Дело №А79-11946/2016

23 октября 2017 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2017 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Чебоксарский завод строительных материалов» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.07.2017 по делу №А79-11946/2016, принятое судьей Новожениной О.А.,

 

по иску открытого акционерного общества "Чебоксарский завод строительных материалов", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чебоксары Чувашской Республики, к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чебоксары Чувашской Республики, третьи лица - Министерство финансов Чувашской Республики, г. Чебоксары, администрация города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, бюджетное учреждение Чувашской Республики "Государственный центр по охране культурного наследия", г. Чебоксары,

 

об уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании 11958809 руб. 89 коп.,

 

при участии: от заявителя (истца) – ФИО2 по доверенности №07 от 12.01.2017 (сроком на 3 года);

от ответчика – ФИО3 по доверенности №58 от 28.04.2017 (сроком на 1 год); 

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил.

Открытое акционерное общество "Чебоксарский завод строительных материалов" обратилось в арбитражный суд к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики с иском об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:0015, расположенного по ул.Коммунальная Слобода, д.32, в г. Чебоксары, до 9474357 руб. 11 коп., и взыскании 11958809 руб. 89 коп.

Исковые требования обоснованы положениями статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по предоставлению участникам аукциона полной и достоверной информации о продаваемом объекте до проведения аукциона и подписания договора купли-продажи №6 от 24.01.2014.

Определениями от 07.02.2017, от 13.04.2017, от 16.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Чувашской Республики, администрация города Чебоксары Чувашской Республики и бюджетное учреждение Чувашской Республики "Государственный центр по охране культурного наследия".

Решением от 12.07.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО «Чебоксарский завод строительных материалов» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что аукционная документация и условия договора купли-продажи не содержали информацию о распространении на территорию участка градостроительного регламента зоны с особыми условиями использования территории.

Пояснил, что данный факт выявлен позднее, что влечет невозможность использования земли в производственных целях либо в целях многоэтажного жилищного строительства.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики №951-р от 29.10.2013 определены условия приватизации земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020201:0015 площадью 4377 кв.м по ул.Коммунальная слобода, д.32а, в г.Чебоксары с расположенными на нем объектами недвижимого имущества путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, с установлением начальной цены объектов в размере 11621000 руб. (т.1 л.д.12).

Названное распоряжение принято в соответствии с 

постановление

м Кабинета Министров Чувашской Республики №163 от 25.04.2012 "О прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Чувашской Республики на 2013 год и основных направлениях приватизации государственного имущества Чувашской республики на 2014-2015 годы" (т.2. л.д.63-70).

В силу пункта 2 статьи 15 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон №178-ФЗ) информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, об итогах его продажи размещается также на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет".

Информация о проведении аукциона, назначенного на 27.12.2013, опубликована в официальном печатном издании – газете "Советская Чувашия" №197 (25413) от 12.11.2013 и размещена на официальных сайтах в сети Интернет: www.mio.cap.ru, www.torgi.gov.ru.

Ответчиком на торги выставлено 3 лота, в том числе лот №3: земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4377 кв.м с кадастровым номером 21:01:020201:0015; склад деревянный – нежилое одноэтажное бревенчатое здание (литера Е), общей площадью 25,5 кв.м, 1980 года постройки; щитовая кирпичная – нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера Ж), общей площадью 7,5 кв.м, 1980 года постройки; здание двухэтажное бревенчатое – нежилое двухэтажное бревенчатое здание (литера А), с двухэтажной тесовой пристройкой (литера а1), общей площадью 269,1 кв.м, 1934 года постройки; склад кирпичный – нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера Б), общей площадью 27 кв.м, 1980 года постройки; складское помещение – нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера Д), общей площадью 120,2 кв.м, 1980 года постройки; кирпичный гараж на 2 автомашины – нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера Г), общей площадью 49,8 кв.м, 1982 года постройки; столярно-сборочный цех – нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера В), общей площадью 149,2 кв.м, 1992 года постройки; прочий объект: пилорама общей площадью 105,1 кв.м (т.2 л.д.51-61).

Согласно статье 12 Закона №178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более шести месяцев.

Начальная цена объекта приватизации определена на основании отчета ООО "Независимая оценочная компания "Актив" №249-08/13 от 30.08.2013 и установлена в сумме 11621000 руб., в т.ч. земельного участка площадью 4377 кв.м с кадастровым номером 21:01:020201:0015 - 10773000 руб. (т.2 л.д.78-106).

06.12.2013 ОАО "ЧЗСМ" подана заявка на участие в аукционе, зарегистрированная организатором аукциона под №576 (т.3 л.д.6).

Письмом №1142 от 24.12.2013 истец, как потенциальный участник аукциона, обратился к ответчику с просьбой предоставить разъяснения о том, имеются ли в пределах выставленного на торги земельного участка какие-либо захоронения, а также сведения о нахождении на территории земельного участка зон с особыми условиями использования (т.1 л.д.13).

В ответе №07/22-15712 от 27.12.2013 ответчик сообщил, что не располагает сведениями о нахождении на земельном участки таких зон и захоронений (т.1 л.д.14).

Согласно протоколу об итогах аукциона №52 от 27.12.2013 в аукционе по продаже лота №3 приняли участие 11 участников, победителем признано ОАО "ЧЗСМ", предложившее максимальную цену – 23121000 руб. (т.1 л.д.16-17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона №178-ФЗ право приобретения государственного или муниципального имущества, продаваемого на аукционе, принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Его продажа оформляется договором купли-продажи (статья 32 Закона №178-ФЗ).

По итогам состоявшегося аукциона между сторонами заключен договор купли-продажи №6 от 24.01.2014, по условиям которого ответчик продает, а истец покупает земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары (т.1 л.д.18-20).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем свидетельствуют соответствующие записи в договоре (т.1 л.д.20).

Согласно пункту 3.1 договора установленная по итогам аукциона цена продажи имущества составляет 23121000 руб., в том числе: 21433167 руб. –

стоимость земельного участка, 1687833 руб. – стоимость объектов недвижимого имущества. Задаток в сумме 1162100 руб. засчитывается в счет оплаты земельного участка – 1077266 руб. 70 коп., в счет оплаты недвижимого имущества – 84833 руб. 30 коп. (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора истец в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора, но не позднее 14.02.2014 обязался перечислить 21701433 руб. 99 коп. в счет оплаты стоимости приобретенного имущества, в том числе: 20355900 руб. 30 коп. – за земельный участок, 1345533 руб. 65 коп. – за объекты недвижимого имущества.

Платежными поручениями №3463 от 05.12.2013, №402 от 10.02.2014, №404 от 11.02.2014 ОАО "ЧЗСМ" произвело оплату приобретенного на аукционе имущества (т.1 л.д.22-24).

По акту приема передачи от 13.02.2014 ответчик передал, а истец принял в собственность земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары (т.1 л.д.21).

Согласно пункту 2 указанного акта приема передачи расчет по договору произведен полностью, стороны претензий друг к другу по передаваемому имуществу не имеют.

В силу пункта 4 статьи 32 Закона №178-ФЗ право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Общество зарегистрировало за собой право собственности на приобретенные объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2014 серии 21 АБ №063391, серии 21 АБ №063351, серии 21 АБ №063353, серии 21 АБ №063348, серии 21 АБ №063350, серии 21 АБ №063349, серии 21 АБ №063401, серии 21 АБ №063352 (т.1 л.д.25-40).

После приобретения и регистрации права собственности на земельный участок с расположенными на нем объектами, ОАО "ЧЗСМ" приступило к его разработке, заключив договоры на разработку проектно-коммерческого предложения, предпроектного предложения, проектной документации, техзадания на проведение археологического обследования земли, договоры на проведение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий, на выполнение проектных работ и проведение технического обследования, получив техусловия и осуществив технологическое присоединение к электросетям (т.2 л.д.129-176).

Письмом №12/01-07 от 01.04.2014 бюджетное учреждение Чувашской

Республики "Государственный центр по охране культурного наследия" проинформировало истца о том, что земельный участок по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары, находится вблизи от ансамбля Спасо-Преображенского женского монастыря и церкви ФИО4.

Согласно проекту зон охраны памятников истории и культуры города Чебоксары, утвержденного решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №1457 от 08.12.2004, в отношении указанной территории установлен особый режим использования земель; в целях недопущения искажения восприятия зданий памятников допускается малоэтажная застройка (т.1 л.д.93-94).

Письмом №6020 от 28.05.2014 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары известило истца о подготовке градостроительного плана земельного участка под строительство 5-этажного жилого дома с подземными гаражами и с торгово-общественными помещениями на цокольном этаже с ориентировочным сроком принятия решения о его утверждении 16.06.2014 (т.1 л.д.95).

Постановлением администрации города Чебоксары №2334 от 07.07.2014 утвержден градостроительный план земельного участка №RU2130400-183 от 26.05.2014 с кадастровым номером 21:01:020201:15 площадью 4377 кв.м по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары (т.1 л.д.96-100).

Письмом №300 от 06.07.2015 ОАО "ЧЗСМ" направило на согласование главному архитектору г. Чебоксары проект 5-этажного жилого дома с общественно-торговыми помещениями на цокольном этаже и подземной автостоянкой (т.1 л.д.101; т.2 л.д.175-176).

На заседании градостроительного совета Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары состоялось рассмотрение предпроектного предложения ОАО "ЧЗСМ". По итогам его рассмотрения принято решение об отложении вопроса по использованию земельного участка по ул.Коммунальная слобода, д.32а, до утверждения проекта по охранной зоне культурного объекта – ансамбля Владимирской горки (протокол №5 от 27.08.2015; т.1 л.д.102-103).

Как следует из содержания заседания градостроительного совета Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары: "ФИО5 сообщил, что проект охранных зон объектов культурного наследия был упразднен депутатами. Отметил, что сделан ансамбль объектов культурного наследия, куда входит данный объект. На сегодняшний день проект находится на согласовании и проходит экспертизу в Минкультуры России."

Письмом №12380 от 11.09.2015 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары сообщило истцу, что

внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки Чебоксарского городского округа в части обозначения территориальной зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3) на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020201:15 не представляется возможным (т.1 л.д.105). При этом в своем ответе управление сослалось на полученное им письмо №05/21-4926 от 07.09.2015 Минкультуры Чувашии, в котором сообщалось о возможности только компенсационного и индивидуального жилищного строительства.

Письмом №457 от 08.09.2015 ОАО "ЧЗСМ" обратилось в Минкультуры Чувашии с запросом о наличии каких-либо ограничений для проектирования и строительства на спорном земельном участке пятиэтажного жилого дома (т.1 л.д.104).

Письмами №481 и №482 от 17.09.2015 истец просил Минкультуры Чувашии предоставить информацию о существовании каких-либо ограничений относительно использования и застройки спорного земельного участка на дату проведения аукциона, а также сообщить, каким образом в проекте зон охраны объектов культурного наследия урегулирован вопрос застройки и хозяйственной деятельности в отношении этого земельного участка (т.1 л.д.106-107).

В ответе №05/23-5317 от 29.09.2015 на обращения истца Минкультуры Чувашии сообщило, что на момент приобретения земельный участок с кадастровым номером 21:01:020201:15 располагался на территории зоны регулируемой застройки Р-5 "Комплекс Владимирского монастыря", в отношении которого был установлен режим, разрешающий только: новое строительство и реконструкцию с сохранением доминирования визуального восприятия комплекса, малоэтажную мелкомасштабного характера застройку; организацию архитектурно-исторической зоны, строительство автостоянок для посетителей зоны и туравтобусов, развитие инфраструктуры по обслуживанию туристов. На момент составления ответа, новым разработанным проектом зон охраны объектов культурного наследия, земельный участок включен в объединенную зону регулирования застройки хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, в соответствии с которым установлены определенные разрешения и ограничения, в том числе: закрепление исторически сложившихся функций – жилой с ведением личных подсобных хозяйств; компенсационное строительство; ремонт зданий, упорядочивание усадебных построек; нейтрализация дисгармоничных построек и др. Указано на предельную высоту зданий и сооружений 9 м (до конька при скатной кровле) или 2 этажа (т.1 л.д.108).

В ответ на запрос суда Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары сообщило, что согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №1683 от 14.07.2005 (действовавшими до 09.03.2016), спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-2 "Зона многоквартирных домов в 3-5 этажей" (т.3 л.д.7-23); согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №187 от 03.03.2016, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О-1.И "Подзона исторического центра" (т.2 л.д.111-115).

Поскольку при определении начальной продажной цены выставленного на торги имущества оценочной компанией не было учтено, что подлежащие приватизации объекты недвижимости расположены в зоне с особыми условиями территории, истцом принято решение о проведении повторной оценки стоимости этих объектов.

По заказу истца общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Содействие" подготовлено экспресс-заключение №67/16 от 26.08.2016, согласно которому по состоянию на 11.08.2013 рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4377 кв.м с кадастровым номером 21:01:020201:0015 по ул.Коммунальная слобода, д.32а в г.Чебоксары, с разрешенным использованием: под многоэтажное жилищное строительство составляет 20597647 руб., а с разрешенным использованием под занимаемую производственную базу с учетом существующих ограничений – 4762180 руб. (т.1 л.д.114-150, т.2 л.д.1-11).

На основании подготовленного оценочной компанией заключения, ОАО "ЧЗСМ" обратилось к ответчику с письмом №423 от 23.09.2016, в котором просило уменьшить покупную стоимость земельного участка до 9474357 руб. 11коп. (с учетом повышения в процентном соотношении его стоимости на аукционе) и возвратить излишне уплаченные денежные средства в размере 11958809 руб. 89 коп. (т.2 л.д.12).

В ответе на требование о возврате денежных средств ответчик указал, что на момент приватизации государственного имущества ограничений (обременений) прав на указанный земельный участок в соответствии с гражданским и земельным законодательством не имелось. Земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости были выставлены на открытый аукцион и реализованы победителю аукциона – ОАО "ЧЗСМ" по цене, сложившейся в ходе открытых торгов (т.2 л.д.13).

Полагая, что ответчик скрыл информацию о существующих ограничениях в отношении спорного земельного участка, которые в настоящее время препятствуют его использованию, ОАО "ЧЗСМ" обратилось в суд с требованием об уменьшении цены договора купли-продажи.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Спорный договор купли-продажи №6 от 24.01.2014 был заключен по результатам торгов (аукциона), размер выкупаемого государственного имущества определен по цене, предложенной истцом, как победителем аукциона.

Исходя из цели проведения аукциона, последующее изменение цены земельного участка в сторону ее уменьшения является недопустимым, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.

В обоснование иска истец ссылается на сокрытие информации о существующих ограничениях в отношении спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации №808 от 11.11.2002 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов

должно содержать следующие сведения: форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы; срок принятия решения об отказе в проведении торгов; предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; наименование органа государственной власти, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; форма заявки об участии в торгах, порядок приема заявок и прилагаемых к ним документов, условия конкурса; место, дата, время и порядок определения участников торгов; место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка; сведения о сроке уплаты стоимости.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации на продавца возложена обязанность предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Положения данной статьи корреспондируют положениям пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем носят специальный характер, поэтому подлежат применению в приоритетном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской

Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка или расторжения договора необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.

Из письма ответчика №07/22-15712 не усматривается предоставление заведомо ложной информации о предмете аукциона.

Положения статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации принимают во внимание тот факт, что продавец земельного участка может не знать обо всех фактически имеющихся ограничениях. Также принимают во внимание тот факт, что при приобретении земельного участка от покупателя ожидается определенный уровень осмотрительности. Поэтому негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков установлены не за любой случай непредставления продавцом земельного участка его покупателю полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

Как указывает истец, об особом статусе приобретенного на торгах земельного участка ему стало известно только в ходе его освоения, после того, как им были затрачены значительные материальные ресурсы, связанные с его освоением. 

Между тем, истец, намереваясь приобрести выставленные на аукцион объекты, проявляя разумную заботу, не был лишен возможности заблаговременно предпринять иные меры (помимо обращения к ответчику) для получения полной информации о приобретаемом им земельном участке для целей строительства 5-этажного многоквартирного дома.

Как указал сам истец в пояснениях от 16.05.2017 (т.3 л.д.3-5), перед проведением аукциона (24.12.2013) ОАО "ЧЗСМ" обеспокоилось возможным нахождением земельного участка в зоне с особыми условиями территории, в связи с чем письмом №1142 от 24.12.2013 обратилось к организатору торгов по указанному вопросу.

При этом аукцион был назначен на 27.12.2013, истец подал заявку на участие в аукционе 06.12.2013, между тем с целью уточнения вопроса о наличии особой зоны обратился лишь за 3 дня до проведения аукциона, на что получил ответ об отсутствии у ответчика таких сведений.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Кроме того, судом правомерно учтено, что истец приобрел на аукционе земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости для предпринимательских целей – строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома, преследуя собственные коммерческие интересы.

Между тем организатор торгов не мог и не должен был знать для каких целей потенциальные участники аукциона намерены приобрести выставленные на торги объекты.

Также судом установлено, что на момент проведения аукциона, действовали Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденные решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №1683 от 14.07.2005, в соответствии с которыми приобретенный обществом земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-2 "Зона многоквартирных домов в 3-5 этажей", что вполне соответствовало тем коммерческим целям, о которых заявляет истец.

Новые правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа утверждены решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №187 от 03.03.2016.

Из материалов дела не усматривается, каким образом, на момент проведения аукциона в декабре 2013 года (до внесения изменений в правила землепользования и застройки), отсутствие в информационном сообщении о торгах сведений об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:15 зоны с особыми условиями территории, повлекло или могло повлечь невозможность использования этого земельного участка по назначению, либо иным образом препятствовало его использованию.

Истец не был лишен возможности своевременно, а не по истечении почти года после заключения договора, направить соответствующие запросы в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары, а также Минкультуры Чувашии с целью уточнения наличия каких-либо ограничений в использовании спорного земельного участка.

Ссылка на то, что покупатель в результате отсутствия информации о

наличии ограничений в использовании земельного участка приобрел земельный участок с иными характеристиками, чем рассчитывал, и их наличие могло повлиять на его решение о покупке, отклоняется, поскольку указанное обстоятельство может иметь правовое значение при рассмотрении спора о расторжении договора купли-продажи в порядке, предусмотренном статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Между тем данного требования не заявлено.

При этом истец не представил доказательств того, что ему созданы препятствия в использовании приобретенного земельного участка.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.  

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не опровергающие законности принятого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.07.2017 по делу №А79-11946/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Чебоксарский завод строительных материалов» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

О.А. Большакова

 

Н.В. Устинова