/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3448/12 

Екатеринбург

20 февраля 2018 г.

 

Дело № А50-14741/10

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н.В.,

судей Новиковой О.Н., Шавейниковой О.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Инспекции государственного строительного надзора Пермского края (далее - Инспекция), Пермского потребительского ипотечного кооператива «Построим сами»(далее - Кооператив), Власовой Ирины Николаевны на определение Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017 по делу № А50-14741/2010и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 22.11.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времении месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители обществас ограниченной ответственностью «Финмакс» - Драгунов Д.И. (доверенностьот 10.01.2017); Инспекции - Мамонтова Т.В. (доверенность от 16.08.2017 № 11).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30.01.2013 обществос ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Пермпромжилстрой» (далее - общество «ПО «Пермпромжилстрой», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Котельников Андрей Вениаминович.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края (далее - Министерство) и Кооператив обратилисьв Арбитражный суд Пермского края с заявлениями о признании отсутствующим залогового требования общества с ограниченной ответственностью «Финмакс» (далее - общество «Финмакс») в отношении земельного участка с кадастровым № 59:01:4410225:1199 общей площадью23 295 кв. м, расположенного в г. Перми по ул. Екатерининская, 175.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017(судья Копанева Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 22.11.2017 (судьи Романов В.А., Мармазова С.И., Мартемьянов В.И.) определение суда первой инстанции от 09.08.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Кооператив, Инспекция и Власова И.Н. обратились в Арбитражный суд Уральского округас кассационными жалобами, в которых просят определение от 09.08.2017 и постановление от22.11.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных Министерством и Кооперативом требований.

Инспекция в кассационной жалобе, ссылаясь на положения п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), полагает, что фактически требования общества «Финмакс» обеспечены залогом прав должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410225:1200 площадью 4171 кв. м и расположенного на нём незавершенного строительством административного здания, на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410225:1199 площадью 23 295 кв. м залоговые требования общества «Финмакс» распространяться не могут, поскольку он предназначен для строительства и использования жилых домов, в возведение которых данный кредитор денежных средств не вкладывал. По мнению Инспекции, государственная регистрация залога на изначально предоставленный под застройку земельный участок была обусловлена отсутствием установленных границ земельных участков под каждым конкретным объектом и сама по себе не является основанием для возникновения залоговых прав, в то время как в настоящее время размер и границы вышеуказанных земельных участков определены, им присвоены кадастровые номера, в связи с чем имеется возможность разграничения залоговых прав заинтересованных лиц; определения суда от 11.11.2010, 07.03.2013, 07.11.2014 действительно подтверждают наличие у общества «Финмакс» залоговых прав, однако не устанавливают пределов залоговых требований, при этом заявленные в данном споре требования направлены на конкретизацию предмета залога в целях скорейшего разрешения вопроса о передаче объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, а общество «Финмакс» не лишено права преимущественного удовлетворения своих требований от реализации предмета залога: административного здания и права аренды на земельный участок под ним. Кроме того, Инспекция считает, что судами не принята во внимание позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.04.2015 № 306-ЭС15-906. Таким образом, по мнению Инспекции, указанные обстоятельства свидетельствуют о доказанности оснований для признания отсутствующим залогового требования общества «Финмакс» в отношении спорного земельного участка.

В своих кассационных жалобах, тождественных по содержанию, Кооператив и Власова И.Н. отмечают, что разделение земельного участкас кадастровым номером 59:01:0000000:36 на два самостоятельных земельных участка с номерами 59:01:4410225:1199 и 59:01:4410225:1200 являлось законным, совершено для передачи первого земельного участка жилищно-строительному кооперативу в целях завершения строительства и эксплуатации жилых домов; второй земельный участок, располагающийся под незавершенным строительством административным зданием, по мнению заявителей, должен быть выставлен на аукцион с целью его продажи. Ссылаясь на положения ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, заявители считают, что залогом обременяется тот земельный участок, который в будущем будет передаваться участнику строительства в составе многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; заявители указывают, что по договору участия в долевом строительстве от 29.01.2010 № 192, заключенному между должником и обществом «Финмакс», последнему причитается административное здание, каких-либо договоров между указанными лицами в отношении помещений в многоквартирных домах не имеется, в связи с чем Кооператив и Власова И.Н.  подчеркивают, что общество «Финмакс» не может являться залогодержателем в отношении спорного земельного участка. Заявители полагают, что в рассматриваемом случае суды не учли положения ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, а также  противопоставили интересы общества «Финмакс» иным участникам строительства - физическим лицам.

В отзыве на кассационную жалобу обществу «Финмакс» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материальногои процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положенийст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, определением арбитражного судаот 26.08.2010 по настоящему делу в отношении должника введена процедура наблюдения, что явилось основанием для обращения общества «Финмакс»с заявлением об установлении его требований в реестр требований кредиторов.

Определением арбитражного суда от 11.11.2010 требования общества «Финмакс» в сумме 356 056 805 руб. 19 коп. основного долга признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника.

Данным судебным актом установлено, что между обществом «Финмакс» и должником заключен договор от 29.01.2010 № 192 участия в долевом строительстве отдельно стоящего административного здания в г. Пермипо ул. Большевистская, 175, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в соответствии с которым должник обязался построить и передать обществу «Финмакс» нежилые помещения общей площадью 12 815,88 кв. м в административном здании № 175 по вышеуказанному адресу, а общество «Финмакс» обязалось уплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 356 056 805 руб. 19 коп.; данным судебным актом также установлен факт выполнения обществом «Финмакс» обязательств в указанном размере; требования названного общества признаны обеспеченными залогом имущества должника - незавершенного строительством административного зданияи предоставленного под его строительство земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:36 общей площадью 27 465,77 кв. метров; последнее обстоятельство подтверждается как содержанием определения от 11.11.2010, так и определениями суда по настоящему делу от 07.03.2013 и от 07.11.2014 (с учетом постановления Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2016).

Право залога общества «Финмакс» в отношении земельного участкас кадастровым номером 59:01:0000000:36 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделокс ним (выписка от 08.11.2011, согласно которой земельный участок площадью 27 465,77 кв. м с кадастровым номером 59:01:0000000:36, переданный в аренду должнику, обременен залогом по 106-ти договорам долевого участияв строительстве домов № 175, 175/1, 175/2, 175/3 по улице Екатерининскойв городе Перми, заключенным с физическими и юридическими лицами,в числе которых и общество «Финмакс»).

Определением арбитражного суда от 02.02.2011 в отношении должника введено внешнее управление, а впоследствии определением от 06.09.2011 применены положения параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве); решением от 30.01.2013 должник признан банкротом с открытием в отношении него конкурсного производства.

В соответствии с решением собрания кредиторов должника от 25.04.2013 конкурсным управляющим произведен раздел предоставленного под застройку земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:36 общей площадью 27 465,77 кв. м на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 59:01:440225:1200 общей площадью 4171 кв. м под незавершенным строительством административным зданием общей площадью 1106,4 кв. м земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410225:1199 площадью 23 395 кв. м под незавершенными строительством жилыми домами.

Оба земельных участка поставлены управляющим на кадастровый учет,в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделокс ним 16.07.2013 произведена запись об обременении обоих участков правами участников строительства, в том числе правом залога общества «Финмакс».

Полагая, что имеются основания для прекращения обременения в пользу общества «Финмакс» в отношении земельного участка с кадастровым№ 59:01:4410225:1199 общей площадью 23 295 кв. м, Министерствои Кооператив обратились в суд с рассматриваемыми заявлениями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой иапелляционной инстанций исходили из следующего.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора либо в случаях, установленных законом, при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В частности, в силу ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в соответствии с указанным законом залогом в пользу участников долевого строительства обременяется весь принадлежащий застройщику земельный участок, на котором им ведется строительство. 

Сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируется положениями  ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации

Разъясняя применение правил названной статьи в отношении такого обременения как залог, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в  п. 10 Постановления Пленума от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», указал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления.

Руководствуясь указанными положениями, учитывая, что наличие у общества «Финмакс» наряду с иными участниками строительства права залога в отношении первоначального земельного участка общей площадью 27 465,77 кв. м с кадастровым номером 59:01:0000000:36, выделенного должнику для строительства на нем единого комплекса из административного здания и жилых многоэтажных домов, подтверждается как сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и судебными актами, принятыми в рамках настоящего дела о банкротстве (определения суда от 11.11.2010, 07.03.2013, 07.11.2014), суды заключили, что вновь образованные в результате раздела названного земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:36 в пределах его границ земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:440225:1199 и 59:01:4410225:1200 также обременены залогом в силу закона в пользу всех участников долевого строительства, в том числе общества «Финмакс»; соглашений об ином между залогодателем и залогодержателем не имеется, последний от залоговых прав на вновь образованные земельные участки не отказывался. 

С учетом изложенного суды не усмотрели оснований для признания отсутствующими залоговых прав общества «Финмакс» в отношении земельного участка с кадастровым № 59:01:4410225:1199 общей площадью23 295 кв. м, расположенного в г. Перми по ул. Екатерининская, 175.

Суд округа находит указанные выводы судов правильными, соответствующими обстоятельствам дела и основанными на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Доводы, приведенные заявителями в их кассационных жалобах, о нарушении судами при рассмотрении настоящего спора норм права, в том числе неправильном применении ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ,не свидетельствуют и основанием для отмены судебных актов не являются.

При этом суд округа полагает необходимым отметить следующее. Позиция заявителей сводится к лишению общества «Финмакс» залоговых прав в отношении земельного участка, на котором расположены незавершенные строительством жилые дома, не подлежащие передаче последнему в силу имеющихся между ним и должником как застройщиком обязательств, в целях разрешения вопроса о передаче объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу; между тем, как видно из материалов дела, оба вновь образованных земельных участка обременены залогом в пользу всех участников долевого строительства; при имеющихся в данном деле обстоятельствах, учитывая, что недобросовестность общества «Финмакс» ни в данном, ни в иных спорах в деле о банкротстве не установлена, признание отсутствующим права залога названного общества на один из земельных участков без разрешения вопроса об объеме залоговых прав прочих участников долевого строительства приведет к нарушению баланса интересов вовлеченных в спорные правоотношения лиц. Вместе с тем, застройщик и участники строительства не лишены возможности достичь соглашения, регулирующего их отношения, в том числе в части установления залоговых прав, иным образом, чем установлено в силу закона, и учитывающего интересы всех заинтересованных лиц.  Из пояснений сторон и материалов дела усматривается, что такие попытки предпринимались, имеется проект медиативного соглашения, обстоятельств, свидетельствующих о невозможности урегулирования данного вопроса, суду не приведено.

Нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017по делу № А50-14741/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Инспекции государственного строительного надзора Пермского края, Пермского потребительского ипотечного кооператива «Построим сами», Власовой Ирины Николаевны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренномст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий                                             Н.В. Шершон

 

Судьи                                                                          О.Н. Новикова

 

                                                                                     О.Э. Шавейникова