АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть решения объявлена  08.06.2021

Полный текст  решения изготовлен 16.06.2021

16 июня 2021 года

Дело №

А55-2856/2021

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М.

рассмотрел в судебном заседании  08 июня 2021 года  дело по иску

Департамента управления имуществом городского округа Самара

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б"

О взыскании 5 897 859 руб. 10 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО1, дов. от 16.12.2020 №410

от ответчика – адвокат Егорова Т.В.. дов. от 09.02.2021

 

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б" о взыскании 5 897 859 руб. 10 коп., в том числе: 2 115 538 руб. 11 коп.  задолженности по арендной плате   за период с  01.10.2014 по 20.08.2019 по договору аренды земельного участка  №008119з от  15.01.2001, 3  782 320 руб. 99 коп. пени за период с  01.03.2015 по 20.08.2019.

Ответчик  представил отзыв на иск, в котором  не согласился  с размером долга по арендной плате , указав , что   должна  применяться ставка обусловленная договором и истец не выполнил условие договора об изменении размера арендной платы, также указывает  на прекращение обязательств по внесению арендной платы с  01.02.2019, а не с  20.08.2019,  заявил о пропуске срока исковой давности, а также заявил  о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:

15.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Арендодатель; Истец) и ЗАО «Гостиница Октябрьская» заключен договор № 008119з аренды земельного участка, общей площадью 1 099,70 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Аврора, д. 209, под гостиницу.

Согласно пункту 3.1. договора № 008119з его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 19.08.2000.

Срок действия Договора истекает 20.08.2003.

15.01.2001 между Арендодателем и Арендатором был подписан акт приема-передачи, на основании которого вышеуказанный земельный участок передан арендатору в пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 07.12.2020 на основании договора купли-продажи помещения от 05.04.2011 Арендатором по договору аренды №008119з стало ООО «Октябрьская Б» (далее - Ответчик, Арендатор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с момента перехода права собственности на помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 209, права арендатора земельного участка перешли к ООО «Октябрьская Б».

Земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с указанной даты в силу прямого указания закона права Арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара № 1 от 11.01.2017 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками для целей, не связанных со строительством, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, урегулирования разногласий при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, купли -продажи земельных участков, представленных для целей, не связанных со строительством, и освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости в судебном порядке.

С учетом изложенного, именно Департамент вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена на территории городского округа Самара.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 6.1.5 указанного договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Как указал истец , в период с 01.10.2014 по 20.08.2020 ответчик  арендную плату не вносил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме  2 115 538   руб. 11 коп., а также истцом были начислены пени  за период с  01.03.2015 по 20.08.2020 в сумме   3 782 320 руб. 99 коп. согласно пункту 7.2. договора.

Претензией № 15-07-15/29774 от 02.09.2020  Истец предложил Ответчику оплатить образовавшуюся задолженность по договору аренды № 008119з в течение семи дней с момента получения претензии, которая была оставлена  ответчиком без удовлетворения.

В связи с чем, истец  обратился в суд  с настоящим иском.

Ответчик исковые требования истца не признал, заявил о пропуске срока исковой давности .

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 ГК РФ определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Исковое  заявление было направлено в суд   03.02.2021  по почте (л.д.71).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия от 02.09.2020 была направлена в адрес  ответчика 03.09.2020,  в связи с чем приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Таким образом, долг за период с  01.10.2014 по 04.01.2018 в сумме  838 400 руб. 57 коп. попадает под срок исковой давности,   а также пени, начисленные за просрочку в оплате арендной платы  за период с 01.03.2015 по 31.12.2017,  размер которых составляет  2639551 руб. 67 коп.,  поэтому  в указанной части в иске следует отказать.

Подлежит взысканию арендная плата  за период с  05.01.2018 по 20.08.2019, которая составит  1 277 137 руб. 54 коп., а также пени за период с  11.01.2018 по 20.08.2019 составят 1 142 769 руб. 32 коп. что соответствует техническому расчету представленному истцом (л.д.103-105).

Ответчик заявил ходатайство  о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

В силу условий статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчик заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, руководствуясь статьями 330,331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно п. 7.2 договора  размер неустойки за просрочку арендных платежей  составляет  0,3% от суммы неуплаты за каждый день  просрочки.

Исчисляемая  неустойка в размере представленном договором в разы превышает годовой размер арендной платы, что свидетельствует о получении истцом  необоснованной выгоды.

Учитывая, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре высокого её размера по сравнению с ключевой  ставкой  ЦБ РФ (4,25 % годовых на день предъявления иска или же 0,01%  в день) и превышающую  двукратную ключевую  ставку ЦБ РФ  -0,02% -  в  15 раз, поэтому суд в порядке ст. 333 ГК РФ уменьшает пени в 10  раз  до 114 276,93 руб.  (что не ниже 2- х кратной ключевой ставки ЦБ РФ).

При указанных обстоятельствах,  в силу ст.ст. 330,331 ГК РФ исковые требования следует удовлетворить частично в сумме  1 391 414 руб. 47 коп. , в том числе: 1 277 137 руб. 54 коп. основного долга, 114 2 76 руб. 93 коп. пени, а в остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Доводы ответчика  о прекращении  обязательств  по внесению арендной платы  01.08.2019, а не как  указывает истец 20.08.2019, суд считает  несостоятельными, поскольку переход  права собственности  на спорный  земельный участок  зарегистрирован 21.08.2019, что следует из Выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка.

В абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Также суд не принимает во внимание  и доводы  ответчика  о необходимости  определения  размера арендной платы  за спорный  период согласно условиям  договора  (16095,39 руб.  ежемесячно), поскольку истец  не уведомлен об изменении  размера  арендной платы, договор заключен до  вступления в силу  Земельного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" названного постановления Пленума, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Пунктом  4.3 договора предусмотрено, что арендная плата  может  пересматриваться  арендодателем  в одностороннем порядке в случае внесения  изменений  в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного  соответствующим нормативным актом.

Расходы по госпошлине в сумме  52489,30 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат распределению  пропорционально размеру удовлетворенных  требований, на истца -  30952,81 руб., на ответчика  21536,49 руб. (на сумму требований без учета уменьшения судом пени),  которые следует взыскать с последнего в доход Федерального бюджета РФ в сумме  21536 руб. (округления  до полного рубля в сторону  уменьшения с учетом  п.4 Постановления  Пленума ВАС РФ №46 от 11.07.2014), поскольку истец в порядке ст. 333.37 от уплаты госпошлины освобожден и при подаче иска ее не уплачивал.

 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б" в пользу  Департамента управления имуществом городского округа Самара 1 391 414 руб. 47 коп. , в том числе: 1 277 137 руб. 54 коп. основного долга, 114 2 76 руб. 93 коп. пени, и в доход Федерального  бюджета РФ госпошлину в сумме  21 536 руб.

В остальной части в иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Ю.М. Разумов