АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1295/2021

г. Биробиджан

14 марта 2022 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (с. Новое Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 322 359 рублей 21 копейки,

о расторжении договора аренды земельного участка  № 15 от 07.03.2018 года, 

об обязании главы КФХ ФИО2 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800006:41 по акту приема-сдачи земельного участка, возвращаемого из аренды по договору  № 15 от 07.03.2018 года,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – КУМИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ) о  взыскании 931 845 рублей 74 копейки, о расторжении договоров аренды земельных участков № 12 от 16.03.2015 года, № 82 от 15.10.2019 года, № 15 от 07.03.2018 года, № 84 от 06.11.2018 года, № 90 от 03.12.2018 года, об обязании главы КФХ ФИО2 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО земельные участки с кадастровыми номерами по актам приема-сдачи земельных участков, возвращаемых из аренды по договорам: № 12 от 16.03.2015 года 9 земельных участков 79:03:0903006:168, 79:03:0903006:171, 79:03:0903006:170, 79:03:0903006:169, 79:03:0903003:25, 79:03:0000000:318, 79:03:0000000:317, 79:03:0902003:24, 79:03:1300006:67, № 82 от 15.10.2019 года 1 земельный участок 79:03:0903006:186, № 15 от 07.03.2018 года 1 земельный участок 79:03:0800006:41, №84 от 06.11.2018 года 1 земельный участок 79:03:0800006:217, № 90 от 03.12.2018 года 2 земельных участка 79:03:0800006:340, 79:03:0800006:341.

В обоснование заявленных требований Комитетом указано, что между главой КФХ и КУМИ заключены договоры аренды земельных участков  № 12 от 16.03.2015 года,  № 58 от 16.09.2016, № 82 от 15.10.2019 года,  № 35 от 23.05.2017, № 53 от 04.09.2017, № 15 от 07.03.2018 года, № 84 от 06.11.2018 года, № 90 от 03.12.2018, по условиям которых ответчику в аренду переданы земельные участки,  арендные платежи по которым не вносятся более двух сроков подряд по истечении установленного законом срока; на основании статей 619, 622 ГК РФ просил расторгнуть договоры и возвратить  земельные участки.

          Определением от 17 мая 2021 года  было выделено в отдельное производство  требование Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области к главе крестьянского о взыскании 352 359,21 рубля по договору № 15 от 07.03.2018,  расторжении указанного договора и возвращении земельного участка 79:03:0800006:41. Определено  рассматривать иск под № А16-1295/2021 (Сторона ответчика ходатайствовала об отложении до завершения сельхозработ, и оплаты долга в полном объеме).

 Истец в  ходатайствах просил рассматривать иск без его участия, расчет по  требованию  суда не представил.

Представители ответчика, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ. Публикация судебного акта в сети Интернет произведена.  Доказательств погашения долга  ответчиком не представлено.

       Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участников процесса, суд приходит к следующим выводам. 

Как видно из материалов дела, по результатам открытого аукциона 06.09.2016 между КУМИ (арендодателем) и главой КФХ ФИО2  (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 15 от 07.03.2018, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства), общей площадью  212,9782 га (далее – Объект). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир  западнее села Дежнево, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679382.

Пунктом 1.2 договора установлено, что срок действия условий договора определяется с 07.03.2018 по 06.03.2033.                 

Указанный земельный участок передан главе КФХ  07.03.2018 по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 15 от 07.03.2018, л.д. 59). 

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.04.2018 (л.д. 60).

Обязанности сторон согласованы в разделе 3 договора.

В пункте 3.2.6 договора установлена обязанность арендатора не сдавать Объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, не предоставлять Объект в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.

  В пункте  3.2.4 установлена обязанность  вносить арендную плату в порядке и размере, установленным настоящим договором.

28.12.2020 ответчику направлена претензия № 5103, в которой главе КФХ предложено прибыть в Комитет для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков и возвратить Комитету указанные земельные участки по акту приема-сдачи земельного участка, возвращаемого из аренды, а также в течение 15 дней уплатить  долг.

Поскольку претензия КУМИ оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Спорные отношения сторон регулируются нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия договора аренды, договор аренды земельного участка № 15 от 07.03.2018 подписан уполномоченным представителем истца и ответчиком, соответствует требованиям закона. Требование пункта 2 статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества соблюдено. Следовательно, основания для признания его незаключенным или недействительным, отсутствуют.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

       В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

        Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

        Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). 

      Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названным кодексом и другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Расчет арендной платы за 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года  должен быть произведен арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (Порядок № 491-пп). 

 На неоднократные предложения суда истцу  представить  расчеты за 2019 и 2020 годы и формулы, по которым произведены расчеты, истцом не выполнены. 

В соответствии с  вышеуказанным Порядком размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=Спм*К*S, где: А – арендная плата, Спм – ставка арендной платы (руб.), К – размер коэффициента учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на земельном участке, S – площадь земельного участка. 

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу №3а-54/2020 ставки арендной платы (Спм) за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб., на территории Октябрьского района - 4,04 руб., на территории Биробиджанского района - 4,55 руб. (коды 1.1 «Растениеводство» и 1.1.1 «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур») в Приложении №1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп (в редакции от 08.07.2020 №243- пп), признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу. 

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу №66а-547/2021 решение суда ЕАО оставлено без изменения. Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). 

Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. 

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. 

Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №29-П от 06.07.2018, нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может – вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим. Последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»). 

Решение суда ЕАО от 28.12.2020 по делу №3а-54/2020 вступило в законную силу (26.05.2021). 

Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение положений пункта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, является неправомерным. 

Применительно к настоящему спору ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, не оспоренном в установленном законом порядке, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 №747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается в годовом исчислении и рассчитывается по формуле: A= V*K, где: A – арендная плата за земельный участок (руб. в год), V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), K – коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке. 

Учитывая приведенные выше правовые позиции высших судов, арендная плата за 2, 3, 4 кварталы 2019 года и 1-4 кварталы 2020 года подлежит расчету по указанной формуле. 

        Сведений об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка не имеется и  в установленном законом порядке в материалы дела не представлено. 

В 2019 году кадастровая стоимость земельного участка составляла                                 7 922789,04 рубля, которая и  подлежит применению в расчете по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2019 года, и 1-4 кварталы 2020 года.

Размер коэффициентов утвержден за 2019 составил 0,006, с 23.05.2019 - 0,089, на 2019 размер долга  составил  за 2 квартал 30881,95 рубля; за 3 квартал 56873,9 рубля, за 4 квартал 56873,9 рубля.

На 2020 год 7922789,04х0,068=538749,65 рубля в год. С учетом установленного, суд приходит к выводу о неверном производстве расчета арендной платы за 2020 год. Вместе с тем, суд не вправе выходить за пределы исковых требований. Иск подлежит удовлетворению в сумме  322359,21 рубля.

При этом, размер коэффициентов утвержден решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района ЕАО от 24.01.2020 № 45 «Об установлении размера коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО», составляет 0,068 по виду деятельности «растениеводство», «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур». Такой же размер установлен решением собрания депутатов от 12.11.2020 № 33.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды земельного участка, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, когда арендатор использует Объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора, либо с неоднократными нарушениями или не по назначению.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела не следует принятие арендатором мер к частичному  погашению задолженности за 2019, 2020 годы. При этом, введение карантинных мер в данном случае не препятствовало арендатору принять меры по урегулированию спора с истцом, в том числе путем заключения мирового соглашения, либо по рассрочке оплаты долга.

Учитывая вышеизложенное, ответчиком не устранены основания для расторжения договора, в связи с чем, суд  усматривает основания для расторжения договора аренды, на основании статьи 619 ГК РФ требование истца о расторжении договора аренды земельного участка в части спорных земельных участков обосновано и подлежит удовлетворению.      

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров, либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В этой связи требование истца о возврате имущества по актам приема передачи также подлежит удовлетворению. 

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области задолженность по арендной плате по договору № 15 от  07.03.2018 года в размере  322259,21 рубля.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 15 от 07.03.2018 заключённый Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области   земельный участок по договору № 15 от 07.03.2018 года  земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800006:41 по акту приема-передачи  не позднее 10 календарных дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 9 447 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

 

Судья

С.К. Столбова