АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

23 января 2020 года

Дело №

А55-18385/2019

Резолютивная часть решения объявлена "22" января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен "23" января 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корольковым А.С.,

рассмотрев в судебном заседании  22 января 2020 года  дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Сити"

 

к Администрации городского округа Самара

Третьи лица – 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; 2) Глава городского округа Самара Россия; 3) Министерство строительства Самарской области; 4) Государственная инспекция строительного надзора Самарской области; 5) Министерство имущественных отношений Самарской области

 

о признании права собственности

при участии в заседании

от истца – ФИО2, дов. от 01.03.2019

от ответчика – ФИО3, дов. от 28.12.2018

от третьего лица – 1) не явился, извещен; 2) ФИО3, дов. от 28.12.2018; 3) не явился, извещен; 4) не явился, извещен; 5) ФИО4, дов. от 06.11.2019 

 

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Сити" обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просит признать право собственности в порядке ст.222 ГК РФ на объект недвижимости – пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, д.160М.

Определением от 31.10.2019 приняты уточнения истца о признании права собственности в порядке ст.222 ГК РФ на объект недвижимости – пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, д.160М, 3 этажа, площадь – 4711,9 кв.м к надлежащему ответчику - Администрации городского округа Самара. Глава городского округа Самара переведен в третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Явившиеся в судебное заседание представители третьих лиц поддержали позицию ответчика.

Третьи лица 1, 3, 4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как указано в исковом заявлении, в  2015 году Истцом было построено нежилое здание Пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра по адресу: 

<

...>, обшей площадью 4711,9 кв.м на следующих земельных участках, принадлежащих истцу на праве аренды:

- земельный участок, общей площадью 689 кв.м с кадастровым номером 63:01:0635001:356, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый торгово-развлекательным центром с прилегающей территорией, расположенный по адресу: Самарский Область, г.Самара. Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, основание возникновения права: договор купли-продажи земельного участка от 16.06.2016 №34-мкм

- земельный участок, общей площадью 720 кв.м  с кадастровым номером 63:01:0635001:325. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со строенным помещением аптеки и кинотеатра, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара. Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д160М, основание возникновения права: договор аренды земельного участка № 854 от 30.01.2014, заключенный между Министерством строительства Самарской области и ООО «Мегакомплекс на Московском»; договор субаренды земельного участка от 14.03.2016 №14-мкм;

- земельный участок, общей площадью 2050 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0635001:353, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное исполыование: для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатр, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, Д.160М; основание возникновения права: договор аренды земельного участка №927с от 24.10.2014 года, заключенный между Министерством Строительства Самарской области и ООО «Мегакомплекс на Московском», договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Самарской области № 5-2017 о/к от 09 июня 2017 года;

Истец указал, что данная постройка в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как построена без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации - самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являю гея действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации - право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо наличие следующих обстоятельств:

1)     Создание самовольной постройки на земельном участке, предоставленном для этих целей, т. е. соответствие земельного участка по правовому статусу для застройки данным объектом капитального строительства:

2)     Нахождение земельного участка на праве собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании истца;

3)     Принятие застройщиком мер для получения разрешения на строительство и акта ввода построенного объекта в эксплуатацию:

4)     Соответствие построенного объекта градостроительным и строительным нормам:

5)     Отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Руководствуясь положениями Закона о кадастре по заказу ООО «Виктор и Ко Мега Сити» аттестованным кадастровым инженером были выполнены кадастровые работы по подготовке Технического паспорта от 14.03.2019 на объект капитального строительства.

На основании данного Технического паспорта спорный объект имеет следующие характеристики: здание. Пристрой к Торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром, площадь -4711,9 кв. м, количество этажей 3.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно представленной выписки из ЕГРН, спорный объект недвижимости расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами - 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:325, 63:01:0635001:353. Как указано выше, истец ссылается на то, что владеет данными земельными участками на основании договоров купли-продажи либо аренды.

Истец отмечает, что несет бремя содержания пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра но адресу: 

<

...>, осуществляет капитальные вложения в строительство объекта недвижимости - пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра.

Также истец отмечает, что несет расходы по оплате услуг водоснабжения и водоотведения согласно, по оплате услуг электроснабжения, по оплате услуг газоснабжения, расходы, связанные с обеспечением безопасности и охраны спорного объекта, согласно договору №18-мс на оказание охранных услуг от 28.04.2018 года.

В обоснование иска истец также указал, что построенные объекты недвижимости соответствует установленному градостроительному регламенту.

Истец ссылается при этом на положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства №2-1-1-0557-13 (пункт 3.2. заключения).

Истец указывает, что 02.04.2015 года распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара № РД-415 был утвержден градостроительный план земельного участка № RU 63301000-2508, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, с кадастровыми номерами: 63:01:0635001:325 от 10.07.2012. 63:01:0635001:356 от 04.09.2014. 63:01:0635001:353 от 24.06.2014.

В    соответствии    с    данным    градостроительным    планом    размещение    на вышеуказанных земельных участках нежилого объекта - Пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ц-5м - Зона специализированного некоммерческого использования объектов медицинского назначения, поскольку основным разрешенным видом использования земельных участков в территориальной зоне 11-5м является размещение аптек.

Приказом № 10 от 23 октября 2015 года «Об утверждении границ объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшей кумысолечебницы ФИО5. Сад кумысолечебницы ФИО5», расположенного по адресу: 

<

...>, Овраг подпольщиков, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» - были изменены границы зоны охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения, согласно которому граница охранной зоны определена следующим образом: охранная зона соответствует земельному участку (кадастровый номер земельного участка 63:01:0635001:241).

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.09.2018 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:356. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый торгово-развлекательным центром с прилегающей территорией, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара. Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, находится в собственности ООО «Виктор и Ко Мега Сити», запись 63-63/001 /319/2016-3051 /1 от 01.07.2016 года;

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.09.2018 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, правообладатель Самарская область. Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Самарской области №5-2017 о/к от 09 июня 2017 года

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.09.2018 земельный участок с кадастровым номером 63 :01.0635001:325, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, заключен договор аренды с ООО «Виктор и Ко Мега Сити», запись 63-63/001/63/001/500/2016-3139/2 от 23.03.2016.

Истец делает вывод, что спорный объект недвижимости соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ц-5м, в которой расположен объект, а также соответствует назначению земельных участков, в пределах которых он находится.

Также истец отмечает, что сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Техническому заключению от 2019 года по результатам обследования Пристроя к зданию торгово-развлекательного центра «Мега-Сити», выполненному ООО «Лаборатория качества  и технологии  строительства» (Свидетельство  о допуске СРО № 0168.06-2010- 6318143812-П-038), установлено:

-    Конструктивная схема и объемно-планировочные решения, заложенные в проектной документации, соблюдены. Расположение ростверков, колонн каркаса, балок перекрытий, распорок и вертикальных связей, сечения элементов конструкций и катеты сварных швов соответствуют проекту.

-    повреждения элементов и стыков (погнутостей, вмятин, местных ослаблений, трещин и разрывов) не выявлено, пропусков окраски не отмечено.

-    Раскладка плит перекрытия соответствует проектной документации.

-    Повреждения в конструкциях стального каркаса, стен и перекрытий отсутствуют.

-    состав выполненных работ по устройству кровли соответствует проектной документации.

-    Все работы выполнены в соответствии с проектом. В настоящее время здание пристроя к зданию ТРЦ «МегаСити» находится в работоспособном техническом состоянии.

Техническое состояние пристроя - работоспособное. Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается». Пристрой пригоден для дальнейшей эксплуатации в соответствии с ГОСТ 31937 - 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга техническогосостояния». Выписка из ГОСТ 31937 - 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Истец указал, что с даты начала подготовительных работ и в течение выполнения строительно-монтажных работ по возведению здании Торгового комплекса осуществлялся строительный контроль на основании договора генерального подряда № 95МКМ от 02.02.2015 с ООО «Монарт Ншнаат Сананн ве Гиджарет Аноним Шниркети», имеющим право на осуществление строительного контроля в соответствии со Свидетельством о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № от 0188.04-2012-9909335917-е-187.

Согласно Акту о соответствии построенных объектов капитальною строительства требованиям технических регламентов о результатам проведенного строительного контроля на объекте капитального строительства, сделаны следующие выводы:

1)    работы, оказывающие влияние на безопасность объекта капитальногостроительства, безопасность строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения на указанном объекте были выполнены без недостатков;

2) скрытые работы перед выполнением последующих работ были освидетельствованы;

3)  выполненные работы, а также строительные конструкции и участки сетей наобъекте соответствуют техническим регламентам и разработанной рабочей проектнойдокументации;

4) в течение всего периода строительства аварийных ситуаций на объекте не возникало.

В связи с чем истец указывает, что объект соответствует  строительным   нормам   и   правилам, техническим регламентам в области безопасности зданий и сооружений, иным применимым стандартам и сводам правил в области механической безопасности.

Также истец указал, что построенные объекты недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает нрава и охраняемые законом интересов других лиц.

Согласно Техническому заключению от 2019 года по результатам обследования Пристроя к зданию торгово-развлекательного центра «Мега Сити», выполненному ООО «Лаборатория качества и технологии строительства» (Свидетельство о допуске СРО № 0168.06-2010-6318143812-И-038) установлено, что построенный объект соответствует требованиям Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009, а также иным требованиям технических регламентов и нормативных правовых актов; прочность и устойчивость как Пристроя. так и всего торгового комплекса «Мега Сити» обеспечена и его можно эксплуатировать по своему назначению, без каких-либо о1раничений.

Согласно представленному Экспертному заключению о выполнении условий соответствия объектов защиты требованиям пожарной безопасности № 01/19-ЭЗ от 07.02.2019. выполненному ООО «ЭПБ» (Свидетельство об аккредитации № 660/В/0453. выдано 21.09.2012 года Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий) спорный объект капитального строительства, находящийся но адресу: г. Самара. Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160 Д в части объёмно - планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям пожарной безопасности, установленных Федеральным законом "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" № 123-ФЗ от 22.07.2008 и требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.

Объект защиты пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению при условии соблюдения обязательных требований Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ от 22.07. 2008, Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12. 2009, Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390.

Согласно экспертному заключению по результатам испытаний от 14.02.2019 ХЬ2090,выполненному ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», установлено, что интенсивность электрического и магнитного полей промышленной частоты 50 ГЦ; плотность потока и напряжённости излучения электромагнитного поля; уровень шума на объекте Пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенными помещениями аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: 

<

...>. Д.160М Соответствует   требованиям   ГН   2.1.8/2-2.4.2262-07   «Предельно   допустимые уровни магнитных нолей частотой 50 ГЦ в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях»; СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» СИ 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»

По заказу Истца ООО НПО «Экобезоиасность» был разработан проект санитарно-защитной зоны для пристроя к торгово-развлекательному центру (вопрос необходимости данного документа - на согласование). По результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 26.02.2013 года № 05/390, выполненной ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» было установлено что, представленный проект санитарно-защитной зоны для пристроя к торгово-развлекательному центру соответствует государственным санитарным нормам, правилам и нормативам. Таким образом, построенный объект недвижимости соответствует требованиям механической, пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности, о пригодности спорного объекта к длительной безопасной эксплуатации и об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному Техническому паспорту здания от 14.03.2019 года, спорный объект недвижимости расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353, 63 :01:0635001:325.

Из ситуационного плана расположения построенного объектов недвижимости на земельных участках от 14.03.2019, подготовленного аттестованным кадастровым инженером ФИО6 (квалифицированный аттестат № 63-11-461 от 11.11.2011) видно, что спорный объект капитального строительства не выходят за пределы принадлежащих Истцу на праве собственности и аренды земельных участков.

Таким образом, указывает истец, построенный объект недвижимости не нарушает права собственников смежных земельных участков.

Согласно информации Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области от 08.11.2018 № 11688 спорный объект недвижимого имущества в реестре федерального имущества не числятся.

Согласно информации Министерства имущественных отношений Самарской области от 25.10.2018г. № 12/9992 спорный объект недвижимого имущества в реестре имущества Самарской области не числятся.

Согласно информации Департамента Управления имуществом городского округа Самара от 13.11.2018 № 15-07-06/39068 спорный объект недвижимого имущества в реестре муниципального имущества не числятся Об отсутствии нарушений прав и охраняемых законных интересов третьих лиц свидетельствует так же отсутствие в соответствии с утвержденным Градостроительным планом земельного участка № RU 63301000-2508 на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0635001:325, 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353 обременении (ограничений) в пользу третьих лип в части в части охранных зон, санитарно-защитных зон, зон особо охраняемых территорий, зон действия публичных сервитутов.

Также истец указал, что им предприняты все меры, предусмотренные действующим градостроительным законодательством, для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст.44 ГрК РФ на основании обращения ООО «Мега Сити» распоряжением № РД-415 от 02.04.2015 Департамента строительства и архитектуры т.о. Самара был утвержден градостроительный план земельных участков № RU 63301000-2508 с кадастровыми номерами: 63:01:0635001:325 от 10.07.2012, 63:01:0635001:356 от 04.09.2014. 63:01:0635001:353 от 24.06.2014

В соответствии со ст. 47 ГрК РФ по заказу Общества были выполнены инженерно-геодезические и инженерно-геологические на земельных участках Общества, предназначенные для строительства Пристроя.

Руководствуясь ст.48 ГрК РФ по заказу Общества была осуществлена разработка проектной документации на объект капитального строительства - Пристрой к торгово- развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром, расположенный на земельных участках, принадлежащих Обществу на праве собственности/аренды.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ подготовленная проектная документация получила положительное заключение экспертизы проектной документации № 2-1-1-0557-13 от 19.06.2013 года, выданное ООО «Центр Судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» (Свидетельство об аккредитации № 77-3-5-036-09 от 20.08.2009);

Далее в соответствии со ст. 51 ГрК РФ на основании разработанной проектной документации и полученного положительного заключения экспертизы, проектной документации общество обратилось за разрешением на строительство.

07.02.2019 истец получил отказ в выдаче разрешения на строительство №3/559.

Руководствуясь статьей 55 ГрК РФ. 27.07.2015, истец за исх. № 132 обратился к Главе г.о.Самара с заявлением с приложением пакета документов о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Истец указывает, что вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО «Мега Сити» возможности получить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию и ввести тем самым объект недвижимости в гражданский оборот в административном порядке и реализовать свои права собственника в отношении данного объекта.

Также истец отмечает, что единственным признаком самовольной постройки у спорного объекта недвижимости является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец указал, что предпринятые им меры по соблюдению градостроительного законодательства и легализации самовольной постройки (получение градостроительного плана земельного участка; проведение необходимых инженерных изысканий на участке застройки: подготовка проектной документации на строительство объекта; получение положительных заключений экспертиз результатов инженерных изысканий и проектной документации; организация строительного контроля на объекте: подготовка и представление в уполномоченный орган всех необходимых документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением заключения ГИСЫ. в выдаче которого было отказано Обществу) носят абсолютно реальный, а не формальный, характер и были направлены на действительное оформление построенного объекта в административном порядке. В связи с чем просит удовлетворить иск.

Между тем, согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с положением статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Как было указано ранее, уполномоченным органом разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось.

Согласно пункту 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право на созданный объект регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью, является соответствие построенного нежилого здания строительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Следует отметить, что экспертное заключение о выполнении (невыполнении) условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, выданное ООО «Экспертиза пожарной безопасности» носит срочный характер.

Согласно градостроительному плану территориальная зона земельных участков, на которых расположен спорный объект, - Ц-5м. Следует отметить, что расположение кинотеатров в данной зоне отнесено к вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка.

Следует отметить, что истцом не представлена выписка из ИСОГД г.о. Самара в отношении земельных участков, на которых расположен спорный объект, в том числе с указанием наличия ограничений в использовании земельных участков и их принадлежности к территориям общего пользования.

Таким образом, истцом не представлены доказательства соответствия построенного объекта требованиям градостроительных норм и правил.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:353 является Самарская область, ограничения, обременения права не зарегистрированы. Срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:325 от 30.01.2014 № 854 и договора субаренды данного земельного участка истек 28.12.2017, следовательно, в настоящее время у истца   отсутствуют   правоустанавливающие   документы   на   указанный земельный участок.

В исковом заявлении ООО «Виктор и Ко Мега Сити» ссылается на договор аренды от 24.10.2014 № 927с земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:353, заключенный между министерством строительства Самарской области и истцом, однако данный договор в материалы дела не представлен.

Кроме того, истцом не представлены решение об установлении или изменении санитарно-защитной зоны объекта, а также заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Согласно п. 4 и 5 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами, а также отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

В случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной (ч. 2.2 ст. 49 ГрК РФ).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.03.2019 площадь спорного объекта составляет 4711,9 кв.м, этажность - 3 этажа, следовательно, проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки данной проектной документации, подлежат экспертизе.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, как следует из представленных истцом в материалы дела уведомлений министерства строительства Самарской области об отказе в предоставлении государственной услуги от 07.02.2019 и от 18.02.2019 следует, что за разрешением на строительство и разрешением на ввод спорного объекта в эксплуатацию истец обратился лишь в 2019 году, в то время как строительство пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, было осуществлено в 2015 году.

Также необходимо отметить, что 12.04.2017 ООО «Виктор и Ко Мега Сити» обратилось в Правительство Самарской области с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 2050 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0635001:353, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 части 39.3 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

К заявлению обществом была приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2017, согласно которой на указанном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0635001:353 расположен объект недвижимости: нежилое здание торгово-развлекательный центр, с кадастровым номером 63:01:0637006:399 площадью 54699,1 кв.м., принадлежащий на праве собственности ООО «Виктор и Ко Мега Сити».

Поскольку права на торгово-развлекательный центр, с кадастровым номером 63:01:0637006:399 площадью 54699,1 кв.м. в установленном порядке были зарегистрированы, земельный участок был предоставлен с видом разрешенного использования - занимаемый зданием торгово-развлекательного центра с прилегающей территорией.

В связи с чем 09.07.2017 между Правительством Самарской области и ООО «Виктор и Ко Мега Сити» заключен договор купли-продажи земельного участка №5-2017с/к, находящегося в собственности Самарской области, для целей не связанных со строительством.

Вместе с тем, 08.02.2018 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, в связи с тем, что здание торгового центра является самовольной постройкой, а, следовательно, основания для предоставления земельного участка отсутствовали.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2018 по делу № А55-12532/2018 в удовлетворении требований ООО «Виктор и Ко Мега Сити» о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области от 08.02.2018 и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка №5-2017с/к от 09.07.2017 отказано.

В рамках данного дела судом сделан вывод о том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с тем, что при его заключении были нарушены требования статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Также следует отметить, что право собственности на торгово-развлекательный центр с кадастровым номером 63:01:0637006:399 площадью 54699,1 кв.м. было зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2016 по делу                   № А55-15606/2016, оставленного в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2016 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2018 в удовлетворении требований ООО «Виктор и Ко Мега Сити» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости - торгово-развлекательный центр, с кадастровым номером 63:01:0637006:399 площадью 54699,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, отказано.

Судом был сделан вывод о том, что письмо Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 21.04.2015 № Д05-01-01/13025-1-1 об отсутствии необходимости получения разрешения на реконструкцию не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим факт отсутствия необходимости получения разрешения на строительство.

Данное решение было обжаловано ООО «Виктор и Ко Мега Сити» в суд апелляционной инстанции. Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ООО «Виктор и Ко Мега Сити» отказалось от иска и производство по делу было прекращено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2018 по делу №А55-15606/2016 был осуществлен поворот исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2016 путем внесения изменений в сведения реестра прав ЕГРН о площади и этажности здания торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, д.160М, с кадастровым номером 63:01:0637006:399, а именно: относительно площади - вместо «54699,1 кв.м.» указать «49987,2 кв.м.», количества этажей - вместо «4» указать «2».

Необходимо также отметить, что решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-31805/2012 ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» привлекалось к административной ответственности, предусмотренной ч.2 статьи 9.4 КоАП РФ - нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий).

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-12231/2015 от  07.07.2015   по  иску  Государственной  инспекции  строительного  надзора

Самарской области ООО «Мега Сити» привлечено к административной ответственности по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ - эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Судом по данному делу установлено, что пристрой к зданию торгово-развлекательного центра «Мега Сити» по адресу: 

<

...> М, возведен в отсутствие разрешения на строительство, а также по проектной документации, не прошедшей экспертизу.

Отсутствие у истца соответствующего права на земельный исключает возможность удовлетворения заявленных требований, отсутствует совокупность установленных законом условий для права собственности на самовольную постройку.

Довод истца том, что объект  не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает нрава и охраняемые законом интересов других лиц не имеет правового значения при отсутствии прав у истца на земельный участок под самовольной постройкой.

В данном случае удовлетворение иска о признании права собственности на спорное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о порядке толкования и применения указанных норм права, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Принимая во внимание, что у истца отсутствует вещное право на земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект капитального строительства, представленные истцом заключения о соответствии указанного объекта капитального строительства градостроительным, строительным нормам и правилам, государственным санитарным нормам и правилам, его безопасности, самостоятельного правового значения не имеют и не могут служить основанием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требование истца о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1