АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Республика  Ингушетия,  город Назрань, проспект имени Идриса  Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-80, http://ingushetia.arbitr.ru/info@ingushetia.mail

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А18-1536/2018

город Назрань

20 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2018 года.                                                                                           

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Тутаева Х.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования «Городской округ  город Магас» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Проф-Строй» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), третьи лица: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Республики Ингушетия, Филиал Федерального государственного бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата» Службы государственной регистрации кадастра и картографии Республики Ингушетия

о взыскании  1 371 888,16 руб.,

при участии представителей:

от истца  – ФИО2 по доверенности № 985 от 16.03.2018 г.

от ответчика – представитель не явился. ответчик извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Городской округ город Магас обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к ООО «Проф-Строй» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 371 888,16 руб. за период со второго квартала 2008 г. по первый квартал 2018 г., из которых: 93 830,77 руб. недоимка и 1 283 357,39 руб. пеня.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик и третьи лица участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили, о дате его проведения уведомлены. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании подтвердил исковые требования по основаниям, изложенным исковом заявлении, и просил удовлетворить иск в полном объеме.

Исследовав  материалы  дела,  оценив   представленные по  делу  доказательства, суд  установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как видно из материалов  и  установлено судом, на основании постановления Администрации г. Магас от 10 января 2008 г. №10  "О передаче в аренду  земельного участка» Администрацией г. Магас (далее – Администрация») Администрацией был заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Элит-строй» договор аренды земельного участка от 14.02.2008 N 912/1. Договор действует в течение 49 лет, до 14.02.2057 года.

Обществу с ограниченной ответственностью «Элит-строй» был предоставлен земельный участок под строительство многоквартирных жилых домов с кадастровым номером 06:06:0100008:727 площадью 0,3855 га., расположенный по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас.

В соответствии с пунктом 1.3 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Стороны согласовали размер (15960,00 руб. в год) и условия внесения арендной платы (ежеквартально равными частями по 3990 рублей не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом на расчетный счет УФК по РИ) (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора.

Договор  зарегистрирован  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия за  № 06-06-01/005/2014-907  от 20.08.2014 г.

28 октября 2014 года между ООО «Элит-строй» и ООО «Проф-Строй»  заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия 24.11.2014 года (регистрационный № 06-06-01/606/2014-730).

По акту приема-передачи от 28.10.2014 г. земельный участок передан ООО «Проф-Строй».

Как указал истец, в ходе проведения проверки поступления арендной платы по договору аренды N 912/1 от 14.02.2008 по состоянию на 29.03.2018 выявлена задолженность по арендной плате 108 800,77 руб. и пени 1 258 033,72 руб.

В связи с имеющейся задолженностью в сумме 1 366 834,49 руб., ответчику ООО «Проф-Строй» было направлено претензионное письмо. Департаментом имущественных отношений в адрес ответчика была направлена претензия (исх. «1244 от 02.03.2018) с предложением в течение десяти дней погасить образовавшуюся задолженность.

Ответчик оплату долга не произвел в установленный срок, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В числе объектов аренды статья 607 Кодекса называет и земельные участки.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно выписки из лицевого счета ООО «Проф-Строй» задолженность по договору аренды №912/1 по состоянию на 10.05.2018 г. составляет в сумме 93 830,77 руб. и пеня в размере 1 283 357,39 руб., а всего 1 371 888,16 руб.

Расчет суммы долга, как следует из лицевого счета и пояснений истца произведен за период с 10.04.2008 г. (первый квартал 2008 г.) по 10.04.2008 г. (первый квартал 2018 г.).

По мнению истца, обязанность ответчика по оплате арендных платежей возникла с 14.02.2008 г., то есть с момента заключения договора аренды.

Суд считает доводы истца в части определения обязанности ООО «Проф-Строй» по оплате арендных платежей с даты заключения договора аренды №912/1 от 14.02.2008 г. то есть с 14.02.20008 г. необоснованными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенная законом или договором денежную сумму.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010.

Кроме того, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010 указано на то, что, если судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность перенайма, то есть передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Передача прав и обязанностей по договору влечет перемену арендатора в арендном обязательстве.

Перемена лиц в обязательстве регламентируется положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом специальных, в том числе отраслевых, норм.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. То есть перевод долга не может быть констатирован как безусловное последствие заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора, если предмет такого договора в части передаваемого долга сторонами не конкретизирован и не согласован.

Таким образом, из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды должно прямо следовать, что новый арендатор принимает на себя долг предыдущего арендатора с указанием размера данного долга и периода, за который он образовался. Указанная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010.

Между тем, из договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 28.10.2014 между ООО «Элит-строй» и ответчиком не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате. Наличие задолженности не отражено, на ее перевод на ответчика не указано.

Из содержания  пункт 3 договора уступки права следует, что новый арендатор принял на себя ответственность перед арендодателем с момента вступления данного договора в силу.

Таким образом, суд приход к выводу, что период, за который обязан производить арендную плату ответчик, начал течь с 25.10.2014 года.

В приведенном выше Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации также разъяснено, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Соответственно в таких случаях наличие задолженности по арендной плате у прежнего арендатора может являться и основанием к расторжению договора аренды.

Между тем, в указанной ситуации оснований для квалификации действий ответчика как злоупотребления правом судом не установлено.

Как указано выше, согласно п. 2.2 Договора аренды земельного участка № 912/1  от14.02.2008 года, арендная плата вносится ежеквартально равными частями в размере 3 990,00 руб. не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом. Следовательно, получив статус арендатора 28.10.2014 года, ответчик должен был производить оплату за пользование землей в 2015 году - 10 апреля 2015 года, 10 июля 2015, 10 октября 2015 г. и 10 января 2016 года соответственно.

В таком же порядке ответчик обязан оплачивать за аренду и в 2017 и 2018 годах.

Истец  представил суду платежные поручения об оплате ответчиком арендных платежей по договору аренды №912/1 на общую сумму 73 130 руб., в том числе: платежное поручение N 10 от 22.04.2015 о внесении арендной платы за первый и второй квартал 2015 г. в размере 7 980,00 руб., платежное поручение N 11 от 22.04.2015 об оплате пени за первый квартал в размере 300,00 руб., платежное поручение №64 от 16.12.2015 г. об оплате пени за второй, третий и четвертый квартал 2015 г. в размере 5 000,00 руб., платежное поручение №63 от 16.12.2015 г. об оплате арендной платы за второй, третий и четвертый квартал 2015 г. в размере 11 970,00 руб., платежное поручение №2 от 13.01.2016 г. об оплате арендный платежей за  2016 г. в размере 15 960,00 руб., платежное поручение №65 от 12.04.2017 г. об оплате арендных платежей за 2017 г. в размере 15 960,00 руб., платежное поручение №94 от 05.04.2018 г. об оплате арендных платежей за 2018 г. в размере 15 960,00 руб.

Таким образом, на дату обращения Администрации с иском (01.06.2018), как и на дату предъявления досудебной претензии (02.04.2018) ответчику на стороне последнего отсутствовало задолженность как по арендным платежам так и по пени.

В связи с изложенным суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 93 830,77 руб. и пени в размере 1 283 357,39 руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемыми арбитражными судами в качестве истцов и ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, в связи, с чем госпошлина с Администрации судом не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске Администрации муниципального образования «Городской округ  город Магас» отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья                                                                                                   Х.А. Тутаев