ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

26.06.2023                                                                          Дело № А40-189764/22

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 26.06.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ИП ФИО1: ФИО2 по дов. от 29.05.2023,

от Управления Росреестра по Москве: ФИО3 по дов. от 25.04.2023,

от Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен,

от ООО "Фортэксперт": не явился, извещен,

от Московского УФАС России: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 по делу № А40-189764/22

по заявлению ИП ФИО1

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным и отмене решения

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Фортэксперт", Московское УФАС России 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации от 12.08.2022 № КУВД-001/2022-18050166/4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Фортэксперт", Московское УФАС России.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023, заявление удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие. 

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель заявителя против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.09.2021 между предприниматлем и ООО "Фортэксперт" был заключен договор № 1/1 передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 (с поручительством).

Заявитель 29.04.2022 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора от 22.09.2021 в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002013:11130, площадью 47,3 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое помещение, Объект).

12.05.2022 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что в деле правоустанавливающих документов отсутствует заявление самого ООО "Фортэксперт" на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества, а также, что представленный договор передачи договора купли-продажи приватизированной недвижимости и согласие Департамента городского имущества города Москвы (далее – Департамент) не соответствуют требованиям законодательства.

05.08.2022 в адрес Управления были представлены дополнительные документы для государственной регистрации, в том числе заявление от ООО "Фортэксперт" на государственную регистрацию перехода права собственности, а также письма и разъяснения Департамента.

Управление уведомило заявителя о неустранении причин приостановления государственной регистрации в связи с тем, что, по мнению Управления, договор передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи должен быть либо согласован с Федеральной антимонопольной службой, либо быть заключенным по результатам торгов (аукциона).

Уведомлением от 12.08.2022 № КУВД-001/2022-18050166/4 Управление уведомило о принятии решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Судом установлено, что между Департаментом и ООО "Фортэксперт" был заключен договор аренды от 14.05.2018 № 00-00258/18 (далее - договор аренды) на недвижимое имущество общей площадью 47,3 кв. м по адресу: 

<

...>. В рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закона № 159-ФЗ) между Департаментом и ООО "Фортэксперт" заключен договор купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 (далее - договор) по указанному адресу. Заключенный между Департаментом и ООО "Фортэксперт" договор аренды прекращен с даты заключения договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО "Фортэксперт" воспользовалось преимущественным правом выкупа, заключив с Департаментом договор по указанному адресу.

Вместе с тем в Единый государственный реестр недвижимости 08.04.2021 внесена запись о переходе права собственности по договору к ООО "Фортэксперт" № 77:04:0002013:11130-77/051/2021-6 с обременением в виде залога.

Следовательно, выкупаемый объект недвижимости не является собственностью города Москвы, и на него зарегистрирована частная собственность.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – закон № 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 38 закона № 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с условиями договора и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Фортэксперт" вправе передать новому покупателю права и обязанности по договору с согласия продавца.

Согласно пункту 2.4 договора от 08.11.2020 № 59-6606, Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), передав приобретателю права и обязанности по договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее продавцу. В этом случае ипотека на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств покупателя и (или) нового покупателя по договору.

В связи с тем, что ООО "Фортэксперт" представило в Департамент договор от 22.09.2021 № 1/1 передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 (с поручительством), Департамент согласовал передачу прав и обязанностей заявителю (ОГРНИП: 

<

***>) по договору, о чем ООО "Фортэксперт" было проинформировано письмом от 26.10.2021 исх. № ДГИ-1-105272/21-1. При этом письмом от 08.11.2021 исх. № ДГИ-1-105272/21-2 Департаментом в Управление были направлены разъяснения, подтверждающие согласие Департамента на передачу прав и обязанностей по договору от ООО "Фортэксперт" к заявителю.

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон № 135-ФЗ) государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий. При этом Обществом реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущество по указанному адресу в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Кроме того, выкупаемый объект недвижимости не является государственной собственностью, и на него зарегистрирована частная собственность на момент оформления между ООО "Фортэксперт" и заявителем договора передачи договора с поручительством.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что согласно положениям статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. Следовательно положения Закона № 135-ФЗ "О защите конкуренции", регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежали применению к выкупаемой недвижимости после реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и государственной регистрации права частной собственности.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу, что проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от ООО "Фортэксперт" к заявителю на выкупаемую по договору недвижимость либо согласование сделки по отчуждению ООО "Фортэксперт" выкупаемой недвижимости в пользу заявителя с антимонопольным органом не требуются.

Таким образом, согласие Департамента на передачу прав и обязанностей по договору от ООО "Фортэксперт" к заявителю, выраженное в письме от 26.10.2021 исх. № ДГИ-1-105272/21-1, не нарушает требований действующего законодательства Российской Федерации.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно частям 1, 2 статьи 18 Закона № 218-ФЗ регистрация недвижимости прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен статьей 14 Закона № 218-ФЗ и также отвечающих требованиям статьи 21 Закона № 102-ФЗ.

Судом установлено, что в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, был представлен договор от 22.09.2021 № 1/1 передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 (с поручительством), а также заявление ООО "Фортэксперт" и заявителя о регистрации перехода прав на спорный объект.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу данной статьи стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

Доводы Управления о нарушении порядка отчуждения, предусмотренного Закона № 159-ФЗ, признаны несостоятельными в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Закона № 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества. Между тем объект недвижимости, в отношении которого Заявитель просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились в момент возникновения права собственности Заявителя на данный объект недвижимости.

Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен частью 7 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Следовательно, положения Закона № 159-ФЗ к договору, представленному заявителем в Управление не применяются.

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

При этом в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Заключая договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 08.11.2020 № 59-6606 ООО "Фортэксперт" приобрело арендуемое имущество, тем самым уже реализовало преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного Законом № 159-ФЗ, и стало собственником данного Объекта, вследствие чего вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, заключение с заявителем договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 от 22.09.2021 не является реализацией заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Соответственно, заключение договора № 1/1 от 22.09.2021 о передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 № 59-6606 от 22.09.2021 представленного с заявлениями от 29.04.2022 и от 05.08.2022, не нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями  284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 по делу № А40-189764/22 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

Л.В. Федулова