ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

 

05 февраля 2018 года                                                                                 Дело А65-6939/2017

г. Самара

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено  05 февраля 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2 - представителя ФИО3 (доверенность от 20.03.2017),

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан – представитель не явился, извещен,

от Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан - представителя ФИО4 (доверенность от 19.07.2017 № 37),

от Палаты земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан - представитель не явился, извещен,

от ФИО5 - представитель не явился, извещен,

от третьих лиц – представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года по делу № А65-6939/2017 (судья Ситдиков Б.Ш.),

по исковому заявлению Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань,

к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, г. Альметьевск,

к Палате земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, г. Альметьевск,

к ФИО2, Республика Татарстан, г. Альметьевск,

к ФИО5, Республика Татарстан, г. Альметьевск,

с участием третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, ФИО6, г. Альметьевск,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствия недействительности сделки, 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, (далее - заявитель) обратилось в суд с заявлением к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск, Палате земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, г. Альметьевск, ФИО2, г. Альметьевск, ФИО5, г. Альметьевск, с участием третьих лиц – Управления Росреестра по РТ, ФИО6, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 от 22.11.2011 г. № МС 16-45/072-4227-СТО, заключенного между Палатой земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2, о применении последствий недействительности сделки, в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 в муниципальную собственность Альметьевского муниципального района Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 от 22.11.2011 г. № МС 16-45/072-4227-СТО, заключенный между Палатой земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2 В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит суд апелляционной инстанции отменить решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка  от 22.11.2011 г. № МС 16-45/072-4227-СТО и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ФИО2 указывает на истечение срока исковой давности, отсутствие нарушений процедуры получения земельного участка в аренду и последующего выкупа его в собственность.

В материалы дела поступил отзыв Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, в котором комитет просит суд апелляционной инстанции Татарстан решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения как необоснованную.

Кроме того, в материалы дела поступил отзыв антимонопольного органа на апелляционную жалобу ФИО2, в котором Управление просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения как необоснованную.

Также в материалы дела поступило ходатайство Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан о приобщении к материалам дела акта осмотра земельного участка № 8 от 16.01.2018, а также дополнение к отзыву антимонопольного органа, содержащее в качестве приложения указанный акт осмотра. 

Указанные документы представлены в дополнение к отзыву на апелляционную жалобу в обоснование возражений относительно апелляционной жалобы приняты судом и  приобщены к материалам дела в соответствии с положениями части 1 статьи 268 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО2 апелляционную жалобу поддержала, просила ее удовлетворить.

Представитель Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в судебном заседании апелляционного суда возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила суд решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в адрес Татарстанского УФАС России на рассмотрение поступило обращение (вх. № 2175 от 09.02.2017 г.) по признакам  нарушения антимонопольного законодательства.

По результатам рассмотрения соответствующего обращения, антимонопольным органом установлено следующее.

27.10.2010 года на основании постановления Исполнительного комитета  Альметьевского муниципального  района Республики Татарстан № 3993 от 30.09.2010 г., договором № МС 04-071-1905-СТО земельный участок с кадастровым номером 16:45:010120:1173 был предоставлен в аренду сроком на 3 года ФИО2, в связи с подачей одной заявки и публикации в газете «Яшьлер заманы» от 19.08.2010 № 32.

17 ноября 2011 г. постановлением  исполнительного комитета Альметьевского муниципального  района № 4764, земельный участок, площадью 3 485 кв.м., с кадастровым номером 16:45:010120:1173, расположенный по адресу: 

<

...> был предоставлен в собственность гр. ФИО2 (договор купли-продажи от 22.11.2011 года № МС 16-45/072-4227-СТО) для строительства комплекса паркинга с автосалоном, кафе и магазином, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на контрольно-пропускной пункт, общей площадью 16,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации № 16-АЕ 752053).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 16:45:010120:1173, общей площадью 3 485 кв.м., с разрешенным видом «для строительства комплекса паркинга с автосалоном, кафе и магазином» расположенный по адресу: РТ, 

<

...> находится в общедолевой собственности  (по ? доли) ФИО5, ФИО2.

Поскольку фактическая площадь нежилого здания с кадастровым номером 16:45:010120:1173:390, общей площадью 16,4 кв.м. была значительно меньше фактической площади земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173, площадью 3 485 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>, земельный участок не мог предоставляться Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в собственность ФИО2

На основании изложенного, антимонопольный орган пришел к выводу, что органами  местного самоуправления Альметьевского муниципального района РТ были нарушены процедуры предоставления земельных участков, вследствие чего были нарушены права третьих лиц и  нормы действующего законодательства.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения антимонопольного органа в суд с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 от 22.11.2011 г. № МС 16-45/072-4227-СТО, заключенный между Палатой земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2, о применении последствия недействительности сделки, в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 в муниципальную собственность Альметьевского муниципального района Республики Татарстан.

В силу статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свободы экономической деятельности.

В соответствии со статьей 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей, имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Общественные отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели регулируются нормами Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-Ф3 «О защите конкуренции» данный закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-Ф3 «О защите конкуренции» закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственные: внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Согласно части 2 статьи 1 целями ФЗ «О защите конкуренции» являются, в том числе обеспечение свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Под конкуренцией в силу пункта 7 статьи 4 ФЗ «О защите конкуренции» понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

В силу статьи 6 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 11, 22 и 29 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ЗК (здесь и далее в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Статьей 29 ЗК установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

По общему правилу предоставление земельных участков осуществляется в соответствии со статьей 30 ЗК РФ предоставление земельного участка (для строительства) и статьей 34 названного Кодекса (для целей, не связанных со строительством).

Спорный земельный участок предоставлялся ФИО2 для строительства.

Согласно статье 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

без предварительного согласования мест размещения объектов;

с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка,  в том числе выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", определение разрешенного использования земельного участка; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов определён пунктом 5 статьи 30, статьями 31, 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка начинается с выбора земельного участка и принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. При этом процедура выбора земельного участка последовательна.

Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Кодекса).

Затем, в силу положений пункта 3 статьи 31 Кодекса органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

То есть после определения участка, подходящего для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Кодекса).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации (п.5 ст. 31 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п.6 ст.31 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (п.8 ст.31 ЗК РФ).

Таким образом, предоставление земельных участков для строительства в без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи, а предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в порядке, предусмотренном  пунктом 5 статьи 30, статьями 31, 32 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, по результатам рассмотрения обращения ФИО2, публикации в газете «Яшьлэр заманы»  от 19.08.2010 № 32, в связи с подачей одной заявки ФИО2, Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района  постановлением № 3993 от 30.09.2010 г.  «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО7.» постановил передать ФИО2 земельный участок площадью 3 485 кв.м., кадастровый № 16:45:01 01 20:1173, расположенный по адресу: РТ, 

<

...> в аренду сроком на 3 (три) года.

В постановлении Исполкома № 3993 от 30.09.2010 отсутствуют ссылки на акт о выборе земельного участка для строительства, решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.

При этом, в материалах дела отсутствуют результаты выбора земельного участка оформленные актом о выборе земельного участка для строительства, а также решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.

В постановлении Исполкома № 3993 от 30.09.2010  содержится ссылка  на обращение ФИО2, публикацию  информации о предстоящем предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства в газете «Яшьлер заманы» от 19.08.2010 № 32 и указание на подачу одной заявки ФИО2.

27.10.2010 г. между  Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района РТ от имени которого выступает Муниципальное учреждение «Палата земельных  и имущественных отношений Альметьевского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности   № МС 04-071-1905-СТО, согласно которому ФИО2 предоставлен   в аренду земельный участок  с кадастровым номером 16:45:01 01 20:1173 общей площадью 3 485 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>,   для строительства  комплекса паркинга с автосалоном, кафе и магазином.

Согласно п.2.1 договора от 27.10.2010 г. настоящий договор действует с 27.10.2010 г. по 27.10.2013 г.

17.01.2011 г. ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU 16507101-0839/с объекта капитального строительства  «Контрольно –пропускной пункт», общей площадью здания – 16,4 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>.

09.02.2011 г. ФИО2 выдано разрешение на ввод  объекта в эксплуатацию № RU 16507101-0785/в – построенный объект капитального строительства «Контрольно-пропускной пункт», расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 16,4 кв.м.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 16507101-0785/в от 09.02.2011 г. за ФИО2 зарегистрировано право  собственности  на объект капитального строительства: «Контрольно – пропускной пункт», общей площадью здания – 16,4 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права 16-АЕ 750053 от 30.03.2011г.).

По результатам рассмотрения обращения ФИО2, свидетельства о государственной регистрации права 16-АЕ 752053 на объект капитального строительства: «Контрольно – пропускной пункт», общей площадью здания – 16,4 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, 17.11.2011г. Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального  района  принято постановление № 4764  «О  предоставлении  земельного участка в собственность ФИО2» которым прекращена аренда спорного земельного участка, договор аренды расторгнут, постановление Исполкома от 30.09.2010 №3993 признано утратившим силу, ФИО8 предоставлен земельный участок  площадью 3 485 кв.м., кадастровый номер 16:45:01 01 20:1173, расположенный по адресу: РТ, 

<

...> в собственность за плату по семикратной ставке земельного налога за единицу  площади земельного участка.

При этом, как следует из материалов дела,  площадь нежилого здания значительно меньше площади земельного участка.

22.11.2011 на основании                                                                                                                                                                                                                                                                                                               указанного постановления Исполнительного комитета Альметьевского муниципального  района № от 17.11.2011, между Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района РТ от имени которого выступает Муниципальное учреждение «Палата земельных  и имущественных отношений Альметьевского муниципального района (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор № МС 16-45/072-4227-СТО купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта(ов) недвижимости,  в соответствии с которым продавец продает, а покупатель  приобретает земельный участок с кадастровым номером 16:45:01 01 20:1173, общей площадью 3 485 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>.

10.01.2012 г. за ФИО2 зарегистрировано  право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:45:010120:1173 общей площадью 3 485 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АК 458867 от 10.01.2012 г.).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером  16:45:010120:1173 общей площадью 3 485 кв.м., с разрешенным видом «для строительства комплекса паркинга с автосалоном, кафе и магазином», расположенный по адресу: РТ, 

<

...> находится в общедолевой собственности (по ? доли) ФИО5 и ФИО2.

Исходя из положений п. 2 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Право собственника зданий, строений и сооружений на заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ) подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ), притом что необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вместе с тем, ст. 36 ЗК РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке.

В силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Фактическая площадь нежилого здания с кадастровым номером 16:45:010120:1173:390, общей площадью 16,4 кв.м. была значительно меньше фактической площади  земельного участка с кадастровым  номером 16:45:010120:1173, площадью 3 485 кв.м., в связи с чем, он не мог предоставляться Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в собственность ФИО2

Соответствующие выводы также поддерживают Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района РТ и Палата земельных и имущественных  отношений Альметьевского муниципального района РТ в своих заявлениях о признании  исковых требований Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике  Татарстан, а именно: «договор купли-продажи земельного участка от 22.11.2011 № МС-16-45/072-4227-СТО заключен с нарушением норм законодательства….».

Как указали Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района РТ и Палата земельных и имущественных  отношений Альметьевского муниципального района РТ, при определении площади передаваемого по договору купли-продажи земельного участка не были учтены такие факторы как: фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Земельный участок, переданный по договору купли-продажи, явно несоразмерен площади расположенного на нем строения и многократно превышает площадь последнего.

На основании изложенного, ответчики Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района РТ и Палата земельных и имущественных  отношений Альметьевского муниципального района РТ просили удовлетворить требования УФАС по РТ в полном объеме.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановления и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2013 г. № МС 16-45/072-5295-ОСТ).

Заключение договора аренды земельного участка и договора купли-продажи в нарушение императивных требований Земельного кодекса РФ, предъявляемых к процедуре предоставления земельного участка, посягает на публичные интересы, а следовательно, такие сделки является ничтожными.

Федеральная антимонопольная служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по принятию нормативных правовых актов, контролю и надзору за соблюдением законодательства в сфере конкуренции на товарных рынках, защиты конкуренции на рынке финансовых услуг, деятельности субъектов естественных монополий и рекламы.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» антимонопольный орган представляет публичные интересы в области защиты конкуренции при обращении в суд с иском направленным на устранение нарушений антимонопольного законодательства.

В силу подпункта б, пункта 6 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», антимонопольный орган обращается в арбитражный суд с исками о признании недействительными полностью или частично, договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству.

Таким образом, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан является лицом, правомочным подавать в суд иски, связанные с нарушением в сфере антимонопольного законодательства и отвечает критериям заинтересованного лица в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. По мнению ответчика, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. При этом указанный срок исковой давности и правила его исчисления применяются также к требованиям о признании  такой сделки недействительной (п. 101 постановления  Пленума  Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «о применении судами  некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как указал ответчик, исполнение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка № МС 16-45/072-4227-СТО началось сразу после подписания, то есть 22.11.2011 г., при этом антимонопольный орган обратился в суд с настоящим исковым заявлением  28.03.2017 г. При этом,  из искового заявления антимонопольного органа следует,  что настоящие  исковые требования заявлены  в порядке ст. 53 АПК РФ и поданы в интересах Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района, и мотивированы, в том числе, что была нарушена процедура предоставления земельного участка. 

По мнению ответчика, настоящие исковые требования заявлены антимонопольным органом в защиту интересов муниципального образования. Соответственно, начало течения срока исковой давности в данном случае определяется исходя из того, когда о нарушении  своего  права узнало или должно было узнать муниципальное образование,  в  интересах которого  подан иск (с момента, когда был заключен соответствующий договор и началось его исполнение).

Как указывалось выше, анализ положений ст.23  Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», полномочий Федеральной антимонопольной службы свидетельствует о том, что Управление Федеральной антимонопольной службы по РТ является лицом, правомочным подавать в суд иски, связанные с нарушением в сфере антимонопольного законодательства и отвечает критериям заинтересованного лица в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 названного Кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из материалов дела, УФАС по РТ о недействительности рассматриваемой сделки стало известно в результате поступившего обращения № 2175 от 09.02.2017 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что доводы ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности являются необоснованными.

Оценивая обстоятельства дела,  суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что спорный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером  16:45:010120:1173 от 22.11.2011г. № МС 16-45/072-4227-СТО является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ, а соответствующее требование истца является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173 в муниципальную собственность Альметьевского  муниципального района Республики Татарстан.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности договора является возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента заключения данного договора.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером  16:45:010120:1173 общей площадью 3 485 кв.м., расположенном по адресу: РТ, 

<

...>, ФИО2 осуществлено строительство объекта недвижимости: контрольно-пропускной пункт, назначение нежилое,  1-этажный, общей площадью 16.4 кв.м., право собственности зарегистрировано 30.03.2011 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  вышеуказанный объект недвижимости и спорный земельный участок находится в общей долевой собственности (по ? доли) ФИО5 и ФИО2.

Вышеуказанный объект капитального строения не признан самовольной постройкой. 

Возврат земельного участка с кадастровым номером 16:45:010120:1173, связанный с их изъятием и передачей Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района невозможен без разрешения вопроса о зданиях, сооружениях или другом имуществе, находящиеся на данных участках. 

При этом требования о сносе объектов строительства истцом заявлено не было. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 16:45:010120:1173, находится объект капитального строения, к спорным правоотношениям статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима и служить основанием для возложения на ответчиков обязанности по освобождению и передаче земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате земельного участка по правилам ст. 167 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения  требования Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан в части применении последствий недействительности  сделки путем возврата земельного участка  с кадастровым номером 16:45:010120:1173 в муниципальную собственность Альметьевского муниципального района РТ.  Указанные выводы суда лицами, участвующими в деле не обжалуются, возражений по ним в суде апелляционной инстанции не приведено.  

Доводы апелляционной жалобы ФИО7 подлежат отклонению.

Доводы жалобы о пропуске истцом срока исковой давности были предметом подробного рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Также в отзыве на иск и в апелляционной жалобе, ФИО7 указывает, что  процедура получения земельного участка в аренду и последующий выкуп его в собственность нарушены не были, ссылаясь при этом, что предоставление земельного участка для строительства должно было быть осуществлено без предварительного согласования мест размещения объектов, орган местного самоуправления информировал о возможном предоставлении земельного участка.

Оценивая указанные доводы жалобы, апелляционный суд отмечает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в порядке, предусмотренном  пунктом 5 статьи 30, статьями 31, 32 Земельного кодекса РФ.

Однако, в материалах дела отсутствуют результаты выбора земельного участка оформленные актом о выборе земельного участка для строительства, а также решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.   Постановление Исполкома  № 3993 от 30.09.2010 г.  «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО7.» ссылок на указанные акты не содержит.

Также суд отмечает, что  из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как установлено судом, спорный земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером  16:45:010120:1173 общей площадью 3 485 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, был предоставлен ФИО2 изначально в аренду, а затем в собственность в целях строительства комплекса паркинга с автосалоном, кафе и магазином. Судом также установлено, что на земельном участке общей площадью 3 485 кв.м. расположен контрольно-пропускной пункт, назначение нежилое,  1-этажный, общей площадью 16.4 кв.м., таким образом, площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества нарушает требования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст.35 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 года) согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

В нарушение норм статьи 65 АПК РФ ФИО7  документально не обосновал необходимость предоставления в собственность участка площадью 3 485 кв.м.

Соблюдение требований вышеуказанных норм законодательства при решении вопроса о предоставлении спорного земельного участка в аренду и в последующем в собственность, не подтверждено материалами настоящего дела.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2017 года по делу № А65-6939/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                           Е.Г. Попова

 

Судьи                                                                                                          А.А. Юдкин

 

В.С. Семушкин