов эксперт 10.01.2024 в материалы дела представила письменные ответы на замечания по заключению эксперта № 274/2-3 от 18.07.2023.

С учетом исправления технических ошибок итоговый результат по ставившемуся вопросу изменился на 2,1%, стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> д., 10 (помещение №11) по состоянию на 27.06.2022 без НДС определена в размере 1 877 500 руб. Судом принято данное уточнение.

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, содержит сведения о примененных методах исследования и выводы по поставленному судом вопросу.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение эксперта ответчиком не опровергнуто.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы отказано в связи с отсутствием сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу, что пункты 1.3 и 2.1 договора № Н-06-2022 купли-продажи муниципального имущества, предусматривающие возможность оплаты недвижимого имущества в рассрочку, подлежат включению в договор в редакции истца, а заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17873/2018 по делу № А41-19658/2017.

Определением суда от 28.03.2022 по делу №А23-10490/2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы ФИО7. В определении суд установил стоимость экспертизы в размере 48 000 (сорока восьми тысяч) рублей.

Денежные средства для оплаты экспертизы внесены на депозитный счет Арбитражного суда Калужской области индивидуальным предпринимателем ФИО2 в размере 48 000 руб. по платежному поручению № 80 от 22.03.2023 (т. 1, л.д. 96).

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведение экспертизы подлежит оплате путем перечисления денежных средств на счет учреждения, вопрос об оплате будет разрешен отдельным судебным актом.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не возражает против отнесения расходов как по оплате проведенной экспертизы, так и расходов по уплате государственной пошлины, на счет истца, в связи с чем вопрос об их распределении судом не рассматривается, по заявлению истца они возлагаются на последнего.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для того, распоряжением № 102-р от 13.10.2023 на депозит суда были переведены денежные средства в размере 35 000 руб. Вместе с тем, в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы судом было отказано.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией (исполнительно- распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» при заключении договора № Н-06-2022 купли-продажи муниципального имущества. Принять спорные условия договора № Н-06-2022 купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения с кадастровым номером: 40:27:030601:4169, общей площадью 68,1 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>, в следующей редакции:

Пункт 1.3. договора:

«Цена приобретения составляет 1 877 500 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без НДС.».

Абзац 1 пункта 2.1. договора:

«Покупатель обязан уплатить Продавцу за приобретенный объект 1 877 500 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без НДС.».

Приложение к договору «График внесения платежей»

 

 

Дата внесения платежа

Сумма, рублей

I

До 01 апреля 2024 года

93 875

2

До 01 июля 2024 года

93 875

3

До 01 октября 2024 года

93 875

4

До 01 января 2025 года

93 875

5

До 01 апреля 2025 года

93 875

6

До 01 июля 2025 года

93 875

7

До 01 октября 2025 года

93 875

8

До 01 января 2026 года

93 875

9

До 01 апреля 2026 года

93 875

10

До 01 июля 2026 года

93 875

11

До 01 октября 2026 года

93 875

12

До 01 января 2027 года

93 875

13

До 01 апреля 2027 года

93 875

14

До 01 июля 2027 года

93 875

15

До 01 октября 2027 года

93 875

16

До 01 января 2028 года

93 875

17

До 01 апреля 2028 года

93 875

18

До 01 июля 2028 года

93 875

19

До 01 октября 2028 года

93 875

20

До последнего дня рассрочки

93 875

 

Возвратить администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск», г. Обнинск, Калужская область с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области денежные средства в сумме 35 000 рублей, перечисленные по распоряжению № 102-р от 13.10.2023.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

  

Судья                                                                                                Е.В. Иванова