ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30435/2017

город Ростов-на-Дону

28 февраля 2025 года

15АП-14002/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.,

судей Долговой М.Ю., Штыренко М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 25.01.2023,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект": представителя ФИО3 по доверенности от 01.07.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о погашении регистрационных записей о залоге прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>);

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении регистрационных записей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 по делу № А32-30435/2017 заявление удовлетворено.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Краснодарскому краю указано на необходимость погасить в ЕГРН следующие регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов в отношении земельного участка, кадастровый номер №23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100:

Номер записи

В пользу кого установлена

Основания регистрации

23-23/001 -23/001/818/2015-2966/1

ФИО4

Договор участия в долевом строительстве б/н от 04.09.2015

23:43:0403017:1372-23/001/2017-24

ФИО1

Договор участия в долевом строительстве б/н от 07.12.2016

23-23/001 -23/001/818/2015-9375/1

ФИО5

Договор цессии (уступки требования) № Л-А/1Э/1П/1-2015 от 08.10.2015

23-23-01/2619/2014-1553/1271

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/3П от 07.11.2014

23-23-01/2619/2014-1545/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П от 07.11.2014

23-23/001-23/001/858/2016-5636/1

ФИО1

Договор участия в долевом строительстве б/н от 26.10.2016

23-23/001-23/001/800/2015-5218/1

ФИО7 (ФИО8 и ФИО9)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/5Н/П-1 от 05.12.2014

23-23-01/2628/2014-502

ФИО10

Договор участия в долевом строительстве б/н от 05.11.2014

23-23/001-23-23-01/2641/2014-1988/1

ФИО11

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/2Н/П-2 от 22.12.2014

23 -23/001 -23 -23 -01/2641/2014-1990/1

ФИО11

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/3Н/П-2 от 16.12.2014

23-23-01/2637/2014-2599

ФИО12

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/4Н от 20.11.2014

23-23-01/2637/2014-334

ФИО12

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/0/5Н от 20.11.2014

23-23/001 -23/001/800/2015-9032/1

ФИО13

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-2/С/Н1 от 02.03.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-85/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2014

23-23/001 -23/001/829/2015-2383/2

ФИО14 ФИО15

Договор цессии (уступки требования) № Л-А/1Э/2П/2нп/1-2015 от 08.12.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-81/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П/3нн от 25.12.2014

23-23/001-23-23-01/2645/2014-84/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П/3нн от 25.12.2014

23-23-01/2643/2014-500

ФИО16

Договор участия в долевом строительстве б/н от 20.11.2014

23-23-01/2632/2014-253

ФИО17

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-3/С/2Н от 17.11.2014

23-23/001-23/001/831/2016-9306/1

ООО "Юг-ГарантСтрой" (ФИО6)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/С/Н4 от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9299/1

ФИО18 ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001-23-23-01/2639/2014-579/1

ФИО19

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-3/С/3Н от 21.11.2014

23-23/001 -23/001/829/2015-213/1

ФИО20

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-1 от 25.11.2015

23-23/001-23/001/818/2015-1030/1

ФИО21

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/НП2 от 21.08.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9283/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001 -23/001/829/2015-223/1

ФИО22

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-5 от 26.11.2015, Свидетельство о праве на наследство по закону б/н от 25.12.2021

23-23/001-23/001/831/2016-9309/1

ФИО6

Договор участия в долевом б/н от 18.02.2016

23-23/001-23/001/829/2015-218/1

ФИО23

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-1 от 25.11.2015

23-23/001-23/001/829/2015-217/1

ФИО23

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-8 от 24.11.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9316/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/Н 10 от 17.02.2016

23-23-01/2632/2014-354

ФИО24

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-4/С/2Н от 18.11.2014

23-23-01/2624/2014-2389

ФИО25

Договор участия в долевом строительстве б/н от 12.11.2014

23-23/001 -23/001/800/2015-8259/1

ФИО26

Договор № Л-А/С/4Н/П-4 участия в долевом строительстве б/н от 13.01.2015

23-23/001-23/001/864/2016-1798/1

ФИО27

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/С/НП-8 от 21.11.2016

23-23/001 -23/001/602/2015-1125/1

ФИО28

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/5Н/П-4 от 14.01.2015

23-23/001 -23/001/829/2015-6555/1

ФИО29

Договор участии в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/НП-1 от 24.12.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9336/1

ФИО18 (ФИО6)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н 2 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9332/1

ФИО6

договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н 3 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9314/1

ФИО6

договор участия в долевом № Л-А/4П/1Э/Н4 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9327/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н5 от 10.02.2016

23-23/001 -23/001/831/2016-9281/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/С/Н5 от 18.02.2016

23-23-01/2643/2014-1292

ФИО30

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/ЗН/П-5 от 18.12.2014

23-23/001-23/001/831/2016-9298/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/С/Н4 от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9302/1

ФИО6

договор участия в долевом б/н от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9286/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/1Э/Н1 от 17.02.2016

23-23/001-23/001/833/2016-2591/1

ФИО31 ФИО32

Договор участия в долевом строительстве б/н от 18.01.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9274/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/1Э/Н4 от 17.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9292/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001-23/001/829/2015-3991/1

ФИО33

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/НП-9 от 15.12.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-78/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2014

23-23-01/2619/2014-1542

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/1П от 07.11.2014

23:43:0403017: 1372-23/226/2020-271

ФИО34

Договор уступки прав требования б/н от 04.07.2020

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловал определение от 17.07.2024, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ФИО1 не был надлежащим образом уведомлен ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о предмете заявленного спора и его основаниях. Кроме того, по мнению апеллянта, поскольку основополагающий вопрос о возможности передачи прав застройщика приобретателю с учетом отмены состоявшихся судебных актов до настоящего времени не разрешен, не определено соотношение стоимости прав застройщика и принятых обязательств, удовлетворение требования ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о погашении регистрационных записей залога в пользу залогового кредитора ФИО1, а также других залоговых кредиторов: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (ФИО8 и ФИО9), ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО35, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 является преждевременным.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 суд перешел к рассмотрению заявления общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о погашении регистрационных записей в рамках дела № А32-30435/2017 (15АП-14002/2024) по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. 

Привлек к участию в обособленном споре ФИО36 и ФИО37.

Представитель ФИО1 просил судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ООО Специализированный застройщик "АльфаСтрой Комплект" просил заявленные требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть заявление без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Град 23" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО "Юг-ГарантСрой" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", временным управляющим утвержден ФИО38.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО38.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" с заявлением о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 приняты уточнения. Заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о намерении стать приобретателем прав ООО "Юг-ГарантСтрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК "Мультиплекс Кино" с находящимися на них неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, и о намерении исполнить обязательства ООО "Юг-ГарантСтрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, удовлетворено частично. 

Передано ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, имущество застройщика: 

? земельный участок общей площадью 10952 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу 

<

...>, принадлежащий ООО "Юг-ГарантСтрой" на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства; 

? права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка общей площадью 10952 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу 

<

...>; 

? право требования к участникам долевого строительства, включённым в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой", частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объёме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения; 

? право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "ЮгГарантСтрой"; 

? обязательства ООО "Юг-ГарантСтрой" перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в размере 906 060 764,24 рублей.

Установлен размер суммы, необходимой для погашения задолженности ООО "ЮгГарантСтрой" по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, в размере 3 500 000,00 рублей. 

Возложена на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (адрес местонахождения: 350051, 

<

...>, офис 203А, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обязанность погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди в размере 3 500 00,00 рублей путём перечисления денежных средств на специальный банковский счёт ООО "ЮгГарантСтрой". 

Признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства. 

Выделено в отдельное производство требование общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (адрес местонахождения: 350051, 

<

...>, офис 203А, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о передаче ему прав и обязанностей застройщика-банкрота ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу 

<

...>.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО39, ФИО14, ФИО15, ФИО21, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО20, ФИО11, ФИО17, ФИО46, ФИО47, ФИО28, ФИО22, ФИО13, ФИО48 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловали определение от 26.12.2022, просили его изменить, исключив из текста указание на переход права оспаривания действительности договоров долевого участия и договоров уступки, а также указание на погашение всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка.

Также участниками строительства при обжаловании определения от 26.12.2022 указывалось на то, что судом первой инстанции не была определена первоначальная компенсация, выплата которой предусмотрена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2023 кассационные жалобы на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 по делу № А32-30435/2017 оставлены без рассмотрения. Оставляя кассационные жалобы без рассмотрения, суд кассационной инстанции исходил из того, что постановление от 05.03.2023 отменено судом апелляционной инстанции, апелляционные жалобы участников долевого строительства и ФИО6 назначены к рассмотрению.

После вынесения указанного выше постановления от 05.03.2023 в суд апелляционной инстанции 18.07.2023 поступила апелляционная жалоба        ФИО6 При этом подателем жалобы заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование определения суда от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции восстановить срок апелляционного обжалования названного судебного акта, мотивированное тем, что обжалуемый судебный акт влияет на возможный размер обязательств ФИО6 как субсидиарного ответчика, требование о привлечении ФИО6 к субсидиарной ответственности принято судом к производству 10.02.2023.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) восстановлен ФИО6 срок на обжалование определения Арбитражного суда Краснодарского края 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ФИО6 и кредиторов по требованиям о передаче нежилых помещений.

Данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2023 по делу № А32-30435/2017.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Дополнена резолютивная часть определения следующим.

Установить стоимость прав застройщика на земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю ООО Специализированный  застройщик  "Альфа-СтройКомплект"  в размере 1 308 198 684,00 рублей.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 в части установления стоимости прав застройщика отменено, в отмененной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 22.03.2024 по данному делу оставлено без изменения.

На основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по настоящему делу за обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенный по адресу:          

<

...>.

Общество обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о погашении в ЕГРН обременений, установленных в пользу залоговых кредиторов.

Письмом от 20.03.2024 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в погашении регистрационных записей, обременяющих нежилые помещения площадью свыше 7 кв.м, обществу указано на необходимость предоставления определения суда с указанием конкретных регистрационных записей, подлежащих исключению из ЕГРН.

В связи с чем, ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев требования заявителя о погашении регистрационных записей о залоге прав застройщика на земельный участок в пользу залоговых кредиторов ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО7 (ФИО8 и ФИО9), ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО35, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 (далее - кредиторы), суд апелляционной инстанции считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 201.15-2 Закона о банкротстве исчерпывающим образом определены обременения, которые прекращаются в связи с передачей прав и обязанностей застройщика.

Так, в соответствии с положениями абзаца второго пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями прекращается лишь в той части, в которой он обеспечивает обязательства, не связанные с правами участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены статьей 201.15.1 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (то есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов исчерпывающий).

К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (пункт 5 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю, и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В постановлении от 22.03.2024 суд апелляционной инстанции признал не соответствующим действующему законодательству вывод суда первой инстанции о погашении всех обременений, поскольку залог, обеспечивающий права участников строительства по договорам участия в долевом строительстве, сохраняется даже после передачи прав застройщика третьему лицу, в связи с чем в данной части определение от 26.12.2022 изменил, указал, что залог прекращается лишь по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 в данной части оставлено без изменения.

Вывод о прекращении права залога в силу специальных правил банкротства подтверждается, в том числе, и правоприменительной практикой: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.06.2019 по делу N 304-ЭС18-26241, А27-17108/2017, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 по делу N А41-23298/13.

ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" как приобретатель имущества и прав застройщика в качестве встречного предоставления обязано исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства ООО "ЮгГарантСрой" перед участниками строительства по передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров.

Поскольку кредиторы: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО7 (ФИО8 и ФИО9), ФИО10,        ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,       ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО35, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 к числу таких участников строительства не относятся, обязательства перед ними не перешли к ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" при передаче последнему имущества и прав застройщика.

Ранее возникший залог в пользу кредиторов прекратился в силу закона - ввиду упомянутой передачи прав, имущества (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" прав на передаваемые ему объекты застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Доводы кредиторов о том, что при рассмотрении требований ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о намерении стать приобретателем прав ООО "Юг-ГарантСтрой" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 не рассмотрен вопрос об определении соотношения стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства, в данном случае правового значения не имеют, поскольку указанное обстоятельство не препятствует прекращению залога по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что в части перехода к обществу прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>, судебный акт вступил в законную силу.

Требования залоговых кредиторов относительно выплаты компенсации, предусмотренной абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, подлежат предъявлению в отдельном предусмотренным законом процессуальном порядке, а размер данной компенсации подлежит определению с учетом порядка расчета, приведенного в определении Верховного Суда Российской Федерации                       от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6, 7) по делу № А50-31963/2020.

Возможность пересмотра определения суда об установлении требований ФИО1 по вновь открывшимся обстоятельствам, как на то указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2024 № 308-ЭС22-2960(5-7) по делу № А32-30435/2017, также не является препятствием для разрешения настоящего заявления, поскольку в вышеуказанном обособленном споре будет разрешен вопрос о том, подлежат ли требования ФИО6 и, соответственно, требования ФИО1, субординации по отношению к требованиям иных кредиторов, имеющих преимущества, основанные на залоге. Как указала высшая судебная инстанция, в таком случае их залоговый приоритет будет распространяться только на узкую группу лиц, находящихся в том же положении, что и ФИО6, этот приоритет может возникнуть исключительно при достаточности имущества общества для расчетов со всеми независимыми кредиторами.

В любом случае с погашением регистрационных записей о залоге кредиторы не лишаются возможности в рамках отдельных обособленных споров предъявить обществу требования о соответствующих выплатах.

Поскольку суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ), то определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 по делу № А32-30435/2017 подлежит отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 по делу № А32-30435/2017 отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить в ЕГРН следующие регистрационные записи о залоге прав застройщика на земельный участок, кадастровый номер 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100, в пользу залоговых кредиторов:

Номер записи

В пользу кого установлена

Основания регистрации

23-23/001 -23/001/818/2015-2966/1

ФИО4

Договор участия в долевом строительстве б/н от 04.09.2015

23:43:0403017:1372-23/001/2017-24

ФИО1

Договор участия в долевом строительстве б/н от 07.12.2016

23-23/001 -23/001/818/2015-9375/1

ФИО5

Договор цессии (уступки требования) № Л-А/1Э/1П/1-2015 от 08.10.2015

23-23-01/2619/2014-1553/1271

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/3П от 07.11.2014

23-23-01/2619/2014-1545/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П от 07.11.2014

23-23/001-23/001/858/2016-5636/1

ФИО1

Договор участия в долевом строительстве б/н от 26.10.2016

23-23/001-23/001/800/2015-5218/1

ФИО7 (ФИО8 и ФИО9)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/5Н/П-1 от 05.12.2014

23-23-01/2628/2014-502

ФИО10

Договор участия в долевом строительстве б/н от 05.11.2014

23-23/001-23-23-01/2641/2014-1988/1

ФИО11

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/2Н/П-2 от 22.12.2014

23 -23/001 -23 -23 -01/2641/2014-1990/1

ФИО11

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/3Н/П-2 от 16.12.2014

23-23-01/2637/2014-2599

ФИО12

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/4Н от 20.11.2014

23-23-01/2637/2014-334

ФИО12

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/0/5Н от 20.11.2014

23-23/001 -23/001/800/2015-9032/1

ФИО13

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-2/С/Н1 от 02.03.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-85/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2014

23-23/001 -23/001/829/2015-2383/2

ФИО14 ФИО15

Договор цессии (уступки требования) № Л-А/1Э/2П/2нп/1-2015 от 08.12.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-81/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П/3нн от 25.12.2014

23-23/001-23-23-01/2645/2014-84/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/2П/3нн от 25.12.2014

23-23-01/2643/2014-500

ФИО16

Договор участия в долевом строительстве б/н от 20.11.2014

23-23-01/2632/2014-253

ФИО17

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-3/С/2Н от 17.11.2014

23-23/001-23/001/831/2016-9306/1

ООО "Юг-ГарантСтрой" (ФИО6)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/С/Н4 от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9299/1

ФИО18 ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001-23-23-01/2639/2014-579/1

ФИО19

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-3/С/3Н от 21.11.2014

23-23/001 -23/001/829/2015-213/1

ФИО20

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-1 от 25.11.2015

23-23/001-23/001/818/2015-1030/1

ФИО21

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/НП2 от 21.08.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9283/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001 -23/001/829/2015-223/1

ФИО22

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-5 от 26.11.2015, Свидетельство о праве на наследство по закону б/н от 25.12.2021

23-23/001-23/001/831/2016-9309/1

ФИО6

Договор участия в долевом б/н от 18.02.2016

23-23/001-23/001/829/2015-218/1

ФИО23

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-1 от 25.11.2015

23-23/001-23/001/829/2015-217/1

ФИО23

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/3П/1Э/НП-8 от 24.11.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9316/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/Н 10 от 17.02.2016

23-23-01/2632/2014-354

ФИО24

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/П-4/С/2Н от 18.11.2014

23-23-01/2624/2014-2389

ФИО25

Договор участия в долевом строительстве б/н от 12.11.2014

23-23/001 -23/001/800/2015-8259/1

ФИО26

Договор № Л-А/С/4Н/П-4 участия в долевом строительстве б/н от 13.01.2015

23-23/001-23/001/864/2016-1798/1

ФИО27

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/С/НП-8 от 21.11.2016

23-23/001 -23/001/602/2015-1125/1

ФИО28

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/5Н/П-4 от 14.01.2015

23-23/001 -23/001/829/2015-6555/1

ФИО29

Договор участии в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/НП-1 от 24.12.2015

23-23/001-23/001/831/2016-9336/1

ФИО18 (ФИО6)

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н 2 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9332/1

ФИО6

договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н 3 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9314/1

ФИО6

договор участия в долевом № Л-А/4П/1Э/Н4 от 10.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9327/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/4П/1Э/Н5 от 10.02.2016

23-23/001 -23/001/831/2016-9281/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/С/Н5 от 18.02.2016

23-23-01/2643/2014-1292

ФИО30

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/С/ЗН/П-5 от 18.12.2014

23-23/001-23/001/831/2016-9298/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/С/Н4 от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9302/1

ФИО6

договор участия в долевом б/н от 18.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9286/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/1Э/Н1 от 17.02.2016

23-23/001-23/001/833/2016-2591/1

ФИО31 ФИО32

Договор участия в долевом строительстве б/н от 18.01.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9274/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/5П/1Э/Н4 от 17.02.2016

23-23/001-23/001/831/2016-9292/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 17.02.2016

23-23/001-23/001/829/2015-3991/1

ФИО33

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/ЗП/1Э/НП-9 от 15.12.2015

23-23/001-23-23-01/2645/2014-78/1

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2014

23-23-01/2619/2014-1542

ФИО6

Договор участия в долевом строительстве № Л-А/1Э/1П от 07.11.2014

23:43:0403017: 1372-23/226/2020-271

ФИО34

Договор уступки прав требования б/н от 04.07.2020

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Я.А. Демина

Судьи                                                                                             М.Ю. Долгова

М.Е. Штыренко