АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-6031/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  14 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего          Севастьяновой М.А., 

судей Демидовой Е.Ю., 

 ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сибиряк-3» на решение Арбитражного суда Омской области от 18.10.2021 (судья Ширяй И.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-6031/2021 по иску федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (600017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сибиряк-3» (644077, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 206 016 руб. 10 коп. и расторжении договора, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сибиряк-3» к федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» об обязании произвести капитальный ремонт сданных в аренду помещений. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (644077, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Суд установил:

федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (далее – ФГУП «Экран», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением                  о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибиряк-3» (далее – ООО УК «Сибиряк-3», общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.05.2019 № 1-МС/19 и взыскании 206 016 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2020 года по март 2021 года 

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском предприятия суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление общества, уточненное                  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о расторжении договора аренды от 20.05.2019 № 1-МС/19 и взыскании 64 014 руб., в том числе 50 000 руб. обеспечительного платежа, 14 014 руб. стоимости установки входной двери в арендованные помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – ООО «Олимп», предыдущий арендатор).

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.10.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022, исковое заявление предприятия удовлетворено частично. С общества                      в пользу предприятия взыскано 206 016 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате,            а также 7 120 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов первой и апелляционной инстанции по существу спора не основаны на материалах дела; отказывая во взыскании стоимости установленной железной двери и работ по ее установке, суды не учли, что директором ООО «Олимп» подтвержден факт изъятия входной железной двери с утеплением и пластиковой двери тамбура при  освобождении помещения; судами необоснованно сделан вывод о том, что помещение ухудшилось после его освобождения ООО «Олимп», тогда как суду представлены видеозаписи состояния спорного помещения во время его эксплуатации ООО «Олимп» и фотографии состояния помещения после его освобождения предыдущим арендатором; предприятие злоупотребляет правом, предоставив обществу в аренду помещение, требующего капитального ремонта, возможность эксплуатации которого в соответствии с целями аренды исключена, при этом суд первой инстанции подменил понятия текущего ремонта и капитального ремонта; судом первой инстанции также сделан необоснованный вывод                   о том, что общество находится в помещении и осуществляет в нем коммерческую деятельность, однако отсутствие коммунальных услуг, электроснабжения не позволяет эксплуатировать указанное помещение по назначению. 

ФГУП «Экран» в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена                        в отсутствие их представителей. 

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.05.2019 между ФГУП «Экран» (арендодатель) и ООО УК «Сибиряк-3» (арендатор) заключен договор аренды № 1-МС/19 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения, в том числе: общей площадью 58,4 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этажа: 2, 3, 6 (в пом. 4П) и общей площадью 62,8 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этажа: 4, 5 (в пом. 4П), расположенные по адресу: 

<

...>.

Помещения предоставляются в аренду для использования согласно уставной деятельности (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на основании протокола от 29.12.2018 рассмотрения заявок на аукционе на право заключения договора аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Экран».

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора его срок составляет 10 лет, договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что технические характеристики, площади и иные сведения об имуществе указаны в документах БТИ. Описание объекта (технические характеристики): канализация, отопление, водоснабжение, электричество в нерабочем состоянии и требует ремонта.  

В соответствии с пунктами 2.2.3, 2.2.5 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно и в полном объеме выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором, с последующими изменениями и дополнениями к нему; а также своевременно оплачивать коммунальные платежи, связанные с использованием объекта аренды согласно действующему законодательству.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата за нежилое помещение площадью 58,4 кв. м составляет 247 руб. 46 коп. за 1 кв. м, что составляет 14 451 руб. 69 коп. в месяц или 173 420 руб. 28 коп. в год с учетом НДС (20%); за нежилое помещение площадью 62,8 кв. м – 336 руб. 08 коп. за 1 кв. м, что составляет 21 106 руб. 10 коп. в месяц или 253 273 руб. 20 коп. в год с учетом НДС (20%).

На основании пункта 5.4 договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя с письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц до даты расторжения, в частности при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором условий настоящего договора.

21.05.2019 сторонами подписан акта приема-передачи помещений.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2019.

К договору аренды 21.05.2019 стороны подписали дополнительное соглашение № 1, по которому нижеприведенные условия договора действуют в редакции указанного соглашения.

Так, в пункте 1.3 договора указана цель использования нежилых помещений: под офисные, торговые, складские, производственные помещения и помещения общественного питания, а также иные цели, незапрещенные законодательством.  

Все улучшения, необходимые для использования имущества, а также его дальнейшие улучшения, производятся арендатором за счет его собственных средств. Стоимость неотделимых улучшений имущества не возмещается арендатору, даже если они произведены с согласия арендодателя (пункт 1.5 договора аренды).

На основании пунктов 4.1.4, 4.1.6 договора обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендатора.

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное прекращение исполнения обязательств по договору (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)), в частности в случае невнесения арендной платы более одного срока подряд, либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за один месяц оплаты,                  а также наличия задолженности по коммунальным платежам более двух месяцев.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.3 договора аренды общая сумма арендной платы в месяц с учетом НДС 20% составляет 42 669 руб. 35 коп. Оплата                     за первый и последний месяцы аренды вносится в течение 5 дней с момента проведения аукциона в размере двухмесячной арендной платы. Размер гарантийного обязательства (обеспечительный платеж) исполнения договора аренды (включая НДС) составляет 128 008 руб. 56 коп. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды, на основании счетов, выставляемых арендодателем арендатору путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 7.3.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть его досрочно в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением арендатора, в частности в случае, если арендатор два раза и более по истечении установленного договором срока для внесения арендной платы не вносит арендную плату в полном объеме. 

Кроме того, к договору аренды № 1-МС/19 стороны подписали дополнительное соглашение от 18.06.2019 о том, что в отношении объекта аренды имеется обременение,             а именно имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости – договор аренды с ООО «Олимп» от 01.10.2010.    

Предыдущий арендатор – ООО «Олимп» освободил нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды между сторонами, 01.10.2020.

Между ООО «Олимп» и ООО УК «Сибиряк-3» подписан акт приема-передачи помещений, являющихся предметом договора аренды между сторонами спора, согласно которому техническое состояние имущества – удовлетворительное. Акт подписан со ссылкой на вступивший в законную силу судебный акт по делу № А46-20808/2019.

В письме от 01.11.2020 исх. № 2011-01 ООО УК «Сибиряк-3» сообщило                       ФГУП «Экран», что 01.10.2020 приняло нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, после их освобождения предыдущим арендатором. 

В письме от 25.12.2020 исх. № 1378 предприятие сообщило обществу о том, что                     с 01.10.2020 арендные платежи по договору возобновлены. 

Начисления арендной платы арендодателем производятся с 01.10.2020.

Письмом от 10.02.2021 № 159 предприятие уведомило общество о наличии задолженности, а также предложило расторгнуть договор в связи с нарушением его условий о внесении арендной платы.

Ссылаясь на то, что за период с октября 2020 года по март 2021 года ответчик не производил оплату арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность в сумме 206 016 руб. 16 коп., определенная с учетом внесенного обществом обеспечительного платежа в размере 50 000 руб., о зачете которой в оплату арендной платы за январь и частично за февраль 2021 года общество просило в письме от 07.12.2020 № 2020-05/1, а также на неисполнение арендатором требований досудебной претензии, ФГУП «Экран» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Указывая на невозможность использования арендуемых помещений, отказ арендодателя произвести их капитальный ремонт, общество обратилось с встречным иском о взыскании обеспечительного платежа в размере 50 000 руб., расходов                              на установку входной двери в сумме 14 014 руб. и о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного иска о расторжении  договора аренды, суды обеих инстанций исходили из того, что на момент рассмотрения спора договор расторгнут в одностороннем порядке, предусмотренном договором,                     по инициативе арендодателя в связи с неисполнением арендатором обязанности                 по внесению арендной платы.

Поскольку наличие задолженности общества по оплате арендных платежей подтверждено материалами дела и не опровергнуто арендатором, исковые требования предприятия в данной части признаны судами обоснованными и удовлетворены.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды установили факт осуществления арендодателем зачета обеспечительного платежа в счет частичного погашения долга                    по арендной плате; указали на отсутствие основания для взыскания стоимости затрат                     по замене двери в силу того, что это относится к текущему ремонту, относимому                         на арендатора.

Доводов о несогласии с выводами судом относительно отказа в удовлетворении встречного иска в части требования о расторжении договора аренды, заявителем кассационной жалобы не приведено.

Доводы кассационной жалобы сводятся к необоснованному взысканию с общества задолженности по арендной плате, поскольку заявитель считает, что арендодателем                 не исполнена встречная обязанность по предоставлению нежилых помещений,                             в отношении которых имеется возможность их использования в соответствии с целями аренды. Кроме того, общество полагает неправомерным отказ суда во взыскании стоимости железной двери и ее установки.

Оснований к отмене или изменению обжалуемых обществом судебных актов                    по приведенным в кассационной жалобе доводам судом округа не установлено.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из того, что обществу изначально было известно                    о недостатках спорных помещений, а именно о том, что техническое состояние инженерных коммуникаций изначально требовало ремонта, поскольку они находились             в нерабочем состоянии. Такие сведения содержались в аукционной документации и в пункте 1.7 заключенного договора аренды. При этом цена аренды не может не зависеть                 от состояния предмета аренды. Заявляясь на участие в аукционе в отношении рассматриваемых нежилых помещений, общество достоверно знало о том, на какое имущество претендует. Кроме того, получив арендованные помещения от предыдущего арендатора по акту приема-передачи, общество не выразило каких-либо замечаний относительно состояния помещений, в том числе по отсутствию входной двери.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах следует признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанции об исполнении арендодателем своей обязанности по передаче арендатору имущества, определенного договоре аренды, что, в свою очередь, влечет наступление встречной обязанности арендатора по внесению арендных платежей в установленном договором размере.

Отклоняя доводы общества об иных недостатках объекта аренды (отсутствие тамбура, крыльца, перил и пандуса с главного входа), суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что наличие названных элементов не подтверждено, в том числе                 не усматривается из условий договора аренды, не отражено в акте приема-передачи                    от 21.05.2019. При этом суд также отметил, что представленные обществом фотоснимки не свидетельствуют о том, что изначально помещение оборудовано перилами, пандусом именно за счет арендодателя, и данные элементы не являются улучшением арендуемого имущества предыдущим арендатором – ООО «Олимп», учитывая длительность его периода (с 2010 года). 

Таким образом, судами сделан верный вывод о том, что помещения поступили                   в пользование общества в состоянии, предусмотренном условиями договора.

Также отсутствие входной двери в нежилые помещения не следует из материалов дела, и наличие таковой отображено на представленных предприятием фотоснимках. Кроме того, согласно письму директора филиала ФГУП «Экран» по городу Омску                      от 28.10.2020 в адрес генерального директора ФГУП «Экран», товарных чеков                              от 20.09.2020 следует, что входная дверь приобретена и установлена.

Выражая несогласие с оценкой судами представленных в дело доказательств, заявитель кассационной жалобы не опровергает выводов судов по существу спора со ссылкой на иные относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие об обратном. 

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые надлежащим образом исследованы и оценены судами первой и апелляционной инстанции. 

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда переоценка доказательств не входит (статья 286 АПК РФ).

Оценка доказательств является прерогативой суда первой и апелляционной инстанции, рассматривающих спор по существу, суд кассационной инстанции не вправе подменять нижестоящие судебные инстанции в отношении их исключительной компетенции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться                      в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.

Иное позволяло бы арбитражному суду окружного уровня подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суд округа отмечает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 18.10.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 по делу № А46-6031/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий          М.А. Севастьянова

 

СудьиЕ.Ю. Демидова

 

ФИО1