Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-4549/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  13 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  16 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи    Шуйской С.И.,

судей            Демидовой Е.Ю.,

            ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу акционерного общества «Омский бекон» (заявителя) на постановление от 03.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., Золотова Л.А.) по делу № А46-4549/2017  по заявлению акционерного общества «Омский бекон»  (644504, 

<

...> Победы, д. 16, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)                            к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)                              о признании незаконным отказа  в государственной регистрации договора субаренды земельного участка и об обязании осуществить государственную регистрацию этого договора. 

Другие лица, участвующие в деле: ФИО2, ФИО3, ФИО4.

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества «Омский бекон» (заявителя) – ФИО5 по доверенности от 12.10.2015 № 77;

от ФИО2 (третьего лица) – ФИО6 по доверенности от 29.08.2016;

от ФИО3 (третьего лица) – ФИО6 по доверенности от 10.05.2017; 

от ФИО4 (третьего лица) – ФИО6 по доверенности от 10.05.2017.

Суд установил:

акционерное общество «Омский бекон» (далее – АО «Омский бекон») обратилось  в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды от 13.07.2016                           № 01Б/16/0462 земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:106, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, (далее – договор субаренды), изложенного в сообщении от 10.01.2017 № 0795/Ом16; обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию договора субаренды. 

Требования со ссылкой на статьи 20, 24.1, 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ)  мотивированы незаконным отказом   в государственной регистрации договора субаренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением от 15.08.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 03.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления АО «Омский бекон».

В кассационной жалобе АО «Омский бекон»  просит отменить постановление апелляционного суда, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обосновании жалобы заявитель указывает, что вывод апелляционного суда о неправильном истолковании закона судом первой инстанции является неверным; объективная необходимость предоставления им оригинала договора аренды земельных долей закрытого акционерного общества ППР «Луч» (далее – ЗАО ППР «Луч») от 02.07.1998 № 01-04/516 (далее – договор аренды земельных долей) регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации договора субаренды отсутствует; запрашиваемый договор аренды имелся в распоряжении регистрирующего органа, который располагал сведениями о действительности договора аренды и отсутствии необходимости в его повторной государственной регистрации; содержание договора аренды долей могло быть достоверно установлено регистрирующим органом из его нотариальной копии; представленные в регистрирующий орган документы, в совокупности с судебными актами по делам № А46-9572/2016 и № 2-2799/2016, в которых он участвовал, позволяли регистрирующему органу сделать вывод  о действительности прав заявителя и осуществить государственную регистрацию договора субаренды.

В отзыве на кассационную жалобу управление Россреестра просит оставить без изменения постановление апелляционного суда.

В судебном заседании представитель АО «Омский бекон» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, а представитель ФИО2, ФИО3, ФИО4 возражал против удовлетворения жалобы. 

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельных долей АО «Омский бекон» на 30 лет собственники долей передали в аренду земельные доли общей площадью сельскохозяйственных угодий 6 377 га, из них 5 735 га пашни.

Договор аренды земельных долей 02.07.1998 зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Омского района Омской области за № 181.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 22.05.2017                        № 55/101/002/2017-30228 спорный земельный имеет кадастровый номер 55:20:000000:106, находится в общей долевой собственности дольщиков и  расположен по адресу: Омская область, Омский район, Калининское сельское поселение, ЗАО ППР «Луч».

АО «Омский бекон» заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Лузинское зерно» (субарендатором) договор субаренды. По акту приема-передачи от 01.01.2016 на срок действия договора аренды (до 02.07.2018) земельный участок арендуемой площадью 32 268 790 м², с кадастровым номером 55:20:000000:106, разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, передан в пользование субарендатора.

АО «Омский бекон» впоследствии, 09.08.2016, обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации вышеупомянутого договора субаренды, которое письмом от 10.01.2017 № 07695/Ои16 со ссылкой статью 27, абзацы 5, 6, 7, 44 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закон № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в частности не представлены договор аренды земельных долей, заявления и правоустанавливающие документы на регистрацию ранее возникшего права общей долевой собственности на земельный участок всех его участников, а также документ, подтверждающий уведомление арендодателей на сдачу имущества в субаренду.

Данный отказ оспорен АО «Омский бекон» в арбитражном суде.

Арбитражным судом Омской области заявленные требования удовлетворены и в целях устранения допущенных нарушений управление Росреестра обязано осуществить государственную регистрацию договора субаренды. 

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, руководствуясь Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993                 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», статьями 611, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 17, 18, 20 Закона № 122-ФЗ, статьями 9, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.07.2014 № П/349 (далее – Правила ведения книг учета документов), учитывая правовую позицию, сформулированную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 1197-О и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016  № 308-ЭС15-15531, обстоятельства, установленные решением от 08.12.2016  Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9572/2016, имеющими в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешаемого спора, счел неправомерным отказ в государственной регистрации договора субаренды, нарушающим права и законные интересы АО «Омский бекон».

При этом суд исходил из того, что заявитель использует земельный участок на основании договора аренды земельных долей, который прошел государственную регистрацию в установленном порядке; необходимость в предоставлении на государственную регистрацию заявлений правообладателей (участников общей долевой собственности на земельный участок) о государственной регистрации прав, возникших до введения в действие закона о регистрации, отсутствует, так как государственная регистрация договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок, в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников (даже тех, в отношении которых в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка), к тому же управление Росреестра не указало, заявления о государственной регистрации прав каких именно правообладателей земельных долей в составе земельного участка из общего числа участников долевой собственности заявителем не представлены; достаточно нотариально заверенных копий договора аренды земельных долей и уведомления арендодателей о сдаче земельного участка в субаренду; на государственную регистрацию заявителем вместе с договором субаренды был представлен акт приема-передачи от 01.01.2016, соответствующий условиям этого договора.

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявления  АО «Омский бекон», признал обоснованным отказ управления Росреестра по тому основанию, что заявитель не представил подлинный договор аренды земельных долей.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок          с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьей 16 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению                               о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 17 Закона                   № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество                                       и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены                в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя  (пункт 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона № 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Толкуя названную норму применительно к рассматриваемому делу, апелляционный суд пришел к выводу, что в данном случае договор аренды земельных долей как иной, необходимый для государственной регистрации прав документ, должен был быть представлен АО «Омский бекон» не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным, который после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Ссылку суда первой инстанции на пункт 41 Правил ведения книг учета документов апелляционный суд посчитал необоснованной в связи с тем, что в нем речь идет о документах, помещаемых в дело, а не о предоставляемых заявителем на государственную регистрацию; из содержания названного пункта усматривается, что он регламентирует только действия работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в случаях, когда представленные на государственную регистрацию подлинники документов, подлежат возврату после ее проведения заявителям: в случае предоставления вместе с подлинником документа его нотариально удостоверенной копии последняя просто помещается в дело; в иных случаях (предоставления вместе с подлинником документа его копии, которая не удостоверена нотариально), когда сам работник должен сделать надпись на копии документа, помещаемого в дело, о его соответствии подлиннику.

Между тем апелляционный суд не учел, что в силу пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления, либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 Закона № 122-ФЗ являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию), либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2016 по делу                    № А46-9572/2016, в котором управление Росреестра участвовало в качестве заинтересованного лица, установлено, что АО «Омский бекон» использует земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:106 на основании договора аренды земельных долей, зарегистрированного в предусмотренном законом порядке и являющегося юридически действительным.

Следовательно, управление Росреестра располагало сведениями, содержащимися в договоре аренды земельных долей, а также о его действительности. 

Кроме того,  если у регистратора возникли сомнения в достоверности сведений в момент проведения правовой экспертизы документов, то он обязан самостоятельно запросить необходимые документы, а в случае их непредставления для государственной регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц (статья 19 Закона                               № 122-ФЗ).

Учитывая, что у управления Росреестра имелась необходимость получения достоверных сведений, он был обязан самостоятельно запросить данные документы. Однако ни у АО «Омский бекон», ни у дольщиков, ни у иных лиц управление Росреестра не запрашивало подлинный договор аренды земельный долей, не предлагало заявителю устранить нарушения. 

Помимо этого, отказывая в государственной регистрации договора субаренды в связи с непредставлением заявителем подлинного договора аренды земельных долей, управление Росреестра не установило, что нотариально заверенная копия этого договора не содержит всю необходимую информацию. 

В связи с изложенным отказ в государственной регистрации договора субаренды лишь из-за представления заявителем нотариально заверенной копии договора аренды земельных долей не может быть признан правомерным.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда подлежит отмене, как принятое без учета указанных норм материального права и обстоятельств дела, а решение суда первой инстанции – оставлению без изменения.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 03.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4549/2017 отменить.

Решение от 15.08.2017 Арбитражного суда Омской области по этому же делу оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.И. Шуйская

Судьи       Е.Ю. Демидова

        В.В. Тихомиров