РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-109453/21-100-812

г. Москва

03 августа 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2023года

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Григорьевой И. М., единолично,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ФИО2, ФИО3

к обществу с ограниченной ответственностью «КЛЕВЕНТИН»,

ФИО4

при участии третьих лиц: 1. оценщика ФИО5, являющегося сотрудником ООО «Оценочная компания «Спартак», 2. ФИО6, 3. ФИО7, 4. ФИО8

о признании сделки недействительной

при участии представителей согласно протоколу судебного заседания 

 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, с учетом уточнения оснований иска, принятого судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительным Договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, кадастровый номер – 77:01:0004008:5308 (далее – недвижимое имущество, помещение, спорный объект) – с рассрочкой платежа № 1/21 от 24.01.2021, заключенном между обществом с ограниченной ответственностью «КЛЕВЕНТИН» (далее – ООО «КЛЕВЕНТИН», Общество) и ФИО4 (покупатель).

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор является крупной сделкой, не получившей одобрения общим собранием участников ООО «Клевентин», по оспариваемому договору нежилые помещения отчуждены за 20 млн. руб., тогда как рыночная стоимость помещения согласно отчету об оценке № 470238, выполненному ООО «Московская экспертиза независимая», на дату совершения сделки составляет 40.165.000 руб., а размер чистых активов общества по балансу за 2020 год составляет 15.845.000 руб. Также истцы указывают на то, что совершенная сделка является сделкой с заинтересованностью, соответствующего одобрения общее собрание участников на ее совершение не давало, при этом, сделка совершена между аффилированными лицами на нерыночных условиях (как по цене сделки, так и по порядку ее оплаты), с намерением причинить вред истцам, что является злоупотреблением правом и влечет ничтожность сделки на основании ст.ст.10, 168 ГК РФ.

Первый ответчик ООО «Клевентин» представлял отзыв, подписанный директором общества ФИО8, возражал против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, письменных пояснениях, считают, что общим собранием участников общества 28.02.2020 было дано согласие на продажу недвижимого имущества, и предоставлено полномочие на продажу помещений, пояснил, что вопросы о сумме сделки и выплаты налогов от продажи были согласованы вне общего собрания. Первый ответчик считает, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, прошел государственную регистрацию, спорное имущество осталось в залоге у продавца, при заключении оспариваемого договора были предусмотрены все условия, утвержденные на общем собрании, в соответствии со ст.ст.424, 555 ГК РФ цена в договоре установлена соглашением сторон, то есть договорная. Также в отзыве ООО «Клевентин» указал, что в законодательстве отсутствуют нормы права, запрещающие совершение сделок между дееспособными родственниками, знакомыми и иными лицами. В подтверждение доводов о стоимости сделки ООО «Клевентин» был представлен отчет   № 935-20/1, составленный 16.05.2020 оценщиком ООО «Оценочная компания «Спарк» ФИО5

2-й ответчик требования истцов считает неправомерными по доводам, изложенным в отзыве, письменных пояснениях, считает, что при заключении оспариваемой сделки не было допущено нарушений норм действующего законодательства, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО4 указывает на то, что проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, имеет все признаки добросовестности приобретения, подлинность представленных при заключении сделки документов, в частности, протокола общего собрания участников ООО «Клевентин» от 28.02.2020, не вызывала сомнений, сделка была возмездной, цена соответствовала рыночной стоимости, с момента продажи спорное помещение поступило в полное исключительное распоряжение и владение ФИО4 Второй ответчик в отзыве (т.2 л.д.45-46) также указывает на то, что действующее законодательство не запрещает продажу недвижимого имущества между родственниками, в связи с чем в иске просит отказать.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В том же письме указано, что, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Исходя из предмета спора, оснований иска, при рассмотрении настоящего дела суд признал обоснованным ходатайство истцов о проведении экспертизы, определением от 31.03.2022 назначено проведение судебной экспертизы. На рассмотрение эксперта ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» ФИО9 был поставлен вопрос: «какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, общей площадью 228,9 кв. м., кадастровый номер 77:01:0004008:5308 по состоянию на 24.01.2021?».

В материалы дела поступило экспертное заключение от 23.06.2022 № 004-КН-МСК/22, составленное экспертом ФИО9

В судебном заседании эксперт ФИО9 в порядке ст.86 АПК РФ давал пояснения по составленному заключению, отвечал на дополнительные вопросы представителей лиц, участвующих в деле.

В статье 16 «Обязанности эксперта» Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ  (ред. от 01.07.2021) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" перечислены обязанности эксперта, к которым, в том числе, относится  проведение полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дача обоснованного и объективного заключения по поставленным перед ним вопросам; составление мотивированного письменного сообщения о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу, если поставленные вопросы выходят за пределы специальных знаний эксперта, объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, современный уровень развития науки не позволяет ответить на поставленные вопросы, и др.

Саморегулируемая организация «Союз «Федерация специалистов оценщиков», в частности, Экспертный совет СРО «СФСО» изучив экспертное заключение от 23.06.2022 № 004-КН-МСК/22, составленное экспертом ФИО9, пришел к заключению о том, что: эксперт не основывал свое исследование на требованиях основного нормативного акта для определения стоимости объекта недвижимости – Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» - ФСО № 7; эксперт ошибочно расшифровал сокращенное название ПСН как торговля непродовольственными товарами, тогда как ПСН означает «помещения свободного назначения»; эксперт ошибочно приписал объекту экспертизы «по экспликации оцениваемый объект имеет учрежденческое назначение», в нарушение ФСО № 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. При этом, выявленные нарушения при позиционировании объекта исследования существенного повлияли на дальнейшее выполнение исследования в заключении эксперта, а именно, при выполнении корректировок к ценам аналогов использованы аналитические данные из другого, относительно объекта исследования, сегмента рынка: из сегмента административных (офисных) помещений. Кроме того, при выполнении расчетов были допущены арифметически ошибки, в заключении допущен ряд опечаток и нарушений ФСО № 7, способных существенно повлиять на результаты определения рыночной стоимости объекта исследования, не определено наиболее эффективное использование объекта исследования, анализ рынка не содержит раздела определения сегмента рынка, к которому относится объект исследования, отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и др. Таким образом, членом Экспертного совета СРО «СФСО» сделан вывод, что в связи с многочисленными несоответствиями федеральным стандартам оценки и общепринятой методологии оценки заключение эксперта от 23.06.2022 № 004-КН-МСК/22 не может использоваться в доказательственных целях.

Суд пришел к выводу о том, что совокупность представленных по делу документов свидетельствуют о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» Пензина А,В. (экспертное заключение от 23.06.2022 № 004-КН-МСК/22), что в соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

В связи с изложенным суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства второго ответчика о проведении дополнительной экспертизы.

Определением от 29.11.2022 судом было назначено проведение повторной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Европейский Центр Оценки» ФИО10.

В материалы дела поступило заключение эксперта с оригинальной подписью эксперта ФИО10 от 21.12.2022, содержащее расписку о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 УК РФ от 06.12.2022.

Согласно Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт должен по итогам своего визуального осмотра документов и непосредственно объекта исследования приходить к определенным выводам.

Вместе с тем, из представленных экспертной организацией документов следует, что эксперт ФИО10 отсутствовала на территории Российской Федерации в период с 03.12.2022 по 19.01.2023, то есть во время проведения экспертизы, а осмотр помещений производилось неустановленным лицом.

От эксперта ФИО10 поступили письменные пояснения, в которых эксперт указывает на то, что осмотр помещения был произведен сотрудником ООО (без указания фамилии, имени, отчества).  Таким образом, фактически экспертом не оспаривается факт отсутствия на территории Российской Федерации при проведении экспертизы, а также сообщается о проведении осмотра объекта исследования иным лицом.

При этом, ни экспертная организация, ни эксперт не обращались в суд с ходатайством о замене эксперта, либо привлечении иного лица к проведению экспертизы, а также эксперт не обращался с ходатайством в суд о проведении осмотра объекта оценки иным лицом, акт осмотра не представлен, стороны по делу не были уведомлены о проведении осмотра и не участвовали в нем.

Кроме того, на экспертное заключение была представлена рецензия, копия которой была направлена эксперту для дачи пояснений. Однако, эксперт ФИО10, несмотря на вызов судом в судебные заседания в порядке ст.ст.55, 86 АПК РФ, ни в одно судебное заседание не явилась, пояснений по проведенной экспертизе, а также по представленным рецензиям в отношении заключения не представлено.

Указанные действия эксперта оценщика ФИО10 повлекли за собой возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта, что на основании ч.2 ст.87 АПК РФ повлекло необходимость назначения повторной экспертизы в ином экспертном учреждении.

Определением от 11.05.2023 суд, оценив заключение эксперта от 21.12.2022 №5741- 1222, не принял его в качестве надлежащего доказательства, учитывая пороки экспертного заключения, указанные в заключении специалиста (рецензии) от 09.03.2023 № 8712, не опровергнутые самим экспертом; по настоящему делу назначено проведение повторной судебной экспертизы.

На рассмотрение эксперта Института судебных экспертиз Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Российский университет дружбы народов» ФИО11 поставлен вопрос: «какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, общей площадью 228,9 кв. м., кадастровый номер 77:01:0004008:5308 по состоянию на 24.01.2021?».

В материалы дела поступило экспертное заключение №6/2029-3-23 от 09.06.2023, подготовленное экспертом ФИО11, согласно выводу которого рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, кадастровый номер - 77:01:0004008:5308, составила 40.672.000 руб.

 При рассмотрении дела вторым ответчиком ФИО4 представлялись письменные заявления о фальсификации доказательств в отношении: договора №470238 между ФИО3 и оценочной компанией «МЭН», заключенного 19.05.2021, отчета от 19.05.2021 (т.8 л.д.31-32, т.9 л.д.48-51), фотоснимков, переданных в материалы дела ФИО3 для проведения экспертизы (т.8 л.д.35-37, т.9 л.д.37-40).

Также в ходе рассмотрения дела, ответчиком ФИО4 и третьим лицом ФИО8 подавались заявления о фальсификации доказательств в письменном виде, подписанных собственноручно в отношении  фотоснимков, сделанных истцами до 10.12.2018 и представленных для проведения экспертизы; отчета оценочной компанией «МЭН» 19.05.2021 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (т.12 л.д.34-35).

В соответствии со ст. 161 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 46, суду следует предупредить об уголовно-правовых последствиях как лицо, обратившееся с заявлением о фальсификации доказательства (статья 306 Уголовного кодекса Российской Федерации), так и лицо, представившее такое доказательство.

Суд неоднократно предлагал ФИО4 явиться в суд для дачи соответствующих пояснений по заявлению о фальсификации, а также необходимости проверки заявления в соответствии со ст.161 АПК РФ.

Однако, ответчик ФИО4 не явился ни в одно судебное заседание, что лишало суд возможности проверить заявления о фальсификации доказательств в установленном АПК РФ порядке. Кроме того, поданные вторым ответчиком заявления о фальсификации нуждались в дополнительных пояснениях заявителя о признаках фальсификации (подложности).

Вместе с тем, от ФИО4 неоднократно поступали ходатайства об отложении судебного заседания, со ссылкой на различные обстоятельства.

Также вторым ответчиком ФИО4 и третьим лицом ФИО8 было представлено совместное заявление о фальсификации доказательств в отношении заключения эксперта ФИО11 Второй ответчик и третье лицо считают указанное заключение эксперта заведомо ложным путем применения недопустимого метода оценки, привлечения несравнимых аналогов и отказа учесть цены реальных сделок, в связи с чем просили исключить указанное экспертное заключение из состава доказательств ввиду его фальсификации.

В судебном заседании эксперт ФИО11 представил письменные пояснения на указанное заявление, указал, что в соответствии со ст.7 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт независим, в том числе и в выборе методики исследования. Эксперт сослался на п.1 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оцени» (ФСО V), утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200, ФСО №7, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 (с изменениями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), пояснил, что им были использованы представленные судом документы, при этом пояснил, что в указанных документах не содержалась информация о продаже спорного помещения за 75 млн.руб., аналоги с указанной стоимостью в заключении эксперта отсутствуют и в расчетах не использовались.

По смыслу статьи 161 АПК РФ, понятие «фальсификация доказательств» предполагает совершение лицом, участвующим в деле, или его представителем умышленных действий, направленных на искажение действительного содержания объектов, выступающих в гражданском, арбитражном или уголовном процессе в качестве доказательств путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл и содержащих ложные сведения.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 АПК РФ не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, которое заявлено в отношении доказательств, не имеющих отношения к рассматриваемому делу, а также если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства.

Заявления второго ответчика и третьего лица ФИО8 о фальсификации доказательств судом рассмотрены в порядке ст.161 АПК РФ, результаты рассмотрения изложены в протоколах судебных заседаний.

Также экспертом ФИО11 в судебном заседании даны подробные пояснения по рецензии от 28.06.2023 № 74, составленную рецензентом ИП ФИО12, ФИО13, и по заключению специалиста (рецензии) №АТЭ-22/06/23-4 от 29.06.2023, составленное специалистом (рецензентом) АНО «Территория Экспертов» ФИО14, письменные пояснения с приложениями приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 20.07.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21.07.2023.

В судебном заседании 21.07.2023 второй ответчик ФИО4, третье лицо ФИО8 представили заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2023 по делу № А40-109453/21-100-812.

Представитель истцов, первого ответчика указал о необходимости возврата указанного заявления, считает, что указанные обстоятельства не являются вновь открывшимися, поданное заявление не соответствует требованиям АПК РФ по форме и содержанию к заявлениям о пересмотре судебных актов по новым либо вновь открывшимся обстоятельствам.

Заявление второго ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО8 о пересмотре определения от 11.05.2023 по вновь открывшимся обстоятельствам судом рассмотрено, вынесено определение в виде отдельного судебного акта.

В процессе производства по делу второй ответчик ФИО4 продал спорное помещение ФИО6, ФИО7. Указанные лица были привлечены к участию в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на основании ст.51 АПК РФ.

Третьи лица оценщик ФИО5 (сотрудник ООО «Оценочная компания «Спартак»,) ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились., извещены надлежащим образом. Судебное заседание проведено в порядке ст.ст.121, 123 АПК РФ в их отсутствие.

По ходатайству ответчиков судом направлялись запросы в ООО «ОГРК-Центр» для получения информации о заказчике и обстоятельствах размещения объявления №532824 о продаже спорного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за 75 млн. руб.

ООО «ОГРК-Центр» сообщило, что указанное объявление было опубликовано по заявке, указало имя и номер телефона заказчика, при этом сообщило, что в обществе отсутствует информация о заключении каких-либо договоров о продаже недвижимости, при этом, общество не оказывает никаких услуг, в том числе, связанных с сопровождением продажи указанной недвижимости.

Встречное исковое заявление ФИО4 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества судом возвращено второму ответчику, вынесено определение в виде отдельного судебного акта.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовые позиции полномочных представителей сторон, третье лицо ФИО8, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 являются участниками ООО «КЛЕВЕНТИН», каждый имеющий долю в уставном капитале в размере 25 % (в совокупности – 50 %).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), генеральным директором ООО «КЛЕВЕНТИН» на дату совершения оспариваемой сделки выступал ФИО8.

На момент заключения оспариваемой сделки и обращения истцов с данным иском в суд участниками ООО «Клевентин» также являлись ФИО8 и ФИО15, имевшие по 25 % долей в уставном капитале общества. В процессе рассмотрения спора, ФИО8 стал участником с долей 50 % уставного капитала общества.

Как усматривается из материалов дела, 28.02.2020 на общем собрании участников ООО «КЛЕВЕНТИН» по вопросу дачи согласия на продажу Обществом нежилого помещения, общей площадью 228,9 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, были приняты решения: 1. поручить генеральному директору Общества ФИО8 провести независимую оценочную экспертизу объекта; 2. провести мероприятия по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта; 3. выделить денежные средства для проведения предварительных переговоров по продаже недвижимого имущества, в соответствии с представленными финансово-расходными документами.

Истцы пояснили, что 27.04.2021 соистцы получили выписку из реестра недвижимости в отношении спорного недвижимого имущества, согласно которой помещение было продано Обществом по Договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа №1/21 от 24.01.2021 (далее – Договор), переход права собственности зарегистрирован 02.02.2021. Покупатель помещения - ФИО4.

При этом, спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, являлось единственным активом ООО «КЛЕВЕНТИН».

Указывая на то, что Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа №1/21 от 24.01.2021, заключенный между ООО «КЛЕВЕНТИН» и ФИО4, является крупной сделкой, заключен с нарушением требований ст.ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закона об обществах с ограниченной ответственностью), а также является недействительным в силу его ничтожности по основаниям, предусмотренным ст. ст. 10, 168 ГК РФ, как совершенный путем злоупотребления правом, участники ООО «КЛЕВЕНТИН» ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

При этом, согласно абз. 2 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что между ООО «Клевентин» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.01.2021 № 1/21 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 кв.м., кадастровый номер 77:01:004008:5308, в соответствии с п.2.1 которого цена договора установлена сторонами в размере 20.000.000 руб.

Согласно п.2.2 договора, указанная вп.2.1 договора, уплачивается покупателем в рассрочку в следующем порядке: 2.2.1 покупатель оплачивает первый платеж в размере 500.000 руб. в день подписания договора, 2.2.2. – оставшаяся часть в размере 19.500.000 руб. уплачивается в течение трех лет с момента подписания договора путем передачи наличных или безналичных денежных средств продавцу.

Согласно положениям ст.ст. 45, 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, а также крупная сделка, совершенные с нарушением предусмотренных указанными статьями требований к ним, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника, то есть являются оспоримыми.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее – Постановление № 27), при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, как совершенной с нарушением предусмотренного Федеральным законом от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью порядка совершения крупных сделок, подлежит применению статья 173.1 ГК РФ, а с нарушением порядка совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, - пункт 2 статьи 174 ГК РФ (пункт 6 статьи 79, пункт 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах, пункт 6 статьи 45, пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью) с учетом особенностей, установленных указанными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, крупной сделкой является сделка (или несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 (двадцать пять) и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества (п. 2 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Пункт 3 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью устанавливает, что принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Согласно пункту 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, в случае, если крупная сделка одновременно является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, к порядку одобрения такой крупной сделки применяются положения статьи 45 настоящего Федерального закона, за исключением случая, если в совершении сделки заинтересованы все участники общества.

В соответствии с п. 9 Постановления № 27 для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков: 1) количественного (стоимостного): цена или балансовая стоимость имущества составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; 2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т. е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Так, балансовая стоимость активов общества для целей применения пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, по общему правилу, определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря года, предшествующего совершению сделки (статья 15 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») (п. 12 Постановления № 27).

Оспариваемая сделка совершена в январе 2021 года, в связи с чем, для определения соответствия сделки признакам крупной необходимо руководствоваться данными бухгалтерской (финансовой) отчетности по состоянию на 31.12.2020.

Как установлено судом и следует из материалов дела, размер чистых активов Общества за 2020 год составляет 15 845 000 руб.

Кадастровая стоимость спорного имущества – 17 951 770,91 руб.

Согласно экспертному заключению №6/2029-3-23 от 09.06.2023 рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, кадастровый номер - 77:01:0004008:5308, составила 40.672.000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В материалы дела поступили рецензии на экспертное заключение№6/2029-3-23 от 09.06.2023.: от рецензента – специалиста АНО №Территория Экспертов» ФИО14, от рецензента – ИП ФИО12 – ФИО13.

Как указал в своих письменных пояснениях на рецензии эксперт ФИО11, исследуемое помещение представляет собой объект на первой/красной линии, ставки капитализации на которые, по состоянию на 4 квартал 2020 г., находились в диапазоне 7,1% - 25,4% (при этом 74% значений приходится на диапазон ставок капитализации от 7% до 11%), согласно данным информационно-аналитического «Бюллетеня рынка недвижимости» (БРН).

Для определения ставки капитализации, применимой для исследуемого объекта, эксперт учел характеристики объекта исследования и конъюнктуру рынка.

Так, в настоящем случае, объект исследования (нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров) представляет собой торговое помещение, расположенное на ул. Новослободская, являющейся одной из не только транспортных, но и торговых магистралей.

Помещение расположено на первой линии Новослободской улицы, входящей в зону центральных торговых коридоров, с возможностью размещении вывески на фасаде, площадь помещения (228,9 кв. м.) является оптимальной для размещения арендаторов различных категорий, в помещении выполнен ремонт, что позволяет в короткий срок сдать его в аренду. Пешая доступность от станции метро Савёловская (7 минут) также делает помещение привлекательным для потенциальных арендаторов.

Исходя из вышесказанного, ставка капитализации для исследуемого объекта может быть принята по нижней границе диапазона на уровне 7,1%, что подтверждает корректность проведенного расчета, в котором значение ставки капитализации принято на уровне 7,0%.

При этом, утверждение специалиста ФИО16 о том, что размер ставки дисконтирования (5,41%) ошибочный, поскольку ниже, чем ставка рефинансирования, ставка по депозиту (абсолютно безрисковые вложения), вложения в казначейские гособлигации, вводит в заблуждение. При ставке дисконтирования в размере 5,25% - 5,41% эксперт учел минимальные риски вложении в бизнес по аренде недвижимости на уровне, превышающем ключевую ставку Банка России.

Более того, размер ставки дисконтировании не может считаться ошибочным только на основании того, что значение ниже ставки рефинансирования.

Кроме того, эксперт ФИО11 отметил, что в представленной в материалы дела рецензии специалист ФИО16 не верифицировал найденные им предложении. Только одно из представленных им предложений является полностью подвальным. При этом, объект расположен в пределах Садового кольца, рядом с метро Тверская, поэтому по фактору местоположения, который при оценке объектов недвижимости является ключевым (основополагающим), данный объект не может быть использован в качестве аналога.

Более того, согласно приведенной выборке предложений но продаже подвальных помещений свободного и торгового назначения на 8 месяцев 2020 года в ЦАО г. Москвы, диапазон стоимости за 1 кв. м составляет от 95 687 до 278 261 рублей. Стоимость 1 кв. м объекта оценки, полученная в рамках заключения эксперта, составляет 177 685 рублей, что соответствует среднему значению представленной специалистом ФИО17 выборки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта Института судебных экспертиз Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Российский университет дружбы народов» ФИО11 № 6/2029-3-23 от 09.06.2023 является в достаточной степени мотивированным, обоснованным, составленным в соответствии с требованиями действующего законодательства, федеральными стандартами оценки и содержат все предусмотренные ст. 82, 83, 86 АПК РФ сведения. Основания не доверять выводам эксперта отсутствуют, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

При этом, 19.07.2023 в материалы дела от ФИО4 поступили письменные пояснения, в которых он просит признать заключение №6/2029-3-23 от 09.06.2023 недействительным, не отвечающим достоверности и объективности, а также просит провести повторную судебную экспертизу.

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости назначения экспертизы в силу статей 82, 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о назначении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Как указано выше, судебная экспертиза (заключение эксперта №6/2029-3-23 от 09.06.2023) проведена в соответствии с требованиями вышеуказанных статей, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. Заключение эксперта является ясным и полным.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, при этом заключение эксперта на основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу, из чего следует, что правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и не носит обязательного характера.

Назначение по делу судебной экспертизы является правом арбитражного суда. При рассмотрении соответствующих ходатайств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством. При этом суд вправе отказать в назначении экспертизы, если сочтет, что ее назначение нецелесообразно ввиду наличия уже имеющихся в деле доказательств. В любом случае обязанностью суда является исследование имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Несогласие участника процесса с результатами проведенной экспертизы, назначенной судом, не дает оснований для заявления о ее фальсификации как доказательства, включая заявление об исключении документа из числа доказательств по делу, поскольку этот процессуальный институт применяется в отношении доказательств, представляемых лицами, участвующими в деле (статья 161 АПК РФ).

Суд считает, что составленное экспертом ФИО11 экспертное заключение 6/2029-3-23 от 09.06.2023 не содержит неясностей в ответе на поставленный судом перед экспертом вопрос, вывод эксперта является однозначным, не носит вероятностный характер, экспертом проведен необходимый анализ и обоснование выводов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, расписка приложена к экспертному заключению. При проведении экспертизы эксперт руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта  подтверждена имеющимися в материалах дела документами.

В силу п. 5 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например, письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной.

По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

Указание в соответствующей сделке (ином документе) на то, что заключившее ее от имени общества лицо гарантирует, что при совершении сделки соблюдены все необходимые корпоративные процедуры и т.п., само по себе не свидетельствует о добросовестности контрагента.

Так, сведения об Обществе находятся в публичном доступе, и ФИО4 имел возможность на получение информации о деятельности Общества, в том числе и бухгалтерского баланса Общества.

Таким образом, контрагент, действуя добросовестно и разумно, имел возможность ознакомиться с бухгалтерским балансом Общества, а соответственно мог предположить, что совершаемая сделка может относиться к крупным, и значит, подлежать одобрению посредством корпоративных процедур.

Между тем, ФИО4 в ходе рассмотрения дела не оспаривал тот факт, что сделка для ООО «КЛЕВЕНТИН» является крупной.

Любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце.

Как следует из п. 9 Постановления № 27, сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, в случае, если совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов; например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества.

В рассматриваемом случае спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, кадастровый номер - 77:01:0004008:5308, являлось единственным активом ООО «КЛЕВЕНТИН».

Кроме того, как отмечено в исковом заявлении, указанное помещение сдавалось Обществом в аренду, что являлось единственным источником прибыли ООО «КЛЕВЕНТИН».

Таким образом, на основании представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу о том, что спорный договор являлся для Общества крупной сделкой.

Также истцами указано на наличие заинтересованности в оспариваемой сделке.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Для целей настоящей статьи контролирующим лицом признается лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе управления подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации. Подконтрольным лицом (подконтрольной организацией) признается юридическое лицо, находящееся под прямым или косвенным контролем контролирующего лица.

Второй ответчик, третье лицо ФИО8 считают, что исходя из буквального толкования положений статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью», ФИО8 не может быть признан заинтересованным в совершении оспариваемых сделок.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае необходимо учитывать следующее.

В статье 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 № 948-1«О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (далее – Закон о конкуренции) установлено, что аффилированные лица – физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. При этом, аффилированными лицами физического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, являются лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное физическое лицо.

Исходя из совокупного толкования норм статьи 4 Закона о конкуренции и статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) аффилированными лицами физического лица являются лица, которые входят с ним в одну группу лиц.

В частности, в силу пунктов 7,8 части 1 статьи 9 Закона о защите конкуренции одну группу составляют лица, объединенные между собой по признаку родственной связи с третьим лицом.

Так, в ходе рассмотрения дела истцами были даны пояснения о том, что ФИО4, покупатель спорного помещения, проживает по адресу: г. Москва (точный адрес в материалах дела). По этому же адресу, согласно имеющейся в материалах дела доверенности, проживает ФИО18 – сын ответчика.

Судом установлено, исходя из имеющихся в материалах дела доверенностей, копий протоколов общего собрания Общества, иных доказательств, что ФИО18 является лицом, уполномоченным ФИО8 и его супругой, ФИО15, на совершение любых сделок и на представление их интересов перед любыми третьими лицами. Так, ФИО18 от имени ФИО15 неоднократно принимал участие в общих собраниях участников ООО «КЛЕВЕНТИН».

Кроме того, ФИО2 и ФИО3 неоднократно указывали на наличие фактических семейных отношений (без государственной регистрации брака) между ФИО18 и ФИО19 (дочерью ФИО8 и ФИО15, бухгалтера ООО «КЛЕВЕНТИН»), наличие у них совместного ребенка.

Суд учитывает указанные обстоятельства, а также тот факт, что ФИО8 в судебном заседании отказался отвечать на данный вопрос, не опроверг доводы истцов о наличии семейных отношений. 

Представитель ФИО4 в судебном заседании также указал на наличие дальних родственных связей указанных лиц.

Наряду с изложенным, в материалы дела представлены копии страховых полисов обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств, согласно которым страхователем выступает ФИО18, собственниками транспортных средств – ФИО4 и ФИО8 соответственно, а к лицам, допущенным к управлению транспортным средством, относится ФИО19 и ФИО18

Так, согласно полису (XXX № в материалах дела) от 17.11.2020 ФИО18 является страхователем автомобиля, принадлежащего ФИО8 В качестве лиц, допущенных к управлению, указаны ФИО18, ФИО8 и ФИО19 Согласно полису (XXX № в материалах дела) от 15.05.2020 ФИО18 является страхователем автомобиля, принадлежащего его отцу - ответчику ФИО4 В качестве лиц, допущенных к управлению, указаны ФИО18 и ФИО19

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что сделку Общества с ФИО4 следует квалифицировать как сделку, в которой имеется заинтересованность единоличного исполнительного органа Общества – ФИО8.

По смыслу статьи 1 ГК РФ гражданские права должны осуществляться добросовестно и разумно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно пункту 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (утв. Президиумом ВС РФ от 04.03.2015), в силу абзаца первого пункта статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Исходя из смысла приведенных норм пава и разъяснений, злоупотреблением права может являться, в частности, заключение между кредитором и должником каких-либо договоров, не отвечающих требованиям целесообразности и необходимости, с целью создания видимости исполнения взаимных обязательств. 

Несоответствие сделки требованиям статьи 10 ГК РФ означает, что такая сделка, как не соответствующая требованиям закона, в силу статьи 168 ГК РФ ничтожна. 

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

Пунктом 1 Постановление № 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

При этом, по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Так, спорная сделка совершена на нерыночных условиях (как по цене, так и по срокам расчетов) при наличии обстоятельств, которые свидетельствуют о заинтересованности в сделке, а также о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица, его представителей, а также другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

Как усматривается из материалов дела, цена сделки в значительной мере ниже рыночной стоимости спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метров, кадастровый номер - 77:01:0004008:5308.

Также по условиям Договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа №1/21 от 24.01.2021, согласно п. 2.2.2, покупателю предоставлена отсрочка уплаты денежных средств на 3 (три) года. Экономическая целесообразность заключения договора на указанных условиях ФИО8 не обоснована, в том числе, с учетом того, что спорное имущество являлось единственным активом ООО «КЛЕВЕНТИН».

Между тем, суд принимает во внимание, что при указанных обстоятельствах рассрочки платежа сторонами сделки также не был составлен график платежей по Договору.

Таким образом, действия ООО «КЛЕВЕНТИН» в лице генерального директора ФИО8 носят недобросовестный характер. 

Помимо прочего, в действиях ответчика ФИО4 также усматривается злоупотребление правом. 

Так, определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2021 в удовлетворении заявления истцов о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 квадратных метра, кадастровый номер – 77:01:0004008:5308, было отказано.  Вместе с тем, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, в процессе производства по данному делу о признании сделки недействительной, спорное имущество было отчуждено ФИО4 третьим лицам - ФИО6 и ФИО7

Из изложенного выше следует, что при совершении указанной сделки сторонами допущено злоупотребление правом, а именно имело место недобросовестное поведение, без какой-либо имущественной выгоды для Общества.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами (статьи 65, 68 АПК РФ). 

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии со ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. 

При принятии решения в силу требований ч. 1 ст. 168 АПК РФ, суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

При этом, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Судом исследованы и материалами дела подтверждены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору:  наличие у истцов статуса участников ООО «Клевентин»; истцами соблюден срок на обжалование сделки;  подтвержден факт совершения оспариваемой сделки; подтверждены основания для квалификации сделки в качестве крупной, а также как сделки, в совершении которой имеется заинтересованность. Также подтверждены:  невозможность отнесения крупной сделки к совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности; - нарушение прав и законных интересов истцов; - нарушение порядка одобрения оспариваемой сделки компетентным органом – общим собранием участников ООО «Клевентин» не принималось решения об одобрении оспариваемой сделки ни до ее заключения, ни после заключения спорного договора.

В связи с продажей вторым ответчиком спорного помещения в данном случае отсутствует возможность применения реституции и возврата сторон в первоначальное положение, в связи с чем истцы отказались от требования о применении последствий недействительности сделки.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования признаются являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению. 

Судом рассмотрены все доводы второго ответчика, третьего лица ФИО8, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, так как противоречат материалам дела, основаны на неверном толковании норм права,  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, действующему законодательству, не влекут иных выводов суда, чем те, которые суд изложил в настоящем решении.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по оплате проведенной экспертизы (заключение эксперта Института судебных экспертиз Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Российский университет дружбы народов» ФИО11 № 6/2029-3-23 от 09.06.2023) в размере 154.000 руб. относятся на ответчиков, по 77.000 руб. на каждого из ответчиков, соответственно. Оснований для оплаты составленных экспертами ФИО9 и ФИО10 экспертных заключений судом не установлено, поскольку экспертизы проведены с существенными нарушениями, признаны судом ненадлежащим доказательствами.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истцов по оплате государственной пошлины относятся на ответчиков. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12, 166, 167, 168 ГК РФ, ст. ст.8, 9, 16, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 131, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.01.2021 № 1/21 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,9 кв.м., кадастровый номер           77:01:004008:5308, заключенный между ООО «Клевентин» и ФИО4.

Судебные расходы распределить в порядке ст.110 АПК РФ с отнесением расходов на оплату экспертизы на ответчиков.

Взыскать с ООО «Клевентин» в пользу ФИО3 3.000 (три тысячи) руб. расходов истца по оплате госпошлины.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 3.000 (три тысячи) руб. расходов истца по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

И.М. Григорьева