Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-4021/2022

05 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  05 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: конкурсный управляющий ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» (адрес:  Россия 197110, Санкт-Петербург, а/я 121; Россия 198215, Санкт-Петербург, ул. Подводника ФИО2, д.46);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга; 2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; 3) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу; 4) Общество с ограниченной ответственностью «Коттеджстрой»,

о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

при участии:

- от истца: ФИО3 (доверенность от 16.04.2022),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 10.01.2022),

- от третьих лиц: 1,3, 4 – не явились, извещены; 2) ФИО5 (доверенность от 10.02.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании права собственности на объект незавершенного строительства – торгово-бытовой комплекс, общей площадью 6 817,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, с кадастровым номером 78:38:0011501:3105, назначение – нежилое, за истцом. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) и ООО «Коттеджстрой».

Администрация, Росреестр и ООО «Коттеджстрой», извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

От истца в материалы дела поступило заявление об изменении предмета иска, в соответствии с которым истец просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – торгово-бытовой комплекс, общая площадь 2 500 кв.м., число этажей 4, в том числе подземных 1, степень готовности 65 %, находящийся по адресу: 

<

...> лит. А, кадастровый номер 78:11:0006110:8311, назначение – нежилое.

Уточненные требования приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца уточненное заявленное требование поддержал. 

Представитель Комитета против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга поддержал позицию Комитета. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

13.04.2004 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.04.2004 № 00/ЗК-03339 (07) (далее – договор) по условиям которого Комитет (арендодатель) по акту приема-передачи от 13.04.2004 предоставил во временное владение и пользование Обществу (арендатору) земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп.26, 27, 28 (юго-восточнее д.30, корп. 2, лит. А по пр. Энтузиастов, площадью 3475 кв.м., кадастровый номер 78-6110-3006, относящийся к категории земель поселения (далее – участок) сроком до 25.10.2005.

Государственная регистрация договора произведена 01.07.2004. 

Как указано в пункте 1.2 договора, участок предоставлялся для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-бытового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта. 

Реализация инвестиционного проекта предполагалась в следующие сроки – до 25.07.2004 разработка и утверждение проектной документации, до 25.10.2005 – производство строительных работ и введение объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 5.2.1, 5.2.2 договора). 

Дополнительным соглашением от 09.10.2009 № 5 к договору срок его действия продлен до 31.03.2010. Срок реализации второго этапа продлен до 31.03.2010.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010 по делу № А56-25007/2013 в отношении Общества введена процедура наблюдения. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу № А56-37560/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с неплатежеспособностью Общество не смогло исполнить обязательства по внесению арендной платы по договору, в связи с чем Комитет обратился в суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу № А56-25007/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2014, указанные выше требования Комитета удовлетворены в полном объеме. 

На основании вступившего в законную силу решения Росреестром 20.11.2014 произведена запись о прекращении договора.

Согласно представленному в материалы дела паспорту объекта незавершенного строительства по состоянию на 06.06.2013 во время действия договора Обществом на участке возведен объект незавершенного строительства торгово-бытовой комплекс, общая площадь 2 500 кв.м., число этажей 4, в том числе подземных 1, степень готовности 65 %, находящийся по адресу: 

<

...> лит. А, кадастровый номер 78:11:0006110:8311, назначение – нежилое (далее – Объект незавершенного строительства).

В августе 2013 года Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства. 

Однако письмом от 03.04.2014 № 95/008/2013-199 Росреестр уведомило Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства в связи с тем, что Обществом не было представлено согласие Комитета на регистрацию права в отношении Объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 8.2.1 договора.

Посчитав отказ Росреестра незаконным Общество обжаловало его в суде. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу № А56-77877/2014 Обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства, а также в обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на Объект незавершенного строительства.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по указанному делу решение суда первой инстанции было отменено и на Росреестр была возложена обязанность по регистрации права собственности Общества на Объект незавершенного строительства, которая была осуществлена Росреестром 31.08.2015.

Вместе с тем постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2015 по делу № А56-77877/2014 указанный судебный акт апелляционной инстанции отменен, решение суда первой инстанции оставлено в силе. 

Руководствуясь указанным постановлением суда кассационной инстанции, Комитет обратился в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности Общества на Объект незавершенного строительства. 

22.12.2015 прекращено право собственности Общества на Объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу А56-37560/2010 прекращена процедура конкурсного производства в отношении Общества, введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим должника утвержден ФИО6.

15.05.2017 была окончена сплошная инвентаризация имущества Общества, в соответствии с приказом № 3 «О завершении инвентаризации». По итогам инвентаризации было установлено, что у Общества имеется актив, в виде Объекта незавершенного строительства.

08.07.2021 Общество снова обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства.

Однако Росреестр отказал Обществу в государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства указав, что Обществом не представлено предусмотренное пунктом 8.2.1 договора согласие Комитета на регистрацию права собственности на Объект незавершенного строительства. 

Учитывая изложенное, Общество, ссылаясь на выданное в установленном порядке разрешение на строительство, истечение срока действия договора, полагает, что согласие Комитета на регистрацию права собственности на Объект незавершенного строительства не требуется, а отказ Росреестра в регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства противоречит статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 14, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нарушает права и законные  интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве.  

В обоснование иска Общество также указало, что Объект незавершенного строительства является фактически единственным активом Общества, а регистрация права собственности на него и дальнейшая его реализация в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 167-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволит Обществу произвести расчеты с кредиторами, в том числе удовлетворить требования Комитета о погашении задолженности по арендной плате по договору. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению ввиду следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен статьей 25 от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно пунктам 2, 4 которой основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, создаваемый на не принадлежащем заявителю на праве собственности земельном участке, являются документ, подтверждающий право пользования земельным участком, и разрешение на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, проверить законность сделки, в ходе осуществления которой Росреестру надлежало установить соблюдение условий договора.

Возражая против удовлетворения иска Комитет указывает, что Обществу не давалось согласие на регистрацию права собственности на Объект незавершенного строительства, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Судом установлено, что в соответствии с пунктами 8.2.1, 8.2.2 договора Общество (арендатор) не вправе без согласия Комитета (арендодателя) зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, и в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на земельном участке (в том числе незавершенных строительством), либо осуществлять их залог. 

Отсутствие требуемого договором согласия Комитета не позволяет установить наличие законных оснований приобретения права собственности на спорный объект, поскольку право реализации инвестиционного проекта, по результатам которой инвестором приобретается право собственности на возведенный объект, обусловлено условиями его предоставления, закрепленными в том числе в договоре аренды. 

Условие пункта 8.2.1 договора, предусматривающего необходимость получения согласия Комитета (арендодателя) на регистрацию до завершения реализации инвестиционного проекта права собственности Общества (арендатора) в отношении Объекта незавершенного строительства, корреспондируется с условием пункта 10.3 договора, предусматривающего специальные последствия расторжения договора по причинам, связанным с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств. Согласно названному пункту при расторжении договора в связи с невыполнением Обществом (арендатором) обязанностей, предусмотренных договором, Комитет (арендодатель) вправе реализовать результат инвестирования (объект незавершенного строительства, возводимый в рамках инвестиционного проекта) путем продажи с публичных торгов с последующей компенсацией Обществу (арендатору) затрат, произведенных при реализации инвестиционного проекта. Регистрация за Обществом права собственности на Объект незавершенного строительства влечет невозможность применения данных последствий.

Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 № 167-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» специальные правила о порядке реализации имущества, составляющего конкурсную массу должника, и порядке удовлетворения требований кредиторов не относятся к имуществу, не являющемуся собственностью должника, а в данном случае до разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на Объект незавершенного строительства в силу пункта 2 статьи 8.1, статей 130, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается принадлежащим должнику на праве собственности. 

В данном случае при регистрации за Обществом права собственности на Объект незавершенного строительства без согласия Комитета права последнего нарушаются тем, что становится невозможным достижение цели, для которой был заключен договор, и реализация инвестиционного проекта.

Указанные выводы содержаться в решении арбитражного суда первой инстанции и постановлении суда кассационной инстанции по делу № А56-77877/2014, которое является преюдициальным для настоящего дела.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие согласие Комитета на регистрацию за Обществом права собственности на Объект незавершенного строительства, а также особые правовые последствия расторжения договора, установленные в пункте 10.3, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.