АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 мая 2022 года

Дело №

А05-14385/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В., 

при участии от предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 11.12.2020), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.11.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу       № А05-14385/2020, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 311504711000072, ИНН 

<

***>, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск», адрес: 163069, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (в настоящее время администрация городского округа «Город Архангельск», далее - Администрация), о признании за истцом права собственности на здание общественного назначения общей площадью 444,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:102.

Администрация предъявила встречный иск о признании самовольной постройкой указанного выше здания; обязании предпринимателя       ФИО1 за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:102, на котором она возведена, в состояние, пригодное для дальнейшего использования, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Архангельской области, адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН2901129780; общество с ограниченной ответственностью «Архстройпроект», адрес: 163002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Архстройпроект»).

Решением от 08.11.2021 требования предпринимателя удовлетворены; в удовлетворении встречного иска Администрации отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм права, и удовлетворить встречные требования в полном объеме, отказать в удовлетворении первоначального иска. По мнению Администрации, при определении этажности здания суды руководствовались выводами судебного эксперта, основанными на ошибочных расчетах, неправильно применили нормативные понятия при квалификации помещений между перекрытием второго этажа и крышей, а также между перекрытием первого этажа и грунтом; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за предпринимателем в отсутствие у нее вещных прав на земельный участок; спорный объект построен не в соответствии с разрешением на строительство, которое выдано на основании проектной документации 2015 года и изменения в которое в связи с изменением проектной документации не вносились; истец использует настоящий иск для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства.     

Предприниматель ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. 

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 против удовлетворения кассационной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между Министерством имущественных отношений Архангельской области и обществом с ограниченной ответственностью «Вега-Л» (далее – ООО «Вега-Л») был заключен договор от 27.09.2017 № 4/372(л) аренды земельного участка площадью 1435 кв. м с кадастровым номером 29:22:050504:102, расположенного в Ломоносовском территориальном округе 

<

...> для завершения строительства общественного здания административного назначения сроком на три года с даты подписания договора.   

По договору купли-продажи от 27.10.2017 предприниматель     ФИО1 приобрела у ООО «Вега-Л» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050504:1678, расположенный на данном земельном участке; переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован 13.11.2017.

Строительство указанного здания общественного назначения осуществлялось ООО «Вега-Л» на основании разрешения на строительство от 30.12.2015 № RU 29301000-385-2015 в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Архстройпроект».

В связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства на основании соглашения от 19.12.2017 права и обязанности арендатора по договору от 27.09.2017 № 4/372(л) перешли к предпринимателю        ФИО1

Предпринимателю по ее заявлению от 20.02.2018 взамен разрешения от 30.12.2015 № RU 29301000-385-2015 выдано разрешение от 28.02.2018            № RU 29301000-313/2018 на строительство здания общественного назначения сроком действия до 01.06.2018. Согласно данному разрешению объект имеет следующие характеристики: общая площадь – 457,6 кв. м, площадь застройки – 286,0 кв. м; здание кирпичное двухэтажное с техническим подпольем, с размерами в плане (по осям) 13,8 х 16,5 м.

На основании заявлений предпринимателя срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался, очередное продление - до 27.09.2020.

Как указала предприниматель в исковом заявлении, к сентябрю 2020 года строительство нежилого здания практически было завершено (все строительно-монтажные работы окончены, построенное здание присоединено ко всем коммуникациям - энергоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение); заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.  

В соответствии с заключением от 02.09.2020 представителя Департамента градостроительства администрации муниципального образования «Город Архангельск» работы по благоустройству и озеленению территории в объеме, предусмотренном проектно-сметной документацией, выполнены полностью; благоустройство и озеленение могут быть предъявлены приемочной комиссии для приемки в эксплуатацию. 

Актом от 07.09.2020 осмотра архитектурного оформления фасадов, составленным при участии представителя Администрации, установлено, что фасады здания могут быть предъявлены приемочной комиссии.

Предприниматель ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением от 07.09.2020 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 11.09.2020 Администрация сообщила заявителю об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на то, что в составе документов приложен проект 2018 года, в то время как разрешение на строительство выдавалось в соответствии с проектной документацией 2015 года.

Предприниматель вновь обратилась в Администрацию с заявлением от 24.09.2020 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, одновременно представив письменные пояснения по изложенным в уведомлении от 11.09.2020 мотивам отказа.

Уведомлением от 29.09.2020 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дополнительно сославшись на несоответствие построенного объекта проектной документации 2015 года в части количества этажей, высоты этажей и здания, отсутствия наружных пожарных лестниц, на несоответствие благоустройства плану благоустройства по проектной документации 2015 года, а также на истечение срока действия договора аренды. 

Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 18-119/14864 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка. Согласно уведомлению от 26.11.2020 предпринимателю отказано во внесении изменений в разрешение на строительство в связи с истечением срока действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка.

Предприниматель ФИО1, считая, что возведенный объект соответствует разрешительной и проектной документации, ссылаясь на то, что  приняла все зависящие от нее меры для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не имеет в настоящее время иной возможности ввести здание в гражданский оборот, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на здание.

В свою очередь, Администрация, ссылаясь на то, что построенный объект является самовольной постройкой, поскольку не соответствует разрешению на строительство по количеству этажей и первоначальной проектной документации – по классу функциональной пожарной опасности и по высоте здания ниже нулевой отметки, на истечение срока договора аренды, обратилась с встречным иском о признании здания самовольной постройкой и обязании предпринимателя за свой счет снести данную постройку с приведением земельного участка в пригодное для дальнейшего использования состояние.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).  

Применительно к недвижимому имуществу создание вещи с соблюдением закона и иных правовых актов предполагает возведение этого объекта на земельном участке, который принадлежит застройщику на соответствующем праве, допускающем его застройку, получение необходимых разрешений и согласований, оформление соответствующей документации.   

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено понятие самовольной постройки, под которой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Использование самовольной постройки не допускается.  Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с  установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу положений пунктов 2, 3, 3.2 статьи 222 ГК РФ в совокупности, при определенных обстоятельствах собственником самовольной постройки может стать арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которому земельный участок был предоставлен во временное владение и пользование в целях строительства.

Как установлено судами, спорная постройка возведена на земельном участке, предоставленном предпринимателю в аренду для завершения строительства; строительство велось на основании разрешения на строительство и закончено в пределах действия разрешения и договора аренды. В ходе строительства в проектную документацию 2015 года проектной организацией по заданию предпринимателя внесены изменения. 

Согласно заключению эксперта ФИО3, составленному по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы, в соответствии с установленными требованиями не имелось необходимости в представлении измененной проектной документации 2018 года для прохождения строительной экспертизы; возведенный объект соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство, проектной документации с внесенными в нее изменениями, строительным, градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, экологическим нормам и правилам, не создает угрозы жизни, здоровью и безопасности граждан.

Суды, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, приняв во внимание, что фактически строительные работы завершены в пределах срока действия договора аренды и за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию предприниматель также обратилась до истечения срока действия договора аренды, правомерно посчитали возможным удовлетворить требования предпринимателя ФИО1, что исключает удовлетворение встречного иска Администрации.

Всем возражениям Администрации относительно несоответствия фактических характеристик здания параметрам, указанным в разрешении на строительство, в том числе в части этажности, высотности, класса функциональной пожарной опасности, суды дали надлежащую оценку, тщательно исследовали доводы Администрации, мотивированно отклонили их со ссылками на нормативные документы. Нарушений положений главы 7 АПК РФ при сборе, исследовании и оценке доказательств судами не допущено. Признаков недобросовестности в поведении предпринимателя суды не усмотрели.  

При таких обстоятельствах выводы судов по существу спора следует признать правильными.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые  решение и постановление законными, не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.11.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А05-14385/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина