﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-3452/2020

09 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен 09.09.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, 

кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.12.2020  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021

по делу № А31-3452/2020

по заявлению Управления имущественных и

земельных отношений администрации города Костромы

(ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411) 

о признании незаконным действия (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М» и открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания»,

 

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – Росреестр), выраженного в непогашении записи регистрации залога (ипотеки) права аренды на земельный участок от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, улица Магистральная, и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): город Кострома, улица Магистральная, путем погашения в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) спорной записи о регистрации. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество) (далее – Банк), общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М» (участник долевого строительства; далее – Общество) и открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее – Компания). 

Арбитражный суд Костромской области решением от 21.12.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021, удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с названными судебными актами, Росреестр обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы настаивает на отсутствии оснований для погашения спорной записи регистрации ипотеки права аренды земельного участка, поскольку залогом обременено не право аренды, а имущественные права участника долевого строительства в силу Федерального закона от 30.12.2004                      № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ),  а потому ее погашение может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства; обязательство застройщика как залогодателя, обеспеченное залогом права аренды, не прекратилось; погашение регистрационной записи об ипотеке может повлечь нарушение прав и интересов Банка, являющегося кредитором на основании кредитного соглашения и залогодержателем на основании договора залога имущественных прав.

Представитель Управления в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайства Управления и Росреестра о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия их представителей.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражный суд Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 09.01.2014 № Да.3448.3, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4432 квадратных метра, из земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, улица Магистральная, для использования в целях строительства многоквартирного дома. 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2014. 

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:387 образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235 953 квадратных метра, предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. 

Срок действия договора установлен с 12.11.2013 по 18.02.2020.  Договор зарегистрирован в ЕГРП в соответствии с действующим законодательством. 

По сведениям из ЕГРН право аренды земельного участка заложено в пользу Банка по договору залога имущественных прав от 17.04.2015 № 15/эклвв-000/8-2 (запись регистрации ипотеки права аренды от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1). 

Срок действия, на который установлено данное обременение, установлен с 04.06.2015 по 25.12.2015. 

В пункте 6.6 договора аренды указано, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора (за три месяца до даты окончания действия договора). 

Управление, являясь уполномоченным органом на распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, уведомлениями от 09.01.2020 № 02-37исх-6/20 и от 05.02.2020                № 02-37исх-285/20 сообщило Компании о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. В качестве нормативного обоснования заявитель указал пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Уведомление аналогичного содержания было направлено Управлением в адрес Росреестра (уведомление от 18.02.2020 № 02-19исх-65/20). 

Представитель по доверенности от муниципального образования городского округа город Кострома посредством электронного межведомственного взаимодействия 27.02.2020 обратилась с заявлением в Росреестр о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив упомянутые уведомления Управления. 

Росреестр 02.03.2020  направил Управлению выписку из ЕГРН на указанный земельный участок, из которой следует, что запись о регистрации права аренды земельного участка была погашена, однако обременение в виде записи об ипотеке права аренды погашено не было. 

Посчитав, что Росреестром допущено незаконное бездействие, выразившееся в непогашении записи регистрации залога (ипотеки) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:387, Управление обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона         № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что Управление обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив уведомления о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. 

В соответствии со статьями 39.1 (подпункт 3 пункта 1), 39.6 и 39.8 (подпункт 1 пункта 8 и пункт 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Росреестр сообщил Управлению о погашении записи о регистрации права аренды земельного участка, однако указал, что обременение в виде записи об ипотеке права аренды не было погашено. 

Суды двух инстанций признали неверной позицию регистрирующего органа об обременении залогом в рассматриваемом случае не права аренды, а имущественных прав участника долевого строительства в силу Закона № 214-ФЗ и о том, что его погашение может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

На основании пункта 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Возникший на основании Закона № 214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 указанной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки установлены в статье 53 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с частью 11 которого регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712.

Законы № 214-ФЗ и № 102-ФЗ, хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 1 пункта 3).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014                   № 305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права. 

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Согласно пояснениям истца, не оспоренным иными участниками процесса, арендованный земельный участок не освоен, какие-либо объекты недвижимости на нем не возведены.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с прекращением срока его действия, пришли к обоснованным выводам о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права, а потому оспариваемые действия (бездействия) Росреестра, выразившиеся в непогашении при внесении записи о прекращении права аренды земельного участка записи об ипотеке этого права, не соответствуют приведенным положениям действующего законодательства и, как следствие, нарушают права и законные интересы Управления в сфере экономической деятельности, необоснованно ограничивая его права.

Несогласие подателя жалобы с выводами судебных инстанций, иная оценка им фактических обстоятельств и иное толкование кассатором норм действующего законодательства достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. 

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации суд округа не рассматривал, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.12.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу № А31-3452/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов