Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-4370/2023

г. Петрозаводск

21 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года.  

Полный текст решения изготовлен   21 ноября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарем ФИО2 (после перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Энерго защита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 460048, 

<

...> зд.3/1 к.1)

к обществу с ограниченной ответственностью «Объединённые региональные электрические сети Карелии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 185035, 

<

...> этаж 3); обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-Финансовая Компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 185001, 

<

...>)

о признании не заключенным договора аренды от 01.12.2015 и истребовании имущества из чужого незаконного владения  

при участии в судебном заседании:

представителя истца ФИО3 (доверенность от 26.12.2022) (посредством веб-конференции),

представителя ООО «ОРЭС Карелии» ФИО4 (доверенность от 11.01.2021)

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 7 до 14 ноября 2023 года.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Энерго защита»  (далее – истец, ООО «Энерго защита») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Объединённые региональные электрические сети Карелии»  (далее – ответчик, ООО «ОРЭС-Карелия») о признании недействительным договора аренды от 01.12.2015, заключенного между ООО «СФК» и ООО «ОРЭС-Карелия», ввиду отсутствия государственной регистрации, и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 05.05.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительно-Финансовая Компания» (далее – ООО «СФК»).

В последующем истец изменил предмет иска (л.д.120-121), просил признать не заключенным договор аренды имущества от 01.12.2015 и обязать ООО «ОРЭС-Карелия» возвратить в пользу истца (нового собственника) имущество, полученное по договору аренды.

Обосновывая требование, истец указывает, что ООО «ОРЭС-Карелия» фактически арендовало у ООО «СФК» недвижимое имущество – комплексную трансформаторную подстанцию – 829, в комплект которой неразрывно входят распределительные устройства 6 и 0,4 кВ с размещенным в них электрооборудованием, камерами трансформатора Т-1 и Т-2 и установленными в камерах трансформаторами, а также входящие и выходящие кабельные линии, с целью осуществления функций по передаче электрической энергии. Поскольку договор не зарегистрирован, он не может считаться заключенным в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, а обременение имущества арендой не может быть противопоставлено истцу, как новому собственнику. В этой связи пункт 1 статьи 617  ГК РФ не применим. Ввиду отсутствия законных оснований для удержания имущества оно должно быть возвращено собственнику-истцу.

Иск обоснован ссылками на пункт 2 статьи 609, пункт 3 статьи 433, статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение предмета иска судом принято.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчики иск не признали.

АО «ОРЭС-Карелия» считало необоснованной позицию истца о квалификации арендуемого имущества как недвижимого.

ООО «СФК» в отзыве на исковое заявление (л.д.59) и при рассмотрении дела согласилось с позицией ООО «ОРЭС-Карелия» о передаче в аренду последнему движимого имущества; заявило об осведомленности истца о договоре аренды при приобретении спорного имущества у ООО «СФК», в этой связи считало злоупотреблением правом заявление ООО «Энерго защита», а договор сохраненным по правилам статьи 617 ГК РФ.

Представитель ООО «СФК» в судебное заседание не явился, о его дате извещен. Судебное заседание проведено в отсутствие представителя в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

1 декабря 2015 года ООО «СФК» (арендодатель) и АО «Петрозаводские коммунальные системы» (арендатор) подписали договор аренды имущества (л.д.10-11), в соответствии с которым арендодатель обязался за обусловленную договором плату предоставить арендатору во временное владение и пользование движимое имущество в соответствии с перечнем (приложение №1), в целях осуществления функций по передаче электрической энергии потребителям, объекты которых присоединены к РУ-0,4 кВ КТП-829 (пункты 1.1, 1.4).

Согласно приложению №1 к договору в перечень имущества, балансовой стоимостью 2 028 604 руб., включены:

- Комплектная трансформаторная подстанция №829, установленная в районе д.8 по пер. Парковому в г. Петрозаводске, в комплект которой неразрывно входит распределительные устройства 6 и 0,4 кВ (далее соответственно РУ-6кВ и РУ-0,4 кВ) с размещенным в них электрооборудованием, камеры трансформатора Т-1 и Т-2 (далее – КТП-829);

- трансформатор марки ТМГ-11-1000/6/0,4, заводской номер 1727146, установленный в камере трансформатора №1 КТП-829 (далее – Т-1 КТП-829);

- трансформатор марки ТМГ11-1000/6/0,4, заводской номер 1727801, установленный в камере трансформатора №2 КТП-829 (далее – Т-2 КТП-829);

- кабельная линия 6 кВ от РУ-6 кВ КТП-829 до РУ-6 кВ ТП-482, марки АСБ 3х120, длиной 262 метра (далее – КЛ 6 кВ КТП-829-ТП482);

- кабельная линия 6 кВ от РУ-6 кВ КТП-829 до РУ-6 кВ ТП-739, марки АСБ 3х120, длиной 260 метров (далее – КЛ 6 кВ КТП-829-ТП739).

Договор заключен на срок с 1 декабря 2015 и по 22 июня 2025 года и вступает в силу с даты подписания сторонами акта приема-передачи имущества, который является приложением к договору (пункты 2.1, 10).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 1 декабря 2015 года (л.д.39). Дополнительным соглашением от 19 сентября 2019 года права и обязанности арендатора переданы АО «ОРЭС-Карелия» (л.д.40).

По договору №63.4-06/2022 купли-продажи недвижимого имущества от 1 августа 2022 года (л.д.12-14)  ООО «Энерго защита» (покупатель) приобрело у ООО «СФК» (продавец) недвижимое имущество: Комплектную трансформаторную подстанцию 2 КТП-829 1000 кВА, назначение: нежилое, площадь 19,8 кв.м, адрес объекта: Республика Карелия, г. Петрозаводск, застройка квартала, ограниченного улицами ФИО5, 2-ая Северная, Парковая и пер. Парковым, кадастровый номер 10:01:0110153:375 (пункт 1.1).

В пунктах 1.2, 4.1 продавец гарантировал, что до заключения договора и на момент его заключения недвижимое имущество свободно от любых прав третьих лиц.

В соответствии с пунктом 9.5 неотъемлемой частью договора являются приложения: №1 «Перечень недвижимого имущества» и №2 «Акт приема-передачи». В приложение 1 «Перечень недвижимого имущества» включены: двухтрансформаторная КТП-829, два трансформатора ТМГ-1000/6/0,4, шесть выключателей нагрузки (РУ-6кВ ТП-829) ВНА-ТЕ/630. 

Право собственности продавца на нежилое здание Комплектная трансформаторная подстанция КТП-829, кадастровый номер 10:01:0110153:375, было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 14 августа 2015 года (л.д.55-58). Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 31 августа 2022 года (л.д.50-54). 

По договору №63.3-06/2022 от 12 августа 2022 года ООО «Энерго защита» приобрело у ООО «СФК» обе кабельные линии, ранее включенные в перечень имущества, переданного в аренду ООО «ОРЭС-Карелия» по договору аренды от 01.12.2015.

Обременение права собственности договором аренды от 1 декабря 2015 года в ЕГРН не зарегистрировано.

Ссылаясь на это обстоятельство, истец считает договор аренды не заключенным, и ввиду отсутствия арендных отношений просит истребовать имущество из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственное регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Между сторонами возник спор относительно квалификации имущества, переданного в аренду: исходя из буквального толкования договора, истец считает, что в аренду АО «ОРЭС-Карелия» передано недвижимое имущество – КТП-829 со всем оборудованием и входящими и выходящими кабельными линиями; ответчики утверждают, что арендатору по договору передавалось движимое имущество – трансформаторы, расположенные в здании КТП и кабельные линии, поэтому договор не подлежал государственной регистрации.

Из буквального значения приложения №1 – Перечня имущества к договору аренды следует, что в аренду АО «ОРЭС-Карелия» переданы как два трансформатора, так и как комплектная трансформаторная подстанция №829, установленная в районе д.8 по пер. Парковому в г. Петрозаводске, в которой эти трансформаторы установлены, а также 2 кабельные линии от расположенных в подстанции распределительных устройств до ТП-482 и ТП-739.

Из реестрового дела на объект с кадастровым номером 10:01:0110153:375 (л.д.85-105) видно, что в 2015 году ООО «СФК» обращалось в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание Комплектной трансформаторной подстанции КТП-829. При этом согласно проектной документации для обеспечения строящегося многоквартирного дома электроэнергией на земельном участке было предусмотрено устройство трансформаторной подстанции, а также устройство кабельной линии от трансформаторной подстанции до точки подключения к кабелю АО «ПКС» (л.д.96-98). В пояснительной записке к Проекту сетей 6кВ и КТП (л.д.97 оборот) указано, что проектом предусматривается строительство комплектной трансформаторной подстанции проходного типа на напряжение 6/0,4 кВ, площадью 19,8 кв.м, мощностью 1000 кВА, стены – отделка красным обыкновенным кирпичом; проектируемая КТП подключается к сетям 6 кВ путем врезки в КЛ 6кВ между ТП-54 и ТП-739 кабелями марки ААБл-10кВ сечением 3х120м2; вокруг КТП в грунте выполняется контур заземления из заземляющих стержневых сборных электродов.

Согласно акту № 4-2-2 о приемке выполненных работ (КС-2) от 15.4.2014 по объекту «Внеплощадочные сети электроснабжения 6кВ» подрядчик ЗАО «СП-1» по окончании работ передал заказчику ООО «СФК» трансформаторную подстанцию с 2 трансформаторами на 6кВ 2 КТП/П-1000-6/0,4, стоимостью 2 028 604 руб., соответствующей балансовой стоимости имущества, переданного в аренду АО «ОРЭС-Карелия» в соответствии с приложением 1 к договору аренды от 01.12.2015.

Разрешением Беломорского Управления Ростехнадзора от 29.11.2012 ТП-829 2х1000кВА-6/0,4кВ, кабельные линии 6кВ и 0,4кВ в районе жилых домов ФИО5, ФИО6, Мичуринской, Парковой допущены в эксплуатацию как единая электроустановка.

В статье 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" определено, что объекты электроэнергетики - это имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства; объекты электросетевого хозяйства - линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование.

Из подпунктов 1.1.3, 1.1.4 Правил устройства электроустановок (издание 7), утвержденных приказом Минэнерго России от 08.07.2002 N 204 (далее - Правила устройства электроустановок), следует, что электроустановка - совокупность машин, аппаратов, линий и вспомогательного оборудования (вместе с сооружениями и помещениями, в которых они установлены), предназначенных для производства, преобразования, трансформации, передачи, распределения электрической энергии и преобразования ее в другие виды энергии. Закрытые или внутренние электроустановки - электроустановки, размещенные внутри здания, защищающего их от атмосферных воздействий.

Под трансформаторной подстанцией понимается электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, распределительных устройств, устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений (пункт 4.2.6 Правил устройства электроустановок).

В Правилах технической эксплуатации электроустановок, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6, приведено определение комплектной трансформаторной подстанции – подстанция, состоящая из трансформаторов (преобразователей) и блоков (КРУ или КРУН и других элементов), поставляемых в собранном или полностью подготовленном для сборки виде. Комплектные трансформаторные (преобразовательные) подстанции (далее - КТП, КПП) или части их, устанавливаемые в закрытом помещении, относятся к внутренним установкам, устанавливаемые на открытом воздухе, - к наружным установкам.

Толкование данных норм права позволяет сделать вывод о том, что трансформаторная подстанция хотя и обладает признаками недвижимости, однако не имеет самостоятельного значения при отсутствии в ней движимой вещи (трансформатора). Через трансформаторную подстанцию осуществляется снабжение потребителей электроэнергией. Иными словами трансформаторная подстанция - это сооружение, предназначенное для выполнения функций электроснабжения, следовательно, демонтаж оборудования, находящегося в нем, приведет к прекращению подачи электроэнергии.

Применительно к рассматриваемому спору следует учесть, что договором аренды от 01.12.2015 не предусматривалось перемещение арендованных трансформаторов из здания, в котором они находятся.

Выводы относительно невозможности использования электрического оборудования отдельно от трансформаторных подстанций, в которых оно находится, содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 8799/11.

Таким образом, переданное по договору аренды от 01.12.2015 имущество, проектировалось, создавалось и использовалось как единый объект, с функциональным назначением – обеспечение электроэнергией строящегося многоквартирного дома. Имущество, созданное в соответствии с проектной документацией (включая здание КТП, расположенные в нем РУ и трансформаторы, с подводящими к нему кабельными линиями) представляют собой единую сложную вещь; силовые трансформаторы данного типа не эксплуатируются в открытом виде; подстанция не может быть разделена на отдельные объекты без  вмешательства в её конструкцию; трансформаторная подстанция относится к объекту капитального строительства. Следовательно, КТП-829 с находящимися в ней трансформаторами представляет собой единую сложную вещь (статья 134 ГК РФ), является объектом недвижимого имущества.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поддерживая возражения против иска, ООО «СФК» указало на осведомленность ООО «Энергозащита» об обременении приобретаемого имущества договором аренды от 01.12.2015.

Данное обстоятельство подтверждено дополнительным соглашением №1 от 1 августа к договору купли-продажи недвижимого имущества №63.4-06/2022 от 01.08.2022 (л.д.60), согласно которому пункт 1.1. договора купли-продажи изложен в редакции, указывающей на наличие существующего ограничения (обременения) права: договор аренды от 01.12.2015 ООО «ОРЭС-Карелия» (срок аренды до 22.06.2025 года).

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду; вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ); в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49, согласно которому по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

В данном случае, ООО «СФК» доказало факт осведомленности истца о наличии обременения арендой права собственности продавца при заключении договора купли-продажи.

Подписав дополнительное соглашение к договору купли-продажи в день заключения последнего, покупатель получил исчерпывающую информацию о долгосрочном обременении права собственности продавца арендой в пользу АО «ОРЭС- Карелия».

Следовательно, с учетом приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и Верховного Суда Российской Федерации и действий продавца по уведомлению покупателя о наличии действующего договора аренды, положения статьи 301 ГК РФ не применимы к правоотношениям сторон ввиду сохранения договора аренды по правилам статьи 617 ГК РФ.

Вопрос о возврате новому собственнику арендованного имущества может быть разрешен только при условии прекращения между сторонами арендных отношений по правилам об обязательствах из договора аренды.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении иска, с отнесением расходов по госпошлине на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Энерго защита» (ОГРН 1135658030562, ИНН 5610156488) отказать.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.