Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-30861/2016

г. Владивосток

18 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 17 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эверест»,

апелляционное производство № 05АП-6136/2017

на решение от 06.07.2017 

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-30861/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эверест» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, 

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 6 284 992 рублей 70 копеек,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 11.01.2017  сроком действия до31.12.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3,  по доверенности от 09.01.2017 сроком действия до 31.12.2017, паспорт; 

от третьего лица: ФИО4, по доверенности от 27.12.2016 сроком действия до 31.12.2017, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – истец, общество, ООО «Эверест») обратилось в Арбитражный суд Приморского края  с иском к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (далее – ответчик, КГБУЗ «Спасская ГБ») об обязании произвести зачет стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в размере 6 284 992 рублей 70 копеек в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края от 01.06.2015 №1  (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)).

Определением суда от 11.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы апеллянт утверждает, что в рамках настоящего спора компенсации подлежат расходы общества по капитальному ремонту арендуемых помещений, при этом проведение капитального ремонта не требует согласия собственника, достаточно согласия арендодателя. Отмечает, что судом необоснованно не принято в качестве допустимого доказательства письмо ответчика от 21.09.2015 в адрес департамента. Считает, что судом не исследована переписка сторон, свидетельствующая о том, что КГБУЗ «Спасская ГБ» полностью согласовало планируемые обществом работы, сметную и рабочую документацию.

В канцелярию суда от департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу с возражениями на нее, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. 

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель третьего лица на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела установлено, что между КГБУЗ «Спасская городская больница» и ООО «Эверест» заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края, № 1 от 01.06.2015, предметом которого является передаваемое без проведения торгов во временное пользование имущество: нежилые помещения общей площадью 488,8 кв.м.: часть помещения №2 площадью 103 кв.м., №№ 3, 5-37 на поэтажном плане согласно плану (выкопировки), расположенные на втором этаже в здании главного корпуса (Лит. А5) КГБУЗ «Спасская ГБ» по адресу: 

<

...>. 

Целью использования имущества стороны определили осуществление медицинской деятельности: открытие гемодиализного центра – отделения «Искусственная почка» (пункт 1.1 договора). 

Плата за пользование помещениями установлена в размере 116 628 рублей 00 копеек (пункт 3.1 договора).

Срок действия договора определен по 31 мая 2020 года.

Пунктом 1.2. договора аренды установлено, что при проведении арендатором капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного согласования объема планируемых работ и цены работ (сметы) с арендодателем, а в случаях, определенных действующим законодательством – с арендодателем и собственником. 

Решение арендодателя о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, принимается после фактического выполнения работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и предоставления арендодателю  документов, подтверждающих проведение соответствующих работ и размер фактически понесенных расходов арендатора. При невыполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится. 

В силу положений пункта 2.2.7 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя и собственника. В случае обнаружения арендодателем или собственником самовольных построек, нарушения целостности имущества, искажающих первоначальный вид, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя или собственника. 

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора неотделимыми улучшениями являются улучшения, неотделимые без вреда для имущества, в частности, результаты строительных работ и организационно-технических  мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или имущества или его назначения, например, работы по модернизации, реконструкции и перепланировке имущества, а также работы по установке вентиляции, системы пожаротушения и пожарной сигнализации. Все неотделимые улучшения производятся арендатором с письменного согласия арендодателя. 

Согласно пункту 4.1.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества компенсируется путем зачета арендной платы в счет таких улучшений до полного их возмещения. Размер ежемесячного зачета составляет 50 % от арендной платы, без учета НДС.

Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015, подписанному без замечаний и возражений.

Из пояснений истца следует, что для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования в целях, предусмотренных договором аренды, истец заключил с ООО «СтройПромСервис» договор подряда от 05.08.2015 №024/15 на выполнение комплекса работ по перепланировке помещений КГБУЗ «Спасская ГБ», «Создание центра амбулаторного гемодиализа, расположенного по адресу: 

<

...>».

Во исполнение договора подряда ООО «Эверест» и ООО «СтройПромСервис» подготовлена проектная и сметная документация. 

Письмом от 02.09.2015 №ЭВ15/12 общество направило в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» проектную документацию для согласования начала проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях, кроме того, обратилось с просьбой о предоставлении зачета произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы в соответствии с положениями договора аренды №1 от 01.06.2015 (л.д. 24 т.2).

Ответчик, ссылаясь на выявленные замечания, в письме от 07.09.2015 №1664 сообщил истцу об отказе в согласовании проектной документации, а также о том, что решение о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, будет принято согласно положениям пункта 1.2 договора аренды (л.д. 22 т.2).

КГБУЗ «Спасская ГБ» письмом от 09.09.2015 №1683 обратилось к департаменту с просьбой дать разъяснения о правильности применения пункта 1.2 договора аренды №1 от 01.06.2015, а также правомерности обращения общества с просьбой о предоставлении зачета произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы до окончания проведения строительных работ и подтверждения понесенных затрат (л.д. 3 т.2).

21.09.2015 письмом № 1729 ответчик направил в адрес третьего лица для согласования объемов планируемых работ и их цен пояснительную записку, сводные расчеты в текущей и базовой ценах, объектную смету № 02-01, локальные сметы  № 02-01-01 «Общестроительные работы», № 02-01-02 «Отопление», № 02-01-03 «Вентиляция», № 02-01-04 «Холодное,  горячее водоснабжение и канализация», № 02-01-05 «Электрооборудование и электроосвещение», № 02-01-06 «Пожарная сигнализация», № 02-01-01 «Охранная сигнализация» (л.д. 3-5 т.2).

Письмами от 21.09.2015 № б/н КГБУЗ «Спасская ГБ» уведомило департамент и общество об отсутствии возражений против начала проведения арендатором ремонтно-строительных работ в соответствии с представленной проектной документацией (л.д. 78,79 т.1).

Департамент письмом №20/38958 от 10.11.2015 сообщил ответчику о том, что определение необходимых затрат и объемов ремонтных работ помещений краевого государственного бюджетного учреждения является самостоятельной финансовой деятельностью данного учреждения, для согласования проведения реконструкции, переустройства или перепланировки указанных помещений в департамент необходимо представить соответствующий технический (эскизный) план. Решение о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором при проведении ремонтных работ, принимается после фактического выполнения работ и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение соответствующих работ и размер фактически понесенных расходов арендатора, до момента принятия указанного решения арендатор обязан вносить плату в соответствии с условиями договора аренды (л.д. 6-8, т.2).

КГБУЗ «Спасская ГБ» письмом от 10.12.2015 №2322 сообщило главному инженеру ЗАО «Медторгсервис» о том, что корректировка проекта по объекту «Перепланировка помещений КГБУЗ «Спасская ГБ» для создания центра амбулаторного гемодиализа» в части ВК и ЭОМ рассмотрена и согласована (л.д. 47 т.2).

Письмом от 25.12.2015 № 2476 ответчик сообщил главному инженеру ПОО «Метако» о согласовании рабочей документации в составе восьми разделов (л.д. 80 т.1). 

24.06.2016, 22.09.2016, 26.09.2016 ООО «Эверест» письмами №№ ЭВ16/35,  ЭВ16/65, ЭВ16/66 обращалось в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» с просьбой произвести зачет расходов на проведение ремонта в арендуемых помещениях в счет арендной платы (л.д.81-82, 88, 125 т.1). 

Письмами от 25.07.2016, 26.09.2016  №№ 1306, 1662 ответчик отказал в проведении зачета по причине непредставления документов, подтверждающих фактическое выполнение работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и размер фактически понесенных расходов(л.д. 87, 89 т.1). 

21.10.2016 в дополнение к письму от 26.09.2016 № ЭВ16/66 ООО «Эверест» обратилось в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» с просьбой произвести зачет расходов в сумме 6 522 200 рублей на строительные работы по неотделимым улучшениям помещения в счет арендной платы с приложением сметной документации (л.д. 90 т.1). 

Письмом от 31.10.2016 № 1846 ответчик указал на отсутствие оснований для зачета стоимости произведенного обществом капитального ремонта в счет арендных платежей, поскольку цена работ на проведение капитального ремонта,  реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества сторонами договора и собственником помещений не согласована (л.д. 91 т.1). 

ООО «Эверест», полагая, что указанный отказ противоречит условиям договора аренды, положениям гражданского законодательства, а также нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При этом, как следует из акта приема-передачи краевого имущества от 01.06.2015 и не опровергнуто сторонами, претензий к состоянию имущества на момент передачи, в том числе, невозможности его использования по назначению, арендатором заявлено не было. Следовательно, у общества возникла обязанность по уплате арендных платежей.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По условиям пункта 3 указанной статьи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 3 статьи 298 ГК РФ установлено, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Поскольку реконструкция, переустройство или перепланировка нежилых помещений Приморского края включает в себя изменение их конфигурации, требующее внесения изменений в техническую документацию, указанные мероприятия относятся к вопросам распоряжения недвижимым имуществом, и подлежит согласованию с собственником имущества – департаментом. 

Как следует из материалов дела, ООО «Эверест» произвел комплекс строительно-монтажных работ по перепланировке арендуемых помещений, что подтверждается рабочей, сметной документацией «Перепланировка помещений КГБУЗ «Спасская городская больница» для создания центра амбулаторного гемодиализа, расположенного по адресу: 

<

...>».

Согласно объектному сметному расчету (объектная смета) № 02-01 стоимость произведенных неотделимых улучшений составила 6 552 000 рублей 20 копеек. 

Заключением от 16.06.2016 № 0018-2-160616 подтверждена обоснованность сметной стоимости. 

Поскольку в данном случае обществом осуществлены работы по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, включающие в себя перепланировку и переоборудование указанного объекта, что подтверждается положениями договора подряда от 05.08.20105 № 024/15, подписанными сторонами договора актами о приемке выполненных работ, а также не оспаривается истцом и ответчиком, необходимо письменное разрешение собственника соответствующих помещений, которое арендатором не получено и в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что стороны принимали меры к получению надлежащего  согласования объема, видов и стоимости работ.

Учитывая, то обстоятельство, что сторонами договора аренды от 01.06.2015 № 1 предусмотрена возможность зачета затрат, понесенных арендатором при проведении капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества, в счет арендной платы, принимая во внимание содержание переписки истца и ответчика, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик предварительно согласовал объем ремонтно-строительных работ и размер предполагаемых сметных расходов арендатора при проведении ремонтно-строительных работ.

 Вместе с тем, окончательного согласования, в том числе, от собственника имущества получено не было. 

Из материалов дела усматривается, что после направления департаментом в адрес КГБУЗ «Спасская ГБ» письма от 10.11.2015 № 20/38958 переписка по вопросу согласования ремонтных работ с собственником помещений площадью 488,8 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, не велась ввиду отсутствия обращений в адрес третьего лица от КГБУЗ «Спасская ГБ» и ООО «Эверест».

Таким образом, доказательств получения согласия собственника имущества на проведение указанных работ истцом в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве допустимого доказательства согласования работ по ремонту, перепланировке помещений арендодателем письмо ответчика от 21.09.2015 № б/н в адрес департамента. Несмотря на то, что оригинал указанного письма представлен истцом на обозрение суду апелляционной инстанции, и ответчик, и третье лицо обстоятельство составления, направления и получения данного письма отрицают. Само письмо не содержит входящего штампа третьего лица, доказательства,  подтверждающие направление данного письма КГБУЗ «Спасская ГБ» и его получение департаментом, не представлены. Ответ на данное письмо от собственника в адрес ответчика в материалах дела отсутствует. Более того, данное письмо адресовано департаменту, но не арендатору.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом работы по капитальному ремонту, реконструкции, переустройству или перепланировке спорных помещений были осуществлены без согласия собственника  помещения, следовательно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Относительно довода апеллянта о том, что проведение капитального ремонта не требует согласия собственника помещений, достаточно согласия арендодателя, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

 Из анализа представленной в материалы дела проектной, рабочей документации, актов выполненных работ следует, что проведение работ по капитальному ремонту предполагалось и фактически осуществлено в связи с перепланировкой помещений под использование их в качестве специализированного медицинского центра. Сметные расчеты выполнены в отношении единого комплекса работ. Факт осуществления перепланировки, переоборудования, в ходе которых изменены технические параметры помещений, что в свою очередь требовало проведения иных работ, относящихся в том числе к капитальному ремонту, согласно требуемых стандартов представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции не оспаривал. В то же время на осуществление перепланировки, переоборудования арендуемого имущества необходимо было получить согласно пункту 2.2.7 договора письменное разрешение собственника имущества. Не получив последнего, истец как субъект предпринимательской деятельности действовал на свой страх и риск. Из пояснений истца следует, что в настоящее время в арендуемых помещениях осуществляет работу центр амбулаторного гемодиализа, арендная плата вносится арендодателю в размере, определенном договором.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на основании положений статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017  по делу №А51-30861/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко