Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-6857/2022

“22”

декабря

2022 года 

 

«19» декабря 2022 года оглашена резолютивная часть решения

«22» декабря 2022 года изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи Ершовой Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304390522400142, ИНН 

<

***>) 

к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконными действий Администрации городского округа «Город Калининград», выразившихся в отказе в переводе принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 квадратных метра, с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенного по адресу: 

<

...> в нежилое здание; 

об обязании Администрации городского округа «Город Калининград» осуществить перевод жилого дома в нежилое здание, 

третьи лица: Управление Росреестра по Калининградской области, Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области,

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3 по доверенности от 16.04.2021,

от Администрации: ФИО4 по доверенности, 

от Росреестра: не явились, извещены,

от Министерства: ФИО5 по доверенности от 20.09.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий  Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, заинтересованное лицо), выразившихся в отказе в переводе принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 квадратных метра, с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенного по адресу: 

<

...> в нежилое здание, формализованном в письме от 03.06.2022 № 164-14/угр-15-4710.

В качестве восстановления нарушенного права Заявитель просит обязать Администрацию осуществить перевод принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 квадратных метра, с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенного по адресу: 

<

...> в нежилое здание.

В судебном заседании представитель Заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. Администрация требования не признала, поддержала доводы отзыва.

Министерство поддержало позицию Заявителя, представлен отзыв.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие Управления Росреестра по Калининградской области.

Заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенный на земельном участке площадью 549 кв.м. с кадастровым номером 39:15:131817:53 с видом разрешенного использования «под гостиничное обслуживание», расположенный по адресу: 

<

...>.  

Указанный объект недвижимости используется и планируются к использованию Заявителем с целью осуществления предпринимательской деятельности, а именно деятельности гостиниц.

 25.01.2022 ИП ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о переводе жилого дома с встроенными нежилыми помещениями  в нежилое здание. 

Письмом Администрации № 164-14/угр-3-1468 от 05.03.2022 предпринимателю отказано в переводе жилого дома в нежилое здание.

В качестве оснований для отказа Администрация указала на несоблюдение предусмотренных ст. 22 и п. 3 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ):

- не представлено документальное подтверждение об отсутствии зарегистрированных граждан в переводимом помещении,

- в представленных документах отсутствует информация о том, что переводимое здание с его функциональным назначением под гостиницу соответствует требованиям градостроительного законодательства с учетом его функционального назначения – гостиница, 

- несоответствие вида разрешенного использования земельного участка. 

21.03.2022 в адрес ФИО2 поступило письмо из Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство), согласно которому Министерство в целях организации работы, направленной на привидение в соответствие с требованиям действующего законодательства объектов гостиничной сферы, на постоянной основе осуществляет взаимодействие с причастными структурами. 

В рамках вышеуказанной работы из Администрации в Министерство поступила информация об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> в нежилое здание. 

Министерством было изучено решение Администрации и по результатам анализа оснований, указанных в качестве причин для отказа в предоставлении муниципальной услуги ФИО2 было рекомендовано повторно обратиться в Администрацию, дополнив пакет документов следующим: 

- документальным подтверждением отсутствия зарегистрированных граждан в переводимом помещении; 

- техническим заключением специализированной организации об отсутствии необходимости проведения реконструкции объекта с целью перевода и его соответствия предъявляемым требованиям; 

- подтверждением приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка. 

22.04.2022 Заявитель повторно обратился в Администрацию с заявлением о переводе жилого дома в нежилое здание (гостиницу) с приложением следующих документов: копии свидетельства о праве собственности на жилой дом, копии поквартирной карты с указанием о том, что в доме никто не зарегистрирован; копии технического паспорта на жилой дом; копии технического отчета №ТО-0058-22 выполненного силами АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которому обследуемое здание соответствует нормам и стандартам, предъявляемым к нежилым зданиям и может использоваться под ведение гостиничного хозяйства; копии выписки из ЕГРП на земельный участок, согласно которой вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 39:15:131817:53 установлен «гостиничное обслуживание»; копии декларации о пожарной безопасности. 

06.06.2022 от Администрации Заявителем был получен отказ от 03.06.2022 по основаниям, изложенным в отказе от 05.03.2022.

Полагая, что данный отказ от 03.06.2022 неправомерен, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Администрация полагает, что перевод жилого дома из жилого в нежилое возможен только в отношении помещений, а не зданий в целом (объектов капитального строительства), использование земельного участка должно соответствовать градостроительным регламентам, назначение объекта капитального строительства может быть изменено в результате его реконструкции.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализация волеизъявления собственника жилого помещения о переводе жилого помещения в нежилое помещение обеспечивается нормами ЖК РФ. В отношении всего объекта недвижимости данные нормы применяются по аналогии.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 статьи 23 ЖК РФ предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения, представляет заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

В соответствии со статьей 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае непредставления определенных частью 2 статьи 23 названного Кодекса документов (пункт 1 части 1 названной статьи).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. 

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение предусмотрен ч. 1 ст. 24 ЖК РФ и является исчерпывающим. 

По смыслу статьи 23 ЖК РФ перевод помещения из жилого в нежилое носит заявительный характер, обязанность по предоставлению всех необходимых документов возложена на лицо, обращающееся с заявкой или уполномоченное им лицо.

Согласно статье 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Главой 3 ЖК РФ регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

С учетом нормативно определенных видов жилых помещений не следует невозможность применения норм главы 3 ЖК РФ в отношении индивидуального жилого дома.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

В силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости должны использоваться в соответствии с градостроительными регламентами.

Судом установлено, что ФИО2 представил в Администрацию следующий пакет документов: правоустанавливающие документы на здание и земельный участок, технический паспорт здания с поэтажным планом, технический отчет АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № ТО-0058-22 о соответствии обследуемого здания нормам и стандартам, предъявляемым к нежилым зданиям, используемым для гостиничного хозяйства, а также декларация пожарной безопасности. 

Таким образом, Заявитель в силу ч. 2 ст. 23 ЖК РФ представил исчерпывающий пакет документов, требуемых законодательством для перевода жилого дома в нежилое здание.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Заявитель обратился с заявлением в надлежащий уполномоченный орган, представив полный комплект документов, предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ, при этом оснований требовать представления иных документов, орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ, а следовательно, оснований для отказа в переводе индивидуального жилого дома, являющегося в силу закона жилыми помещениями в нежилые помещения в рамках норм жилищного законодательства, по мнению суда, у органа, осуществляющего перевод, не имелось.

В отношении доводов, изложенных в отзыве Администрации, суд полагает необходимым отметить следующее.

Относительно довода Администрации о невозможности применения в отношении индивидуального жилого дома норм о переводе жилого помещения в нежилое в той связи, что объект недвижимого имущества, собственник которого принял решение о переводе, является жилым домом («зданием»), а перевод из жилого дома в нежилой дом, в том числе гостиницу согласно Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) является изменением назначения здания, суд отмечает, что частью 1 статьи 16 ЖК РФ определено, что к жилым помещениям относится, в том числе жилой дом, при этом часть 2 названной статьи ЖК РФ гласит, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, законодатель определяет жилой дом как жилые помещения для нужд применения ЖК РФ и признает его как здание, следовательно, в отношении жилого дома применяются порядок перевода и нормы, предусмотренные главой 3 ЖК РФ.

В отношении довода Администрации о нормах Закона о регистрации применительно к оспариваемому вопросу, суд учитывает, что статьей 1 Закона о регистрации определена сфера его применения, которая регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Закону о регистрации, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Законом о регистрации сведений, содержащихся в ЕГРН.

Исходя из изложенного, Администрация при оказании муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение обязана руководствоваться положениями главы 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» ЖК РФ, в соответствии с нормами которого, как указано выше, понятие «жилое помещение» включает в себя, как «жилой дом», так и «часть жилого дома» (часть 1 статьи 16 ЖК РФ).

Кроме того, следует отметить, что Законом о регистрации в своей деятельности руководствуются Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а также её территориальные органы, при осуществлении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, а не орган местного самоуправления при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Таким образом, принятое органом местного самоуправления в соответствии с нормами жилищного законодательства решение о переводе помещения подлежит направлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для осуществления регистрационных действий и внесения необходимых изменений в ЕГРН.

В дальнейшем, органом, уполномоченным на государственную регистрацию прав, осуществляется правовая оценка пакета документов, представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию, и именно обозначенным органом принимается решение о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Согласно пункту 9 части 5 статьи 8 Закона о регистрации в государственный кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных, сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах или вносятся в уведомительном порядке (часть 3 статьи 8 Закона о регистрации).

По заявлению собственника объекта недвижимого имущества при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания не относится.

Таким образом, нормы Закона о регистрации коррелируют с позицией о возможности изменения дополнительных сведений об объекте недвижимости на основании решений (актов) органов местного самоуправления.

Указанная позиция соотносится с постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2022 по делу № А40-66646/2021, Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2021 № 88а-3564/2021, кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2020 № 88а-5853/2020.

Касаемо довода Администрации об отнесении к компетенции органов местного самоуправления в части изменения назначения зданий исключительно полномочий по признанию садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом и отсутствию полномочий для утверждения решений по изменению назначения иных зданий в силу Федерального закона от 06.10.2003 № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», суд полагает необходимым отметить, что названный Федеральный закон не содержит какого-либо запрета на осуществление органом местного самоуправления полномочий по переводу «здания», являющегося в силу части 2 статьи 16 ЖК РФ «жилым домом», отнесенным в свою очередь пунктом 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ к «жилым помещениям».

Кроме того, Административный регламент, утвержденный Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 30.03.2022 № 179 «Об утверждении Административного регламента администрации городского округа «Город Калининград» предоставления муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», равно как и иные нормативно-правовые акты Администрации в правовом смысле являются муниципальными правовыми актами, и следовательно, не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным правовым актам Российской Федерации, а также правовым актам субъектов Российской Федерации. Регламент принят с целью регламентации деятельности муниципального органа при совершении административных процедур по переводу нежилых помещений в жилые помещения и жилых помещений в нежилые помещения.

Таким образом, несоответствие Административного регламента Администрации федеральному законодательству не отменяет обязанности Администрации по осуществлению полномочий, возложенных на неё федеральными законами.

Относительно доводов Администрации о позиции Минстроя, изложенной в письме от 07.05.2021 № 18563-СГ/08, согласно которой осуществление перевода объектов ИЖС в порядке, установленном главой 3 ЖК РФ в нежилые помещения, является «обходной схемой» требований Градостроительного кодекса РФ (экспертиза проектной документации в порядке статьи 49 Градостроительного кодекса РФ), необходимым отметить, что согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.1997 № 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона, должно осуществляться равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи письма Минстроя России и его структурных подразделений не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера, а являются мнением, не обязательным для правоприменения.

Кроме того, обратная позиция по обозначенному вопросу изложена в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.06.2015 № 14-06249/15, органа, осуществляющего государственную регистрацию таких изменений, согласно которому документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются акты уполномоченных органов государственной власти или органа местного самоуправления в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания, не связанного с его реконструкцией.

Из технического отчета № ТО-0058-22, выполненного АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», следует, что обследуемому зданию в целях его функционирования в качестве «гостиницы» не требуется проведение реконструкции, оно в полном объеме соответствует действующим строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к общественным зданиям и сооружениям, что обеспечивает безопасную возможность эксплуатации объекта, а также его отдельных помещений в качестве нежилого здания (помещений). Размещение объекта соответствует действующим требованиям градостроительных регламентов, соответствует нормам и стандартам, предъявляемым к нежилым зданиям, в которых может осуществляться гостиничная деятельность.

Исправное техническое состояние строительных конструкций здания, а также его соответствие действующим строительным нормам и правилам обеспечивает безопасное пребывание людей в нем, а также на прилегающей территории, не создает угрозы здоровью граждан, находящихся в нем и третьих лиц, находящихся за пределами здания, что в полной мере соответствует Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Действующим нормативно-правовым регулированием спорных отношений не предусмотрена норма, в соответствии с которой изменение функционального назначения жилого дома (объекта капитального строительства) возможно только в результате проведения реконструкции, равно как не содержит запрета на изменение функционального назначения (перевод) жилого помещения (жилого дома), являющегося объектом капитального строительства, в нежилое помещение в соответствии с процедурой, предусмотренной главой 3 ЖК РФ.

Указанная позиция отражается в таких нормативных актах судебных органов, как постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А46-22620/2018, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу № А46-20909/2019.

Исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая изложенные фактические обстоятельства дела, отказ Администрации нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Администрации городского округа «Город Калининград», выразившиеся в отказе в переводе принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое здание.

Обязать  Администрацию городского округа «Город Калининград» осуществить перевод принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1068,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131817:75, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое здание.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ИП ФИО2 300 рублей в счет уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                    Ю.А. Ершова