АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 июня 2022 года

Дело №

А56-15524/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вакрус» ФИО1 (доверенность от 20.05.2022); от федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» ФИО2 (доверенность от 23.05.2022), 

рассмотрев 31.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вакрус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 по делу № А56-15524/2021, 

у с т а н о в и л:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры», адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., д. 63, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вакрус», адрес: 188491, Ленинградская обл., Кингисеппский район, Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о расторжении заключенного с Обществом договора аренды объектов недвижимого имущества от 09.04.2014 № 115, находящихся в федеральной собственности, об обязании Общество в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Агентству по акту передачи являющиеся имуществом Российской Федерации объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, в составе: литеры Г, часть здания корпуса № 1, фабуправления на 2 этаже, пом. № 36, 33-44, 46 общей площадью 181,7 кв.м (РНФИ П12480000404);  литеры Б, часть здания корпуса № 3, прядильного корпуса на 1 этаже, пом. № 21, 23-27, 30-34 общей площадью 1887,2 кв.м (РНФИ П12480000406); литеры Е, часть здания корпуса № 4, цеха подготовки сырья на 1 этаже, пом. № 1-15 - общей площадью 1005,5 кв.м (РНФИ П2480000406); литеры Е, часть здания корпуса № 6, материального склада на 1 этаже, пом.    № 5, 8 общей площадью 160,0 кв.м (РНФИ П12480000408); литеры З, часть здания корпуса № 8, склада готовой продукции на 2 этаже, пом. № 8-12 общей площадью 1180,3 кв.м (РНФИ П12480000411).

Решением от 15.10.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.01.2022, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем  доказательствам, просит решение от 15.10.2021 и постановление апелляционного суда от 18.01.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В частности, заявитель ссылается на то, что ссылка суда на невыполнение обязанности арендатором содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии и тем самым нарушение пункта 2.2.9 договора не соответствует действительности, поскольку арендатор осуществляет на объекте производственную деятельность, которая контролируется соответствующими государственными органами контроля и надзора, предписаний от контролирующих органов не поступало.

Как указывает податель жалобы, Общество поддерживало арендованное имущество в надлежащем состоянии, свидетельством тому является то, что с момента заключения договора аренды от 09.04.2014 № 115 со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ленинградской области (далее – Управление)и до 06.11.2020 – даты составления акта проверки Комитета по культуре Ленинградской области в адрес Общества каких-либо претензий не поступало.

Податель жалобы указывает, что Общество, действуя добросовестно, приняло меры, направленные на устранение нарушений и сохранению договорных отношений. По мнению заявителя, действия Агентства направлены на расторжение договора долгосрочной аренды, доказательством чего является направленная в адрес Общества претензия с требованием об устранении нарушений и одновременным требованием явиться на расторжение договора.

Агентством представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, полагая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Агентства возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.04.2014 заключили договор № 115 аренды объектов нежилого фонда, являющихся имуществом Российской Федерации.

Указанные части объектов переданы единым комплексом на срок 49 лет для ведения производственной деятельности.

Распоряжением Управления от 19.05.2016 № 83-р с учетом изменений, внесенных распоряжением от 11.10.2016 № 223-р, объекты культурного наследия федерального значения, находящиеся по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский район, Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, закреплены за Агентством на праве оперативного управления.

Объект является выявленным объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

По условиям договора арендатор обязуется заключить в течение двадцати дней с момента вступления договора в силу договор на обслуживание арендуемых помещений и снабжение их энергетическими и иными ресурсами (пункт 2.2.11 договора); обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора (пункт 2.2.13 договора); поддерживать в надлежащем состоянии фасад объекта (пункт 2.2.17 договора); ежеквартально представлять арендодателю копии документов об изменении данных об объекте или уведомления об отсутствии изменения этих данных (пункт 2.2.20 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок, нарушений целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда или при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях условий арендатора: в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6, 2.2.7-2.2.16, 2.2.17 договора (пункт 5.3.5 договора); в случае отсутствия договоров на обслуживание объекта или снабжение его энергетическими и другими ресурсами в течение более чем одного месяца (пункт 5.3.7 договора); при непредоставлении арендодателю в соответствии с пунктом 2.2.20 договора копий документов об изменении данных об объекте или уведомлений об отсутствии изменения этих данных (пункт 5.3.10 договора).

Согласно пункту 5.4 договора арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении.

По условиям пунктов 6.2.1, 6.2.4, 6.4 договора арендатор обязуется соблюдать требования сохранности объекта культурного наследия федерального значения, а именно: не производить никаких пристроек и перегородок как снаружи, так и внутри его без специального разрешения госоргана охраны памятников; проводить ремонтно-реставрационные работы в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием, выданным департаментом по охране использованию памятников истории и культуры Комитета по культуре Ленинградской области, силами лицензированной организации, на основании утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации, по письменному разрешению госоргана охраны памятников; заключить в установленном порядке охранное обязательство по обеспечению сохранности объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

В результате проведенного 06.11.2020 Агентством с участием представителя Комитета по культуре Ленинградской области внепланового осмотра объекта установлено следующее:

- лит. Г (пом. 36, 38-44, 46, 2 эт.): помещения требуют ремонта, состояние неудовлетворительное, имеются следы протечек, штукатурка местами утрачена, существует угроза обрушения (в лестничном проеме), теплоснабжение отсутствует;

- лит. Б (пом. 21, 23-27, 30-34): произв. цех здания в неудовлетворительном состоянии, требует ремонта, обрушение штукатурного слоя, возведена пристройка (при входе) из бетонных блоков, кирпичей примыкает к зданию ОКН, внутри помещения в антисанитарном состоянии, оконные заполнения частично утрачены;

- лит. В (пом. 1-15): оборудована перепланировка, в части установления перегородок, оборудована антресоль; в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт, на стенах трещины, обрушение штукатурного слоя;

- лит. Е (пом. 5, 8): общее состояние неудовлетворительное, обрушение штукатурного слоя, трещины на стенах, оконные заполнения закрыты кирпичом, требуется ремонт;

- лит. З (пом. 1-12): помещения находятся в аварийном состоянии, стены частично отсутствуют, перекрытие кровли утрачены.

Общие выводы: помещения в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт, частично противоаварийные работы, арендатором не выполнялись работы по сохранению, на территории объекта возведены постройки (гаражи), примыкающие к лит. Е, трансформаторная подстанция примыкает к лит. Б, компрессорная, склад ГСМ, здания артезианской скважины; производственные отходы сжигаются на территории объекта (земельном участке); вывоз ТБО не осуществляется; произведена фотофиксация нарушений.

Ссылаясь на нарушение Обществом установленных договором обязанностей по соблюдению требования сохранности объекта культурного наследия федерального значения, в том числе по выполнению ремонтно-реставрационных работ (пункт 6.2.4), сохранению объекта, содержанию объекта в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.9); снабжению помещений энергетическими и иными ресурсами (пункт 2.2.11); заключению в установленном законом порядке охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия (пункт 6.4.); нарушение запрета на производство прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования (пункт 2.2.6); запрета на устройство пристроек и переделок как снаружи, так и внутри его без специального разрешения госоргана охраны памятников (пункт 6.2.1), Агентство просило суд расторгнуть договор в судебном порядке.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из наличия доказательств, подтверждающих существенное нарушение Обществом условий договора.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, считает, что принятые по делу судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 ГК РФ. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 09.04.2014 № 115, представленные в материалы дела акт осмотра объекта от 06.11.2020 с материалами фотофиксации, постановление Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10.06.2021 по делу № 5-1039/2021 об административном правонарушении, претензию от 24.11.2020 № 1071 с требованием устранить выявленные нарушения, письмо заместителя Председателя Правительства Ленинградской области - председателя комитета по сохранению культурного наследия, согласно которому факт повреждения объекта культурного наследия установлен, суды пришли к правомерному выводу о том, что пунктами 5.3, 5.4 договора для арендодателя предусмотрена возможность для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением его условий.

Таким образом, суды обеих инстанций справедливо признали отсутствие доказательств того, что Общество совершает действия, направленные на поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии, допущенные Обществом нарушения условий договора признали существенными и правомерно удовлетворили иск.

Судами верно учтено, что доказательств выполнения с момента заключения договора в 2014 году по дату рассмотрения настоящего дела, то есть на протяжении более 7 лет ни текущего ни капитального ремонта объекта Обществом не представлено. Кроме того, суд учел, что с момента получения претензии Агентства в ноябре 2020 года до октября 2021 года Общество также не приняло мер к устранению выявленных арендодателем в ноябре 2020 года нарушений.

В связи с прекращением арендных правоотношений сторон арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суды обоснованно удовлетворили требование истца об обязании Общества в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Агентству по акту передачи являющиеся имуществом Российской Федерации объекты нежилого фонда.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных ими фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Доводы подателя жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку они не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, не опровергают выводов судов, положенных в основу принятых судебных актов, повторяют позицию ответчика, изложенную в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, которой судами дана надлежащая правильная правовая оценка.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судами обстоятельства и их выводы, в кассационной жалобе не приведено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 по делу № А56-15524/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вакрус» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина