Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-155854/18-142-1114

г. Москва

19 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 ноября 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  дело № А40-155854/18-142-1114

по иску общества с ограниченной ответственностью «ФОЛЬМАНН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «АКВАСЕРВИС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании пункта 7.3 договора краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01.02.2017 недействительным и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 780.667 руб. 68 коп.

при участии:

от истца –ФИО2  (доверенность);

от ответчика – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФОЛЬМАНН» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АКВАСЕРВИС» о признании пункта 7.3 договора краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01.02.2017 недействительным и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 780.667 руб. 68 коп.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом уведомленного о дате, месте и времени его проведения.

Выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат  частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили на срок до 31.12.2017 договор от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А субаренды нежилого помещения (офис №313) площадью 53,6 кв.м, расположенного по адресу: Москва, Волгоградский проспект, 

<

...> этаж (в редакции дополнительных соглашений от 01.02.2017 № 1 и №2). Имущество передано арендатору по акту от 01.02.2017 в исправном состоянии; без претензий к состоянию.

Данное помещение арендовалось истцом у ответчика с 25.05.2009 на основании ранее заключенных договоров от 25.05.2009 № 359/09/М-с-Ф, от 26.04.2010 №076/10/М-с-Ф, от 01.06.2010 №149/10/А-с-Ф, от 01.05.2011 №70/11/А-с-Ф, от 01.04.2012 №60/11/А-с-Ф, от 01.03.2013 №0117-АКВ/13А, от 01.02.2014 № 0030-АКВ/14А, от 01.01.2015 №0030-АКВ/15А, от 01.12.2015 № 0443-АКВ/15А, от 01.11.2016 №0438-АКВ/16А.

В соответствии с пунктом 4.6 договора от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А в качестве исполнения своих обязательств по договору арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 730 628 руб. 27 коп. в течение 2 дней с момента подписания договора либо на основании договора, либо на основании отдельного счета, выставленного арендатором. При отсутствии отдельного счета арендатора, оплата осуществляется на основании договора. Обязательство по оплате обеспечительного взноса считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора. Обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора.

В соответствии с пунктом 4.6 договора возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по договору, а также при отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых и неотделимых улучшений, в течение 30 дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

 В случае если после прекращения действия договора будет заключен новый договор, обеспечительный взнос, уплаченный по договору будет считаться зачтенным в счет уплаты обеспечительного взноса по вновь заключенному договору аренды за вычетом неисполненных обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещения ущерба (убытков) и т.д.) со стороны арендатора по договору и в размере, не превышающем обеспечительного взноса, без дополнительного соглашения сторон или заявления одной из сторон договора.

В настоящем случае денежные средства, оплаченные истцом в счет оплаты обеспечительных взносов по договорам от 25.05.2009 № 359/09/М-с-Ф, от 26.04.2010 №076/10/М-с-Ф, от 01.06.2010 №149/10/А-с-Ф, от 01.05.2011 №70/11/А-с-Ф, от 01.04.2012 №60/11/А-с-Ф, от 01.03.2013 №0117-АКВ/13А, от 01.02.2014 № 0030-АКВ/14А, от 01.01.2015 №0030-АКВ/15А, от 01.12.2015 № 0443-АКВ/15А, от 01.11.2016 №0438-АКВ/16А, были зачтены (без соглашений о зачете, как того требует пункт 4.6 договора)  в счет оплаты обеспечительного взноса в размере 730 678 руб. 27 коп. по договору от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А.

В обоснование иска истец указал следующее: договор прекратил свое действие 01.02.2017; имущество возвращено арендодателю по акту от 31.12.2017; правовые основания для удержания перечисленного истцом обеспечительного платежа в размере 780.667 руб. 68 коп. у ответчика отсутствуют; кроме того, пункт 7.3 договора не соответствует закону поскольку администрирование арбитража в Арбитражном межотраслевом третейском суде осуществляет коммерческое лицо, не имеющее на это права, тогда как на момент заключения указанного договора статья 9 ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в РФ» предусматривала осуществление данной функции некоммерческим лицом. Претензионный порядок соблюден.

Согласно пункту 7.3 договора от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А стороны договорились, что все возникшие из гражданских правоотношений между ними споры (любые споры) рассматриваются в Арбитражном межотраслевом третейском суде по адресу: 

<

...>. Регламент Арбитражного межотраслевого третейского суда и иные его правила регулируют отношения сторон и являются частью настоящего договора и всех вытекающих из него дополнительных соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, и любых других гражданских правоотношений сторон, включая правоотношения, возникающие в связи с взысканием убытков и возмещением причиненного вреда. Решения Арбитражного межотраслевого третейского суда являются для сторон окончательными. 

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из положений ФЗ "О третейских судах Российской Федерации" следует, что для признания сторонами третейского соглашения в качестве обязательного условия, законодатель предусматривает наличие воли данных сторон. И такое волеизъявление может быть выражено исключительно в форме, предусмотренной статьей 7 Закона. В любом случае, волеизъявление о передаче спора на рассмотрение в третейский суд должно быть сделано стороной такого спора.

Так, в Постановлении от 26.05.2011 N 10-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что стороны спора, заключая соглашение о его передаче на рассмотрение третейского суда и реализуя тем самым свое право на свободу договора, добровольно соглашаются подчиниться правилам, установленным для конкретного третейского суда. В таких случаях право на судебную защиту, которая - по смыслу ст. 46 Конституции Российской Федерации - должна быть полной, эффективной и своевременной, обеспечивается возможностью обращения в предусмотренных законом случаях в государственный суд, в частности путем подачи заявления об отмене решения третейского суда либо о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 26.10.2000 N 214-О, от 15.05.2001 N 204-О, от 20.02.2002 N 54-О и от 04.06.2007 N 377-О-О).

Как следует из статьи 17 ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации", третейское соглашение, заключенное в виде оговорки в договоре, должно рассматриваться как не зависящее от других условий договора, при этом третейский суд самостоятельно решает вопрос о наличии или об отсутствии у него компетенции рассматривать переданный на его разрешение спор, в том числе в случаях, когда одна из сторон возражает против третейского разбирательства по мотиву отсутствия или недействительности третейского соглашения.

При таких обстоятельствах третейское соглашение одновременное является как частью сделки, так и отдельным ее условием, определяющим подведомственность спора, вследствие чего третейский суд полномочен рассматривать вопрос о недействительности третейской оговорки при заявлении стороны третейского разбирательства об отсутствии компетенции третейского суда, тогда как оспаривание третейской оговорки как части, не зависящей от других условий договора в силу несоответствия действующему законодательству, а именно нормам статьи 18 ФЗ "О третейских судах", подведомственно арбитражному суду.

Согласно статье 18 ФЗ "О третейских судах" третейское разбирательство осуществляется на основе принципов законности, конфиденциальности, независимости и беспристрастности третейских судей, диспозитивности, состязательности и равноправия сторон.

Статья 44 Федерального закона «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации» содержит ряд требований к постоянно действующим арбитражным учреждениям Российской Федерации. 

Арбитражный межотраслевой третейский суд, образованный в соответствии с требованиями ранее действующего Федерального закона «О третейских судах в РФ», не соответствует требованиям, содержащимся в статье 44 ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве» в РФ и не получил права на осуществление функций постоянно действующего арбитражного учреждения. 

В соответствии со статьей 52 Федерального закона «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в РФ» с 01.11.2017 постоянно действующие третейские суды, не соответствующие требованиям статьи 44 Федерального закона «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации и не получившие права на осуществление функций постоянно действующего арбитражного учреждения, не вправе осуществлять деятельность по администрированию арбитража. 

В материалы дела не представлено доказательств того, что Арбитражный третейский суд привел свою структуру и документы в соответствие с Законом № 382-ФЗ. 

Поэтому учитывая, что определенный в договоре третейский суд в настоящее время не функционирует, условие о том, что все возникшие из гражданских правоотношений между ними споры (любые споры) рассматриваются в Арбитражном межотраслевом третейском суде по адресу: 

<

...> является недействительным.

В этой части исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Статьей 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Исходя из смысла указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факту приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

   В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, предусмотренных договором, или прекращения обеспечиваемого обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

   Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

  Таким образом, стороны свободны при заключении договора аренды и определении его условий, в том числе в части обеспечительного платежа.

            В пункте 4.6 договора стороны предусмотрели, что возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендатором при отсутствии финансовых обязательств со стороны субарендатора по договору, а также при отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых и неотделимых улучшений, в течение 30 дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

Как следует из акта возврата от 31.12.2017, подписанного истцом и содержащего оттиск его печати, помещения были возвращены арендодателю с замечаниями, для устранения которых требуется проведение ремонта.

Согласно приложению № 1 к акту возврата (перечень недостатков), а также дефектовочной ведомости, возвращенное истцом помещение требует замены ограничителя, покраски стен, замены потолочных плит, замены ковролина.

Доказательства, свидетельствующие об устранении данных недостатков истцом не представлены.

Договор от 22.09.2014 №VB-22-09/14, заключенный истцом с подрядной организацией, на замену коврового покрытия в офисе и акт выполненных работ по нему от 08.10.2014, таким доказательством не являются, в том числе с учетом давности проведения данных работ и последующей эксплуатации помещения более трех лет (до 31.12.2017), а также поскольку данные документы не имеют отношения к остальным выявленным недостаткам, доказательства устранения которых истцом не представлены.

   В соответствии с пунктом 3.2.1.16 договора субарендатор обязуется передать арендатору по истечении срока действия договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены субарендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от арендатора субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся субарендатором до подписания сторонами  акта приема-передачи (возврата) помещений, а в случае нарушения данного условия субарендатор обязуется уплатить арендную плату за фактическое пользование помещением до момента выполнения работ и принятия их арендатором.

   В случае если субарендатор не провел восстановительный ремонт и помещения возвращены субарендатором по акту приема-передачи с недостатками, то ремонт проводится арендатором, при этом субарендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта помещения. Субарендатор обязан уплатить штрафные санкции и стоимость восстановительного ремонта, на основании составления арендодателем сметы, в течение 5 банковских дней, с даты выставления счета.

   Оценив условия договора субаренды по правилам статьи 431 ГК РФ, суд полагает, что стороны, действуя своей волей и в своем интересе, определили судьбу обеспечительного платежа, оговорив исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых он подлежит возврату арендатору. 

   Положения договора аренды соответствуют действующему законодательству, заключены сторонами по взаимному согласию и в установленном законом порядке не признаны недействительными.

   По смыслу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

   Предусмотренный спорным договором обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора, обязанность по его предоставлению является дополнительной обязанностью арендатора; в случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд. Удержанием обеспечительного депозита могут обеспечиваться требования арендодателя о погашении долга, неустоек.

    Поскольку на момент прекращения действия договора субаренды у субарендатора перед арендатором имелись неисполненные обязательства по приведению помещений в техническое исправное состояние, позволяющее его использование, что подтверждено материалами дела (акт возврата с приложением, дефектовочная ведомость), и доказательства обратного истцом не представлены, в связи с чем, у арендатора возникло предусмотренное договором право удержать сумму обеспечительного платежа в бесспорном порядке, как то предусмотрено пунктом 4.6 договора. Доказательства оплаты арендатором стоимости проведенных ремонтных работ, как то предусмотрено пунктом 3.2.1.16 договора,  материалы дела не содержат, и на наличие таких доказательств истец не ссылается.

В силу статей 8, 9 АПК РФ, стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ  арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств. Из содержания приведенных норм процессуального права следует, что по доказательствам, представленным сторонами, с учетом их исследования и судебной оценки правовых норм, регулирующих спорную ситуацию, определяются обстоятельства спора, наличие либо отсутствие нарушенного права и, соответственно, принимается решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Таким образом, каждый участник судебного процесса в подтверждение своих требований и возражений по спору обязан представить соответствующее обоснование с подтверждающими документами, а неисполнение названной обязанности может повлечь отклонение требований и возражений.

Оценив представленные истцом документы, в том числе договоры от 25.05.2009 № 359/09/М-с-Ф, от 26.04.2010 №076/10/М-с-Ф, от 01.06.2010 №149/10/А-с-Ф, от 01.05.2011 №70/11/А-с-Ф, от 01.04.2012 №60/11/А-с-Ф, от 01.03.2013 №0117-АКВ/13А, от 01.02.2014 № 0030-АКВ/14А, от 01.01.2015 №0030-АКВ/15А, от 01.12.2015 № 0443-АКВ/15А, от 01.11.2016 №0438-АКВ/16А, от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А, платежные поручения об оплате обеспечительного платежа (доплате), акт возврата с приложением, дефектовочную ведомость, а также доводы истца, приведенные в исковом заявлении и озвученные представителем истца в судебных заседаниях, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 780.667 руб. 68 коп., в связи с чем суд признает требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 780.667 руб. 68 коп. необоснованными. При таком положении в этой части иска надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины в указанной иска на истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167, 170-176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать пункт 7.3 договора краткосрочной субаренды от 01.02.2017 № 0112-АКВ/17А недействительным.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АКВАСЕРВИС». (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФОЛЬМАНН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                                Е.В. Немтинова