ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-27350/2017

30 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     29 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 декабря 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.,

судей  Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: Волкова Е.В. по доверенности от 09.01.2017;

от ответчика: Бондарева О.Н. по доверенности от 02.11.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23949/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2017 по делу № А56-27350/2017 (судья                Вареникова А.О.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвестПлюс» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

об изменении условий дополнительного соглашения 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвестПлюс» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об изменении условий дополнительного соглашения от 28.04.2016 №7 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 №02/ЗК-06802, изложив пункт 1 соглашения в следующей редакции:

 «Изложить пункты 3.4, 3.5, 3.6, 8.3 договора в следующей редакции:                      3.4. Арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях.

С 15.07.2014 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 852 109 (восемьсот пятьдесят две тысячи сто девять) рублей 16 коп.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 213 027 (двести тринадцать тысяч двадцать семь) рублей 29 коп.

С 27.02.2015 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 852 109 (восемьсот пятьдесят две тысячи сто девять) рублей 16 коп.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 213 027 (двести тринадцать тысяч двадцать семь) рублей 29 коп.

С 01.12.2015 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 873 227 (восемьсот семьдесят три тысячи двести двадцать                          семь)  рублей 12 коп.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 218 306 (двести восемнадцать тысяч триста шесть) рублей 78 коп.

В 2014 году величина Кд составляет 1.2.

В 2015 году 1 квартал величина Кд составляет 1.25.

В 2015 году 2, 3, 4 квартал величина Кд составляет 1.2.

В десятидневный срок с даты представления Арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требований абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы. В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0 с учетом пункта 3.5 договора.

3.5. Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: 

Атек - Акварт*Кд, где

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

3.6. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за Участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/с даты изменения вида функционального использования Участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

8.3. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются судом, Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в соответствии с их компетенцией».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.08.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просил судебный акт отменить. Податель жалобы полагал, что основания для изменения условий соглашения сторон отсутствовали. По мнению Комитета, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Истец представил в апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил судебный акт оставить в силе. По мнению общества, применение повышающего корректирующего коэффициента К4, равного 2, в данном случае необоснованно. Истец сослался на то, что основанием для изменения соглашения является ничтожность его положений.

С целью установления юридически значимых фактов в связи с приведенными в апелляционной жалобе доводами, апелляционный суд протокольным определением от 08.11.2017 отложил рассмотрение дела.

Истец направил в суд объяснения по делу, в которых указал на правомерность исковых требований; опровергает доводы апелляционной жалобы.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Жиляевой Е.В. на судью Полубехину Н.С. судебное разбирательство 29.11.2017 произведено сначала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, полагая решение суда незаконным и необоснованным; представитель истца против удовлетворения требований жалобы возразил, просил судебный акт оставить в силе по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между обществом и комитетом заключен договор аренды земельного участка от 26.10.2007 №02/ЗК-06802, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:36:5529:1092, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 16 (западнее дома 111, корпус 1, литера А), площадью 180 кв.м для использования под торговый павильон.

Разделом 3 указанного договора установлен порядок расчетов по договору, который предусматривает возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем бесспорном порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора.

На основании акта приема-передачи от 20.08.2007 земельный участок передан в пользование арендатору. 

Оговорено, что договор действует до 28.07.2010. Срок действия договора и порядок расчетов арендной платы изменялись сторонами; в частности, по дополнительному соглашению от 27.02.2015 №6 срок действия договора продлен до 01.03.2018. Пунктом 5 названного дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае если согласно представленной ведомости инвентаризации земельного участка площадь временного (некапитального) объекта, расположенного на земельном участке, более чем на 20% превышает установленную в пункте 2.10 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 №1830 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» (далее - Постановление №1830), либо высота временного (некапитального) объекта более чем на 10% превышает установленную в пункте 2.10 Постановления №1830, либо площадь земельного участка превышает установленную в пункте 2.10 Постановления №1830 (независимо от величины превышения), либо временный (некапитальный) объект имеет больше одного этажа, арендная плата по договору с момента подписания настоящего дополнительного соглашения определяется по формуле: А=Акварт*Кд*К4, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год, К4 - повышающий корректирующий коэффициент К4, равный 2.

Дополнительным соглашением от 28.04.2016 №7 стороны изложили пункты 3.4, 3.5, 3.6 и 8.3 договора в следующей редакции:

 «3.4. Арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях.                С 15.07.2014 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет                   852 109 (восемьсот пятьдесят две тысячи сто девять) рублей 16 коп.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 213 027 (Двести тринадцать тысяч двадцать семь) рублей 29 коп.

С 27.02.2015 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 1 704 218,2 руб.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 426 054 руб. 55 коп.

С 01.12.2015 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 1 704 218 руб. 20 коп.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 436 613 руб. 57 коп.

В 2014 году величина Кд составляет 1.2.

В 2015 году 1 квартал величина Кд составляет 1.25.

В 2015 году 2, 3, 4 квартал величина Кд составляет 1.2.

В десятидневный срок с даты представления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требований абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0 с учетом пункта 3.5 договора.

3.5. Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле:

Атек - Акварт*Кд, где

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

3.6. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за Участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/с даты изменения вида функционального использования Участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

8.3. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются судом, Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в соответствии с их компетенцией».

Дополнительное соглашение от 28.04.2016 №7 прошло государственную регистрацию.

Указав, что суммы арендной платы, оговоренные в дополнительном соглашении, определены с учетом применения повышающего коэффициента К4, основания для применения которого отсутствовали, общество 10.03.2017 направило Комитету требование об изменении дополнительного соглашения от 28.04.2016 №7 путем внесения в него изменений размера арендной платы, рассчитанной без применения повышающего коэффициента К4.

Данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, признал их обоснованными. 

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы сторон, не усмотрел оснований для отмены решения суда в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае основанием для заявления настоящего иска послужил вывод истца о том, что установленный размер арендной платы не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем условия соглашения в указанной части являются ничтожными.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Следовательно, плата за использование земли, находящейся в государственной собственности, является регулируемой. Собственник, иное лицо, уполномоченное на распоряжение таким земельным участком, вправе требовать внесения платы за использование земли в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с пунктом 2.10.6 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 №1830 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» для размещения торговых мест - павильонов площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном земельном участке объекта - не более 150 кв. м, высота - не более 6 м.

Данным нормативным актом определены предельные размеры площади павильонов, которые могут быть размещены на земельном участке.

Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга предусмотрена Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119 (далее -  Методика).

В соответствии с пунктом 4 приложения 6 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379, установлен повышающий корректирующий коэффициент К4 в размере 2. Этот коэффициент применяется при исчислении арендной платы за земельные участки, на которых расположены временные объекты, не соответствующие требованиям, установленным в договорах аренды. Данный коэффициент применяется при условии, что договор аренды заключен до 12.11.2007 и продлен путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 2.12 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 №1830 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством». Применение коэффициента К4 осуществляется ко всей площади земельного участка в отношении площади временного объекта более чем на 20 процентов, и (или) в отношении высоты временного объекта более чем на 10 процентов, и (или) в отношении площади земельного участка, и (или) в случае, если временный объект имеет больше одного этажа. Следовательно, коэффициент К4 применяется в случае, если площадь временных объектов, для размещения которых предоставлен в аренду земельный участок, более, чем на 20 процентов превышает площадь, установленную Постановлением №1830.

В рассматриваемом случае ведомостью инвентаризации земельного участка (кадастровый номер 78:36:5529:1092) по функциональному использованию территории №38755Г-14/1, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 15.07.2014, зафиксировано, что общество использует для размещения временных объектов недвижимости земельный участок площадью 180 кв.м, из которых 29 кв.м - это территория, прилегающая к временным объектам торговли и оказания услуг. В то же время, часть временного объекта, площадью 29 кв.м, выходит за границы предоставленного в аренду участка. Таким образом, площадь временных объектов недвижимости составляет 180 кв.м и превышает пределы, установленные Постановлением №1830, на 30 кв.м, что составляет ровно 20 процентов превышения.

Из буквального содержания пункта 4 приложения 6 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы следует, что корректирующий коэффициент К4, равный 2, применяется в случае превышение площади временного (некапитального) объекта более чем на 20%, то есть превышение ровно 20% не является основанием для применения повышающего коэффициента.

При расчете арендной платы за земельный участок, указанной в пункте 1 дополнительного соглашения №7, необоснованно применен повышающий коэффициент К4 в размере 2, что привело к завышению подлежащей уплате арендной платы. Фактически размер подлежащей внесению годовой арендной платы с 27.02.2015 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 852 109 руб. 16 коп., а плата за аренду участка в квартал составляет  213 027 руб. 29 коп. С 01.12.2015 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд) равен 1.00, составляет 873 227 руб. 12 коп. или                                   218 306 руб. 78 коп. в квартал.

Учитывая, что размер арендной платы в отношении спорного участка является регулируемым, у Комитета отсутствуют основания для установления арендной платы в иных размерах, чем это предусмотрено законом. 

Таким образом, размер арендной платы, установленной дополнительным соглашением №7 в оспариваемой истцом части, не соответствует требованиям законодательства,  подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03 августа 2017 года по делу №А56-27350/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может  быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

 

Судьи

Ж.В. Колосова

 Н.С. Полубехина