ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-15439/2020

г. Самара

09 апреля 2021 г.

резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года

полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2021 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Коршиковой Е.В., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 апреля 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоренко Вячеслава Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2021 года по делу № А65-15439/2020 (судья Спиридонова О.П.)

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО2, РТ, г. Елабуга к индивидуальному предпринимателю ФИО3, РТ, Нижнекамский район, пос. Красный Ключ о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи будущей вещи от 22.06.2018г., взыскании 394080 рублей неустойки

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3, РТ, Нижнекамский район, пос. Красный Ключ к индивидуальному предпринимателю ФИО2, РТ, г. Елабуга о признании ничтожной сделки недействительной,

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – ФИО3 (паспорт), представитель ФИО4 по доверенности от 01.08.2020;

от третьего лица – ООО «Астра-2» директор по решению №08 ФИО5 (паспорт),

установил:

Предприниматель ФИО2, обратился в Нижнекамский городской суд Республики Татарстан с иском к предпринимателю ФИО3, которым просил (с учетом принятых уточнений) признать договор купли-продажи от 22 июня 2018 года нежилого помещения, площадью 208,3кв.м, с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящегося по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, помещение № 1 и доли земельного участка в размере 143,6кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», по адресу: РТ, 

<

...> заключенным, указав в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 208,3кв.м, с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящееся по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, помещение № 1 и долю земельного участка в размере 143,6кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, а также взыскать с ответчика неустойку в размере 0,1% стоимости договора за период с 1 марта 2019 года по 30 июля 2019 года в размере 924172 рубля 28 копеек с её начислением с 31 июля 2019 года по день вынесения решения суда и вступления его в законную силу. 

Определением от 02.08.2019г. исковое заявление предпринимателя ФИО2 было принято к производству Нижнекамского городского суда Республики Татарстан с присвоением делу номера 2-3646/19. 

Определением от 09.10.2019г. Нижнекамский городской суд Республики Татарстан принял к производству встречное исковое заявление предпринимателя ФИО3 о взыскании с предпринимателя ФИО2 6827714 рублей для его рассмотрения с первоначально заявленным иском. 

Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 22 ноября 2019 года по делу № 2-3646/19 исковые требования ФИО2 к ИП ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка заключенным, взыскании неустойки по договору, судебных расходов удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска ИП ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказано. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 08.06.2020г. решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 22 ноября 2019 года по гражданскому делу № 2-3646/19 отменено. 

Дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Определением от 13.07.2020г. первоначальное исковое заявление предпринимателя ФИО2 к предпринимателю ФИО3 о признании договора купли-продажи от 22 июня 2018 года нежилого помещения, площадью 208,3кв.м, с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящегося по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, помещение № 1 и доли земельного участка в размере 143,6кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», по адресу: РТ, 

<

...> заключенным, с указанием в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 208,3кв.м, с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящееся по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, помещение № 1 и долю земельного участка в размере 143,6кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», по адресу: РТ, 

<

...> здание 93, а также взыскать с ответчика неустойку в размере 0,1% стоимости договора за период с 1 марта 2019 года по 30 июля 2019 года в размере 924172 рубля 28 копеек с её начислением с 31 июля 2019 года по день вынесения решения суда и вступления его в законную силу и встречное исковое заявление предпринимателя ФИО3 о взыскании с предпринимателя ФИО2 6827714 рублей приняты к производству арбитражного суда с присвоением делу номера А65- 15439/2020, предварительное судебное заседание назначено на 18.08.2020г.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО «Астра2», г. Нижнекамск.

Определением от 18.08.2020г. к производству арбитражного суда принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании ничтожной сделки - договор купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г., заключенный между ФИО3 и ФИО2, недействительной, для его совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском (ст. 132 АПК РФ).

Определением от 25.08.2020г. суд в порядке ст.ст. 49, 150 АПК РФ принял отказ индивидуального предпринимателя ФИО3, РТ, Нижнекамский район, пос. Красный Ключ от встречного иска о взыскании 6827714 рублей, производство по указанному встречному иску прекращено.

Определением от 20.10.2020г. суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял изменение предмета спора по первоначальному иску на требование о проведении государственной регистрации перехода права собственности на ИП ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22 июня 2018 года, заключенному между истцом - предпринимателем ФИО2 (покупателем), и ответчиком - предпринимателем ФИО3 (продавцом), на нежилое помещение, площадью 208,3кв.м., с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящееся по адресу: РТ, 

<

...>, здание 93 помещение № 1 и на долю земельного участка, в размере 143,6кв.м., что составляет 1436/10130 доли, пропорционально площади нежилого помещения (208,3кв.м) к общей площади здания (1469,2кв.м), с кадастровым номером 16:30:010802:7546, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», находящегося по адресу: РТ, 

<

...> и увеличение иска в части взыскания с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО2 394080 рублей неустойки по договору купли продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г., начисленной за период с 01.03.2019г. по 13.10.2020г.  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от  20 января 2021 года, принятым по настоящему делу, в удовлетворении первоначального иска  отказано, встречный иск удовлетворен, суд признал ничтожную сделку – договор купли-продажи будущей вещи от 22.06.2018г., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, недействительной.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, заявитель полагает, что  со своей стороны обязательства по оплате исполнены, объект недвижимого имущества построен и отремонтирован, право собственности зарегистрировано за ответчиком, просит решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск, а во встречном иске – отказать.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.21г. апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 06 апреля 2021г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание явились представители ответчика (истца по встречному иску) и третьего лица, истец (заявитель жалобы) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, отзывы на жалобу не представлены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей ответчика и третьего лица, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, 22 июня 2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 200кв.м, (проектная площадь, является предварительной), расположенное на 1 этаже строящегося двухэтажного здания Торгового Комплекса (1 очередь строительства), по строительному адресу: микрорайон № 44 по проспекту Мира, г. Нижнекамска Республики Татарстан, строительный номер здания № 1, которое будет построено в будущем. 

Одновременно, с помещением продавец обязался передать в собственность покупателя долю в праве собственности на земельный участок под зданием Торгового комплекса, пропорциональную площади указанного нежилого помещения в общей площади здания. 

Земельный участок (общей площадью 1013кв.м, кадастровый номер 16:30:010802:7546, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», по адресу: Республики Татарстан, г. Нижнекамск), на котором продавцом осуществляется строительство нежилого помещения. 

Согласно п.1.6 договора срок окончания строительства - 31 сентября 2018 года. 

Согласно п.2.2 договора расчетная стоимость помещения (включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок) составляет 6575000 рублей. 

Согласно п.2.4 договора покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения в размере 6075000 рублей в течении десяти рабочих дней с момента подписания договора. 

Остаток, в размере 500000 рублей, покупатель оплачивает после получения акта ввода на здание. 

Согласно п.3.1 договора передача помещения продавцом и принятие его покупателем, а также заключение договора купли-продажи доли на соответствующий земельный участок должны состояться не позднее 1 марта 2019 года. 

Согласно п.3.2 договора подготовка помещения к передаче является обязанностью продавца и осуществляется за его счет. 

Согласно п.3.3 договора право собственности на нежилое помещение переходит покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п.4.1.1 договора продавец обязался передать покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные договором. 

В обоснование иска ИП ФИО2 ссылался на то, что 20 июня 2018 года он оплатил стоимость помещения в размере 6075000 рублей. ФИО2 произвел чистовой ремонт нежилого помещения с привлечением инвесторов. 

В настоящее время строительство объекта завершено, право собственности на нежилое помещение и земельный участок зарегистрировано за продавцом. 

Объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 208,3кв.м. (с увеличением проектной площади на 8,3кв.м.), 20 июня 2019 года поставлено на кадастровый учет -кадастровый номер 16:30:010802:8997, с присвоением адреса: Республика Татарстан, 

<

...> здание 93, помещение 1, о чем предпринимателю ФИО2 стало известно в июле 2019 года. 

Предприниматель ФИО2 29 июля 2018 года перевел предпринимателю ФИО3 остаток стоимости нежилого помещения в размере 500000 рублей. 

Кроме того, 29 июля 2019 года ФИО2 оплатил дополнительную проектную площадь на 8,3кв.м в размере 272862,50руб. 

Ссылаясь на то, что до настоящего времени предприниматель ФИО3 не передал истцу спорное помещение и земельный участок в собственность, ФИО2 с учетом уточнения исковых требований просит провести государственную регистрацию перехода права собственности на ИП ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22 июня 2018 года, заключенному между истцом - предпринимателем ФИО2 (покупателем), и ответчиком - предпринимателем ФИО3 (продавцом), на нежилое помещение, площадью 208,3кв.м, с кадастровым номером 16:30:010802:8997, находящееся по адресу: РТ, 

<

...>, здание 93 помещение № 1 и на долю земельного участка, в размере 143,6кв.м, что составляет 1436/10130 доли, пропорционально площади нежилого помещения (208,3кв.м) к общей площади здания (1469,2кв.м), с кадастровым номером 16:30:010802:7546, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «торговые комплексы, центры», находящегося по адресу: РТ, 

<

...> и взыскать с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО2 394080 рублей неустойки по договору купли продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г., начисленной за период с 01.03.2019г. по 13.10.2020г.

Предприниматель ФИО3 со своей стороны заявил встречные исковые требования, которыми просит признать ничтожную сделку - договор купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г., заключенный между предпринимателем ФИО3 и предпринимателем ФИО2, недействительной.

В обоснование требований предприниматель ФИО3 указывает, что ФИО2 в первоначальном иске ссылается на договор купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г.

ФИО3 указывает на наличие между сторонами ранее подписанного договора купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 05.03.2018г., который подписан сторонами без разногласий, сторонами не расторгнут, в судебном порядке не оспорен и, как следствие, является действующим.

Отличие редакций договоров купли-продажи от 05.03.2018г. и от 22.06.2018г. заключается в размере стоимости спорного объекта недвижимости (нежилого помещения), подлежащего передаче покупателю по договору – предпринимателю ФИО2

Предметом сделки между сторонами является нежилое помещение, расположенное на 1 (первом) этаже строящегося двухэтажного здания Торгового Комплекса (1 очередь строительства), по строительному адресу: микрорайон 44, по проспекту Мира, города Нижнекамска, РТ, строительный номер здания № б/н. (п. 1.1. договора).

Указанный Торговый комплекс (1 очередь) представляет собой двух этажное здание со свободной планировкой (без перегородок под отдельные помещения) этажей.

Учитывая, что объект был на стадии строительства ответчик, ФИО2, намеревался изначально приобрести около 170кв.м. 

Предполагалось, что после возведения здания комплекса, будут устанавливаться перегородки под конкретные желания и возможности покупателя, в данном случае для ответчика, что отражено в п. 1.1. договора от 05.03.2018г.: площадь передаваемого покупателю по договору нежилого помещения в строящемся Торговом Комплексе подлежит уточнению после выполнения замеров органами технической инвентаризации объектов недвижимости (либо кадастровым инженером) и получения технического и кадастрового паспорта» (абз.2).

Согласно изначально достигнутым договоренностям, ответчик намеревался приобрести 170кв.м по цене одного квадратного метра помещения 65000 рублей (п. 2.1. договора от 05.03.2018г.).

Расчетная стоимость помещения (включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок) на момент заключения договора от 05.03.2018г. составляет 11050000 рублей (п.2.2. договора).

Окончательная стоимость помещения определяется сторонами как произведение цены одного квадратного метра помещения, указанной в п.2.1. договора, и фактической площади помещения, определенной кадастровым инженером по окончании строительства здания, (п.2.4. договора от 05.03.2018г.).

В дальнейшем, до сдачи объекта (торгового комплекса) в эксплуатацию, ФИО2, обратился к ФИО3 с просьбой оформить договор купли-продажи с указанием меньшей стоимости нежилого помещения, в связи с чем 22.06.2018г. между сторонами был подписан второй договор купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании). 

По содержанию он полностью идентичен договору, заключенному между сторонами 05.03.2018г., за исключением условий о стоимости квадратного метра помещения (п.2.1 и п.2.2 договора от 22.06.2018г.), в договоре от 22.06.2018г. цена за один квадратный метр спорного объекта была указана 32875 рублей и площади спорного недвижимого имущества.

При этом каких-либо соглашений об изменении (в части цены) или расторжении договора от 05.03.2018г. стороны не заключали, в договоре от 22.06.2018г. нет указаний на то, что предыдущий договор прекращает свое действие.

Спорное нежилое помещение с черновой отделкой было фактически передано предпринимателю ФИО2 в январе 2019 года.

Спорное нежилое помещение (площадью 208,3кв.м) 20.06.2019г. было поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 16:30:010802:8997, с присвоением адреса: РТ, 

<

...> здание 93, помещение 1.

Факт передачи спорного помещения и постановки его на кадастровый учет предпринимателем ФИО2 не оспаривается.

Предприниматель ФИО3 считает, что договор купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22.06.2018г. является ничтожной сделкой в силу ее притворности, так как фактически данный договор заключен для занижения размера стоимости одного квадратного метра спорного имущества и как следствие, объекта в целом, тогда как ранее заключенный договор от 05.03.2018г. является действующим, сторонами не расторгнут.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным (ч.1 ст. 555 ГК РФ).

В судебном заседании 13.10.2020г. предпринимателю ФИО2 судом был передан на обозрение подлинный договор от 05.03.2018г., имеющийся в распоряжении суда; предприниматель ФИО2 пояснил, что договор от 05.03.2018г. он не подписывал (что зафиксировано аудиозаписью судебного процесса), при этом предприниматель ИП ФИО2 был предупрежден судом за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ.

Предприниматель ФИО2 заявил о фальсификации договора купли-продажи от 05.03.2018г.; указал, что договор от 05.03.2018г. он не подписывал (что зафиксировано аудиозаписью судебного процесса от 13.10.2020г.), заявил о проведении судебной экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса - кем, самим ФИО2, или иным лицом учинены подписи от имени ФИО2 в договоре купли-продажи будущей вещи от 05.03.2018г. на всех его листах и приложениях к договору?

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - АНО «Криминалистика», представило в суд заключение эксперта № 47 от 24.11.2020г.

По результатам проведенных исследований экспертом ФИО6, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделаны следующий вывод:

- подписи от имени ФИО2 в договоре купли-продажи будущей вещи от 05.03.2018г. на всех его листах и приложениях к договору выполнены самим ФИО2.

Заключение эксперта № 47 от 24.11.2020г., представленное АНО «Криминалистика» по результатам проведенных исследований, является надлежащим доказательством, истцом не опровергнуто, не вызывает сомнений, а также не содержит противоречий в выводах эксперта.

Арбитражный суд обоснованно счел, что представленное судебное экспертное заключение АНО «Криминалистика» № 47 от 24.11.2020г. является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу, что сторонами подписано два договора купли-продажи будущей вещи от 05.03.2018г. и от 22.06.2019г. в различных редакциях в отношении цены и площади спорного объекта недвижимости, в силу ст.432 ГК РФ, п.1 ст.555 ГК РФ следовательно, существенные условия сделки сторонами не согласованы.

Данное обстоятельство является основанием для отказа в иске ИП ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на условиях договора купли-продажи от 22.06.2018г.

В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 оплатил спорное имущество предпринимателю ФИО3 на общую сумму 13 422 862 рубля 50 копеек, а именно:

- по квитанции банка от 29.07.2019г. и платежному поручению №92955 от 30.07.2019г. предприниматель ФИО2 перечислил предпринимателю ФИО3 денежные средства в размере 500 000 рублей (л.д. 15 т.1, л.д.26, т.3, л.д.72, т.3);

- по квитанции банка от 22.06.2018г. (т.3, л.д.5), подтверждение платежа (т.3, л.д.71), платежному поручению № 93058 от 30.07.2019г. (т.3, л.д.73) предприниматель ФИО2 перечислил на расчетный счет предпринимателя ФИО3 денежные средства на общую сумму 6 347 862 руб. 50 коп.

- наличными денежными средствами по расписке от 22.06.2018г. в размере 6 575 000 руб.

Исходя из материалов дела и условий договоров от 05.03.2018г. и от 22.06.2018г. суд пришел к верному выводу, что ИП ФИО2 произвел оплату спорного помещения исходя из стоимости квадратного метра 65 000 руб. и цены  договора от 05.03.2018г.

 Между тем, по договору от 22.06.2018г. стороны уменьшили сумму сделки - цены за квадратный метр до 32 975 руб. и общей цены до 6 575 000 руб. 

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о недействительности ничтожного договора от 22.06.2019г., подписанного между предпринимателями ФИО2 и ФИО3 как притворной сделки совершенной на иных условиях с целью прикрыть сделку на крупную сумму от 05.03.2018г. сделкой на меньшую сумму.

Доводы предпринимателя ФИО2 о ничтожности договора от 05.03.2018г. на том основании, что земельный участок с кадастровым № 16:30:010802:32 не принадлежит ООО «Астра-2» (привлечено к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора), судом отклонены, поскольку опровергаются материалами дела. Позиция истца о ничтожности договора от 05.03.2018г. ничем не подтверждена.

Согласно представленной выписки, земельный участок с кадастровым № 16:30:010802:32 разделен на несколько земельных участков.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым № 16:30:010802:32 (собственником) является ООО «Астра-2», участок передан на праве аренды ФИО3 по договору аренды от 01.06.2017г.

Апелляционная коллегия отмечает, что требование истца о проведении государственной регистрации перехода права собственности на ИП ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи (помещения в строящемся здании) от 22 июня 2018 года, на долю земельного участка, в размере 143,6кв.м., что составляет 1436/10130 доли, пропорционально площади нежилого помещения, заявлено к ненадлежащему лицу, т.к. собственником земельного участка является не ИП ФИО3, а третье лицо.

Исковые требования истца, основанные на просрочке ответчиком исполнения обязательства по договору от 22.06.18г., о взыскании 394 080 рублей неустойки, начисленной за период с 01.03.2019г. по 13.10.2020г., за просрочку передачи объекта и доли в земельном участке (п.5.2.) является необоснованными, поскольку договор признан ничтожной сделкой, следовательно, отсутствует и соглашение сторон о неустойке.

 Также следует отметить следующее.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), разъяснено, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (абзац пятый пункта 5 Постановления N 54).

В силу названной нормы в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела, содержания искового заявления, того, что одним из требований по первоначальному иску является требование о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, следует, что объект истцу продавцом не передан, истец объектом не владеет.

Из разъяснений  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 следует, что в такой ситуации требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Такое требование истец  не заявил.

В случае, если истец полагает, что ответчик безосновательно обогатился за его счет, первый не лишен возможности обратиться в суд с иском в порядке главы 60 ГК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

По сути, доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с оценкой доказательств судом первой инстанции, с которой соглашается суд апелляционной инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им была дана надлежащая оценка.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы опровергаются материалами дела.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2021 года по делу № А65-15439/2020, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

ПредседательствующийД.А. Дегтярев

Судьи     Е.В. Коршикова

А.Э. Ануфриева