ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-5850/2024

г. Киров

26 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 

на решение Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2024 по делу № А28-5850/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп Север» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп север» (далее - ответчик, ООО «Олимп Север») о взыскании 1 441 654 рублей 74 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 22.09.2014 за период с 01.04.2022 по 30.06.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – третье лицо, ООО «Олимп»).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции принял дополнительное соглашение от 14.02.2022 как допустимое доказательство, несмотря на позицию истца. Так, в суде первой инстанции истец заявил ходатайство о предоставлении ответчиком в суд дополнительного соглашения от 14.02.2022, однако ООО «Олимп Север» подлинник соглашения не представил. Из апелляционной жалобы следует, что отсутствие у стороны подлинника доказательства не исключает использование имеющейся в деле копии документа, однако, такая копия должна быть надлежащим образом заверена. Также истец считает ошибочной позицию суда о том, что арендодатель был согласен с поступающими от арендатора платежами в уменьшенном размере, поскольку ИП ФИО2 счета на оплату в соответствующем размере не выставлял и в октябре 2023 года инициировал работу по истребованию задолженности. Предприниматель также полагает, что стороны должны руководствоваться дополнительным соглашением от 14.02.2022 только после его государственной регистрации.

ООО «Олимп Север» в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что в связи с удаленностью места рассмотрения спора от фактического местонахождения представителя скан-образ дополнительного соглашения от 14.02.2022 представлен суду через Мой арбитр, ответчик в ходе рассмотрения спора подтверждал готовность представить оригинал документа. По мнению ответчика, утверждение о незаконности вывода суда о том, что соглашение об изменении размера арендной платы для сторон начинает действовать с момента государственной регистрации не может быть принято во внимание как основанное на неверном толковании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО «Олимп Север» полагает, что заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы и исполнение сторонами этого соглашения не оспорено истцом.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 23.01.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 24.01.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Атекс» (далее - ООО «Атекс») заключен договор аренды недвижимого имущества от 22.09.2014, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения 1, 2 этажа, номера на поэтажном плане 1 этажа: № 3, 5; 2 этажа: № 2-8, общей площадью 883,4 кв.м, в том числе торговой площадью 782 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 11-11-01/086/2010-419; нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане: №2, 3, площадью 28,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 11-11-01/086/2010-423; нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане: № 22, 23, площадью 21,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 11-11-01/086/2010-429; нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане: № 20, 21 площадью 84,7 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 11-11-01/086/2010-427, входящие в состав здания, расположенного по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Срок аренды установлен с 01.10.2014 по 31.03.2020. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует до истечения срока аренды. В случае, если ни одна из сторон до истечения срока действия настоящего договора не заявила о намерении прекращения арендных отношений или о заключении договора аренды на новый срок, настоящий договор аренды считается продленным на следующий срок 5 (пять) лет (пункты 2.1, 2.2, 2.4 договора аренды).

В силу пункта 2.3 договора начало и окончание сроков, предусмотренных договором, может быть изменено по соглашению сторон, в порядке, предусмотренном пунктами 7.5, 7.6 настоящего договора.

Договор может быть расторгнут или изменен в любой момент по взаимному соглашению сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения к договору (пункт 7.5 договора аренды).

В соответствии с пунктом 7.6 договора аренды дополнительные соглашения о расторжении или изменений условий настоящего договора действительны в случае соблюдения письменной формы их заключения с обязательной последующей государственной регистрацией в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2014.

Дополнительным соглашением от 29.11.2018 произведена замена арендатора с ООО «Атекс» на общество с ограниченной ответственностью «Каппа» (далее - ООО «Каппа»).

Соглашением от 13.08.2020 по договору аренды произведена замена арендатора с ООО «Каппа» на ООО «Олимп» с 01.09.2020.

Между ИП ФИО2(арендодатель) и ООО «Олимп» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 18.10.2021 к договору аренды, которым пункт 1.2 договора изменен и изложен в следующей редакции: «Передаваемое в аренду недвижимое имущество: нежилые помещения 1, 2 этажа, номера на поэтажном плане 1 этажа: № 3, 5; 2 этажа: № 2-8, общей площадью 883,4 кв. м, в том числе торговой площадью 782 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 11-11-01/086/2010-419, входящие в состав здания, расположенного по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Здание)».

Дополнительным соглашением от 18.10.2021 из договора аренды исключен пункт 3.1 раздела 3 Платежи и порядок расчетов по договору; пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: арендная плата устанавливается сторонами в размере 646 089 рублей 62 копейки (без НДС) в месяц.

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения от 18.10.2021 данное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, но по соглашению сторон распространяет свое действие на отношения сторон с даты его подписания.

По акту сдачи нежилого помещения от 18.10.2021 общество «Олимп» возвратило ИП ФИО2 нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане №22,23, площадью 21,2 кв.м.

Между ИП ФИО2 и ООО «Олимп» подписано дополнительное соглашение от 14.02.2022 к договору аренды, согласно которому стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в договор аренды: Пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «с 01.04.2022 арендная плата за всю площадь помещения устанавливается сторонами в размере 4,0% с месячного оборота арендатора, в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендатором УСН. Под оборотом арендатора понимается сумма всех продаж арендатора и его субарендаторов за товары и услуги, реализованные в помещении в течение отчетного месяца. В оборот арендатора не включаются сумма НДС и любые выплаченные суммы рекламаций (возвратов) от покупателей по дефектным и или некачественным товарам и/или услугам. С целью проверки правильности исчисления размера арендной платы, как 4% с месячного товарооборота арендатора, арендодатель вправе запрашивать у арендатора копии Z-отчетов по электронной почте arendaplan@kcentr.ru. Арендатор обязан предоставить указанную информацию и документы арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения запроса от арендодателя» (пункт 1 дополнительного соглашения от 14.02.2022).

В силу пункта 2 дополнительного соглашения от 14.02.2022 оно подлежит регистрации в Росреестре силами и за счет арендодателя и вступает в силу с момента его государственной регистрации, но по соглашению сторон распространяет свое действие на отношения сторон с даты подписания настоящего соглашения.

Остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются в неизменном виде и стороны подтверждают по ним свои обязательства (пункт 3 дополнительного соглашения от 14.02.2022).

Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре не было, что сторонами не оспаривается.

Истец представил в материалы дела платежные поручения об оплате аренды и коммунальных платежей по договору аренды, в том числе платежные поручения ООО «Олимп» на расчетный счет ИП ФИО2:

от 06.05.2022 №887 на сумму 114 136 рублей 00 копеек с назначением платежа - аренда помещений за апрель 2022 по договору от 22.09.2014;

от 15.06.2022 №1177 на сумму 139 854 рубля 07 копеек с назначением платежа - оплата аренда % от ТО за май 2022 по договору от 22.09.2014,

от 11.07.2022 №926 на сумму 119 697 рублей 70 копеек с назначением платежа - аренда помещений за июнь 2022 по договору от 22.09.2014.

ООО «Олимп» письмом от 25.08.2022 № 89-109/6 уведомило ИП ФИО2 о своей реорганизации в форме выделения, в результате которой создано ООО «Олимп север», которому в соответствии с частью 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности ООО «Олимп».

Согласно приложению к выписке из передаточного акта, утвержденного решением единственного участника ООО «Олимп» от 05.08.2022, права и обязанности по заключенному с истцом договору аренды переданы ООО «Олимп север».

Общество «Олимп» в уведомлении от 25.08.2022 №89-109/6 просило ИП ФИО2 внести соответствующие изменения в информацию по договору аренды недвижимого имущества от 22.09.2014 путем подписания дополнительного соглашения.

Из решения следует, что ответчик дал суду пояснения о направлении в адрес арендодателя соглашения о замене арендатора от 24.08.2022, которое было подписано ООО «Олимп» и ООО «Олимп Север», между тем подписанное со стороны ИП ФИО2 соглашение не было возвращено.

В материалы дела истцом представлено соглашение от 24.08.2022 о замене стороны по договору аренды, согласно которому арендатор (ООО «Олимп») передал свои права и обязанности новому арендатору (ООО «Олимп Север») с 22.08.2022 в объеме, существующем на указанную дату (пункт 2 соглашения от 24.08.2022). Данное соглашение подписано ИП ФИО2 (арендодатель).

Права и обязанности по договору аренды переходят от арендатора к новому арендатору с согласия арендодателя. Арендодатель принимает замену стороны на нового арендатора (пункт 3 соглашения от 24.08.2022).

С даты перехода обязательства в пользу арендодателя исполняет новый арендатор, арендодатель принимает исполнение от нового арендатора (пункт 4 соглашения от 24.08.2022).

Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, но по соглашению сторон распространяет свое действие на отношения, возникшие с даты его подписания (пункт 9 соглашения от 24.08.2022). Государственную регистрацию соглашения новый арендатор осуществляет своими силами и за свой счет (пункт 10 соглашения от 24.08.2022).

Из решения суда следует, что ответчик в судебном заседании факт подписания соглашения от 24.08.2022 со своей стороны не оспаривал, указал, что в ЕГРН внесены сведения об арендаторе помещения - ООО «Олимп север» на основании выписки от 23.08.2022 из передаточного акта от 05.08.2022.

Договор аренды от 22.09.2014 и соглашения к нему от 31.10.2018, от 29.11.2018, от 13.08.2020 прошли государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.10.2022. В отношении объекта истца - нежилое помещение кадастровый номер 11:05:0106046:1680 установлено ограничение в виде аренды в пользу ООО «Олимп Север», содержатся сведения о выписке от 23.08.2022 из передаточного акта от 05.08.2022, утвержденного решением единственного участника ООО «Олимп».

Считая, что ООО «Олимп Север» не исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.04.2023 по 31.09.2023 на сумму 9 619 085 рублей 90 копеек, расчет которых произведен с учетом редакции дополнительного соглашения от 18.10.2021, истец 26.10.2023 направил в адрес ответчика претензию с требованием в срок до 10.11.2023 погасить задолженность.

В данной претензии истец указал, что 14.02.2022 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого намеревались изменить размер арендной платы в месяц, однако указанное соглашение не было зарегистрировано, поскольку после его подписания у сторон возникли разногласия относительно порядка его исполнения, что явилось основанием для отказа в его регистрации с сохранением прежних, зарегистрированных в установленном законом порядке условий договора (размер платы за аренду помещений). Таким образом, дополнительное соглашение от 14.02.2022, не зарегистрированное в установленном порядке, не порождает правовые последствия для его сторон. Далее в претензии истец указал, что с апреля 2022 года арендатор необоснованно вносил ежемесячную арендную плату в размере меньшем, чем у сторон имеется фактическая зарегистрированная в установленном порядке договоренность (661 594 рубля 62 копейки).

В указанной претензии ИП ФИО2 указал, что в случае отказа от внесения 9 619 085 рублей 90 копеек арендодатель будет вынужден расторгнуть договор аренды, что повлечет обязанность арендатора уплатить неустойку в размере 1 000 000 рублей согласно пункту 6.4 договора аренды.

В качестве приложений к претензии указаны акт сверки взаимных расчетов за период с 01.04.2022 по 31.09.2023 по договору аренды, счет от 30.09.2023 № 370 на оплату аренды.

В материалы дела представлены счет на оплату от 30.09.2023 № 370 на сумму 11 908 703 рубля 16 копеек и акт сверки взаимных расчетов за период с 01.04.2022 по 30.09.2023, подписанный стороной истца, в котором в качестве частичной оплаты учтены ежемесячные платежи, перечисленные арендатором в пользу арендодателя, на общую сумму 2 289 617 рублей 26 копеек. По данным ИП ФИО2 долг ООО «Олимп Север» по состоянию на 30.09.2023 составляет 9 619 085 рублей 90 копеек.

Претензия получена ответчиком 17.11.2023, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Ответным письмом от 30.10.2023 № 201-12 ООО «Олимп Север» сообщило о необоснованности претензии, указав, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.02.2022 не освобождает стороны от исполнения его условий. ООО «Олимп Север» указало, что каких-либо разногласий относительно порядка исполнения дополнительного соглашения от 14.02.2022 между сторонами не имелось.

В телеграмме от 16.11.2023 ответчик сообщил истцу, что со стороны ИП ФИО2 поступило устное предложение о расторжении договора со сроком сдачи помещения 20.11.2023, по достигнутой договоренности арендатор начал мероприятия по закрытию магазина, в помещении производится частичный демонтаж оборудования и перемещение товаров. ООО «Олимп Север» просило в срок до 17.11.2023 включительно подтвердить готовность принятия помещения от арендатора 20.11.2023 по акту приема-передачи.

Ответчик возвратил истцу объект аренды по акту приема-передачи от 22.11.2023.

Истец в адрес ответчика направил повторную претензию, в которой потребовал в срок до 01.01.2024 погасить 10 671 711 рублей 81 копейку задолженности по арендной плате за период с 01.04.2023 по 22.11.2023. В данной претензии истец указал, что договор аренды прекратил свое действие на основании одностороннего отказа ООО «Олимп север» от его исполнения и возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи 22.11.2023.

Данная претензия вручена ответчику 29.12.2023, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Письмом от 11.01.2024 № 201-04 ответчик сообщил истцу об отказе в удовлетворении претензии, повторил ранее приведенные доводы и указал на добросовестное исполнение соглашения со своей стороны.

В материалы дела истец представил письмо ООО «Олимп» от 19.06.2024 № 89-03, в котором ООО «Олимп» ввиду поступления от ООО «Олимп Север» претензии об отсутствии регистрации дополнительного соглашения от 14.02.2022 к договору аренды указало на необоснованное уклонение арендодателя от регистрации дополнительного соглашения, потребовав исполнения обязанности по его регистрации.

Неисполнение ответчиком в порядке досудебного урегулирования спора требований об оплате задолженности послужило основанием для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО «Олимп Север» 1 441 654 рубля 74 копейки задолженности по договору аренды за три месяца - с 01.04.2022 по 30.06.2022.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что с 01.09.2020 по соглашению от 13.08.2020 арендатором по договору являлось ООО «Олимп», в результате реорганизации данного общества с 22.08.2022 арендатором стало ООО «Олимп Север».

Пунктом 7.5 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут или изменен в любой момент по взаимному соглашению сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения к договору.

ООО «Олимп» и ИП ФИО2 достигнуто соглашение по изменению арендной платы путем подписания дополнительного соглашения от 14.02.2022, а также по моменту, с которого арендная плата в этом размере считается установленной - с 01.04.2022.

Факт подписания дополнительного соглашения от 14.02.2022 истец не оспаривает.

ООО «Олимп Север» представлен помесячный расчет арендной платы за спорный период с 01.04.2022 по 30.06.2022, произведенный в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 14.02.2022, а также платежные поручения: от 06.05.2022 № 887 на сумму 114 136 рублей 00 копеек, от 15.06.2022 № 1177 на сумму 139 854 рубля 07 копеек, от 11.07.2022 № 926 на сумму 119 697 рублей 70 копеек. Исходя из назначения платежа, представленные платежные документы подтверждают внесение ООО «Олимп» арендной платы на счет арендодателя за апрель, май и июнь 2022 года соответственно.

В данном случае правовая позиция ИП ФИО2 основана на том, то в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.02.2022, арендная плата подлежала внесению ответчиком в ранее согласованном размере (646 089 рублей 62 копейки в месяц), стороны должны руководствоваться положениями дополнительного соглашения только после его государственной регистрации. 

Указанный аргумент заявителя жалобы подлежит отклонению в связи со следующим. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Данные подходы изложены в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Представленными в материалы дела истцом платежными поручениями за период с апреля 2022 года по октябрь 2023 года подтверждается внесение арендных платежей арендатором с учетом дополнительного соглашения от 14.02.2022 в отсутствие каких-либо требований и претензий арендодателя. Платежи принимались ИП ФИО2 как надлежащее исполнение обязательства по внесению платы за пользование помещением.

Поскольку арендодатель принимал исполнение по договору в размере, соответствующем положениям дополнительного соглашения от 14.02.2022, у ИП ФИО2 отсутствуют основания требовать взыскания арендной платы в размере, который был установлен в договоре аренды до его изменения названным соглашением. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Довод истца о том, что он не выставлял счета на оплату арендных платежей безусловно не может подтверждать возражения арендодателя против применения положений дополнительного соглашения от 14.02.2022, ИП ФИО3 не был лишен возможности выставлять счета с указанием ранее согласованного размера ежемесячной платы, в случае наличия у истца возражений по применению условий дополнительного соглашения от 14.02.2022, чего сделано не было.

Учитывая, что размер ежемесячной платы по условиям дополнительного соглашения от 14.02.2022 зависит от месячного оборота арендатора, а также принимая во внимание, что Предприниматель не воспользовался правом запросить у арендатора Z-отчеты, невыставление арендатору счетов в целом могло быть обусловлено отсутствием у арендодателя в исковой период сведений о месячном обороте арендатора. Таким образом, само по себе невыставление истцом счетов при изложенных обстоятельствах однозначно не подтверждает факт несогласия Предпринимателя с изменением размера платы дополнительным соглашением от 14.02.2022.

Направление Предпринимателем в адрес ООО «Олимп Север» претензии о погашении задолженности впервые осуществлено арендодателем спустя более одного года после принятия предложенного арендатором исполнения; принятие исполнения арендатора в течение длительного времени без претензий в соответствии с соглашением о размере платы от 14.02.2022 в данном случае связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено арендодателем.

Поскольку стороны своей волей распространили действие дополнительного соглашения на отношения сторон с даты его подписания, а не с даты его государственной регистрации, суд первой инстанции правильно заключил, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Таким образом, требования ИП ФИО2 о взыскании с ООО «Олимп север» 1 441 654 рублей 74 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 22.09.2014 за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 обоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Заявитель апелляционной жалобы указал на нарушение судом первой инстанции требований статьи 75 АПК РФ в связи с признанием копии дополнительного соглашения от 14.02.2022 допустимым доказательством по делу. Указанный аргумент апелляционным судом проверен и отклонен по следующим мотивам.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В соответствии части 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (пункт 9 статьи 75 АПК РФ).

Дополнительное соглашение от 14.02.2022 представлено ООО «Олимп Север» 29.07.2024 через личный кабинет в информационной системе «Мой арбитр».

Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 28.12.2016 № 252 утвержден Порядок подачи в арбитражные суды Российской Федерации документов в электронном виде, в том числе в форме электронного документа (далее – Порядок № 252).

Согласно пункту 1.3 Порядка № 252 электронный образ документа (электронная копия документа, изготовленного на бумажном носителе) - переведенная в электронную форму с помощью средств сканирования копия документа, изготовленного на бумажном носителе, заверенная в соответствии с Порядком подачи документов простой электронной подписью или усиленной квалифицированной электронной подписью.

Электронный образ документа заверяется в соответствии с Порядком подачи документов простой электронной подписью или усиленной квалифицированной электронной подписью (пункт 2.2.5 Порядка № 252).

Согласно пункту 3.2.3 указанного Порядка, если обращение в суд подано в виде электронного образа документа, такое обращение и прилагаемые к нему электронные образы документов считаются заверенными простой электронной подписью лица, подающего документы.

Таким образом, электронный образ документа, заверенный простой электронной подписью, является надлежащим образом заверенной копией документа, подаваемой в суд в соответствии с Порядком подачи в арбитражные суды Российской Федерации документов в электронной форме, в том числе в форме электронного документа.

При этом дополнительное заверение электронного образа документов отметками «копия верна», печатью организации и подписью руководителя не требуется, поскольку электронный образ документа изготавливается путем сканирования оригинала и заверяется простой электронной подписью лица, направляющего документы в суд.

Как указано выше, спорное доказательство представлено суду 29.07.2024 в виде электронного образа документа через личный кабинет в информационной системе «Мой арбитр», считается заверенным простой электронной подписью лица, подающего документы.

Таким образом, ссылка истца на то, что представленное суду дополнительное соглашение от 14.02.2022 является недопустимым доказательством, подлежит отклонению, поскольку частью 8 статьи 75 АПК РФ допускается представление письменных доказательств в форме надлежащим образом заверенных копий, а пункт 6 статьи 71 названного Кодекса подлежит применению только в том случае, когда суду представлены несовпадающие копии документов и по копиям невозможно установить подлинное содержание первоисточника. В данном случае иные копии, не тождественные представленным истцом, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, из правовой позиции истца не следует, что он не подписывал дополнительное соглашение от 14.02.2022; Предприниматель, обосновывая свою правовую позицию, настаивает исключительно на отсутствии государственной регистрации такого соглашения.

Апелляционным судом проверены все доводы апелляционной жалобы, однако, они не свидетельствует о незаконности вынесенного судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. На основании изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2024 по делу № А28-5850/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО4

ФИО1