АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55538/2021

г. Краснодар

28 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2022г.

Решение в полном объеме изготовлено 28.06.2022г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Анапа

к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, г. Анапа

Третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – Управление Росреестра)

ООО «Возрождение», ст. Гостагаевская (далее – общество)

ФИО2, ст. Гостагаевская

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО4 – представитель, по доверенности;

от 3-х лиц: не явились, извещены;

эксперт ФИО5

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация), согласно которого просит:

признать право собственности  ФИО1 на недвижимое имущество: земельный участок, площадью  19440 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации здания тракторной бригады по адресу: Краснодарский край, Анапаский район, ст. Гостагаевская,ул. Набережная, 30в; нежилое здание тракторной бригады № 4, назначение – нежилое, площадью 229, 4 кв. м, этажность – 1, материал стен – блочные, год постройки – 1967, расположенное н указанном земельном участке; 

указать, что решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на указанный земельный участок и нежилое здание тракторной бригады № 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра, общество и ФИО2

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Администрация в судебном заседании документально обоснованных возражений на иск не представила.

Исследовав материалы дела, суд установил, что по договору купли-продажи от 28.08.2006 ЗАО «Агрофирма «Гостагаевская» (продавец) передала в собственность ФИО1 (покупатель) земельный участок, площадью 19440 кв. м и здание тракторной бригады № 4 по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Набережная.

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи цена договора составляет 20000 руб.

Во исполнение условий договора купли-продажи истец оплатил продавцу 20000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 31.08.2006 № 50.

В 2018 году ФИО1 обратился в Управление Росреестра о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 28.08.2006, в которой ему было отказано со ссылкой на отсутствие заявления продавца недвижимости и невозможность идентификации предмета договора купли-продажи от 28.08.2006.

Истец, ссылаясь на ликвидацию продавца в 2006 году и открытое, добросовестное, непрерывное владение спорным земельным участком и расположенным на нем  зданием тракторной бригады, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При этом лицо, ссылающееся на давность владения, руководствуясь положениями части 3 статьи 234 ГК РФ, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

По смыслу статьи 234 ГК РФ требования истца о признании права собственности по основаниям приобретательной давности, могут быть удовлетворены только при наличии в совокупности нескольких оснований. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –  постановление № 10/22) по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно пункту 19 постановления № 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из                   статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления № 10/22, следует, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

  В обоснование непрерывного давностного владения спорным имуществом истец указывает на то, что на постоянной основе уплачиваются коммунальные и налоговые платежи; земельный участок и расположенное на нем здание переданы в 2006 году в аренду ООО «Возрождение», в 2011 году  арендатором заключен договор с энергоснабжающей организацией; в период с 2015 года производились работы по кладке стен, устройству кровли и фундамента, закупались материалы и инструменты для содержания спорной территории.

Вместе с тем представленные документы, а также факт отсутствия спорного земельного участка и здания в реестре муниципальной собственности не подтверждают факт открытого и непрерывного владения в течение срока приобретательной давности. 

Из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 10.11.2006 следует, что на земельном участке площадью 19440 кв. м в ст. Гостагаевской располагается тракторная бригада № 4, год постройки – 1968, состоящая из  фундамента ленточного бутового литер А глубиной заложения 1 м, общей площадью 249,4 кв. м и мощение (асфальт) площадью 196 кв. м

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 29.09.2015 по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Набережная, 30в (присвоен в 2015 году) располагается одноэтажное здание литера А, 1968 года постройки, площадью 229, 40 кв. м.

В целях установления существенных для дела обстоятельства определением суда от 17.03.2022 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технико-экономические показатели объектов недвижимого имущества,расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапаский район, ст. Гостагаевская,ул. Набережная, д. 30в? 

2) Установить в границах какого земельного участка расположены указанныеобъекты недвижимого имущества?

3) Соответствуют ли спорные объекты, расположенные в границах земельногоучастка по адресу: Краснодарский край, Анапаский район, ст. Гостагаевская,ул. Набережная, д. 30В техническим и строительным нормам и правилам, в том числетребованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, атакже технической документации?

4) Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В экспертном заключении от 14.04.2022 № А32-55538/2021 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Технические характеристики объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Гостагаевская, ул. Набережная, 30в:

Здание тракторной бригады:

общая площадь – 261, 2 кв. м, площадь застройки – 276, 4 кв. м, строительный объем – 884 куб. м, этажность – 1; размеры – 6,63 м х 40,50 м; высота этажа – 3,20 м; полная высота здания – 3, 50 м; конструктивная схема здания – бескаркасное; наружные стены – блок; перегородки, перекрытия – отсутствуют; фундамент – бетонный ленточный (по данным технического паспорта); кровля – скатная (выполнена из профнастила); окна, двери, отделка стен, полы, отопление, водоснабжение, канализация – отсутствуют; электроснабжение – открытая проводка (по данным технического паспорта). Здание находится в неудовлетворительном, критическом состоянии. При визуальном осмотре выявлены дефекты строительных конструкций (сквозные трещины в стенах здания).

Здание литера Г:

общая площадь – 35, 1 кв. м, площадь застройки – 41,8 кв. м, строительный объем – 123 куб. м, этажность – 1; размерами 9,60 м х 4,10 м; высота этажа – 3, 20 м; полная высота здания – 3,50 м; конструктивная схема здания – бескаркасное; наружные стены – блок; перегородки, перекрытия – отсутствуют; фундамент – данные отсутствуют; кровля – скатная (выполнена из профнастила); окна, двери – деревянные;  отделка стен – оштукатурено; полы - деревянные, отопление - печное, водоснабжение, канализация – отсутствуют; электроснабжение – открытая проводка (по данным технического паспорта). Здание находится в удовлетворительном состоянии.

2) Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Анапаский район, ст. Гостагаевская, ул. Набережная, 30в.

3) Учитывая, что назначение зданий неизвестно, а также факт того, что здания не являются эксплуатируемыми на момент проведения экспертного осмотра, анализ соответствия возможно выполнить только на соответствие нормам механической прочности и безопасности, нормам проектирования и строительства, предъявляемым к сейсмическим районам, а также соблюдение требований по противопожарным расстояниями между объектами экспертизы и соседними зданиями и сооружениями.

Здание тракторной бригады и здание литера Г соответствуют требованиям  ГОСТа 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований», а также требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты, требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

4) Строительно-техническое состояние существующих спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Требования безопасности для пользователей зданий и сооружений выполняются. Эксплуатация объектов возможна, учитывая идущий ремонт по устранению трещин.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства наряду с заключением эксперта, приходит к выводу, что здание тракторной бригады № 4, в отношении которого истцом заявлено требование о признании права собственности, является самовольной постройкой, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 28.08.2006 фактически отсутствовало. На земельном участке располагался только фундамент и мощение.

Таким образом, истец фактически просит признать право собственности на самовольно построенный объект, доказательств легального строительства которого не представлено, в порядке статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. 

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности. 

Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта. 

Таким образом, самовольная постройка не может быть защищена и введена в гражданско-правовой оборот на основании статьи 234 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ  самовольной постройкой является самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В пункте 9 Информационного письма № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. 

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено возведение объектов недвижимости исключительно на основании соответствующего разрешения, выданного в установленном порядке.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Истец в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ не представил доказательств необходимости, уважительности и правомерности работ по строительству спорного объекта до получения соответствующего разрешения.

Также истцом не представлено доказательств того, что государственными органами, органами местного самоуправления создавались препятствия в законном строительстве объекта.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство исковые требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект удовлетворению не подлежат.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Из положений приведенных норм следует, что по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку в качестве основания возникновения права собственности на спорный земельный участок и здание тракторной бригады № 4 предприниматель ссылается на его приобретение по договору купли-продажи от 23.08.2006, право ФИО1 не может считаться ранее возникшим (то есть возникшим до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) или возникшим независимо от его государственной регистрации.

Таким образом, в данном случае, хотя договор купли-продажи был заключен и истец уплатил продавцу предусмотренную договором цену, право собственности на земельный участок и здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и Законом № 122-ФЗ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.11.2009 № 10602/09, постановлении  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2018 № Ф08-4946/2018 по делу № А32-38756/2017.

Поскольку истец, обратившись в суд с требованием о признании права собственности, по существу просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора купли-продажи от 23.08.2006) в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно нормам земельного законодательства объектом земельных отношений могут быть, в том числе земельные участки, части земельных участков. При этом земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке (часть 2 статья 6 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату подписания договора).

На основании статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в редакции, действовавшей в период договорных отношений сторон, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Следовательно, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета. Земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок.

В договоре купли-продажи от 23.08.2006 не идентифицирован его предмет: земельный участок не содержит кадастровый номер, здание тракторной бригады № 4 не содержит ссылки на кадастровый номер и площадь объекта, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать земельный участок, о признании права на который заявил истец.

Следует также отметить, что требования истца о признании права собственности на земельный участок и строение в силу приобретательной давности заявлены к администрации.

Между тем администрация не состоит в правоотношениях с истцом, не заявляет какие-либо права в отношении спорного имущества, не является прежним собственником имущества, то есть является  ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, поскольку не может нарушать имущественные права общества в части признания права собственности на спорное имущество в порядке приобретательной давности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и оплату судебной экспертизы следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Анапа в пользу ООО «Краснодарская Оценочная Компания», Краснодар 50000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова