Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-9312/2022

г. Петрозаводск

10 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лайтинен В.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройкарелкамень» к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» о признании договора аренды расторгнутым с 28.09.2022 и взыскании 225000 руб. 00 коп.,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройкарелкамень» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186810, Республика Карелия, 

<

...>; далее – истец, ООО «СКК») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-торговой объединение «Питкяранта» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186810, Республика Карелия, 

<

...>; далее – ответчик, ООО «ПТО «Питкяранта») о признании расторгнутым с 28.09.2022 договора аренды земельного участка от 30.03.2022 и взыскании 225000 руб. 00 коп. уплаченной арендной платы (с учетом уточненных исковых требований, принятых в судебном заседании 15.02.2023).

Иск обоснован ссылками на статьи 309, 310, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик заявленные требования не признал полностью.

Определением суда от 27.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Определением суда от 01.02.2023 на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ прекращено производство по делу в части запрета или отмены государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.03.2022 и взыскании 22000 руб. 00 коп., в связи с отказом ООО «Стройкарелкамень» от иска в данной части.

В судебное заседание стороны и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ответчик представил в суд дополнительные письменные пояснения по иску, указав, что соглашения о прекращении договора аренды сторонами не достигнуто, поскольку арендованное имущество не возвращено; пункт 2 статьи 613 ГК РФ не содержит условия, при которых договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке; факт обременения (ипотеки) земельного участка не является основанием для расторжения договора.

Ответчиком также представлено в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности явки представителя.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд отклонил его в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, поскольку невозможность явки представителя в судебное заседание не является безусловным основанием для  отложения рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

30.03.2022 между ООО «ПТО «Питкяранта» (арендодатель) и ООО «СКК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (л.д. 18-20), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) земельный участок с кадастровым номером 10:05:0050101:3, расположенный по адресу: Республика Карелия, Питкярантский район, г.Питкяранта, площадью 10000 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов; цель использования -  под размещение производственной площадки (переработки камня строительного, производство щебня). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 30.03.2022 (л.д. 21).

Договор заключен на срок с 01.04.2022 по 31.03.2024 (пункт 2.1 договора). Размер арендной платы за переданный объект за весь срок действия договора составляет 300000 руб. 00 коп.,             указанная сумма выплачивается арендатором единовременно (пункты 4.1, 4.2 договора).

Платежным поручением № 243 от 31.03.2022 (л.д. 35) истец перечислил ответчику арендную плату в сумме 300000 руб. 00 коп.

В пункте 1.2 договора арендодатель подтвердил, что земельный участок принадлежит ему на праве собственности, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2017.

В соответствии с пунктом 3.2 договора  арендатор принял на себя обязательство по регистрации договора в Управлении Росреестра Республики Карелия; расходы по регистрационным действиям отнесены на арендатора.

Истец произвел оплату государственной пошлины в сумме 22000 руб. 00 коп. за государственную регистрацию договора, что подтверждено платежным поручением № 12 от 09.06.2022.

Указывая на то, что арендодатель не исполнил свои обязательства по регистрации договора, а также ввел в заблуждение арендатора относительно того, что на момент заключения договора  земельный участок являлся предметом залога, истец претензионным письмом от 14.09.2022 (л.д. 37-38) со ссылкой на часть 1 статьи 450.1 ГК РФ отказался от исполнения договора и потребовал возвратить уплаченную арендную плату.

Неисполнение ответчиком претензионного письма послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд (с учетом уточнений).

Исходя из анализа положений статей 606, 614 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В рассматриваемом случае доказательств того, что обременение земельного участка ипотекой, а равно отсутствие государственной регистрации договора  ограничивало права арендатора в период действия договора, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. Требований о расторжении договора аренды либо об  уменьшения арендной платы в порядке пункта 2 статьи 613 ГК РФ не заявлено.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из вышеизложенного, следует, что сторона имеет право реализовать право на односторонний отказ от договора. Само по себе предоставление сторонам права отказаться от договора аренды соответствует существу арендных отношений как отношений по передаче имущества во временное владение и пользование.

В пункте 2.3 договора аренды земельного участка от 30.03.2022 стороны предусмотрели, что каждая из сторон в любое время отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив об этом другую сторону письменно за 10 рабочих дней.

Таким образом, исходя из условий договора, арендатору предоставлено право на односторонний отказ от его исполнения, что является самостоятельным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Поскольку уведомление арендатора об отказе от договора аренды получено арендодателем 28.09.2022, договор аренды прекратил действие 12.10.2022 с учетом положений пункта 2.3 договора.

Рассмотрев требование истца о возврате уплаченной арендной платы, суд пришел к следующему выводу.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из пунктов 13, 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом арендодатель не вправе требовать уплату арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Такая правовая позиция сформулирована в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок после прекращения действия договора арендодателю не был возвращен, что представителем истца в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Письмом от 06.02.2023 (л.д. 143-146) ООО «СКК», указав на неиспользование объекта аренды, направило в адрес ООО «ПТО «Питкяранта» для подписания акт приема-передачи земельного участка.

Получив акт приема-передачи 14.02.2023, арендодатель его не подписал, в письменных пояснениях по иску указал на формальное отношение арендатора к возврату имущества, а также указание истцом в акте даты возврата 14.09.2022.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Соответственно, если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем первым статьи 622 ГК РФ, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение к нему положений абзаца второго статьи 622 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается вручение арендодателю 14.02.2023 пописанного со стороны арендатора акта возврата земельного участка в связи с прекращением договора аренды, то есть во исполнение положений статьи 622 ГК РФ ответчик освободил арендуемый ранее земельный участок, и подписав акт, известил об этом арендодателя 14.02.2023.

При этом, проставление арендатором в акте иной даты возврата (14.09.2022), а также в отсутствие доказательств того, что на дату получения ответчиком акта приема-передачи земельный участок фактически не освобожден, не может быть признано уважительной причиной для не совершения со стороны ООО «ПТО «Питкяранта» действий по принятию спорного земельного участка от арендатора.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необоснованном уклонении арендодателя от принятия объекта аренды и как следствие отсутствие оснований для возложения на ООО «СКК» обязанности по внесению арендной платы в период с 15.02.2023 по 31.03.2024. Таким образом, уплаченная истцом по договору арендная плата за указанный период в сумме 168750 руб. 00 коп. подлежит возврату, обратное будет означать неосновательное обогащение арендодателя за счет арендатора.

С учетом изложенного иск ООО «СКК» подлежит удовлетворению частично. Судебные расходы истца по уплате госпошлины за рассмотрение неимущественного требования суд относит на ответчика в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». Излишне уплаченная при подаче иска госпошлина подлежит возврату истца по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.                  Иск удовлетворить частично.

2.                  Признать договор аренды земельного участка от 30.03.2022 расторгнутым с 12.10.2022.

3.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройкарелкамень» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 168750 руб. 00 коп. уплаченной арендной платы и 11592 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

4.                  Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройкарелкамень» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7940 руб. 00 коп., уплаченную платежным поручением № 556 от 19.10.2022.

5.                  Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Лайтинен В.Э.