Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47938/2019

01 марта 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  01 марта 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: дачное некоммерческое партнерство "Удачное"  (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, г.Всеволожск, урочище Заболотье, СПК «Пригородный»;            ОГРН: 

<

***>) 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "НСК-Девелопмент" (196084, 

<

...>, лит.А; ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, 2) Межрайонный отсел службы судебных приставов по исполнению особых производств УФССП России по Санкт-Петербургу, 3) Всеволожский РОСП УФССП России по Ленинградской области, 4) Московский РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу, 5) ИФНС России по Всеволожскому району Ленинградской области, 6) ООО «2-й Земледелец»

о регистрации перехода права собственности на здание насосной станции с кадастровым номером 47:07:0479001:2197 и на земельный участок площадью                 28 165 кв.м., с кадастровым номером 47:07:0479001:1009 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», участок 3оп по договору безвозмездной передачи имущества от 05.10.2017;освобождении от ареста здания и земельного участка и требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО «2-й Земледелец» о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «2-й Земледелец» на 250/28165 долей земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», уч.Зоп, кадастровый номер: 47:07:0479001:1009, площадью 28165 квадратных метров, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.02.2018г; принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «2-й Земледелец» на 100/393 долей 1-этажного хозблока, общей площадью 140,1 кв.м., назначение: нежилое здание, с кадастровым (условным) номером 47:07:0479001:2197, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, на основании договора купли - продажи недвижимости от 16.02.2018г.

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "НСК-Девелопмент" к дачному некоммерческому партнерству "Удачное" о признании недействительным договора безвозмездной передачи имущества (договор дарения) от 05.10.2017.

при участии

от истца:  ФИО2 (представитель по доверенности от 16.02.2019);

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 21.09.2019); 

от третьих лиц: 6) ФИО4 (представитель по доверенности от 05.06.2019);

установил:

Дачное некоммерческое партнерство «Удачное» (далее – ДНП «Удачное», Партнерство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НСК-Девелопмент» (далее – ООО «НСК-Девелопмент», Общество) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на здание насосной станции с кадастровым номером 47:07:0479001:2197 (далее – Здание насосной станции), расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», участок 3оп, со ссылкой на уклонение ответчика о регистрации перехода права собственности по договору безвозмездной передачи имущества от 05.10.2017.

Также истец просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на земельный участок площадью 28 165 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0479001:1009 (далее – Земельный участок), расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», участок 3оп, также со ссылкой на уклонение истца от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 05.10.2017. 

Истец просил освободить от ареста и исключить из описи Здание насосной станции, отменить запрет на совершение регистрационных действий, наложенный Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела службы судебных приставов по особым исполнительным производствам ФИО5 от 22.11.2018 в отношении названного имущества; освободить от ареста и исключить из описи Земельный участок, отменить запреты на совершение регистрационных действий, наложенные постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела службы судебных приставов по особым исполнительным производствам ФИО5 от 22.11.2018 и постановлением пристава-исполнителя Московского РОСП УФССП по Санкт-Петербургу ФИО6 от 08.02.2019, а также обеспечительные меры в випде запрета на отчуждение, наложенные решением ИФНС России по Всеволожскому району Ленинградской области от 03.09.2018 в отношении данного имущества.

Определением суда от 20.06.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание, привлечены в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Межрайонный отсел службы судебных приставов по исполнению особых производств УФССП России по Санкт-Петербургу, Всеволожский РОСП УФССП России по Ленинградской области, Московский РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу, ИФНС России по Всеволожскому району Ленинградской области.

При рассмотрении дела, Партнерство заявило об изменении наименования на Садоводческое некоммерческое товарищество «Удачное». 

Определением от 19.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора                ООО «2-й Земледелец» с требованием принять решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «2-й Земледелец» на 250/28165 долей земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», уч.Зоп, кадастровый номер: 47:07:0479001:1009, площадью 28165 квадратных метров, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования-для ведения дачного хозяйства на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.02.2018; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «2-й Земледелец» на 100/393 долей 1-этажного хозблока, общей площадью 140,1 кв.м., назначение: нежилое здание, с кадастровым (условным) номером 47:07:0479001:2197, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, на основании договора купли - продажи недвижимости от 16.02.2018.

Определением от 19.11.2019 суд принял встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НСК-Девелопмент» к дачному некоммерческому партнерству «Удачное» о признании недействительным договора безвозмездной передачи имущества (договор дарения) от 05.10.2017.

В материалы дела от ФИО7 поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 24.11.2020 суд отказал в удовлетворении заявления.

В судебном заседании 24.11.2020 представитель Партнерства представил заявление об утверждении мирового соглашения.

Определением от 01.12.2020 суд отказал в удовлетворении заявления.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.01. 2021 года в связи с отсутствием ввиду длительного отпуска судьи Егоровой Д.А., дело № А56-47938/2019 передано для рассмотрения в производство судье Бугорской Н.А. Рассмотрение дела начато сначала.

В отзыве на иск Общество возражало против его удовлетворения, ссылаясь на то, что по условиям договора от 05.10.2017 не было предусмотрено отчуждения Земельного участка, доказательств возникновения у истца права собственности в отношении названного имущества не представлено. 

Также ответчик ссылался на то, что часть Здания насосной станции в размере 100/393 долей принадлежит ООО «2-й Земледелец» на основании условий предварительного договора от 26.06.2013 с дополнительным соглашением от 20.01.2018 № 1 к нему. 

Кроме того, в письменных возражениях по исковому заявлению, Общество ссылается на то, что право собственности на Здание насосной станции был зарегистрировано за ним лишь 19.01.2018, и в отношении указанного имущества не мог быть заключен договор дарения. 

В отзыве на исковое заявление ИФНС России по Всеволожскому району против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на неисполнение Обществом налоговой обязанности по оплате земельного налога и принятие в отношении имущества Общества мер по принудительному взысканию задолженности, а также применение в отношении ответчика мер принудительного взыскания по требованию иных взыскателей. 

По мнению ответчика, отсутствие в договоре дарения условия о переходе прав на земельный участок свидетельствует о ничтожности указанной сделки. Договор дарения заключен с нарушением законных прав ООО «2-й Земледелец», которое по условиям заключенных с ответчиком соглашений имеет право на часть спорного имущества. 

При рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил принять решение о государственной регистрации перехода к СНТ «Удачное» 882/28165 долей Земельного участка; 293/393 части Здания насосной станции. На удовлетворении остальной части требований не настаивал.

Уточнение иска принято судом. 

Общество представило письменные пояснения, в котором признало иск с учетом уточнения. 

Принимая во внимание, что спорные правоотношения затрагивают охраняемые законом интересы третьих лиц, привлеченных к участию в деле, в том числе без самостоятельных требований на предмет спора, которые имеют интерес в получении удовлетворения требований к ответчику за счет спорного имущества, исходя из положений статьи 49 АПК РФ, признание иска не принято судом, заявленные требования подлежат рассмотрению по существу. 

В судебном заседании представитель истца и ответчика, а также третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, поддержали заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал. 

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в материалы дела письменные пояснения и доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

В обоснование возникновения прав в отношении спорного имущества, истец представил в материалы дела договор безвозмездной передачи имущества (договор дарения) от 05.10.2017, подписанный между ООО «НСК-Девелопмент» и Дачным некоммерческим партнерством» «Удачное», пунктами 1.1, 1.2 которого предусмотрена передача Обществом в дар Партнерству следующего имущества: здания насосной станции, выполненной по проекту шифр: 5/2012-КВ2-22-АС; станции водоподготовки, выполненной по проектам шифры: 2804ВП, 2804ПС, 2804ОВ, 2804 ЭО, 2804АВП; двух скважин: номер 1-АК (кадастровый № 1345), номер 20АК (кадастровый номер 1346).

В пункте 1.3 договора оговорено, что имущество передается в дар для обеспечения работы системы водоснабжения пожаротушения коттеджного поселка ДНП «Удачное». 

В пункте 1.4 договора указано, что принадлежность имущества Обществу подтверждается договором от 20.09.2012 № 17-АИ, заключенным между ООО «НСК-Девелопмент» и ООО «АКВА»,  договором от 14.09.2017 № 0248 поставки, сборки и подключения оборудования, заключенным между ООО «НСК-Девелопмент» и ООО «РОСАО». 

В пункте 1.6 договора момент перехода права собственности в отношении имущества определен с момента его передачи. Акт приема-передачи в отношении имущества, предусмотренного договором, подписан датой договора – 05.10.2017.

Договор и акт приема-передачи подписан от имени генерального директора Общества и председателя правления ДНП «Удачное»  одним и тем же лицом – ФИО8 

В силу положений пункта 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 указанной нормы установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, из условий указанного договора не следует, что его предметом являлись объекты недвижимости, в частности спорные объекты.

Исходя из положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, с учетом положений статьи 68 АПК РФ, обязательным доказательством существования объекта недвижимости, а также прав в отношении этого объекта, являются данные государственной регистрации прав на объект недвижимости. В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации прав собственности на указанные в договоре от 05.10.2017 объекты, как на момент подписания договора, так и впоследствии. 

В материалы дела представлена выписка из ЕГРП в отношении здания с кадастровым номером 47:07:0479001:2197, год завершения строительства здания указан 2017, площадь 140,1 кв.м., назначение – нежилое здание, наименование – хозблок, расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 47:07:0479001:1009 (Земельный участок). Кадастровый учет указанного объекта проведен 19.01.2018, после заключения спорного договора от 05.10.2017, и подписания сторонами акта приема-передачи предусмотренных договором объектов. 

Сведения, содержащиеся в договоре от 05.10.2017, не позволяют идентифицировать здание насосной, передача которого подлежала по условиям договора, и спорного Здания насосной станции. 

В договоре от 05.10.2017 не содержится иных сведений, которые бы индивидуализировали оговоренное в договоре здание, кроме ссылки на проектную документацию, на основании которой указанное здание было построено. В частности, условиями договора, в нарушение положений статьи 554 ГК РФ, не согласованы такие квалифицирующие признаки объекта недвижимости, как его местоположение на земельном участке и размер. 

Таким образом, исходя из положений статьи 554 ГК РФ и статьи 432 ГК РФ, договор от 05.10.2017 применительно к условиям о передаче здания как объекта недвижимости не может считаться заключенным. 

Передача Земельного участка условиями договора от 05.10.2017 не согласована, следовательно, спорный договор не может являться основанием для перехода прав и в отношении указанного объекта недвижимого имущества. 

Следует отметить, что условиями договора от 05.10.2017 его государственная регистрация не предусмотрена, что также указывает на то, что волеизъявление сторон договора не было направлено на передачу объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, договор от 05.10.2017 не может являться основанием для удовлетворения иска об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимого имущества.

При этом, суд критически оценивает представленное при рассмотрении дела дополнительное соглашение № 1 к договору безвозмездной передачи договора, датированное 10.10.2017,  которым внесены изменения в предмет спорного договора, путем согласования передачи 293/393 долей Здания насосной станции, с учетом прав ООО «2-й Земледелец» на 100/393 долей указанного здания, к которому прилагался акт приема передачи указанного имущества, также датированный 10.10.2017. 

Указанное доказательство представлено ответчиком, также за подписью ФИО8 от имени обеих сторон соглашения, а не истцом, который, заявляя требование об обязании осуществить регистрацию перехода права собственности на основании договора от 05.10.2017, о наличии дополнительного соглашения № 1 к представленному им договору не упоминал. Кроме того, в дополнительном соглашении № 1 имеется ссылка на кадастровый номер Здания насосной станции, который, как указано выше, был присвоен лишь в 2018 году, и не мог быть отражен в соглашении от 10.10.2017, а также ссылку на права ООО «2-й Земледелец», которые, также, были приобретены им на основании договора, заключенного в 2018 году, как это следует из содержания заявленных указанным лицом требований в отношении иска.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение № 1 от 10.10.2017 к договору от 05.10.2017 содержит недостоверные сведения относительно волеизъявления сторон сделки, положенной в основание первоначального иска, и не может быть принято в качестве доказательства по делу.

Требования первоначального истца не подлежат удовлетворению.

 Заявляя встречный иск о недействительности договора от 05.10.2017, ответчик ссылается на несоответствие указанного договора, ответчик ссылался на несоответствие его условий требованиям, предъявляемым к договорам о передаче объектов недвижимости: отсутствие ссылки на передачу прав в отношении земельного участка, занятого объектом недвижимости, а также нарушение в результате заключения указанного договора прав третьего лица в отношении спорных объектов                    недвижимости – ООО «2-й Земледелец». 

Между тем, как указано выше, договор дарения от 05.10.2017 не заключен в отношении спорных объектов недвижимости, что исключает возможность проверки соответствия его условий на предмет соблюдения порядка отчуждения объектов недвижимости, и оценки их действительности. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. 

 В обоснование требований ООО «2-й Земледелец» в материалы дела представлен предварительный договор от 26.06.2013, заключенный между ООО               «НСК-Девелопмент» и ООО «2-й Земледелец» о том, что Общество обязуется, в том числе,  выполнить проектирование и строительство станции водоснабжения земельных участков, принадлежащих сторонам, состоящей из здания насосной станции и оборудования согласно проекта Общества. 

После осуществления строительства стороны договорились заключить основной договор в отношении земельного участка 400 кв.м., на котором находится комплекс водоснабжения с водопроводными сетями и 1-этажным зданием общей площадью 140,1 кв.м., составляющим 400/28165 долей земельного участка площадью 28165 кв.м., и в отношении 100/393 долей в здании насосной станции и оборудовании, возведенного Обществом. Стороны договора оговорили, что  на отчуждаемое здание насосной станции Общество обязуется оформить право собственности до 30.11.2017. 

Стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору от 20.01.2018 № 1 в связи с регистрацией права собственности на Здание насосной станции, определив, также, что основной договор должен будет заключаться в отношении  250/28165 доли Земельного участка и 100/393 доли Здания насосной станции.

Дополнительным соглашением от 24.01.2018 № 2 к предварительному договору стороны оговорили стоимость объектов. В материалы дела представлены платежные поручения, в подтверждение внесения ООО «2-й Земледелец» денежных средств в оплату имущества, со ссылкой на реквизиты предварительного договора.

Во исполнение условий предварительного договора, стороны заключили основные договоры купли-продажи от 16.02.2018 в отношении 100/393 доли Здания насосной станции,  и  250/28165 доли Земельного участка, подписали передаточный акт в отношении указанного имущества. 

Между тем, из материалов дела не следует, что со стороны Общества допущено уклонение от государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного имущества. 

Как отражено в выписке из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером: 47:07:0479001:1009, дата присвоения кадастрового номера 19.12.2012, адрес – Ленинградская область. Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, ДНП «Удачное», участок 3оп, площадь 28 165 кв.м., в пределах которого  расположен объект недвижимости: 47:07:0479001:2197, в отношении указанного имущества установлены  обременения: Запрещение сделок, регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, регистрация ограничений и обременений – зарегистрированные 12.02.2018 и 27.11.2018 на основании постановления от 08.02.2018 судебного пристава-исполнителя Московского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу ФИО9, принятого в рамках исполнительного производства 10490/18/78012-ИП, постановления от 22.11.2018, вынесенного судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу 

Также зарегистрировано обременения в виде Запрещения сделок с имуществом, запрет на отчуждение 01.03.2019 на основании обращения ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области. Те же обременения установлены в отношении Здания насосной станции.

Указанные обременения установлены до совершения сделки об отчуждении имущества в пользу третьего лица.

В материалы дела представлено письмо Общества, в котором он указывает на отказ регистрирующего органа в регистрации договора по причине регистрации обременений, запрещающих осуществлять  сделки и регистрационные действия в отношении спорного имущества.

В силу статьи 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель в целях получения с должника имущества и денежных средств принимает меры принудительного исполнения в виде, в том числе, обращения взыскания на имущество или денежные средства должника. Запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества накладывается судебным приставом-исполнителем в целях предотвращения отчуждения должником своего имущества и обеспечения прав взыскателя.

Статьей 31 Налогового кодекса РФ также предусмотрено право налоговых органов по наложению ареста на имущество налогоплательщика. 

Обременения, зарегистрированные в отношении спорного имущества, до настоящего времени не сняты, что подтверждено в ходе судебного разбирательства ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области. 

Исходя из положений статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», наличие сведений в регистрирующем органе о наложении обременений в виде ареста имущества или запрета совершения регистрационных действий, исключает возможность осуществления регистрации перехода прав в отношении указанного имущества по сделке. 

Таким образом, наличие в ЕГРП сведений о запрете на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, права на которое заявлены к регистрации, исключает возможность государственной регистрации перехода права собственности на него до снятия такого запрета органом, наложившим запрет, либо судом или до прекращения действия запрета в случаях, предусмотренных законом, при наступлении определенных обстоятельств.

Невозможность государственной регистрации перехода права в указанном случае обуславливается не действиями или бездействием стороны по сделке, а законодательно установленным мораторием на осуществление государственной регистрации, что исключает основания для применения такого способа защиты права как понуждение произвести государственную регистрацию перехода прав в отношении спорного имущества.

Кроме того, условия договора, заключенного между истцом и третьим лицом, противоречат положениям статьи 133 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 4 статьи 133 ГК РФ, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.

То есть, объектом права в случае множественности на стороне собственника неделимой вещи будет являться доля в праве собственности на вещь (в данном случае – здание), а не доля названной вещи. 

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, предметом договора, заключенного между ответчиком и третьим лицом в связи с отчуждением доли в праве собственности на Здание насосной станции, могла быть доля в праве собственности на Земельный участок, но не доля Земельного участка.

Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения требований также и третьего лица – ООО «2-й Земледелец». 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, на основании статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки, остаются на тех сторонах, которых их понесли. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска  отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

В удовлетворении требований третьего лица с самостоятельными требованиями относительно спора – ООО «2-й Земледелец» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.