АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40239/2023

г. Краснодар

09 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Резник Ю.О., судей Глуховой В.В. и Илюшникова С.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Уджуху Р.З. и при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 13.05.2025), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 по делу № А32-40239/2023 (Ф08-6980/2025), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – должник) финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о введении процедуры реализации имущества гражданина.

ФИО1 обратилась в суд с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением от 19.05.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2025, в отношении должника введена процедура реализации имущества; в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле администрации города Сочи и департамента по надзору в строительной сфера Краснодарского края, а также в удовлетворении заявления о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебные акты в части отказа в применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы ссылается на то, что отсутствие должника в официальных реестрах застройщиков, непредоставление им отчетности в контролирующие органы и формальное несоответствие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не могут служить безусловным основанием для отказа во введении специального правового режима банкротства застройщика. Выводы судов о том, что апартаменты не могут быть квалифицированы как жилые помещения, являются ошибочными.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 13.08.2024 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена ФИО4

18 января 2021 года должник и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 31,2 кв. м в нежилом здании площадью 11 920 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:1699, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, д. 4/1.

ФИО1, ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи фактически является договором участия в долевом строительстве, обратилась в суд с заявлением о применении к должнику специальных правил о банкротстве застройщиков.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку судебные акты обжалуются в части отказа в применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суд округа в силу части 1 статьи 286 Кодекса проверяет законность и обоснованность судебных актов только в указанной части.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве регламентирует порядок банкротства застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принявших участие в финансировании строительства жилья.

Цель выделения и законодательного регулирования соответствующего института банкротства и его применение состоят, прежде всего, в более эффективной защите прав граждан-участников строительства, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения их требований (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Поэтому признание за должником статуса застройщика позволяет гражданам-участникам строительства, право которых на получение жилого помещения оказалось нарушенным, получить удовлетворение своих требований в третью очередь реестра, то есть преимущественно перед кредиторами четвертой очереди, не имеющими статуса участника строительства, то есть воспользоваться более эффективным механизмом, предусмотренным законодателем на случай банкротства застройщика.

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником статуса застройщика помимо наличия общих признаков банкротства необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение должником денежных средств и (или) иного имущества участника строительства; наличие к должнику денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (пункт 7 Обзора судебной практики № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.

Отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя также не признано обстоятельством, препятствующим применению правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

При этом в силу прямого указания Закона принятие застройщиком обязательств по передаче жилых помещений может оформляться различными договорами - договорами участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительными договорами, договорами простого товарищества, о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. (пункт 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

По смыслу пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве суд вправе вернуться к разрешению вопроса о применении при банкротстве должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и в том случае, когда ранее им уже было отказано в удовлетворении соответствующего ходатайства одного из кредиторов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что объект (здание по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ФИО5, д. 4/1), в котором расположено спорное помещение, не является многоквартирным жилым домом, принимая во внимание, что согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования у здания является нежилым, суды пришли к выводу об отсутствии всех предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве условий для применения к процедуре банкротства должника специальных правил банкротства застройщика.

Согласно ответу департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 14.05.2025 должник не осуществлял деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; отчетность застройщика в департамент не предоставляет, обязательств перед участниками долевого строительства не имеет.

Требования ФИО6 к должнику вытекают из предварительного договора купли-продажи, предметом которого является продажа нежилого помещения (апартаментов). В материалах дела отсутствуют доказательства наличия к должнику требования о передаче жилых помещений или денежных требований, вытекающих из заключения между должником и участником строительства договоров о привлечении средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Суд округа, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, не находит оснований для отмены судебных актов.

Довод кассационной жалобы о возможности квалификации апартаментов, на строительство которых внесены денежные средства должнику, в качестве квартир, отклоняются окружным судом как необоснованные.

Действующее жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», апартаменты являются одним из разрешенных видов гостиницы (апарт-отель), номера в гостинце (апартамент-номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование). Апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых находятся, в том числе, офисы и торговые объекты.

Таким образом, апартаменты – это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН спорное нежилое здание введено в эксплуатацию и право собственности на него зарегистрировано за должником в 2020 году, то есть до заключения с ФИО1 предварительного договора купли-продажи от 18.01.2021.

В связи с изложенным (заключение ФИО1 договора в 2021 году, после ввода в эксплуатацию нежилого здания) переданные должнику по договору от 18.01.2021 денежные средства не могут являться средствами, внесенными для финансирования строительства в целях обеспечения ФИО1 жильем.

С учетом совокупности приведенных обстоятельств, исходя из определенных частью 1 статьи 286 Кодекса полномочий, суд округа не находит оснований для переоценки выводов судов о том, что совокупностью исследованных им доказательств по делу, целевого назначения земельного участка по договору аренды земельного участка под объектом строительства, содержанием предварительных договоров, подтверждается, что применение к должнику специальных правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве недопустимо.

При этом Закон о банкротстве не содержит запрета на переход к специальной процедуре банкротства должника по правилам параграфа 7 главы IX указанного Закона и после введения процедуры реализации имущества при наличии совокупности всех нормативно установленных для этого условий.

Основания для отмены или изменения определения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 по делу № А32-40239/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.О. Резник

Судьи

В.В. Глухова

С.М. Илюшников