АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-33666/2018

г. Новосибирск

21 ноября   2018 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена  14   ноября   2018 года 

В полном  объеме   решение изготовлено    21  ноября     2018 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску  Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (ОГРН 

<

***>), г. Москва, 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании 4 607 290 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, 3 193 428 руб. 48 коп. пени по договору аренды №95-р от 23.12.2011

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца:  ФИО1 (доверенность №2 от 11.01.2018, паспорт);

от ответчика: ФИО2 (доверенность №09/10  от 09.10.2018, удостоверение адвоката); Ванькова Елена Николаевна (доверенность №1 от 01.01.2018. паспорт). 

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)»    (далее по тексту – Истец)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением  к  обществу с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс»   (далее по  тексту – Ответчик, ООО «Гарант Плюс»)   о  взыскании  4 607 290 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, 3 193 428 руб. 48 коп. пени по договору аренды №95-р от 23.12.2011,  всего: 7 800  719  руб. 36  коп.

Исковые  требования  обоснованы  неисполнением  договорного  обязательства.

Ответчик    исковые  требования   не  признал  по  основаниям, изложенным  в  отзыве,  заявил  о  пропуске    истцом   срока  исковой  давности.

Ответчик  ссылается  на   следующие  обстоятельства.

  В  соответствии с п. 4.2.1 Договора ежемесячная арендная плата по договору составляет 854 621,49 рублей в месяц,   которая  была  определена на основании отчета № 163/10-11 от 12.10.2011 г. и отчета № 163/10-11 от 12.10.2011 г об определении рыночных годовых ставок арендной платы.

Согласно п. 3.2.5 Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по Договору, но не чаще 1 (одного) раза в год на основании данных, полученных по результатам проведенной независимой оценки. Уведомление об изменении ставки арендной платы Арендодатель направляет Арендатору и в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заказным письмом с уведомлением.

Письмом от 13.02.2015 г. № 69-СФО Арендодатель уведомил Арендатора о том, что на основании проведенной оценки прав пользования и владения на условиях аренды в год нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Станционная, 38, общей площадью 48 761,1 кв.м. (отчет ООО «ГРОСС-КОНСАЛТ» № 1375/14-Н от 19.12.2014 г.) с 01.03.2015 г. арендная плата по договору 95-р от 23.12.2011 г, будет составлять 1 242 511,50 руб. (в т.ч. НДС).

С указанным размером арендной платы ООО «Гарант плюс» не согласилось и направило письмо в адрес Арендодателя о своем несогласии в связи с тем, что увеличение аренды на 48 % непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства по делу № А45-7585/2016 рассматриваемого Арбитражный судом Новосибирской области, было установлено, что ответчиком были представлены доказательства того, что данные отчета ООО «ГРОСС-КОНСАЛТ» № 1375/14-Н от 19.12.2014 г., на основании которого истец увеличил арендную плату в одностороннем порядке, являются недостоверными. Кроме того, недостоверность отчета, его несоответствие федеральным стандартам оценки, установлена показаниями эксперта ООО «Оценка и бизнес-планирование» ФИО3, допрошенного в судебном заседании, ответившего на все вопросы суда, представителей истца и ответчика, прямо указавшего причины, по которым отчет не может являться достоверным.

Определением от 06.06.2016 г. по Делу № А45-7585/2016 арбитражным судом была назначена судебная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости права аренды, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценка и бизнес-планирование» ФИО3

Перед  экспертом судом были поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость  права  пользования  имущественным комплексом по договору аренды No95-р от 23.12.2011 на дату 23.12.2011?

-определить  рыночную  стоимость  права  пользования  имущественным комплексом по договору аренды No95-р от 23.12.2011 на дату 01.03.2015?

- определить  рыночную  стоимость  права  пользования  имущественным комплексом по договору аренды No95-р от 23.12.2011 на текущую дату?

По результатам проведенной судебной экспертизы (экспертные заключения №А45-7585/2016/01 от 24.08.2016 г., №А45-7585/2016/02 от 24.08.2016 г., №А45-7585/2016/03 от 24.08.2016 г.) экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость права пользования имущественным комплексом по договору аренды №95-р от 23.12.2011 г. на дату 01.03.2015 г. определена в размере 11 983 192 руб. в год (998 599 руб. 33 коп. в месяц). 

На текущую дату, то есть по состоянию на август 2016 года рыночная стоимость права пользования имущественным комплексом по договору аренды №95-р от 23.12.2011 г. определена в другом размере, так же как и на дату заключения договора был определен другой размер. Таким образом, в процессе судебного разбирательства фигурировало три различных ставки арендной платы.

Так как в судебном заседании установлено, что ставка арендной платы, указанная Арендодателем в уведомлении об увеличении арендной платы, определенной отчетом ООО «ГРОСС-КОНСАЛТ» № 1375/14-Н от 19.12.2014 г. превысила рыночную ставку арендной платы на дату увеличения Арендодателем арендной платы (01.03.2015), в соответствии с разъяснениями п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит ежемесячная разница между существующей ранее ставкой арендной платы (854 621 руб. 49 коп) и средней рыночной ставкой определенной судебной экспертизой в размере 998 599 руб. 33 коп. в месяц (998599,33-854621,49=143977,84 руб. в месяц).

Истцом в этом деле было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за конкретный период с 01.12.2015 г. по 31.03.2016 г. Судебная экспертиза стоимости арендной платы проводилась в т.ч. в отношении этого конкретного периода.

Судом исковые требования удовлетворены частично, поскольку исходя из заключения экспертизы, рыночная ставка арендной платы составляет 998 599 руб. 33 коп. в месяц, а задолженность за период 4 месяца - декабрь 2015 г., январь 2016 г., февраль 2016 г., март 2016 г. составляет 575 911 руб. 36 коп. (998599,33-854621,49=143977,84х4-575911,36).

Таким образом, суд не устанавливал новый  размер арендной платы, а удовлетворял требования истца по задолженности арендной платы за конкретный период.

Истцом не уточнялись исковые требования в части установления ставки арендной платы. Истец даже не заявлял ходатайство об уточнении периода по взысканию задолженности арендной платы, несмотря на то, что исковое заявление было подано 18 апреля 2016 года, а решение вынесено судом 29 ноября 2016 года, тогда как заявленный период остался неизменным: декабрь 2015 г, январь, февраль, март 2016 года., таким образом, истец обозначил свою позицию в том, что за другой период у ответчика задолженность по аренде отсутствует, тем более, что ответчиком суду были предоставлены доказательства того, что арендная плата в размере определенном Договором аренды № 95-р от 23.122011 г. оплачивалась в полном объеме и в установленные сроки.

Решение суда вступило в законную силу и исполнено ответчиком в полном объеме.

После вступления решения в законную силу и исполнения решения ответчиком истец в соответствии с порядком установленным п.3.2.5. Договора никаких уведомлений об изменении арендной платы по Договору аренды № 95-р от 23.12.2011 г. в адрес ответчика не направлял, нового отчета об оценке истцом ответчику так же представлено не было.

Так, в соответствии с  п. 3.2.5 Договора аренды № 95-р от 23.12.2011 г. «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по Договору, но не чаще 1 (одного) раза в год на основании данных, полученных по результатам проведенной независимой оценки. Уведомление об изменении ставки арендной платы Арендодатель направляет Арендатору и в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность Арендатора вносить арендную плату в новом размере  возникает с момента получения Арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты его отправки заказным письмом». 

Исходя из изложенного, требования Истца не могут подлежать удовлетворению, т.к. последним нарушен п. 3.2.5 Договора аренды № 95-р от 23.12.2011., устанавливающий порядок изменения арендной ставки.

 Так, Истец изменяет арендную плату в одностороннем порядке без уведомления Ответчика о ставке арендной платы и даты начала ее действия, без проведения независимой оценки (ФГУП ФТ-Центр нового отчета представлено не было, а старый был признан недействительным) и без направления такого отчета в Территориальный орган Росимущества. 

Таким образом, ООО «Гарант плюс» исполнив решение суда в полном объеме, продолжает добросовестно исполнять все условия договора аренды № 95-р от 23.12.2011 г. и ежемесячно оплачивает арендную плату в соответствии с условиями договора аренды № 95-р от 23.12.2011.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует  из   материалов  дела,  между  Истцом (Арендодатель)  и  Ответчиком (Арендатор)  заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 23.12.2011 № 95-р (далее - Договор аренды).

В соответствии с п.1.1 Договора аренды Арендодатель передал Арендатору комплекс объектов, расположенных  по адресу: 

<

...>, общей площадью 48761, 1 кв.м. (далее - Объект) по акту приема-передачи от 27.12.2011.

В соответствии с п. 3.3.8 Договора  аренды Арендатор обязан самостоятельно получать у Арендодателя счета на ежемесячную плату, установленную Договором, своевременно и в полном объеме вносить такую плату.

В соответствии с п. 4.3 Договора аренды, внесение ежемесячной арендной платы производится Арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 4.2 Договора аренды сумма арендной платы  до 29.11.2016 составляла 854 621,49  руб. в месяц.

Изменение ставки арендной платы регламентируется п. 3.2.5 Договора аренды на основании данных, полученных по результатам проведенной независимой оценки и  с учетом решения Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2016  № А45-7585/2016 сумма арендной платы по Договору аренды от 23.12.2011 с 01.03.2015 установлена для Ответчика в размере 998 599,33 рублей в месяц.

Таким образом, с 01.03.2015 в соответствии с п. 3.2.5 Договора аренды и решением суда, Ответчик обязан вносить ежемесячно арендную плату в размере 998 599,33 рублей.

Однако, несмотря на указанные обстоятельства, с 01.03.2015 Ответчик продолжает пользоваться имущественным комплексом, самостоятельно изменив стоимость арендной платы, до размера 854 621,49 рублей в месяц, тем самым не доплачивая Арендодателю сумму арендной платы 143 977,84 рубля из расчета 998 599,33 - 854 621,49 = 143 977, 84 рублей. 

В нарушение вышеуказанных условий Договора аренды и решения Арбитражного суда Новосибирской области Арендатором не произведена арендная плата:

- за март 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за апрель 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за май 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июнь 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июль 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за август 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за сентябрь 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за октябрь 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за ноябрь 2015 года в размере 143 977,84 руб.;

- за апрель 2016 года в размере 143 977,84руб.;

- за май 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июнь 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июль 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за август 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за сентябрь 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за октябрь 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за ноябрь 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за декабрь 2016 года в размере 143 977,84 руб.;

- за январь 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за февраль 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за март 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за апрель 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за май 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июнь 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за июль 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за октябрь 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за ноябрь 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за декабрь 2017 года в размере 143 977,84 руб.;

- за январь 2018 года в размере 143 977,84 руб.;

- за февраль 2018 года в размере 143 977,84 руб.;

- за март 2018 года в размере 143 977,84 руб.;

- за апрель 2018 года в размере 143 977,84 руб.

 Общая    сумма    задолженности   Ответчика   по  арендной  плате   составляет  4 607 290,88 руб.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения  не  допускается  за  исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

Согласно п. 6.1 Договора аренды за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по платежам, Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы, подлежащей оплате.

Размер пени по состоянию на 27.08.2018 за просрочку оплаты арендных платежей составляет 3 193 428,48руб.,  согласно   расчета  пени,  представленного  Истцом   и  проверенного  судом.

Отзыв  ответчика  основан  на    неверных  представлениях  относительно  фактических    обстоятельств     и  их  правовой  оценки.

В отзыве на исковое заявление Ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2016 по делу № А45-7585/16 в соответствии с которым с Ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.15 по 31.03.16 в размере разницы между существующей ранее договорной ставкой арендной платы (854 621, 49 руб. и средней рыночной ставкой определенной независимой судебной экспертизой в размере 998 599,33 руб. в месяц (998 599,33-854 621, 49= 143 977,84 руб. в месяц).

Ответчик полагает, что стоимость арендной платы, установленная независимой экспертизой в размере 998 599,33 руб. применима только к периоду взыскания по делу № А45-7585/16, в остальном стоимость подлежащая оплате для Ответчика остается неизменной и составляет 854 621, 49 руб. согласно п. 4.2.1 договора аренды от 23.12.2011 № 95-р. Так же Ответчик ссылается на отсутствие сведений о новой оценке имущества и уведомления Арендодателя об изменении стоимости арендной платы до размера 998 599,33 руб.

 Однако,  как  следует   из   искового  заявления   Истец просит взыскать задолженность образовавшуюся за период с 01.03.15 по 30.04.18 в размере разницы между существующей ранее договорной ставкой арендной платы (854 621, 49 руб. и средней рыночной ставкой определенной независимой судебной экспертизой в размере 998 599,33 руб. в месяц (998 599,33-854 621, 49= 143 977,84 руб. в месяц).

В соответствии с п. 3.2.5 Договора аренды, Арендодатель вправе изменять ставку арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год на основании данных полученных по результатам проведенной независимой оценки.

Судебным решением по делу № А45-7585/16 была проведена экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости права аренды, результатом которой стала независимая оценка, в соответствии с которой рыночная стоимость права пользования имущественным комплексом по договору аренды № от 23.12.2011 № 95-р на дату 01.03.2015 определена в размере 11 983 192 рублей в год (998 599,33 руб. в месяц).

На основании указанной оценки суд установил, что рыночная ставка арендной платы с 01.03.2015 определена в размере 998 599,33 руб. в месяц (абз. 4 ст.10 решения по делу № А45-7585/16), следовательно исходя из разъяснений п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, взысканию с ответчика задолженности образовавшейся по договору аренды от 23.12.2011 № 95-р подлежит ежемесячная разница между существующей ранее ставкой и ставкой арендной платы (854 621, 49 руб. и средней рыночной ставкой определенной независимой судебной экспертизой в размере 998 599,33 руб. в месяц (998 599,33-854 621, 49= 143 977,84 руб. в месяц).

Доводы  Ответчика о необходимости проведения новой оценки и направления их результатов как основание предъявления настоящих исковых требований противоречат пункту 3.2.5 Договора аренды в соответствии с которым Арендодатель вправе изменять ставку арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год на основании данных полученных по результатам проведенной независимой оценки и пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. От 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Арендная плата в размере  998 599,33 руб. определена независимой оценкой, Истцом не увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, задолженность из расчета 998 599,33 руб. Ответчиком в рамках дела № А45-7585/16 оплачена, ее оценочная стоимость Ответчиком не оспорена.

В решении по делу № А45-7585/16 судом так же установлено, что при наличии экспертного заключения о величине рыночной ставки арендной платы, какой либо необходимости у Арендодателя вновь обращаться к оценщику для установления уже установленной рыночной ставки арендной платы не имеется, такой подход к исполнению договора аренды является формальным, это согласуется с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. От 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Поскольку стоимость арендной платы с 01.03.2015 определена посредством экспертизы и установлена судом в размере 998 599,33 руб.  то ее действие распространяется на заявленный в настоящем исковом заявлении период с 01.03.15 по 30.04.18 и по настоящий период, что согласуется с п. 3.2.5 Договора Аренды.

Таким образом, утверждение Ответчика о несоблюдении Истцом положений пункта 3.2.5 Договора аренды не соответствуют действительности, поскольку ставка арендной платы изменена на основании данных, полученных по результатам проведенной экспертизы.

Доводы Ответчика о пропущенных сроках исковой давности по требованиям за период с 01.06.15 по 31.08.15 несостоятельны, ввиду следующего.

В соответствии с п. 16 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку 

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Поскольку Истцом был соблюден претензионный порядок и направлена претензия 13.06.18 срок исковой давности в указанный период был следующий:

- за июнь 2015 - 3 года ровно;

- за июль 2015 – 2 года 11 мес.;

- за август 2015 – 2 года 10 мес. 

Соответственно, срок исковой давности за период с 01.06.15 по 31.08.15 не истек.

Кроме  того,   возражения   Ответчика  создают  правовую  неопределенность   между    сторонами,      противоречат     вступившему  в  законную  силу  судебному  акту  между  сторонами.

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчика.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск в пользу   Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (ОГРН 

<

***>), г. Москва  4 607 290 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, 3 193 428 руб. 48 коп. пени по договору аренды №95-р от 23.12.2011,  всего: 7 800  719  руб. 36  коп.,  а  также  62 004  руб. 00 коп.  расходов  по  оплате  госпошлины. 

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                             А.А. Уколов