АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-23528/2022

г. Новосибирск

23 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 декабря 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

о расторжении договора аренды, обязании вернуть переданное имущество, произвести зачет обеспечительного платежа

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, паспорт; ФИО4,. доверенность от 08.02.2022, паспорт; 

ответчика: ФИО5, доверенность № 11 от 23.12.2021, диплом, паспорт

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области  обратился индивидуальный  предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, арендатор) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3, арендодатель), уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ,  о расторжении  Договора аренды № 41-05/03/21 от 14.03.2021, заключенного между ИП ФИО2 и ИП ФИО3; обязании ИП ФИО3 вернуть ИП ФИО2 шведские стенки в количестве 5 штук, шкафчики  в количестве 100 штук, татами 130 кв.м.,  зачесть обеспечительный платеж по Договору аренды № 41-05/03/21 от 14.03.2021 в размере 225 000 рублей 00 копеек в счет задолженности в размере 174 256 рублей 55 копеек, возвратить оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 50 743 рубля 45 копеек.

Исковые требования обоснованы ссылками на ч. 1 ст. 309, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, пп. 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), мотивированы невозможностью эксплуатации помещения без замены оборудования, препятствиями в пользовании помещением со стороны арендодателя.

Ответчик считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылается на продление срока действия договора аренды до 14.01.2023, отсутствие у арендатора права на односторонний отказ от договора и возврат помещения до истечения срока его действия; ИП ФИО3 никогда не осуществлял противоправных препятствий в пользовании ИП ФИО2 арендуемым помещением по договору, включая неправомерное удержание имущества.

Как следует из материалов дела, 14.03.2021 между сторонами был заключен Договор аренды нежилого помещения № 41-05/03/21 (далее – Договор), по условиям которого арендатору была передана в  пользование часть нежилого помещения общей площадью 750 кв.м., с учетом площадей общего пользования, находящегося на 5 этаже в здании (крупоцех) с кадастровым номером 54:35:021305:221 по адресу: 

<

...>, под организацию развлекательного центра.

Истец использовал помещение в целях размещения Спортивного центра «Сооbег», в котором проходили занятия по различным спортивным направлениям.

Срок действия Договора составляет 11 месяцев, при этом если стороны Договора не изъявили желания, за 90 дней до окончания его срока действия, о его прекращении, то Договор является действующим на этот же срок на тех же условиях (пункт 6.2 Договора).

Арендная плата составляет 225 000,00 рублей в месяц (пункт 3.1 Договора); оплачивается в течение первых  банковских дней  текущего месяца (пункт 3.6 Договора).

Помимо арендной платы возмещению подлежит стоимость  коммунальных и прочил услуг, потребленных арендатором за определенный период (пункт 3.2 Договора).

01.03.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости приостановки действия Договора аренды на  срок до 01.08.2022  с целью замены оборудования в арендуемом помещении, в случае отказа от приостановки действия Договора арендатор просил расторгнуть Договор.

15.04.2022 арендатор направил арендодателю письмо о возможности освободить помещение до 31.04.2022, уведомив о расторжении Договора.

В ответ на вышеуказанные письма ответчик сообщил об отсутствии в Договоре права арендатора на односторонний отказ от Договора, отказе от расторжении Договора.

30.05.2022 письмом истец уведомил ответчика неправомерности действий по  ограничению доступа в помещение, удержании имущества, просил зачесть обеспечительный платеж в счет задолженности  по арендной плате, вернуть удерживаемой имущество и расторгнуть договор.

Письмом от 31.05.2022 ответчик сообщил о наличии у истца задолженности по арендной плате, превышающей месячную арендную плату, что в  соответствиями с пунктом 2.1.5 Договора предоставляет арендодателю право прекратить допуск арендатора на объект аренды и удерживать имущество, находящееся в нем, которым ИП ФИО3 и воспользовался.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае требование о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению с иском о расторжении договора, истцом соблюдены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

 Как указано  статье 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом, при этом в соответствии с пунктом  5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с просьбой о приостановлении действия Договора, в связи с необходимостью замены спортивного оборудования либо, в случае отказа, с предложением о расторжении Договора, на которые ответчик ответил отказом.

Отказ ответчика от предложений истца не противоречит нормам действующего законодательства и условиям Договора, при этом в силу пункта 2.3.8 Договора арендатор осуществляет текущий ремонт, по мере необходимости, за свой счет, при этом Договор не предусматривает обязанности арендодателя приостанавливать действие Договора на период модернизации оборудования арендатора.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в частности представленной переписки администратора спортивного клуба, показаний свидетеля ФИО6 06.05.2022  по указанию арендодателя охранником   Сергеем  и Виктором Ивановичем, осуществляющим контроль за эксплуатацией здания,  доступ истцу в арендуемое помещение был прекращен, дверь в помещение была опечатана.

Из показаний свидетелей  ФИО7  и ФИО8 следует, что по просьбе ИП ФИО3 они 06.05.2022 приходили в спорное помещение в целях уведомления о наличии задолженности по арендной плате.

Кроме того, в письме от 31.05.2022 ответчик  не отрицает факт прекращения  допуска  арендатора на объект аренды и удержании находящегося в помещении  имущества.

В соответствии с пунктом 2.1.5 Договора в случае задержки внесения арендной платы более одного месяца арендодатель имеет право прекратить допуск арендатора в арендуемые помещения и произвести удержание имущества, находящегося в помещении, согласно статье 359 ГК РФ.

Таким образом, из буквального толкования вышеуказанного пункта следует, что прекращение доступа в помещение возможно только в случае задержки внесения арендной платы, в которую стоимость коммунальных и иных услуг не входит (пункт 3.2 Договора), более, чем на месяц.

При этом наличие задолженности по иным платежам может являться основанием для удержания имущества арендатора, а не ограничения пользования помещением, как следует из пункта 2.1.6 Договора.

Судом установлено, что по состоянию на 06.05.2022 задолженность по арендной плате составила 197 500,00 рублей, что меньше размера ежемесячной арендной платы.

При этом в соответствии с пунктом 4.2 Договора арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной  суммы, внесенной арендатором, в случае наличия  задолженностей по любым денежным обязательствам, установленным Договором.

В данном случае внесенная истцом гарантийная сумма в размере 225 000,00 рублей  превосходила  сумму неуплаченной арендатором арендной платы.

При указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения ответчика последнему следовало использовать гарантийную денежную сумму для погашения задолженности арендатора по арендной плате, а оставшуюся часть зачесть в счет погашения задолженности по коммунальным платежам.

Вместо этого ответчик 06.05.2022  опечатал арендованное истцом помещение, тем самым создав препятствия в их использовании и лишив истца возможности получать доход от спортивных занятий, проводимых в помещении, который фактически являлся источником уплаты арендной платы по Договору.

Ссылка ответчика  на пункт 2.1.5 Договора, по которому арендодатель вправе не допускать арендатора в помещения в случае длительной (свыше месяца) задержки с оплатой арендной платы до момента погашения арендатором задолженности по арендной плате, судом не принимается во внимание, поскольку использование арендодателем этой меры воздействия на арендатора при наличии обеспечительного взноса, размер которого в превосходил задолженность арендатора по арендной плате  на момент ограничения доступа в помещение является злоупотреблением арендодателем своими правами.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 16.05.2017 № 305-ЭС17-4632.

       Исходя из изложенного суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения  Договора аренды № 41-05/03/21 от 14.03.2021.

В отношении требования истца об обязании ответчика произвести зачет гарантийной денежной суммы в счет задолженности и возвратить оставшуюся часть истцу, суд пришел к следующим выводам.

 Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. 

По смыслу положений статей 611 (пункт 1), 614 (пункт 1) и 615 (пункт 1)  ГК РФ РФ договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Доказательств фактического осуществления ИП ФИО2 в спорном помещении предпринимательской деятельности после 06.05.2022   материалы дела не содержат. 

Таким образом, задолженность истца по состоянию на 06.05.2022 составляла 197 500,00 рублей по арендной плате за апрель 2022 года,  39 596,80 рублей за 5 дней мая 2022 года (247 500,00 руб. : 31 день х 5 дней),  289 041, 65 рубль по коммунальным платежам по состоянию на 30.04.2022, 6 629, 70 рублей за 5 дней мая 2022 года (21 214, 90 руб. (в акте сверки ответчика долга на 16.05.2022) : 16 дней х 5 дней), всего: 532 768, 15 рублей.

Из акта сверки ответчика следует, что истцом были произведены оплаты 31.05.2022 в размере 217 000,00 рублей, 07.06.2022 в размере 100 000,00 рублей.

Таким образом, задолженность истца составляет 215 768, 15 рублей (532 768, 15 рублей – 317 000,00 рублей), соответственно, указанная сумма подлежит зачета в счет  гарантийной денежной суммы в размере 225 000,00 рублей, в связи с чем требование истца о возврате оставшейся суммы гарантийного платежа  подлежит частичному удовлетворению в размере 9 231, 85 рубль.

В отношении требования истца об обязании ответчика возвратить татами 130 кв.м., шкафчики 100 шт., шведские стенки 5 штук, суд пришел к следующим выводам.

Учитывая  отсутствие  у истца задолженности по арендной плате, оснований для удержания ответчиком имущества истца является необоснованным.

При этом судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатором вывозилось из арендуемого помещения имущество, перечень которого установить не представляется возможным, в связи с чем, в отсутствии бесспорных доказательств, что татами 130 кв.м. до настоящего времени удерживается ответчиком, требование о возврате указанного оборудования суд считает не подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, ИП ФИО3 в адрес истца был направлен проект соглашения о расторжении Договора от 31.10.2022, из содержания которого следует, что  арендодатель погашает часть задолженности арендатора по Договору  путем передачи в собственность арендодателю принадлежащего арендатору имущества  - блок секции кабинок в количестве 15 штук, стенки в количестве 5 штук.

Из пояснений истца следует, что блок секции кабинок и шкафчики – одно и то же.

Из представленного истцом в материалы дела видео следует, что в спорном помещении шкафчики и шведские стенки находились.

Таким образом, суд полагает, что блок секции кабинок в количестве 15 штук, стенки в количестве 5 штук находятся у ответчика, в связи с чем подлежат возврату истцу.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ оплаченная истцом госпошлина  относится на ответчика.

  Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110,  170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                    РЕШИЛ:

расторгнуть Договор аренды № 41-05/03/21 от 14.03.2021, заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Обязать ИП ФИО3 вернуть ИП ФИО2 шведские стенки в количестве 5 штук, шкафчики (кабинки) в количестве 15 блок секций;       зачесть обеспечительный платеж по Договору аренды № 41-05/03/21 от 14.03.2021 в размере 225 000 рублей 00 копеек в счет задолженности в размере 215 768 рублей 15 копеек.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО2 оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 9 231 рубль 85 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 8 030 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья Т.В. Абаимова