АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1836/24

г. Уфа

15 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.10.2024

Полный текст решения изготовлен 15.10.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе: судьи Хазиахметовой З.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щукиной Ю.О. рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь», общество с ограниченной ответственностью «Бриг»,  о возмещении 58 559 900 руб. убытков

 

В судебное заседание явились: 

от истца – ФИО1 представитель по доверенности 12.01.2024;

ООО "Специализированный застройщик "Оникс" - ФИО2 представитель по доверенности 05.04.2024;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащем образом.

 

Общество с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о возмещении 58 559 900 руб. убытков

Определением от 29.01.2024 указанное исковое заявление принято к производству суда.

От ответчика поступил отзыв на иск, с требованиями не согласен.

От третьего лица поступил отзыв на иск, поддерживает требования истца.

По ходатайству ответчика к материалам дела приобщено дополнение к отзыву.

Представителем истца доводы иска поддержаны в полном объеме, полагает требования подлежащими удовлетворению. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что с ходатайством о назначении экспертизы обращаться, не намерен.

Иных заявлений и ходатайств не поступило. 

Представитель ответчика доводы, изложенные в отзыве, поддержал.

Исследовав представленные доказательства, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Между обществом "Завод Промсталь" (застройщик) и обществом "Пилигрим Девелопмент" (в настоящее время - общество "Пилигрим Альфа" (инвестор) 15.04.2014 заключен договор инвестирования N 019/40-2014 (далее - договор от 15.04.2014), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования. 

Согласно пункту 1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения: 

- номера на поэтажном плане N 1 - 43, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже секций А, Б, В; 

- номера на поэтажном плане N 1 - 13, общей площадью 144,2 кв. м, расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 15.04.2014 ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен во II квартале 2015 года. 

В силу пункта 3.1 договора от 15.04.2014 цена настоящего договора определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв. м объектов инвестирования, составляет 39 860 100 руб. 

Как указал истец, общество "Пилигрим Альфа" выполнило свои обязательства по оплате цены договора в размере 37 312 359 руб. 01 коп. 

Согласно пункту 4.6 договора от 15.04.2014 застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Между обществом "Завод Промсталь" и обществом "Пилигрим Альфа" 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года. 

Между обществом "Завод Промсталь" (продавец) и обществом "СЗ "Оникс" (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - договор), по условиям которого общество "Завод Промсталь" обязуется передать в собственность общества "СЗ "Оникс", земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора). 

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 N 6234 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан", а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства. 

Кроме того, согласно пункту 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан". Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи. 

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

Между обществами "Завод Промсталь" и "СЗ "Оникс" 09.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения настоящего договора. 

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами следующим образом: земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 - 56 130 274 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 - 40 280 443 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 - 3 589 283 руб. 

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573. 

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 руб.; пункт 2.3 договора: до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца. Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 оставить в прежней редакции, без изменений. 

30.11.2019г. истец обратился  к ответчику с просьбой заключить между обществом «СЗ «Оникс» и обществом «Пилигрим альфа» договор долевого участия на нежилые помещения в строящемся жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ: общей площадью 8408 кв.м. (номера на поэтажном плане № 1-43), расположенные на 1 этаже секций А, Б, В; общей площадью 144, 2 кв. м. (номера на поэтажном плане № 1-13), расположенные на цокольном этаже секции А, и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т.1, л.д. 38).

Также в данном письме истец указал, что общество «Пилигрим девелопмент» произвело оплату по договору от 15.04.2014 на сумму 37 312 359 руб. 01 коп. и приложил платежные документы.  Однако ответа на данное письмо не последовало.

Согласно п. 2.5 Договора инвестирования №019/4-2914 от 15.04.2014г. в редакции дополнительного соглашения №б/н от 07.12.2017 ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию- 1 квартал 2019г.

По состоянию на 05.07.2021г. секции А, Б, В Многоквартирного жилого дома (литер 6) не возведены застройщиком ООО СЗ «Оникс», не введены в эксплуатацию, новым застройщиком перенесены сроки сдачи объекта в эксплуатацию, согласно проектной декларации ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию секций В, Г -3 квартал 2021г., секции А,Б- 3 квартал 2024г.

В связи с тем, что объекты инвестирования в установленный срок не построены, срок завершения строительства перенесен более чем на 5 лет, а также учитывая, что новым застройщиком изменены технические характеристики нежилого помещения (площадь, конфигурация), истец утратил интерес к договору инвестирования №019/4-2914 от 15.04.2014г. и 24.05.2021 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате предварительной оплаты, выплате неустойки.

При рассмотрении спора судами установлено, что права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 перешли к новому застройщику - обществу "СЗ "Оникс". 

Данный факт установлен при рассмотрении спора по делу N А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц. 

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках дела N А07-15331/2019 установили, что общество "СЗ "Оникс" при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома. 

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка. 

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что 14.01.2019 общество "СЗ "Оникс" направило в адрес общества "Завод Промсталь" проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество "Завод Промсталь" обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам. 

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество "СЗ "Оникс" предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении N 1, договоры участия в долевом строительстве. 

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества "Завод Промсталь", как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК "Жилой дом литер 6". 

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество "СЗ "Оникс") примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома. 

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

 

 

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 N 17-10-Н, суды в рамках дела N А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества "Завод Промсталь" перед инвесторами. 

Судами установлено, что действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества "Завод Промсталь" по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах. 

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество "СЗ "Оникс" приняло на себя обязательства общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом. 

Таким образом, суды установили, что обществу "СЗ "Оникс" перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, что именно общество "СЗ "Оникс" несет перед истцом обязанность по передаче объекта инвестирования по договору N 019/4-2014 от 15.04.2014. 

Из договора инвестирования N 019/40-2014 следует, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования. 

 Согласно пункту 1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения:  номера на поэтажном плане N 1 - 43, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже секций А, Б, В;  номера на поэтажном плане N 1 - 13, общей площадью 144,2 кв. м, расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 15.04.2014 ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен во II квартале 2015 года. 

Согласно пункту 4.6 договора от 15.04.2014 застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию. 

 Между обществом "Завод Промсталь" и обществом "Пилигрим Альфа" 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года. 

 Из материалов дела следует, что объекты инвестирования до настоящего времени истцу не переданы. 

           Кроме того, согласно проектной документации №02-001220 от 09.04.2021г. застройщиком без согласования с ООО «Пилигрим альфа» изменена проектная документация в отношении нежилых помещений, подлежащих передаче ООО «Пилигрим альфа», в секции В жилого дома отсутствует помещение с назначением поликлиника, в секции А находится два нежилых помещения с указанным назначением площадью 645,71 кв.м. (на минус 1 этаже), 572,28 кв.м. ( на 1 этаже), в секции В площадью 816,16 кв.м.  

Надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства (статьи 9, 65 АПК РФ), ответчиком в материалы дела, суду не представлено. 

Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки к оформлению взаимоотношений с истцом, внесению изменений в договор от 15.04.2014, в том числе относительно пролонгации сроков строительства и согласования изменений проекта, в дело также не представлено.

Письмом от 24.05.2021 г. истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, указав на нарушение срока выполнения обязательств со стороны ответчика, а также изменение технических характеристик нежилых помещений (площадь, конфигурация) обратился к ответчику с требованием о возврате денежных средств по договору от 15.04.2014 в размере 37 312 359,01 руб. В рамках дела № А07-19140/2021 установлено, что договор считать расторгнутым с 30.07.2021.

Истец, заявляя в рамках настоящего дела требование о взыскании  убытков, ссылается на судебные акты при участии тех же лиц. Так, в рамках дела А07- 5202/2021, оплата ООО "Пилигрим Альфа" по договору инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 установлена в размере 37 312 359 руб. 01 коп., на основании пункта 7.3 начислена неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования в размере 4 942 639 руб. 99 коп.

В рамках гражданского спора А07-19140/2021 установлено, что в период договорных отношений с ООО "Пилигрим Альфа", спорные помещения (объект инвестирования) были реализованы ООО «Бриг» по цене 100 000 руб. за 1 кв.м. (Соглашение от 17.12.2021г. о расторжении договора № 566НП-100 от 20.02.2021г., учитывая вышеуказанную покупную стоимость 40 500 руб. за 1 кв.м., истец полагает, что на его стороне возникли убытки в виде недополученной прибыли в размере 59 500 руб. за 1 кв.м. (100 000 - 40 500). Итого: 58 559 900 руб. ((840+144,2) х 59 500).

Таким образом, установив, что ответчиком в предусмотренные договором и дополнительным соглашением сроки объекты инвестирования не переданы, изменены технические характеристики нежилых помещений (площадь, конфигурация) без согласования с инвестором, принимая во внимание выводы судов по вышеуказанным решениям, суд приходит к выводу, что у истца возникло право на возмещение убытков.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Юридически значимые обстоятельства, порядок распределения бремени доказывания, а также законодательные презумпции в отношении требований о возмещении убытков разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7). 

Согласно пункту 12 Постановления N 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков; бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство; вина в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. 

Согласно абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)".

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 Постановления N 7). 

Под причинно-следственной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Причинная связь между фактом причинения убытков и нарушением обязательства должна быть прямой (непосредственной). 

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). 

Обстоятельств и доказательств объективно свидетельствующих о невозможности исполнения Ответчиком обязательств перед Истцом в дело не представлено. 

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

Как установлено судом, предоставленные истцом расчеты понесенных убытков основаны на стоимости помещения на 1 этаже в секции Б площадью 816,16 кв.м., предусмотренного договором долевого участия №566НП-100 от 20.02.2021 года, заключенного между Ответчиком и ООО «Бриг». 

В соответствии с частью второй статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Истец о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал.

В обоснование своих доводов ответчик представил в материалы дела отчет №189/24 ООО «ОЦЕНКАПРО» об оценке рыночной стоимости и права требования нежилых помещений, предусмотренных Договором инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 года, заключенным между Истцом и ООО «Завод Промсталь». 

По результатам оценки была определена рыночная стоимость помещений на следующие даты-

39 872 000,00 рублей - рыночная стоимость права требования помещений на дату подписания Договора купли-продажи земельных участков №б/н 23.05.2018 года;

44 470 000,00 рублей - рыночная стоимость помещений на 30.04.2019 года - крайнюю дату передачи недвижимости по Договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 года.

47 128 000,00 рублей - рыночная стоимость помещений на 30.11.2019 года - дата направления Истцом Ответчику письма о перезаключении договора инвестирования.

54 002 000,00 рублей - рыночная стоимость помещений на 30.07.2021 года - дата расторжения Истцом договора инвестирования в одностороннем порядке.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является документом, содержащим сведения доказательственного значения, суд оценивает единственное имеющееся в материалах дела доказательство по этому поводу. 

Учитывая, что определение рыночной стоимости, требует специальных знаний, суд оценивает единственное имеющееся в материалах дела доказательство по этому поводу. 

На основании изложенного, рыночная стоимость помещений на дату расторжения Истцом договора инвестирования в одностороннем порядке 30.07.2021 года  в сумме 54 002 000,00 рублей признается судом обоснованной, следовательно разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества, составляет 54 002 000 руб.-39 860 100 руб.=14 141 900 руб.

Вместе с тем, при определении размера убытков суд учитывает следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 года по делу №А07-5202/2021 Истцом с Ответчика взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства по договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 года в размере 4 942 639 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. 

Таким образом, требования о взыскании неустойки по отношению к убыткам носят, по общему правилу, зачетный характер.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Поскольку за ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчику начислена неустойка в рамках дела №А07-5202/2021 в размере 4 942 639 руб., сторонами не согласован объем возмещения убытков в полной сумме сверх установленной неустойки, убытки, понесенные истцом в связи с таким ненадлежащим исполнением, могут быть возмещены исключительно в части, не покрытой суммой неустойки, то есть в размере 9 199 261 руб. (14 141 900 руб. – 4 942 639 руб.).

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании убытков подлежат частичному удовлетворению в размере 9 199 261 руб. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика и истца, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) убытки в размере 9 199 261 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 418 руб., в остальной части отказать. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru. 

 

Судья                                                                                   З.Р. Хазиахметова