АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-8190/2024

г. Краснодар

14 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 по делу № А63-8190/2024, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) подал в Арбитражный суд Ставропольского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» (далее – общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405 площадью застройки 1353 кв. м, 1358,1 кв. м, 1355,6 кв. м, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 26:612:020105:460 площадью 169 088 кв. м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, пр-кт. ФИО1, 97, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для проектирования и строительства объектов производственного назначения, для продолжения строительства производственной базы, для строительства производственных и складских помещений, для продолжения строительства объектов производственного назначения (далее – объекты незавершенного строительства, земельный участок). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ставрополя (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024, оставленным без изменения постановлением постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. На земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие обществу на праве собственности. Общество имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Общество реализовало право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, заключив договор аренды на три года сроком до 19.01.2023. Комитет обратился в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов 02.05.2024, то есть по прошествии более шести месяцев со дня истечения срока договора аренды.

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок длительное время находился в арендном пользовании общества. У него имелась возможность завершить строительство в установленные сроки. Общество реализовало право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов по прошествии шести месяцев со дня истечения срока договора аренды правового значения не имеет. Общество в рамках дела № А63-8723/2024 оспаривает решение комитета об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Названный шестимесячный срок не является пресекательным. Комитет законодательно не ограничен по времени в подаче данного иска. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело ? направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции установлено, что государственная регистрация права собственности общества на объекты незавершенного строительства осуществлена 14.12.2011 (записи с номерами регистрации 26-26-01/118/2011-967,  26-26-01/118/2011-969, 26-26-01/118/2011-970).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.01.2020 № 8584 аренды земельного участка для завершения строительства (пункт 1).  расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих арендатору на праве собственности (пункт 2). Срок договора аренды определен с 20.01.2020 по 19.01.2023 (пункт 5).

В подтверждение наличия на земельном участке объектов незаверенного строительства со нулевой степенью готовности общество представило составленный специалистами комитета акт обследования от 221.02.2024 и фотоматериалы к нему. В акте отражено произрастание на земельных участках зеленых насаждений, отсутствие ограждения земельного участка и наличие свободного доступа к нему.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитетав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) допускается прекращение права собственности на имущество при его (права) утрате в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 235). Одним из таких случаев является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235). Расположенные на таком участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды, как заключенного по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, которое не было завершено (пункт 6 статьи 239.1).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Одним из исключений из этого правила является случай нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства. В этом случае договор аренды заключается без проведения торгов однократно в целях завершения строительства с собственником объекта незавершенного строительства если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) не распространяются на случаи заключения договора аренды публичного земельного участка до 01.03.2015 (пункт 33 статьи 34, статья 35 Закона № 171-ФЗ).

Если государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на находящемся в публичной собственности земельном участке, или предоставление этого участка в аренду осуществлены до 01.03.2015, то собственник такого объекта также вправе приобрести такой участок в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Данные положения применяются в случае, если в соответствии с ними ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта                      не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ  (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Названные нормативные положения преследуют цель определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды. Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Соответтвующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что норма пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса не может быть истолкована как устанавливающая запрет уполномоченному органу на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов по прошествии шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Сам по себе этот срок не является пресекательным для уполномоченного органа, но до его окончания препятствует собственнику объекта незавершенного строительства в реализации права на заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка в целях завершения строительства.

Суды также не приняли во внимание, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то государственная регистрация права на него не может быть признана правомерной (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) с незначительной (близкой к нулевой) степенью готовности (например щебень, асфальтовое покрытие и т. д.) не имеет неразрывной связи с землей, признается замощением земельного участка, не являющимся самостоятельной недвижимой вещью, право собственности на которую подлежит государственной регистрации. Такая государственная регистрация нарушает права и законные интересы собственника публичного земельного участка (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638).

Правом на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях завершения строительства обладает только собственник фактически существующего объекта незавершенного строительства. Таковым не может быть признан объект с нулевой степенью готовности. Последний не может быть изъят путем его продажи с публичных торгов по прошествии шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В этой связи в целях определения допустимости в рассматриваемом случае избранного комитетом способа судебной защиты судам следовало достоверно установить наличие у объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, степень готовности которых составляет 0%, признаков недвижимого имущества, а также их фактическое наличие на земельном участке.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 по делу № А63-8190/2024 отменить.

Дело № А63-8190/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

И.В. Сидорова