Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-48/2022

28 июня 2022 года.

город Брянск

Резолютивная часть решения оглашена 21 июня 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2022 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт», г. Брянск 

к обществу с ограниченной ответственностью УК «Агат», г. Брянск

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Янтарь-2» (временный управляющий ФИО2)

о расторжении договора аренды №91-15 от 13.11.2015 и взыскании 3 323 993 руб.

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 01.09.2021,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.02.2022 №17,

от третьего лица: не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт», г. Брянск (далее – ООО СКФ «Комфорт», истец),  обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью УК «Агат», г. Брянск, о расторжении договора аренды №91-15 от 13.11.2015 и взыскании 3 323 993 руб.

Определением суда от 01.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ПКФ «Янтарь-2» (временный управляющий ФИО2).

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, заявил ходатайство о применении срока исковой давности.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено судом надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Брянской области от 27.11.2019 по делу № А09-9475/2019 ООО СКФ «Комфорт» признано несостоятельным должником (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

13.11.2015 между ООО СКФ «Комфорт» (арендодатель) и ООО УК «Агат» (арендатор) был заключен договор аренды котельной №91-15.

По условиям заключенного договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование котельную 2-х 16-ти этажных жилых домов, общей площадью 97,8 кв.м., производительностью 2, 7 МВт, расположенную на 1-м этаже, находящуюся по адресу: 

<

...>, а также все газовое оборудование, системы водоснабжения, электроснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, находящееся в здании, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 настоящего договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 1.1 договора). 

Согласно п.1.2. договора указанное в п.1.1. настоящего договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности: АБ №083714, выданным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Брянской области 13.11.2015. 

Имущество и оборудование должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи. Стороны определили срок передачи недвижимости и оборудования в день подписания настоящего договора аренды в п.1.3. договора.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны согласовали в разделе 2 договора.

По условиям п.п. 2.1-2.3 договора за использование имущества арендатор уплачивает арендную плату в размере 81 073 руб., в соответствии с расчетом арендной платы (приложение 1). При этом оплата производится до 10 числа месяца следующего за отчетным в размере 100 % за каждый полный и неполный календарный месяц. Размер арендной платы не является фиксированным и может быть пересмотрен.

В соответствии с п. 3.2.6. договора арендатор обязан возвратить имущество и оборудование вместе со всеми относящимися к нему документами арендодателю в течение трех дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.

Срок аренды имущества и оборудования стороны согласовали с 13.11.2015 по 31.12.2021 (п.7.1 договора).

Согласно п. 7.2 договора, если за месяц до окончания срока аренды ни одна из сторон не выразила желание к его расторжению, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях. 

Во исполнение условий договора котельная 2-х 16-ти этажных жилых домов, общей площадью 97,8 кв.м., расположенная по адресу: 

<

...>, на 1-м этаже, а также все оборудование, находящееся в нежилом помещении, переданы ООО УК «Агат» по акту приёма-передачи от 13.11.2015. 

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним по данным истца образовалась задолженность в размере 3 323 993 руб. за период с 01.03.2018 по  01.09.2021.

Претензионным письмом за исх. № 2139/1 от 13.09.2021 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендной платы, предложил погасить  образовавшуюся задолженность в срок до 13.10.2021, в противном случае расторгнуть договор.

Требования истца, изложенные в указанной выше претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценивая правовую природу заключенного сторонами договора, о взыскании задолженности по которому заявлен настоящий иск, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений   ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Факт передачи арендатору котельной 2-х 16-ти этажных жилых домов, общей площадью 97,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, на 1-м этаже, а также всего оборудования, находящегося в нежилом помещении, подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема – передачи от 13.11.2015 и ответчиком не оспорен

Поскольку арендатор принял имущество во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как было отмечено выше, ежемесячный размер арендной платы составил 81 073 руб. в соответствии с расчетом арендной платы (приложение 1), при этом оплата производится до 10 числа месяца следующего за отчетным в размере 100 % за каждый полный и неполный календарный месяц.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.09.2021 составила 3 323 993 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по январь 2019 включительно. 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 43), исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ N 43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума ВС Российской Федерации N 43, течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

С учетом изложенного, конкурсный управляющий при предъявлении иска о взыскании задолженности по договору заменяет органы управления должника и реализует права общества на защиту нарушенного права. Следовательно, назначение конкурсного управляющего, само по себе, также не прерывает и не возобновляет течение срока исковой давности, не изменяет общего порядка исчисления срока исковой давности.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прямо указывает, что субъектом является именно должник, в связи с чем, подавая иски от имени юридического лица, конкурсный управляющий должен руководствоваться общими требованиями, в том числе и о сроках исковой давности, установленными для субъектов гражданского оборота, в случае если иные сроки не установлены законодательством. Иной срок для исчисления исковой давности в связи с признанием арендатора банкротом и/или утверждением очередного конкурсного управляющего не предусмотрен.

Принимая во внимание, что по настоящему делу исковое заявление подано от имени общества, учитывая, что конкурсный управляющий при предъявлении иска о взыскании задолженности по договору заменяет органы управления должника и реализует права общества на защиту нарушенного права, суд считает, что назначение конкурсного управляющего, само по себе, также не прерывает и не возобновляет течение срока исковой давности, не изменяет общего порядка исчисления срока исковой давности (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2020 №Ф10-4254/2019).

Таким образом, доводы конкурсного управляющего об исчислении срока исковой давности с момента  введения первой процедуры банкротства (21.11.2019) применительно к правилам применения исковой давности по требованиям об оспаривании сделок в процедуре банкротства суд считает несостоятельными.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление направлено истцом по системе «мой арбитр» в Арбитражный суд  Брянской области 30.12.2021.

Срок для досудебного урегулирования возникшего спора в рассматриваемой ситуации составляет 30 дней.

Таким образом, требования о взыскании с ответчика долга за период с марта 2018 по октябрь 2018 (со сроком платежа 10.11.2018) включительно заявлены по истечении срока исковой давности и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены платёжные поручения, подтверждающие  внесение платы на счета ООО ПКФ «Янтарь» и ГУП «Брянсккоммунэнерго» в счёт погашения задолженности перед ООО ПКФ «Янтарь»  в период март-июнь 2018. Указанные обстоятельства истцом не оспорены.

В силу положений п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 23, 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.04.2018 между ООО СКФ  «Комфорт» (продавец) и ООО «Янтарь-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя принадлежащую продавцу на праве собственности котельную двух 16-ти этажных жилых домов, назначение: нежилое, общей площадью 97,8 кв.м., количество этажей: 1, адрес объекта: Брянская область, город Брянск, Советский район, проспект Станке ФИО6, д.67В.

06.07.2018 в единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 32:28:0033234:426-32/001/2018-1 о переходе права собственности на нежилое помещение. При этом в указанном документе значится обременение в виде аренды в пользу ООО УК «Агат» на основании договора аренды котельной №91-15 от 13.11.2015.

24.07.2018 ООО «Янтарь-2» уведомило ООО УК «Агат» о замене стороны по договору аренды №91-15 от 13.11.2015 в связи со сменой собственника сданного в аренду имущества с приложением документа, подтверждающего переход права собственности. 

Соответственно, по смыслу положений ст.617 Гражданского кодекса РФ права арендодателя по договору аренды котельной №91-15 от 13.11.2015 в связи с переходом права собственности по договору от 23.04.2018 перешли к ООО «Янтарь-2», а ООО «СКФ «Комфорт» утратило право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Доводы истца о том, что по указанному договору  было отчуждено исключительно недвижимое имущество – помещение котельной – без находящегося в нём оборудования, в силу чего  ООО СКФ «Комфорт» сохранило право на получение арендной платы, не подтверждены надлежащими доказательствами.

В силу статьи 134 ГК РФ если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о том, что котельная, являющаяся предметом спорного договора аренды,  обладает признаками недвижимости, однако не имеет самостоятельного значения при отсутствии в ней движимых вещей (соответствующего оборудования). Посредством использования котельной и находящегося в ней оборудования собственники помещений в МКД обеспечиваются тепловой энергией (отопление и горячее водоснабжение). Иными словами, котельная - это сооружение, предназначенное для выполнения функций теплоснабжения и горячего водоснабжения,  следовательно, демонтаж оборудования, находящегося в нем, приведет к прекращению подачи тепла. Вынужденное деление единого имущественного комплекса как сложной вещи приводит к фактической невозможности использования имущества по целевому назначению.

Демонтаж оборудования  котельной и монтаж другого оборудования, необходимого для её функционального использования, в свою очередь, влечет несоразмерные затраты и фактическое прекращение  теплоснабжения потребителей на неопределенный срок.

Исходя из изложенного, суд полагает, что как предметом договора аренды, так и предметом последующего договора купли-продажи являлась котельная с находящимся в ней оборудованием, как сложная вещь. Таким образом, регистрация права собственности на котельную за новым собственником влечёт переход  к нему прав в отношении не только самого помещения котельной, но и оборудования.

Ко взысканию с ответчика заявлена арендная плата, согласованная договором за пользование имуществом в целом. Свои требования в этой части истец не уточнял, ходатайства о назначении экспертизы в целях установления размера платы за пользование  оборудованием не заявлял.

Сделка купли-продажи котельной в рамках дела о несостоятельности оспорена  ООО СКФ «Комфорт» по мотиву реализации имущества по заниженной цене по основаниям, установленным законодательством о несостоятельности (банкротстве),  окончательный судебный акт по делу не вынесен.

При указанных обстоятельствах суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате  не подлежащими удовлетворению  в полном объёме.

Ссылаясь на наличие у ответчика  задолженности по арендной плате, истец в рамках настоящего дела заявил также о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом досрочно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как отражено выше, наличие просроченной задолженности ответчика перед истцом опровергается материалами дела. Кроме того, арендуемое имущество отчуждено истцом третьему лицу по возмездной сделке, ввиду чего у истца, утратившего статус стороны договора, отсутствует право на обращение в суд с таким требованием.

Таким образом, рассмотрев и оценив в соответствии с требованиями, установленными  ст. 71 АПК РФ, все имеющиеся в совокупности доказательства, суд полагает, что в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора аренды №91-15 от 13.11.2015 и взыскания 3 323 993 руб. задолженности по арендной плате по указанным истцом основаниям не имеется.

При таких обстоятельствах все доводы истца, приведенные в обоснование заявленных требований, противоречат не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам закона и не подтверждены соответствующими доказательствами, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше              2 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 33 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более 200 000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу о взыскании                   3 323 993 руб. составляет 45 620 руб.

При обращении в суд истцом была уплачена в бюджет государственная пошлина в сумме 45 620 руб. по платежному поручению от 19.01.2022 №541.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина в размере 45 620 руб. относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт», г. Брянск, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ                                                                   О.В.ДАНИЛИНА