РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-132587/24-77-983

г. Москва

25 октября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2024года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

от истца: ФИО1 (доверенность № ДГИ-Д-418/23 от 15.08.2024г., предъявлен удостоверение паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАПАД ИНВЕСТ" (125412, Г.МОСКВА, УЛ. ИЖОРСКАЯ, Д. 13А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.03.2016, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании штрафных санкций за нарушение условий договора аренды земельного участка от 08.07.2021 № М-01-056943 в размере 1 412 332 руб. 48 коп.,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАПАД ИНВЕСТ" о взыскании штрафных санкций в размере 1 412 332 руб. 48 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 08.07.2021 № М-01-056943.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств в части целевого использования земельного участка  по договору аренды земельного участка от 08.07.2021 № М-01-056943,  ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 314, 330, 401, 606  ГК РФ.  

Истец исковые требования не поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на  представленные доказательства.

Ответчик,  извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворении исковых требований истца,   в связи с чем, дело рассмотрено в  его отсутствие  в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела,  оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителя истца, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению   по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и ООО "ЗАПАД ИНВЕСТ" (арендатор, ответчик) заключен договор аренды   от   08.07.2021   №   М-01-056943   земельного   участка   площадью   1076   кв.м с кадастровым номером 77:01:0003053:5 с адресным ориентиром: 

<

...> для эксплуатации административного здания в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

 Договор заключен сроком до 11 июня 2070.

В соответствии с п. 1.3 Договора Установленная в п. 1.1 цель предоставления Участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

На Участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003053:1055 общей площадью 1 027,5 кв. м по адресу: 

<

...>, строен. 1, принадлежащее на праве собственности ООО «ЗАПАД ИНВЕСТ»  (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04 марта 2020 г. №77:01:0003053:1055-77/011/2020-3).

Согласно п. 5.2.1. арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.09.2023г. № КУВИ-001/2023-211067504 вид разрешенного использования земельного участка - эксплуатации существующего административного здания.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ГШ (далее - Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

В Департамент поступили материалы проверки Госинспекции по недвижимости от 06.09.2023 (Акт проверки 9017899), согласно которым здание, расположенное на земельном участке, используется под размещение отеля «Greenstone».

Таким образом, арендатором нарушены п. 5 ст. 4, п.2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

При этом на основании п. 3.3.4 ПЗЗ г. Москвы, вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3.3.6 настоящих Правил, являются виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, использование земельного участка для размещения хостела (гостиничное обслуживание - 4.7) не входит в список вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, установленных п. 3.4.4 ПЗЗ.

Следовательно, на момент проведения проверки размещение гостинцы на данном земельном участке не соответствовало виду разрешенного использования, установленному ЕГРН, а также условиям и критериям, установленным ПЗЗ.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Таким образом, заключая настоящий договор, ответчик согласился с его условиями. Ответчик, являясь арендатором земельного участка, обязан соблюдать условия Договора аренды о целевом использовании земельного участка.

В соответствии с обращением Арендатора от 23.06.2023 № 33-5-106827/23 на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 29 августа 2023 г. № 61447 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003053:5» заключено дополнительное соглашение от 08.11.2023 о внесении изменений в Договор аренды в части цели предоставления земельного участка, а именно слова «для эксплуатации административного здания» заменены словами «для целей эксплуатации здания под гостиницу в соответствии с установленным разрешенным  использованием земельного участка» (дата государственной регистрации: 20.11.2023, номер государственной регистрации: 77:01:0003053:5-77/060/2023-5).

Таким образом, по состоянию на 06.09.2023 (проведение проверки Госинспекции по недвижимости) изменения в договор аренды в части целевого использования земельного участка, а также в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке внесены не были.

Учитывая изложенное, по состоянию на 06.09.2023 земельный участок использовался арендатором с нарушением цели (п. 1.1 Договора) и условий его предоставления, а также вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 8.1).

В случае использования земельного участка не по целевому назначению (п. 8.3 Договора), а также в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 Договора и условий, касающихся использования участка (п. 8.4), Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка

Исходя из изложенного, истец начислил Арендатору  штрафные санкции в размере 1 412 332 руб. 48 коп.

В порядке досудебного урегулирования в адрес ответчика была направлена претензия от 07.12.2023 № 33-6-126698/23-(0)-1  с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкция, которая оставлена без удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее   исполнение   оказалось   невозможным   вследствие   непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и его пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что требования являются незаконными, поскольку в 2022 году в границах участка сформирована территориальная зона с видом разрешенного использования «4.7 гостиничное обслуживание», судом отклоняются, как необоснованные.

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Как следует из материалов дела согласно выписке из ЕГРН от 15.09.2023 № КУВИ-001/2023-211067504 вид разрешенного использования земельного участка -для эксплуатации существующего административного здания, а не гостиничное обслуживание.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.07.2024г. по делу №А40-101805/24-135-771 признано обоснованным требование истца о взыскании неосновательного обогащения, возникшего  вследствие использования земельного участка по адресу: 

<

...> не по целевому назначению за период с 07.08.2023 по 06.09.2023 в размере 10 420 руб. 70 коп. Ответчик оплатил задолженность в добровольном порядке. 

 Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком пользовался спорным  земельным участком в противоречии с разрешенный видом его использования.

Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования.

Требование истца о взыскании штрафных санкций в размере  1 412 332 руб. 48 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 08.07.2021 № М-01-056943 подлежит  удовлетворению, так как санкция согласована сторонами, факт нарушения условий договора документально подтвержден и размер пени соответствует представленному расчету.

Заявления от ответчика о применении ст. 333 ГК РФ не поступило (ни устно ни письменно), поэтому требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленном размере. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в полном объеме от суммы иска, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина подлежит взысканию в доход Федерального бюджета РФ.  

На основании ст.ст. 11,12, 309, 310, 314, 330,  394, 606, 614  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181  АПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в  полном объеме.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАПАД ИНВЕСТ" (125412, Г.МОСКВА, УЛ. ИЖОРСКАЯ, Д. 13А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.03.2016, ИНН: 

<

***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) штрафные санкции в размере 1 412 332 (Один миллион четыреста двенадцать тысяч триста тридцать два) руб. 48 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 08.07.2021 № М-01-056943.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАПАД ИНВЕСТ" (125412, Г.МОСКВА, УЛ. ИЖОРСКАЯ, Д. 13А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.03.2016, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину по иску в размере 27 123 (Двадцать семь тысяч сто двадцать три)  руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.   

Судья:

С.В. Романенкова