АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-125/2025

14 апреля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Гребенщиковой В.А., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ООО «Специализированный застройщик «Дежнев»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 02.12.2024

от ИП ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности              без номера от 10.04.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                     с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев»

на решение от 26.08.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024

по делу № А73-2735/2024 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев»

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о признании договора инвестирования расторгнутым

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680021, 

<

...>; далее – ООО «СЗ «Дежнев», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском                    к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО3, предприниматель) о признании договора инвестирования от 22.12.2020                № 20-19 расторгнутым.

Решением суда от 26.08.2024, оставленным постановлением          Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 без изменения,             в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «СЗ «Дежнев» выражает несогласие            с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными                            и необоснованными, в связи с чем просит обжалуемые решение                       и апелляционное постановление отменить, заявленные требования – удовлетворить.  

Заявитель настаивает на том, что после рассмотрения спора между сторонами в суде общей юрисдикции по поводу недействительности первоначального отказа от спорного договора предприниматель несвоевременно перечислил обществу денежные средства в качестве инвестиционного вклада, что позволяло последнему отказаться от дальнейшего исполнения данного договора в одностороннем порядке.                Так часть суммы ответчик уплатил истцу после отказа от договора,                       а остальные денежные средства были перечислены уже после принятия судом иска по настоящему делу к рассмотрению. 

ИП ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные  акты без изменения. Обращает внимание на то, что в настоящее время обязательства инвестора по спорному договору исполнены в полном объеме, однако, несмотря на это, общество всячески уклоняется от передачи предпринимателю жилого помещения с параметрами, соответствующими объекту инвестирования.   

От общества поступили письменные возражения на отзыв предпринимателя. 

Судебное разбирательство по кассационной жалобе неоднократно откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ, в том числе для предоставления сторонам возможности мирного урегулирования спора. 

После отложения в судебном составе произведена замена в порядке статьи 18 АПК РФ и рассмотрение кассационной жалобы начато сначала. 

От ООО «СЗ «Дежнев» поступили письменные пояснения с указанием на отсутствие достигнутого сторонами соглашения по условиям мирного урегулирования спора. 

Представители общества и предпринимателя в судебном заседании поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступившем отзыве на нее, а также дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора.  

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений                          их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит               к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, между ООО «СЗ «Дежнев» (застройщик) и ИП ФИО3 (инвестор) заключен договор инвестирования от 22.12.2020 № 20-19 в отношении строительства объекта «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе                     г. Хабаровска», по условиям которого объектом инвестиционной деятельности выступала квартира, основные характеристики которой отражены в приложении № 1 к договору, площадью согласно проекту              46,71 кв.м, 6 этаж, помещение второе по счету справа от входа на этаж                   с лестничной площадки, обозначенное на планировочном решении «тип Б»,   в объекте строительства, а также доли в общей собственности на общее имущество объекта, пропорциональной общей площади объекта инвестиционной деятельности.

Общий размер инвестиций определен сторонами в размере                             4 596 287 руб. 10 коп. исходя из стоимости одного квадратного метра             общей площади объекта инвестиционной деятельности – 98 400 руб. 49 коп.          (пункт 3.1 договора).

Приложением № 3 к договору установлен график финансирования, согласно которому инвестор обязался вносить денежные средства с таким расчетом, чтобы 15 числа каждого месяца (за исключением первого и последнего платежа) денежные средства поступили на расчетный счет застройщика.

Первый платеж в размере 2 700 000 руб. инвестор обязался внести 25.12.2020, далее 15 числа каждого месяца – по 15 000 руб.; последний платеж 30.12.2022 – в размере 1 536 287 руб. 10 коп.

Согласно пункту 5.1 договора срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности – не позднее IV квартала 2022 года,     но не ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 6.4 договора застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения инвестором сроков внесения инвестиций более чем на 14 (четырнадцать) календарных дней.

Впоследствии застройщик уведомлением от 19.07.2022 № 22-46 сообщил инвестору об отказе от договора и платежными поручениями                      от 20.07.2022 № 1465, № 1466 возвратил денежные средства в размере                       3 650 000 руб. – инвестиционные средства, 573 582 руб. 06 коп. – инвестиционная прибыль по договору, всего – 4 223 582 руб. 06 коп.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 14.09.2023  по делу № 2-2502/2023 указанный отказ застройщика от исполнения договора инвестирования признан недействительным. На застройщика возложена обязанность исполнить договор в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Инвестор, в свою очередь,  обязан возвратить застройщику денежные средства в размере 4 223 582 руб. 06 коп.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27.12.2023 № 33-8944/2023 названое решение суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Не получив от инвестора денежные средства, застройщик в уведомлении от 26.01.2024 вновь сообщил о расторжении договора  на основании пункта 6.4.

После получения указанного уведомления (30.01.2024) предприниматель перечислил обществу денежные средства во исполнение решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 14.09.2023 по делу № 2-2502/2023 (платежные поручения от 14.02.2024 № 1 на сумму                  3 650 000 руб. и от 14.02.2024 № 2 на сумму 573 582 руб. 06 коп.), которые возращены застройщиком на следующий день по мотиву расторжения спорного договора. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления ООО «СЗ «Дежнев» рассматриваемого иска о признании спорного договора расторгнутым.

В ходе рассмотрения настоящего спора ИП ФИО3 в очередной раз перечислила ООО «СЗ «Дежнев» все предусмотренные спорным договором денежные средства (платежные поручения от 20.05.2024 № 5                 на сумму 573 582 руб. 06 коп., от 20.05.2024 № 6 на сумму 3 650 000 руб.            и от 20.05.2024 № 7 на сумму 946 2857 руб. 10 коп.), которые вновь были возвращены застройщиком в полном объеме (платежные поручения от 21.05.2024 № 2190, № 2191, № 2192).  

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что с учетом возникновения спора между сторонами по первоначальному отказу от договора и его окончательного разрешения судом общей юрисдикции у инвестора не имелось объективной возможности соблюдать график внесения платежей в условиях явного нежелания застройщика исполнять договор, в связи с чем суды признали,  что при наличии вступившего в законную силу судебного акта, обязавшего застройщика исполнить договор, стороны должны были внести соответствующие изменения в договор с указанием нового срока перечисления последнего инвестиционного платежа.  

Поскольку таких изменений в договор внесено не было суды сочли,  что в сложившейся ситуации ответчика нельзя признать нарушившим свое обязательство, а истец не вправе был в одностороннем порядке отказываться от договора, так как такое поведение является недобросовестным с точки зрения статьи 10 ГК РФ и имеющим цель уклониться от исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

С учетом изложенного суды указали на отсутствие оснований для признания спорного договора расторгнутым.

Между тем, суды при рассмотрении настоящего спора не выяснили             все существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного               его разрешения.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При этом для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно указания на возможность такого отказа в соглашении сторон.

Таким образом, по общему правилу договорные отношения прекращаются (изменяются) с момента, когда соответствующее уведомление об отказе от договора доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», далее – Постановление Пленума ВС РФ            № 54).

В случае предъявления иска о признании договора расторгнутым        суду следует установить факт прекращения договора при наличии к тому предусмотренного законом или договором основания для одностороннего отказа и факт получения другой стороной уведомления о таком отказе.

В данном случае истец в качестве основания для расторжения спорного договора инвестирования в одностороннем порядке сослался на пункт 6.4 данного договора, предусматривающий такое право заказчика при нарушении инвестором сроков внесения денежных средств более чем на 14 (четырнадцать) календарных дней.

Как установили суды, решением Центрального районного суда                      г. Хабаровска от 14.09.2023  по делу № 2-2502/2023 на застройщика возложена обязанность исполнить договор в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а на инвестора – возвратить застройщику денежные средства в размере 4 223 582 руб. 06 коп.

Указанное решение вступило в законную силу 27.12.2023 и не содержало конкретного срока исполнения инвестором возложенной                       судом на него обязанности.

Вместе с тем, на момент (30.01.2024) получения предпринимателем уведомления общества от 26.01.2024 денежные средства по договору инвестирования не были внесены ответчиком и к тому времени уже истек установленный договором 14-дневный период просрочки, позволяющий застройщику отказаться от договора.

Указание судов на необходимость внесения в договор изменений                 (в части графика финансирования) и установление новой даты  перечисления последнего инвестиционного платежа нормативно не обосновано.

Таким образом, на момент направления уведомления от 26.01.2024                и его получения инвестором у застройщика имелись формальные предусмотренные договором основания для его расторжения в одностороннем порядке.

Несмотря на это, суды признали такой отказ не соответствующим критериям добросовестного поведения и направленным на уклонение                    от исполнения вступившего в законную силу судебного акта, возлагающего на застройщика обязанность исполнить спорный договор.

Действительно, как отмечено в пункте 14 Постановления Пленума        ВС РФ № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ           в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства  или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Вместе с тем, указывая на злоупотребление застройщиком своим правом на односторонний отказ от договора, суды не учли следующего.

Из содержания решения Центрального районного суда г. Хабаровска        от 14.09.2023 по делу № 2-2502/2023 и апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда               от 27.12.2023 № 33-8944/2023 усматривается, что объект инвестирования – квартира, являвшийся предметом спорного договора передан по договору долевого участия в строительстве от 11.10.2022 № 22-90 гражданам ФИО5 и ФИО6, в признании которого недействительным судами отказано.

При этом, несмотря на указанные обстоятельства, суды в рамках названого спора сочли возможным возложить на общество обязанность исполнить заключенный с предпринимателем договор, указав на то, что после ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщику необходимо будет оформить право собственности на объект инвестиционной деятельности с целью дальнейшей передачи этого объекта инвестору на условиях спорного договора на любое другое свободное жилое помещение площадью не менее  46,71 кв.м и стоимостью одного квадратного метра              не более 98 400 руб. в строящемся объекте в пределах г. Хабаровска.

В данном случае отношения между сторонами, возникшие на основании спорного договора, регулируются нормами Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», и по существу являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, что также констатировано судами общей юрисдикции при рассмотрении вышеуказанного спора.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54), при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи,           судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит,                    что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы           между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, возложенная судом на ответчика обязанность исполнить спорный договор могла быть реализована только при условии, если спорное имущество (аналогичная квартира) имеется в натуре и им владеет продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

При отсутствии иных свободных квартир, схожих по характеристикам с объектом инвестирования, который подлежал передаче предпринимателю, возможность исполнения обществом договора объективно утрачивается                     и наступают иные правовые последствия.

При отказе кредитора принять исполнение, в том числе посредством уклонения от принятия, он считается просрочившим (статья 406 ГК РФ).

В силу статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1). В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

Согласно разъяснениям пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», по общему правилу, риск наступления невозможности исполнения несет сторона обязательства, находящаяся в просрочке (статьи 405, 406 ГК РФ).              В этом случае правоотношения сторон не прекращаются, и наступление невозможности исполнения обязательства в натуре не исключает обязанности стороны, находящейся в просрочке, возместить причиненные убытки (риск убытков).

Следовательно, при невозможности исполнения договора инвестирования по причине отсутствия у застройщика объекта, подлежащего передаче покупателю, обязательство по передаче такого объекта фактически трансформируется в новое обязательство по возмещению убытков,                      при условии, что они вызваны неисполнением в натуре по вине должника.

С учетом изложенного, вопрос о наличии у застройщика иного аналогичного объекта имеет существенное значение для решения вопроса             о дальнейшем действии спорного договора и возможности его исполнения              на условиях, указанных во вступившем в законную силу судебном акте.

При этом, как пояснил представитель общества в судебном заседании, в настоящее время многоквартирный дом, в котором располагалась квартира, подлежащая передаче предпринимателю, завершен строительством и введен             в эксплуатацию, однако иных свободных помещений, принадлежащих застройщику на праве собственности, в данном доме не имеется. Предприниматель, в свою очередь, отказывается от приемки предложенных обществом аналогичных квартир в других новостройках г. Хабаровска, соответствующих характеристикам, указанным в решении суда общей юрисдикции (по площади и стоимости).

Из представленной переписки сторон по вопросу мирного урегулирования спора также следует, что предприниматель требует передачи ему квартиры исключительно в Центральном районе г. Хабаровска,                  тогда как такого ограничения по месту расположения объекта в решении суда общей юрисдикции не содержится.

Указанные обстоятельства оставлены судами без внимания и должной проверки, хотя они напрямую влияют на решение вопроса о прекращении действия спорного договора ввиду невозможности его исполнения независимо от указанных истцом оснований его расторжения.

Так арбитражные суды при рассмотрении спора по существу не связаны правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 9 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46                         «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

В свою очередь, суд кассационной инстанции согласно положениям пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, и может не применить законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 12 части 2 статьи 289 АПК РФ), не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает            по результатам проверки.

С учетом приведенных разъяснений суд округа полагает, что при рассмотрении настоящего спора судами неверно применены нормы материального права и не исследованы все существенные фактические обстоятельства спора, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки                  и с учетом абзацев 2, 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 проверить, имеется ли реальная возможность для дальнейшего исполнения спорного договора на условиях, указанных в решении Центрального районного суда г. Хабаровска от 14.09.2023 по делу № 2-2502/2023, и если имеется, то определить по чьей вине данный договор не был исполнен,                           в зависимости от чего установить наличие или отсутствие предусмотренных законом оснований для прекращения спорных правоотношений сторон.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.08.2024, постановленные Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 по делу № А73-2735/2024 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение              в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                 С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                         В.А. Гребенщикова

Г.Х. Пономарева