АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9936/2020

г. Архангельск

25 мая 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2023 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия, 164262, Архангельская область, Плесецкий район, п. Плесецк, дом Маслозавод) к обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия, 163000, 

<

...>, помещ. 1) и к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, адрес: Россия, 163060, 

<

...>) о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н, от  общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехника».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия, 163000, 

<

...>).

В судебном заседании 18.05.2023 принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» ФИО2 (по доверенности от 01.09.2022).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (далее – истец, общество «Спецтехника») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лира»                 (далее – общество «Лира») о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу:  

<

...>, помещение 18Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец заявил ходатайство о привлечении в качестве ответчика общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – общество «Север Софт Строй»), а также уточнил исковые требования и просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н, от общества «Север Софт Строй» к обществу «Спецтехника».

Определением от 15.10.2020 суд принял указанное уточнение исковых требований и привлёк общество «Север Софт Строй» к участию в деле в качестве соответчика.

Общество «Лира» в представленном отзыве возражало против удовлетворения иска.

Общество «Север Софт Строй» отзыв на исковое заявление не представило.

Управление Росреестра представило письменные пояснения, в которых указало, что необходимым условием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение является прекращение в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества «Север Софт Строй» на здание и одновременная постановка и регистрация права собственности общества «Север Софт Строй» на все помещения, образованные в результате раздела здания, в том числе и спорное помещение.

Лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 03.05.2023 начато, а 12.05.2023 после перерыва продолжено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании, продолженном 18.05.2023 после перерыва, представитель общества «Спецтехника» на исковых требованиях настаивал.

Другие лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом об объявленном перерыве и о времени и месте продолжения судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 18.05.2023 после перерыва было продолжено и дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 163 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив и оценив доводы, объяснения и возражения, приведённые в состязательных документах, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, общество «Север Софт Строй» и общество «Спецтехника» заключили договор инвестирования от 08.06.2017 № 32 (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2019).

По условиям этого договора общество «Спецтехника» (инвестор) передаёт обществу «Север Софт Строй» (застройщику) денежные средства в установленной договором сумме для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке, а застройщик по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций передаёт инвестору результат инвестиционной деятельности в течение 14 календарных дней с момента подписания государственной приёмочной комиссией акта приёмки законченного строительством объекта в эксплуатацию (пункт 2.1 договора).

Из условий, приведённых в пунктах 1.4, 1.5 договора, следует, что результатом инвестиционной деятельности являются два нежилых помещения торгового назначения общей площадью 130 кв. м, расположенные на втором этаже объекта – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения, создаваемого на земельном участке  площадью 0,1194 га с кадастровым номером 29:22:040607:0028 и на земельном участке площадью 667 кв. м с кадастровым номером 29:22:040607:174 в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска.

В пункте 5.1 договора окончание срока строительства объекта определено на октябрь 2017 года.

Согласно пункту 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2019) размер инвестиций по договору определён сторонами в размере 52 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет 6 760 000 руб.

Как указано в пункте 3.2.1 договора, в качестве инвестиций в размере 100 % инвестор передаёт застройщику мини пивной завод в комплектации, определённой в этом пункте договора, в «безвозмездную аренду» до сдачи объекта в эксплуатацию. После подписания с инвестором акта приёма-передачи результата инвестиционной деятельности мини пивной завод переходит в собственность застройщика. При этом в пункте 3.2.2 договора инвестор обязался до 15.08.2017 осуществить монтаж мини пивного завода по адресу: 

<

...>, провести обучение сотрудников застройщика в течение одного месяца, провести полный цикл варки пива, передать технологию производства минимум пяти сортов пива.

В соответствии с пунктом 5.4 договора передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приёма-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 2.1 этого договора. Акт подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера. Акт приёма-передачи фиксирует фактическую общую площадь результата инвестиционной деятельности, определённую по результатам технической инвентаризации Архангельским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация».

Из материалов дела также следует, что застройщиком и инвестором подписан акт приёма-передачи результата инвестиционной деятельности от 20.08.2019. Как указано в этом акте, во исполнение пункта 5.4 договора застройщик передал, а инвестор принял результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:509 площадью 71,4 кв. м, расположенное на втором этаже административного здания по адресу: 

<

...>, помещение 9Н, и нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474 площадью 59 кв. м, расположенное на втором этаже административного здания по адресу: 

<

...>, помещение 18Н. В пункте 5 этого же акта застройщик и инвестор констатировали, что инвестор внёс инвестиции в полном объёме. В этом же пункте акта застройщик и инвестор указали на отсутствие претензий друг к другу.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости             (далее – ЕГРН) от 07.10.2020 названные нежилые помещения находятся в здании с кадастровым номером 29:22:040607:468. В свою очередь, по состоянию на 07.10.2022 здание с кадастровым номером 29:22:040607:468 находилось в собственности общества «Север Софт Строй» (право собственности было зарегистрировано 22.05.2019).

Общество «Север Софт Строй» и общество «Спецтехника» 20.08.2019 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н.

Управление Росреестра 21.02.2020 приостановило государственную регистрацию до 21.05.2020, указав, что на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права.

В связи с неустранением в установленный срок причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации. В уведомлении об отказе в государственной регистрации от 22.05.2020 № КУВД-001/2019-10252396/5 Управление Росреестра указало, что в нарушение части 5 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  (далее – Закон № 218-ФЗ) в регистрирующий орган не представлено заявление о прекращении права собственности общества «Север Софт Строй» на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, а также не представлены документы о регистрации права собственности общества «Север Софт Строй» на помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474 в соответствии с частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

Общество «Спецтехника», усмотрев, что предпосылкой для возникновения этих обстоятельств послужило уклонение общества «Лира», являющегося одним из инвесторов, от явки на государственную регистрацию прав на нежилые помещения в указанном здании одновременно всеми инвесторами (более 30), обратилось в арбитражный суд с иском к обществу «Лира» о государственной регистрации перехода права собственности на помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474.

В дальнейшем истец заявил ходатайство о привлечении в качестве ответчика общества «Север Софт Строй» и уточнил исковые требования и просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н, от общества «Север Софт Строй» к обществу «Спецтехника».

По утверждению истца, в отсутствие каких-либо действий со стороны общества «Север Софт Строй», необходимых для проведения государственной регистрации права собственности истца на указанное помещение, общество «Спецтехника» лишено возможности зарегистрировать право собственности на это помещение.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим.

Как указано в пункте 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Как указано в пункте 2 этой же статьи, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 1 Закона № 218–ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав  является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен             особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся                         в необходимости государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда  (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Договор может быть заключён на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из разъяснений, приведённых в пункте 1 Постановления № 54 следует, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), а отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как разъяснено в абзаце пятом пункта 5 Постановления № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В данном случае спорное помещение передано обществу «Спецтехника» обществом «Север Софт Строй» по акту приёма-передачи результата инвестиционной деятельности от 20.08.2019. Из этого акта усматривается, что общество «Спецтехника» произвело оплату за это помещение в полном объёме.

В то же время общество «Север Софт Строй» не представило на государственную регистрацию требуемые документы, фактически уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, не представляет заявление о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468 и регистрации права собственности на каждое из помещений в здании за ним с целью последующей государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное помещение.

При этих обстоятельствах предъявленные к обществу «Север Спец Строй» исковые требования общества «Спецтехника» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н, подлежат удовлетворению.

Суд считает необходимым отметить, что схожие фактические обстоятельства  имели место и в отношениях общества «Север Софт Строй» с другими инвесторами при строительстве административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>. Инвесторы были вынуждены обращаться с исками о государственной регистрации перехода к ним права собственности на помещения в указанном здании, переданные им застройщиком.

Так, Арбитражным судом Архангельской области в рамках дел № А05-11728/2020, № А05-8426/2022, № А05-8563/2022, № А05-10917/2022, № А05-11636/2022,               № А05-799/2023 рассмотрены и удовлетворены исковые требования инвесторов о регистрации перехода права собственности  на соответствующие помещения в указанном здании

При рассмотрении названных дел судами установлено, что в отношении общества «Север Софт Строй» возбуждены исполнительные производства (по заявлению  общества «Лира», по заявлениям ресурсоснабжающих организаций,  налоговых органов  о взыскании обязательных платежей и санкций), в рамках которых судебными приставами-исполнителями  вынесены постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества должника – здания по адресу: 

<

...>. Между тем наличие таких запретов на совершение регистрационных действий (ареста) в отношении названного здания, вынесенные должностными лицами Службы судебных приставов в рамках исполнительных производств, должником по которым является общество «Север Софт Строй», не является препятствием для удовлетворения  требований истца, поскольку помещение, в отношении которого истец просит зарегистрировать переход права собственности, не принадлежит должнику по исполнительным  производствам.

Оснований для иных выводов у суда при рассмотрении настоящего спора не имеется.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на рассматриваемое помещение в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ без предварительного осуществления государственной регистрации права собственности общества «Север Софт Строй» на это помещение в здании и без регистрации права собственности общества «Север Софт Строй» на иные помещения в этом здании.

Позиция Управления Росреестра о том, что выделение из состава здания одного или нескольких помещений влечёт прекращение права собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, что влечёт необходимость внесения соответствующей записи в ЕГРН и предусмотрено частью 5 статьи 41 Закона № 218-ФЗ, является правомерной. Вместе с тем вынесение решения о прекращении прав ответчика на здание в целом выходит за рамки настоящего спора, предметом которого является требование истца о подтверждении возникновения его права собственности на помещения в результате совершения регистрационных действий.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к обществу «Лира», в данном случае не имеется, так как это лицо является ненадлежащим ответчиком по предъявленным требованиям. Представитель истца в ходе судебного заседания подтвердил, что предъявление иска к обществу «Лира» стало следствием заблуждения истца.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в арбитражный суд с рассматриваемым иском общество «Спецтехника» понесло расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., то есть в размере, установленном подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку иск, предъявленный к обществу «Север Софт Строй», удовлетворён полностью, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежат возмещению истцу за счёт общества «Север Софт Строй».

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника», предъявленные к обществу  ограниченной ответственностью «Север Софт Строй», удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия, 164262, Архангельская область, Плесецкий район, п. Плесецк, дом Маслозавод) права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:474, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 18Н.

В удовлетворении исковых требований, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Лира», отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья      И.В. Быстров