Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26007/2022

05 ноября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  05 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Товарищество собственников жилья «Тор28/29» (199004, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.08.2006, ИНН: 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

1) Акционерное общество «Теплосеть Санкт-Петербурга» (196211, 

<

...> литер А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2010, ИНН: 

<

***>),

2) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Россия, 

<

...>, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2022, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности, 

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 16.10.2024,  

 

установил:

товарищество собственников жилья «Тор28/29» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещение 10-Н, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13. 

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители истца и акционерного общества «Теплосеть Санкт-Петербурга», остальные надлежащим образом извещенные стороны явку своих представителей не обеспечили. 

В материалы дела поступило заключение эксперта. Истец требования иска поддержал, третье лицо поддержало доводы письменных пояснений, ранее представленных в материалы дела. В материалах дела также имеются позиции ответчика, в которых он возражает против удовлетворения иска. 

С учетом мнения явившихся сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Товарищество собственников жилья «Тор28/29» создано собственниками помещений для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Средний В.О. проспект, д. 28/29, лит. А. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на нежилое помещение 10-Н с кадастровым номером 78:6:2026:4:5:13 в указанном доме зарегистрировано за городом Санкт-Петербургом. 

Полагая, что помещение 10-Н обладает признаками общедомового имущества, поскольку предназначено для осуществления деятельности по обслуживанию жильцов дома, относится к категории вспомогательных, обеспечивает технические, санитарные, хозяйственно-бытовые нужды; за счет нахождения в нем соответствующего инженерного оборудования предназначено для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд. 

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Из части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма). 

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях. 

Перекрывающая  запорная арматура, запорная арматура (воздухоотводчик) предназначенная для стравливания воздуха из отопительной системы относится к элементам общего имущества дома согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. 

Из пунктов 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 следует, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В пункте 9 указанного Постановления отмечено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 135 ЖК РФ установлено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В обоснование того, что спорное помещение 10-Н является общедомовым, истец ссылается письмо акционерного общества «Теплосеть Санкт-Петербурга» от 15.10.2021, из которого следует,  что в помещении расположен трубопровод высокого давления и температуры прямой и обратной подачи теплоносителя для энергоснабжения жилого дома, использование помещения под цели, не связанные с эксплуатацией инженерных коммуникаций не допускается. Охранная зона тепловых сетей в соответствии Приказом Минстроя России от 17.08.1992 № 197 устанавливается вдоль трассы прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки. Кроме того, в помещении 10-Н находятся трубопроводы общего розлива систем отопления и горячего водоснабжения, спускные вентили стояков отопления и спускные вентили коллектора системы отопления нижнего розлива, регулирующая и запорная арматура. 

В частности, трубопровод отопления ДУ 80 мм обслуживает весь многоквартирный дом, трубопроводы и запорная арматура ДУ 25 мм обслуживает 5 помещений (1 нежилое помещение общей площадью 312 кв.м. + 4 жилых помещения общей площадью 2 168 кв.м.). Используются при любых ремонтах системы отопления, запорной арматуры на приборах отопления в данных помещениях, при запуске и остановке системы отопления. 

Дополнительно в материалы дела представлен акт визуального обследования тепловых сетей в составе комиссии из числа членов истца и АО «Теплосеть Санкт-Петербурга». По результатам обследования составлен акт от 15.10.2021, из которого следует, что прокладка произведена в 1995 году, сети находятся на балансе АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», техническое состояние тепловых сетей проходящих по нежилому помещению 10-Н находятся в удовлетворительном состоянии.

Ответчик против признания помещения общим имуществом возражает, не отрицает содержание представленных истцом доказательств, при этом отмечает, что согласно представленным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» сведениям спорное помещение в 1968, 1985, 1986 имело назначение «производственное». 

Также ответчик ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, из которой следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Исходя из позиций сторон, суд пришел к выводу, что для правильного рассмотрения спора необходимо установить, имеет ли спорное помещение самостоятельное назначение или оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний В.О. проспект, д. 28/29, лит. А.

В связи с изложенным, судом было назначено проведение экспертизы по делу, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1. Имеются ли в нежилом помещении 10-Н, расположенном на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13, обслуживающие более одного помещения в данном многоквартирном доме инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), ограждающие несущие и ненесущие конструкции? Если имеются, то требуется ли к ним для технического обслуживания, контроля и ремонта беспрепятственный постоянный (круглосуточный) доступ; каким образом такой доступ возможен? 2. Возможно ли использование нежилого помещения 10-Н, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13, в качестве обособленного помещения без нарушения при этом строительных, пожарных, экологических, санитарных и иных обязательных норм и правил, а также без создания угрозы жизни и здоровью граждан? 3. Являлись ли указанные подвальные помещения техническими, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А по состоянию на 14.04.1993?

В материалы дела поступило заключение от 13.06.2023 предупрежденного об уголовной ответственности эксперта ФИО2. 

В своем заключении эксперт пришел к следующим выводам. По первому вопросу: по результатам экспертизы установлено, что в нежилом помещении 10-Н, расположенном на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А кадастровый номер 78:6:2026:4:5:13 (ранее учтенный) имеются обслуживающие более одного помещения в данном доме инженерные сети, которые относятся к общему имуществу собственников здания. Выявлены следующие системы инженерных сетей: система теплоснабжения, система горячего, холодного водоснабжения, система канализации, система видеонаблюдения. Системы теплоснабжения, водоснабжения и канализации проложены транзитно и не требуют постоянного (круглосуточного) доступа для технического обслуживания и ремонта. Также в данном помещении находятся несущие и ограждающие конструкции, а именно: несущие стены, перекрытие, которые относятся к общему имуществу собственников помещений зданий. Для данных инженерных сетей и несущих конструкций требуется периодичный доступ, для выполнения технического осмотра, обслуживания и ремонта в соответствии с нормативно-технической, нормативно-правовой документации, действующей на территории Российской Федерации.  Доступ в помещение, по мнению эксперта, возможно гарантированно обеспечить путем соглашения Санкт-Петербурга (правообладатель помещения) и эксплуатирующими организациями, предметом которого будет является обязанность обеспечения доступа в помещение 10-Н со стороны правообладателя для осуществления технического обслуживания и ремонта инженерных сетей, несущих конструкций и общего имущества в целом для эксплуатирующих организаций. По второму вопросу: По результатам экспертизы установлено, что нежилое помещение 10-Н, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д.28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13 (ранее учтенный) возможно использовать в качестве обособленного помещения в соответствии с требованиями нормативно-технической, нормативно-правовой документации, действующей на территории Российской Федерации. Так как в вопросе не установлено назначение и использование помещения 10-Н, экспертом в п. 2.3 указаны общие требования к использованию данного помещения в качестве обособленного. По третьему вопросу: По результатам экспертизы установлено, что по состоянию на 14.04.1993 года (дата приватизации первой квартиры) помещение 10-Н не являлось техническим помещением (для расположения технологического оборудования). Также эксперт ФИО2 обеспечил явку в судебном заседании по вызову суда, где дал пояснения относительно изготовленного заключения, ответил на вопросы сторон и суда. 

Оценивая заключение эксперта ФИО2 суд не может признать указанное доказательство в качестве достоверного в связи с выявленным судом недостатками: при проведении экспертизы эксперт руководствовался не актуальной схемой помещения, проигнорировал факт изменения помещения, не использовал при изготовлении заключения Приказом Минстроя России от 17.08.1992 № 197, не объяснил нахождение общедомового имущества в помещении 10-Н (лестничная клетка), а также не обосновал вероятность разводки труб в 1968, когда из представленных в дело доказательств следует из разводка в 1995 г. 

В связи с изложенным, суд определением от 01.06.2024 назначил проведение повторной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр реставрации, реконструкции и управления инвестициями в строительстве» ФИО3.

В своем заключении от 31.07.2024 предупрежденный об уголовной ответственности эксперт приходит к следующим выводом по поставленным судом вопросам. По первому вопросу:  в соответствии с указаниями нормативных документов, к тепловой сети и лестнице, расположенные в помещении 10-Н, для технического обслуживания, контроля и ремонта требуется беспрепятственный постоянный (круглосуточный) доступ. Указанный доступ может быть обеспечен только путем обеспечения эксплуатации помещения 10-Н исключительно в технических целях, в качестве общего домового имущества многоквартирного жилого дома. По второму вопросу: Использование нежилого помещения 10-Н, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13, в качестве обособленного помещения без нарушения при этом строительных, пожарных, экологических, санитарных и иных обязательных норм и правил, а также без создания угрозы жизни и здоровью граждан, технически не представляется возможным. По третьему вопросу: Указанные подвальные помещения являлись техническими, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А по состоянию на 14.04.1993.

Указанные выводы эксперта мотивированно не опровергнуты, ответчиком возражения на заключение эксперта не представлены. 

Принимая во внимание выводы эксперта, суд полагает, что на момент приватизации первого помещения спорное помещение являлось техническим, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, требует беспрепятственного круглосуточного доступа исключительно для технических целей  в качестве общего домового имущества многоквартирного жилого дома. 

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 (далее - Постановление №10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время ЕГРН).

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Факт несения расходов на оплату экспертизы подтверждается представленными в дело платежными поручениями от 06.05.2024 № 141 на 100 000 рублей и от 12.04.2023 № 89 на 120 000 рублей. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение 10-Н, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 28/29, лит. А, кадастровый номер помещения: 78:6:2026:4:5:13 за собственниками помещений указанного многоквартирного дома

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «Тор28/29» (ИНН: 

<

***>) 220 000 рублей расходов на проведение экспертиз по делу, 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.